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Il locatore è responsabile e deve garantire che le stesse non avvengano o che cessino

Locazione e molestie: contro chi può agire l'inquilino per chiedere il risarcimento dei danni subiti

 

Tizio concede in locazione a Caio un’unità immobiliare di sua proprietà ubicata nel condominio Alfa. Dopo alcuni giorni dall’inizio della detenzione dell’appartamento, Sempronio, ex affittuario inizia a pretendere di rientrare nell’appartamento perché, a suo dire, il contratto non è stato disdettato e quindi ha ancora diritto di abitare quella casa.
 
Mevio proprietario di un appartamento nel condominio Beta lo concede in locazione a Calpurnio. Dopo qualche tempo quest’ultimo nota delle macchie sul soffitto dell’unità immobiliare. Investito l’amministratore della vicenda si scopre che il danno è causato da infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal terrazzo comune.
 
I casi appena esposti rientrano, rispettivamente, nel novero dei concetti di “ molestia di diritto” e “ molestia di fatto” che il conduttore subisce durante la locazione. A occuparsene l’art. 1585 c.c. che recita:
 
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
 
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio
”.
 
La norma pare abbastanza chiara: se per le molestie di diritto il locatore è responsabile e deve garantire che le stesse non avvengano o che cessino (pena la possibilità per l’inquilino di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno), per le così dette molestie di fatto la situazione è diversa. Il locatore non ha alcuna responsabilità e il conduttore può rivalersi per i danni subiti direttamente contro chi li ha causati. D’altronde che senso avrebbe consentire di agire contro il proprietario dell’appartamento per il danno causato da una pietra lanciata da un anonimo passante? Si tratterebbe d’una ipotesi di responsabilità oggettiva particolarmente ed ingiustificatamente punitiva. Il concetto, ben espresso dalla norma appena citata, è pienamente condiviso anche dalla Suprema Corte di Cassazione.
 
In una propria recente pronuncia, relativa a danni subiti dall’inquilino a causa d’infiltrazioni d’acqua, gli ermellini hanno avuto modo di ribadire che “ in linea di principio si deve, infatti, riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della res locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione il conduttore ex art. 1585 c.c., comma 2, gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. n. 12220/03)” (Cass. 31 agosto 2011 n. 17881).
 
E’ evidente che se il proprietario della cosa da cui proviene il danno è anche il proprietario dell’appartamento dato in locazione non sorgono problemi in ordine alla possibilità di agire contro di lui. Lo si farà, però, in ragione del danno proveniente da altra sua proprietà e non perché locatore del bene danneggiato. L’oggetto del risarcimento, infine, potrà riguardare beni di proprietà del conduttore e il mancato godimento pacifico dell’immobile ma non anche il danno alle strutture murarie in sé e per sé.
 
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