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Il decoro architettonico delle singole villette in condominio può essere bene comune se il regolamento contrattuale lo prevede
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Il decoro architettonico delle singole villette in condominio può essere bene comune se il regolamento contrattuale lo prevede

Il decoro architettonico nei condomini orizzontali dove ogni villetta ha una propria fisionomia spesso simile a quella confinante

Avv. Alessandro Gallucci  

Il decoro architettonico ovvero uno degli argomenti che molto spesso trattiamo e che molto frequentemente è causa di litigi: il motivo? Non esiste una definizione codicistica, né tanto meno una sua lontana identificazione come bene condominiale o di proprietà esclusiva.

Tutto ciò che oggi scriviamo sull’estetica dell’edificio è merito della dottrina e della giurisprudenza. Partiamo dalla definizione di decoro dell’edificio.

La Cassazione, ormai da lungo tempo, è afferma che per decoro " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità"

(Cass. 851 del 2007). L’estetica di cui si parla, è fondamentale evidenziarlo, non è propria dei soli edifici di particolare pregio storico-artistico ma è propria ogni fabbricato nel quale possa individuarsi

una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830). Oltre a ciò è stato specificato che “ il decoro architettonico è un bene suscettibile di valutazione economica, nel senso che una alterazione dello stesso può determinare un deprezzamento dell'intero fabbricato

(così Cass. 22 agosto 2003, n. 12343). In questo contesto, pertanto, le alterazioni dell’estetica del palazzo, ovverossia del decoro architettonico non sono tutte uguali. Esse, infatti, per essere perseguibili devono tradursi

in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere

(così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286). Non solo: ciò che è alterativo oggi può non esserlo domani. In tal senso, molto acutamente, è stato osservato che

le nuove invenzioni, quali la televisione ed il telefono, ormai di uso comune, hanno modificato il comune senso dell’estetica e del decoro: le antenne televisive installate sui tetti, le parabole satellitari, sporgenti dal muri, gli stessi impianti di climatizzazione, sempre più numerosi, non vengono più percepiti come causa di deturpazione dell’estetica delle abitazioni e, più in generale, dell’ambiente

(Giudice di Pace di Grosseto 19 agosto 2011 n. 1038). Naturalmente, è bene non darlo per scontato, il decoro architettonico, così come appena delineato è un bene comune. Esso, per espressa previsione del regolamento condominiale può anche essere assolutamente immodificabile di modo tale che ogni modificazione, anche quelle migliorative, siano da ritenersi illecite.

Che cosa accade nei condomini orizzontali dove ogni villetta ha una propria fisionomia, spesso identica a quella confinante ed a quelle facenti parte del complesso edilizio?

In tali casi, salvo espressa previsione del regolamento contrattuale, ogni unità immobiliare ha un proprio decoro architettonico, autonomo e distinto da quello delle altre abitazioni. A meno che, è la Cassazione a dircelo, un regolamento, sempre contrattuale, non vincoli pure l’estetica delle villette. In tal caso nessuno potrebbe fare sulla sua abitazione ciò che il regolamento vieta.

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