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Se il contratto di locazione non è registrato il canone va restituito
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Se il contratto di locazione non è registrato il canone va restituito

Il contratto di locazione non registrato è nullo.

Avv. Maurizio Tarantino  

Il contratto di locazione non registrato è nullo. E nessun compenso è dovuto dal conduttore per l'occupazione di fatto. “Qualora il proprietario non registra il contratto, l'inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all'ultimo giorno in cui ha vissuto nell'immobile.

Diversamente, il locatore, ricorrendone i presupposti, potrà chiedere un compenso per l'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c. solo se la domanda risulta espressamente formulata nel giudizio”.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 13 dicembre 2016 n. 25503 in materia nullità del contratto di locazione.

=> Perchè se il contratto di locazione è registrato tardivamente è valido ex nunc?

I fatti di causa. Nel 2010 Tizio (proprietario) conveniva in giudizio Caia (conduttrice), precisando che Sempronia (madre di Caia) sin dal 2007 aveva stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo e che la stessa non aveva mai pagato il canone.

Pertanto chiedeva al giudice adito la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno da illegittima occupazione.

Costituendosi in giudizio, la convenuta contestava in toto le pretese dell'attore; in particolare eccepiva che non era mai stato stipulato alcun contratto, ma solo concordato la futura stipula. In primo grado, il tribunale adito accoglieva la domanda del proprietario.

In secondo grado, la corte territoriale, confermava la pronuncia, in quanto, il contratto si era concluso ma era inefficace perché mai registrato; inoltre, a parere della corte, l'inefficacia del contratto non esimeva l'occupante dall'obbligo del pagamento quale corrispettivo irripetibile della detenzione. Avverso tale pronuncia, la conduttrice ha proposto ricorso per cassazione.

L'interpretazione “altalenante”. Dal punto di vista normativo, oggi, con il combinato disposto dell'art. 1, comma 346 della L. 311/04 (c.d. "finanziaria 2005") ed il comma 1 dell'art. 13 della Legge 431 del 1998 (modificato dalla L. 208/2015 - finanziaria 2016), è stato precisato che i contratti di locazione sono da considerarsi nulli se, comunque stipulati, non sono stati sottoposti alla formalità della registrazione.

Ebbene, sul punto in esame, la giurisprudenza di merito si è mostrata non univoca sull'interpretazione della nullità di cui all'art. 1 comma 346 della L.311/2004.

Difatti, talvolta è stata sostenuta la tesi della nullità insanabile del contratto, in base alla quale, l'art. 1 citato opererebbe sul piano sostanziale, sancendo una nullità di cui all'art. 1418 co. 1 c.c. ricavabile dalla violazione della disposizione tributaria che ha rango di norma imperativa. (In tal senso Corte d'Appello di Brescia 682/2012); d'altro verso, la nullità di cui all'art. 1 comma 346 della L. 311/2004 è stata interpretata quale inefficacia di un contratto valido ma improduttivo di effetti, individuando nella registrazione (anche tardiva) il realizzarsi di una condizione sospensiva con efficacia retroattiva (Trib. Roma 11604/2014).

Secondo altra giurisprudenza del Tribunale di Genova (1607/2014) e della Corte di Appello di Genova (163/2013 e 244/2012), il contratto non registrato era considerato inefficace ma, in caso di registrazione successiva, seppur tardiva, conferiva al contratto efficacia retroattiva.

Sulla base di quanto esposto finora, invece, di diverso avviso è stata la giurisprudenza di legittimità.

Invero, inizialmente, la Cassazione con la pronuncia n.16089/2003 aveva statuito che “la mancata registrazione del contratto di locazione non determinava nullità, in quanto, nonostante l'indubbio risalto dato dalla legge n. 431/1998 al profilo fiscale relativo alla registrazione del contratto di locazione, la stessa non è stata tuttavia elevata a requisito di validità del contratto, atteso che l'art. 1, comma 4° della legge richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio”.

Questo orientamento fu messo in discussione mediante ordinanza interlocutoria tanto da sollecitare le Sezioni Unite a pronunciarsi sul significato di nullità. Premesso ciò, sul punto, le Sez.

Unite con la pronuncia n.18213/2015, relativa all'art. 13 co.1 L. 431/1998 (nullità di ogni patto contrario a determinare un canone superiore a quello registrato), hanno individuato nella fattispecie una nullità “virtuale” del contratto di cui all'art. 1418 co. 1 c.c. per violazione della norma imperativa; per meglio dire, la registrazione tardiva non sana la nullità, trattandosi di adempimento rilevante ormai sul solo piano fiscale e non civilistico.

=> È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge

Il ragionamento della Corte di Cassazione. I giudici di legittimità, contrariamente a quanto precisato dalla corte territoriale, hanno evidenziato che il contratto in oggetto era affetto da nullità.

Tale principio, secondo la cassazione, riviene dalla lettura data dalla Corte Costituzionale con la sentenza 420/2007 ove era stato precisato che l'art. 1, comma 346, della Legge 311/04 aveva elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa; sicché, i contratti di locazione erano nulli se, ricorrendone i presupposti, non erano stati registrati.

Per meglio dire, la violazione determinava la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 c.c.

Quindi per la cassazione non poteva essere condivisa la lettura del giudice di secondo grado secondo cui il contratto era valido, ma inefficace, sul presupposto che la registrazione fosse una condicio iuris di efficacia del contratto.

Inoltre riguardo poi al quantum riconosciuto al locatore, la Suprema corte ha affermato che le norme sulla risoluzione dei contratti (artt. 1453 e ss. c.c.) non vengono in rilievo al cospetto d'un contratto nullo, il quale in nessun caso può produrre effetti, nemmeno nel caso di contratto di durata. Difatti non è concepibile che un contratto di locazione nullo possa produrre i suoi effetti solo perché il rapporto si è svolto “di fatto”: le ipotesi in cui il legislatore attribuisce rilievo giuridico allo svolgersi d'un rapporto contrattuale nullo (come nel caso del lavoro dipendente di fatto) sono eccezionali.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha accolto la domanda della conduttrice e per l'effetto ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte territoriale che dovrà decidere nel merito della questione, uniformandosi ai seguenti principi di diritto:

“a) il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004;

b) la prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.”

=> Il contratto di locazione è nullo se il canone viene pagato in parte in nero

=> Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente.

=> Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.

Scarica Corte di Cassazione del 13 dicembre 2016 n. 25503

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