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Sopraelevazione. Non occorre il riconoscimento da parte degli altri condomini
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Sopraelevazione. Non occorre il riconoscimento da parte degli altri condomini

Il diritto di sopralzo spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio

Dott.ssa Marta Jerovante - Consulente Giuridico  

Se non risulta altrimenti dal titolo, la facoltà ad «elevare nuovi piani» è espressamente riconosciuta dall'art. 1127 c.c. in capo al proprietario dell'ultimo piano nonché al proprietario esclusivo del lastrico solare: il diritto di sopraelevare può dunque essere escluso solo a fronte di esplicite pattuizioni contrarie, contenute in una convenzione, preesistente o coeva al sorgere del Condominio, oppure – secondo le previsioni della medesima disposizione (comma 2) – nell'ipotesi in cui il fabbricato sia privo dell'idoneità statica a sopportare la nuova costruzione.

Deve però tenersi presente che, ove le condizioni statiche dell'edificio non consentano la sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano potrà ugualmente sopraeleva rese gli altri condomini consentano unanimemente a quelle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso della nuova costruzione.

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I condomini possono infine opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti (art. 1127, comma 3, c.c.).

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Il caso Questo il quadro normativo di riferimento per la fattispecie in commento:la proprietaria di un'unità immobiliare sita all'ultimo piano di un edificio condominiale ha impugnato – previa richiesta di sospensione – il provvedimento con cui l'Amministrazione comunale ha sospeso la trattazione della domanda di variante ad una precedente concessione edilizia, che la medesima condòmina aveva inoltrato per la sopraelevazione della porzione di piano che le appartiene.

Il provvedimento di sospensione era stato adottato dall'Amministrazione comunale sulla scorta del parere reso dalla Commissione edilizia, la quale aveva ritenuto necessario la preventiva acquisizione “della liberatoria dei soggetti aventi diritto sulle parti oggetto di intervento in quanto l'intervento proposto si configura nella fattispecie dell'innovazione, così come definita dall'articolo 1120 del codice civile in quanto le modifiche richieste sulla parte comune comportano una trasformazione radicale della medesima, con esecuzione di opere che eccedono il limite della conservazione, dell'ordinaria amministrazione e del godimento della cosa, importandone una modificazione tale che può incidere sull'interesse di tutti i condomini”.

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La decisione Il Tribunale amministrativo ha accolto il ricorso e annullato gli atti impugnati principalmente «per la mancata considerazione ed applicazione, da parte dell'amministrazione, della peculiare disciplina regolante il diritto alla sopraelevazione».

Come ha rammentato il giudice amministrativo, «Il diritto di sopraelevare (art. 1127 cod. civ.) spetta ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, o al proprietario esclusivo del lastrico solare, e non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini.

Peraltro – ed è questo uno dei passaggi centrali della pronuncia in commento – l'art. 1120 cod. civ. trova unicamente applicazione alle innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo, ovvero al maggior rendimento, delle cose comuni, regolando le questioni relative alle maggioranze necessarie per la loro approvazione, ma non disciplina affatto il diritto di sopraelevare (cfr. Cass. n. 15504/2000). […] Tale diritto – aggiunge il Tribunale –, ricomprendente sia l'esecuzione di nuovi piani sia la trasformazione di locali preesistenti con aumento delle superfici e delle volumetrie (cfr. Cass. n. 2865/2008), spetta – ove l'ultimo piano appartenga pro diviso a più proprietari – a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano, con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante la stessa (cfr. Cass. n. 4258/2006)».

In sostanza, l'organo consultivo e l'Amministrazione preposta all'emanazione del provvedimento finale hanno erroneamente ricondotto l'intervento di sopraelevazione alla categoria delle innovazioni, mentre l'una e le altre sono radicalmente differenti: le innovazioni sono interventi sulle parti comuni dell'edificio destinati a migliorarne l'utilizzo comune e l'efficienza; sono tali tutte le opere che determinano una modificazione del bene comune in relazione al quale sussista l'interesse della maggioranza dei condomini alla esecuzione delle stesse; e possono essere deliberate dall'assemblea con maggioranze qualificate.

Nel caso della sopraelevazione, si è presenza del diritto – di utilizzare lo spazio sovrastante, con un incremento della superficie e della volumetria – attribuito ad un solo condomino – il proprietario dell'ultimo piano o il proprietario esclusivo del lastrico solare – e non soggetto ad alcuna autorizzazione preventiva: esso è commisurato alla proprietà esclusiva dell'ultimo piano ed il titolare agisce, secondo il prevalente indirizzo interpretativo, in virtù del diritto domenicale inerente detto immobile.

Il limite al diritto di sopraelevazione: la minaccia alla sicurezza e alla stabilità dell'edificio Come ricorda peraltro anche il giudice amministrativo trentino,la previsione dell'art. 1127, comma 2, c.c., secondo cui «La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono», pone un divieto che, a differenza dei limiti dettati dal successivo comma 3 (pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio e notevole diminuzione dell'aria e della luce ai piani sottostanti), i quali presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati, deve considerarsi assoluto.

La giurisprudenza manifesta infatti un atteggiamento rigoroso laddove riconosce che il limite in questione può essere superato solo con il consenso unanime dei condomini che autorizzano il proprietario che procede alla sopraelevazione ad eseguire contestualmente le opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere l'edificio idoneo a sopportare il peso della nuova costruzione (Cass. civ., 27 marzo 1996, n. 2708;26 maggio 1986 n. 3532).

Al riguardo si è infatti specificamente rilevato che «l'art. 1127, comma 2, c.c. ha carattere innovativo rispetto al corrispondente art. 12 del R.D.L. 15 gennaio 1934, n. 56 [che, si rammenta, disponeva che il titolare del diritto di sopraelevare doveva accertare se le condizioni statiche dell'edificio consentissero la nuova edificazione e facevano onere al titolare del diritto di sopraelevazione di realizzare preliminarmente “le opere di consolidamento (eventualmente) necessarie a sostenere il peso della nuova fabbrica”], ed inibisce al proprietario dell'ultimo piano di soprelevare se le condizioni statiche in atto dell'edificio siano sfavorevoli e se, pertanto, la soprelevazione richieda opere di rafforzamento e di consolidamento delle strutture essenziali» (Cass. civ., 10 novembre 1970 n. 2333; 19 novembre 1963, n. 2996).

Pertanto, nel disposto della norma codicistica, «le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un ostacolo al sorgere ed all'esistenza stessa del diritto di soprelevazione e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio di tale diritto» (Cass. civ., 30 novembre 2012, n. 21491; già in Cass. civ., 8 aprile 1975 n. 1277; Cass. civ., 9 luglio 1973 n. 1981).

Tuttavia – rammenta il Tribunale nella sentenza in commento –, nel caso di specie le questioni inerenti il profilo statico non sono affatto venute in discussione, mentre la residua «possibilità di eventuali opposizioni dei condomini per le diverse ragioni di ordine architettonico o di notevole diminuzione di aria o di luce ai piani sottostanti (cfr. Cass. n. n. 2708/1996)» attiene alla sfera civilistica e le relative controversie ricadono nella giurisdizione del giudice ordinario (cfr. Cass. SU, n. 1552/1986; Cons. di Stato, n. 7539/2003), «senza compromissioni nella sede amministrativa, ove il rilascio del titolo abilitativo edilizio deve ritenersi conseguibile, nella materia in esame, fatti salvi i diritti dei terzi (cfr. Tar Calabria Catanzaro n. 1749/2015)».

Peraltro, conclude il Tribunale, da un lato, l'esame dell'estratto progettuale della variante richiesta dalla ricorrente non ha evidenziato alcun intervento contrastante con il diritto di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c.; dall'altro, le argomentazioni espresse dalla Commissione edilizia, rispetto ad una presunta trasformazione radicale della parte comune, sono rimaste sostanzialmente prive di una necessaria e approfondita spiegazione.

=> Sopraelevazione non autorizzata dall'assemblea e diritto all'indennizzo

=> Divieto di sopraelevazione e particolari discipline antisismiche

Scarica Tribunale Regionale Giustizia Amministrativa Trento, 26 gennaio 2017, n. 45

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