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Debiti condominiali, il decreto ingiuntivo può essere emesso solamente contro il proprietario
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Debiti condominiali, il decreto ingiuntivo può essere emesso solamente contro il proprietario

Il decreto ingiuntivo per debiti condominiali può essere emesso solamente contro l'attuale proprietario

Avv. Alessandro Gallucci  

Repetita iuvant, dicevano i latini.

Giusto ma l’utilità della ripetizione di una frase dev’essere accompagnata anche da una logica spiegazione se, oltre “a mandarla giù memoria”, ne si vuole comprendere anche il significato.

Così la frase “ il decreto ingiuntivo per debiti condominiali può essere emesso solamente contro l’attuale proprietario” è ormai un classico nella giurisprudenza di merito e di legittimità.

Comprendere il perché di quest’affermazione, tuttavia, vuol dire anche consentire a chi la ripete di farla veramente propria.

La Cassazione, con un’ordinanza resa lo scorso 23 luglio, ha ribadito le ragioni di fondo di tale affermazione.

In primo luogo occorre ricordare che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 16975 del 2005 e, da ultimo, Cass. n. 2979 del 2012), la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l'art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all'art. 1139 c.c, la disciplina dettata in tema di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano” (Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12841).

Che cosa dice esattamente l’art. 63 disp. att. c.c.? Il secondo comma della norma recita: “ chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente”.

Fatta questa premessa di carattere generale, nell’ordinanza si legge che “ sulla scorta di questo presupposto la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 23345 del 2008) ha statuito che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile)” (Cass. ord. 23 luglio 2012, n. 12841).

In sostanza: Tizio vende a Caio e al momento della cessione pendono dei debiti imputabili al primo, ossia al venditore. Il condominio, se vorrà utilizzare l’azione monitoria (vale a dire chiedere il decreto ingiuntivo) potrà farlo solamente contro Caio. Starà a quest’ultimo agire per ottenere dal suo dante causa la restituzione di quanto pagato al suo posto.

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