Qual è la giusta misura del compenso di un amministratore di condominio?
Per rispondere alla domanda partiamo dal dato incontrovertibile: allo stato attuale non esistono tariffari di riferimento e quindi il compenso dell'amministratore è rimesso alla libera contrattazione tra le parti.
È stata richiesta e provata in più occasioni e da più parti la creazione di un tariffario o mansionario o comunque di una tabella di riferimento, ma l'Autorità Garante della concorrenza e del mercato ha stoppato queste iniziative considerandole intese restrittive della concorrenza Le associazioni degli amministratori non possono imporre un tariffario minimo!.
Tra gli amministratori non manca chi chiede, a gran voce, l'istituzione di un tariffario con la previsione di minimi inderogabili: un po' come succedeva in passato per le professioni “ordinistiche” (avvocati, ingegneri, ecc.).
Il tariffario, dicono i suoi sostenitori, aiuterebbe a espellere dal mercato quegli pseudo-professionisti che per pochi euro arraffano sul mercato tanti condominii con grosso danno per i condòmini e per chi sul mercato opera con serietà e professionalità venendo danneggiato dai praticoni. Non è chiaro, tuttavia, perché il mediocre che chiede meno dovrebbe essere espulso da un mercato che gli consentirebbe di chiedere sempre meno del professionista serio, il quale, molto probabilmente, non accetterebbe mai di svalutare la propria attività anche se il riferimento fosse il minimo tariffario.
La standardizzazione, se con essa s'intende la parificazione indiscriminata di trattamento, crea mediocrità e non eccellenza.
Senza parlare, poi, dei vari modi e trucchetti per non applicare le tariffe predeterminate per legge.
Alzi la mano, chi, avendo avuto a che fare con un avvocato o con un architetto o ancora con un geometra o un qualunque libero professionista non abbia trovato disponibilità a non considerare tutta l'attività secondo tariffa. Quanti consultazioni con il cliente sono restate fuori dalla parcella?
Stando così le cose, quali sono i parametri cui rivolgersi per valutare la richiesta di compenso presentata dall'amministratore?
La congruità è data da una serie di considerazioni che non possono prescindere dalla complessità dell'edificio che il professionista è chiamato a gestire. Una palazzina con cinque proprietari, nessun ascensore e nessun box, senza autoclave e con gli unici beni comuni costituiti dalla facciata, dall'androne, dalle scale, dal tetto e dall'impianto idrico è cosa diversa dalla mega-compagine con vari servizi comuni (es. portierato, ascensore, ecc. ecc.). Prima valutazione da farsi, quindi, è comprendere se quell'amministratore è solito chiedere un forfait al di là della concreta attività di gestione da svolgere.
Come valutereste un avvocato che chiede X euro sia quando deve preparare un ricorso per divieto di sosta, sia quando deve iniziare una complessa causa per responsabilità medica? Chiedere a chi è già amministrato da quella persona, magari in un contesto differente, è un buon modo.
Certo, resta sempre l'ipotesi che l'amministratore, magari anche bravo, scelga di applicare tariffe forfettarie ed uguali per ogni condominio che gli si propone di amministrare.
La questione, com'è possibile notare, è tutt'altro che di facile soluzione e può sfuggire a tali considerazioni. (Da non perdere: Compenso dell'amministratore di condominio: niente extra non previsti per le opere straordinarie)
Questa prima valutazione generale può essere utile ma non è determinante: la valutazione del compenso dev'essere fatta prioritariamente guardando alla misura della retribuzione richiesta.
La riforma del condominio ha agevolato questo compito, specificando, all'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. che “l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Insomma patti chiari fin dall'inizio e se l'amministratore chiede di più, quella richiesta può portare ad una pronuncia di nullità dell'atto di nomina.
Solitamente sono tre i modi di indicazione del compenso:
a) un'offerta omnicomprensiva;
b) un'offerta dettagliata voce per voce;
c) un'offerta mista con un compenso base e delle voci ulteriori di compenso richiedibili all'espletamento di quell'attività.
Di così detti mansionari se ne trovano tanti in giro; nel caso di offerta dettagliata è molto importante valutare con attivazione le singole voci che vanno a comporre il compenso per comprenderne l'effettività misura.
Chiedere 10 euro ad unità immobiliare è cosa diversa dal chiederne chiedono 3 o 4, ma con una serie di voci che doverosamente o maliziosamente attivate sono in grado di portare la cifra del compenso ben oltre quei dieci euro. Ciò che appare caro a prima vista potrebbe non esserlo.
È bene, poi, valutare se le voci aggiuntive riguardano solamente l'attività straordinaria, come dovrebbe essere o anche adempimenti ordinari in grado di farlo lievitare notevolmente.
Che senso ha dire che si chiedono 2 euro al mese ad un unità immobiliare se poi si chiede un compenso anche per la convocazione dell'assemblea ordinaria annuale? Trarre in inganno il condomino?
La valutazione del preventivo è la prima regola di fondo per comprendere l'effettiva richiesta economica dell'amministratore; come spesso accade per molti altri settori, non sempre chi meno spende meglio spende; il vero risparmio non sta nella richiesta più economica ma in quella più trasparente.
L'amministratore può chiedere una percentuale come compenso per i lavori straordinari?
