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Il notaio è obbligato ad effettuare le visure ipocatastali anche in caso di scrittura privata autenticata
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Il notaio è obbligato ad effettuare le visure ipocatastali anche in caso di scrittura privata autenticata

Il notaio è obbligato a compiere tutte quelle attività necessarie per verificare esattamente il bene oggetto di compravendit

Avv. Leonarda Colucci  

Nello svolgimento della sua attività tale professionista è obbligato al rispetto dei canoni di diligenza qualificata previsti dal secondo comma dell'art. 1176 del codice civile.

I signori X acquistano, con scrittura privata autenticata, una casa ricorrendo al notaio per l'autenticazione delle firme. Il notaio apportando una rettifica alla compravendita immobiliare in questione, inserisce nell'atto di trasferimento anche un terreno adibito a giardino senza effettuare le necessarie visure ipocatastali che avrebbero evidenziato che tale area apparteneva a terzi, e non poteva considerarsi come pertinenza dell'abitazione acquistata dai signori X.

A fronte del comportamento del professionista i signori X sopportano nuove spese per l'acquisto di tale terreno e ritenendo responsabile il notaio dell'accaduto decidono di citarlo in giudizio chiedendo il risarcimento dei danni sopportati.

Mentre in primo grado il Tribunale accoglie le richieste dei signori X, in appello la corte di merito pur avendo ritenuto responsabile il notaio “ per avere rettificato l'atto di compravendita inserendovi l'appezzamento di terreno adibito a giardino dello stesso immobile, senza effettuare le opportune verifiche” ha erroneamente escluso l'esistenza di un nesso causale fra la condotta colposa del notaio ed il danno sopportato dagli acquirenti.

=> L'immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!

Ma gli acquirenti non condividendo l'interpretazione della vicenda effettata dalla sentenza di secondo grado ricorrono in Cassazione.

La terza sezione civile della Corte di Cassazione accoglie il ricorso degli acquirenti e, riportandosi ad un orientamento ormai ampliamente consolidato, afferma che “ il notaio ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, ed in particolare all'effettuazione delle c.d. visure catastali è ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà” (in tal senso Cass. 24.9.1999 n. 10493; Cass. 18.1.2002 n. 547)

A parere dei giudici di legittimità, quindi, la fonte dell'obbligo gravante sul notaio discende dalla diligenza che tale professionista è tenuto a rispettare nell'esecuzione del contratto d'opera professionale ( in tal senso: Cass. 5.12.2011 n. 26020; Cass. 28.11.2007 n. 24733; Cass.23.10.2002 n. 14394)

In poche parole, quindi, la prestazione professionale che il notaio è chiamato a compiere deve essere svolta nel rispetto della clausola generare di buona fede oggettiva o correttezza prevista dall'art. 1175 del codice civile.

Dopo aver chiarito tali aspetti la sentenza in commento, tenendo conto che nel caso di specie il notaio aveva autenticato la scrittura privata con la quale era stato trasferito l'immobile in questione, ha chiaramente precisato che la responsabilità del notaio non può essere esclusa per il semplice fatto che tale professionista si sia limitato solo ad autenticare una scrittura privata ritenendo che la clausola di correttezza e buona fede opera anche in tal caso obbligando il professionista all'esecuzione del contratto secondo i canoni di diligenza qualificata di cui all'art. 1176, secondo comma, c.c. ( Cass. 15726/2010; Cass. 20.1.2013 n. 2071)

In sintesi, quindi, i giudici di legittimità hanno ritenuto sussistente il nesso di causalità fra mancata esecuzione delle visure catastali e danno sopportato dai ricorrenti ( acquirenti dell'immobile); infatti se il notaio avesse eseguito le necessarie visure prima di rettificare la scrittura privata autentica che ha trasferito la proprietà dell'immobile, avrebbe verificato l'appartenenza a terzi dell'area che supponeva essere di pertinenza dell'abitazione compravenduta.

Orbene, quindi, a parere della sentenza appena commentata è chiaro che anche in caso di scrittura privata autenticata il notaio è obbligato a compiere tutte quelle attività necessarie per verificare esattamente il bene oggetto di compravendita e la sua piena libertà da vincoli nonché la titolarità dello stesso in capo al cedente.

=> Prima di acquistare un immobile bisogna valutare la presenza di eventuali usi civici

=> Responsabile il notaio che pur sapendo del reale valore fa finta di niente

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Scarica Cass. Civ. , sez. III, 20.8.2015, n. 16990

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