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Non sussiste necessaria correlazione tra regolamento condominiale e tabelle millesimali
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Non sussiste necessaria correlazione tra regolamento condominiale e tabelle millesimali

Il principio della non necessaria correlazione tra regolamento condominiale e tabelle millesimali.

 

Il fatto.
Le parti attrici avevano acquistato alcune unità immobiliari di un edificio condominiale sito in Milano; l'atto notarile, datato 14 aprile 2005, prevedeva la redazione ed approvazione di un regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, in sostituzione di quelle predisposte dalla precedente ed unica proprietaria dell'edificio (nel caso di specie si trattava dell'Inpdap), che presentavano il grave difetto di non contemperare, nel computo dei millesimi, tutte le unità di cui era composto il complesso immobiliare.

=> Come si approvano le tabelle millesimali in un condominio che non le ha.

Gli attori lamentavano che, nonostante tale situazione, durante lo svolgimento delle assemblee non si era mai addivenuti all'approvazione del regolamento né di una delibera per la nomina di un professionista incaricato della redazione delle nuove tabelle.

La decisione del Tribunale.
Il Tribunale di Milano ha, innanzitutto, riconosciuto ai condomini il diritto di chiedere giudizialmente la formazione delle tabelle millesimali, sussistendo, a carico di ciascuno di essi l'interesse concreto alla determinazione dei criteri di ripartizione delle spese.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che l'interesse ad agire fosse determinato dalla situazione di incertezza circa l'effettivo ammontare delle spese condominiali, determinata dalle vecchie tabelle utilizzate dall'unico proprietario dell'immobile.

Secondo il Tribunale, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale (Cass. Civ., sez. un., 9 agosto 2010, n. 18477) che non muta la natura di entrambi gli atti, poiché i condomini, anche in mancanza di tale regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni, purché sia rispettata, a norma dell'art. 1123 c.c., la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della r ispettiva proprietà esclusiva.

La formazione delle tabelle millesimali, inoltre, olamento contrattuale, non richiede forma scritta ad substantiam, essendo desumibile anche da facta concludentia (Cassazione civile, sez. II, 10/02/2009, n. 3245).

Secondo la Cassazione, infatti, la ripartizione d'una spesa condominiale può essere deliberata anche in mancanza d'appropriata tabella millesimale, purché nel rispetto della proporzione tra la quota di essa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva a questi appartenente, dato che il criterio per determinare le singole quote preesiste ed è indipendente dalla formazione della tabella (Cassazione civile, sez.

II, 23/06/1998, n. 6202) derivando dal rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell'intero edificio; ne consegue che il condomino, il quale ritenga che la ripartizione della spesa abbia avuto luogo in contrasto con tale criterio, è tenuto ad impugnare la deliberazione indicando in quali esatti termini la violazione di esso abbia avuto luogo e quale pregiudizio concreto ed attuale gliene derivi (Cassazione civile, sez. II, 03/12/1999, n. 13505).

In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari né della costituzione dell'assemblea, in quanto la tabella anzidetta, agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea ed in genere la gestione del condominio (Cassazione civile, sez. II, 17/02/2005, n. 3264; nello stesso senso Cassazione civile, sez. II, 23/06/1998, n. 6202; Cassazione civile, sez. II, 25/01/1990, n. 431; Cassazione civile, sez. II, 05/10/1983, n. 5794).

=> L'assemblea può approvare le tabelle millesimali a maggioranza e non è necessario trascriverle nel verbale

Dai principi anzidetti, il Tribunale di Milano ha ritenuto di poter desumere il principio della non necessaria correlazione tra regolamento e tabelle, nel senso che mentre è sempre necessario, in caso di redazione del regolamento, che vengano anche predisposte le relative tabelle millesimali, non è vero il contrario; il Tribunale, infatti, ritiene possibile predisporre convenzionalmente le tabelle, anche quando il regolamento condominiale manchi.

Il tribunale ha, quindi, disposto che, per il futuro, ai fini della ripartizione delle spese condominiali si faccia riferimento alle tabelle determinate dal consulente tecnico, appositamente incaricato della loro predisposizione e riportate nella relazione tecnica depositata il 28 ottobre 2011.

=> Tabelle millesimali mancanti? La ripartizione provvisoria delle spese è solamente annullabile.

Cerca: tabelle regolamento millesimali

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