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Il consuntivo deve essere trasparente: pena l'annullamento della delibera condominiale
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Il consuntivo deve essere trasparente: pena l'annullamento della delibera condominiale

Il consuntivo del condominio prevede requisiti minimi di trasparenza

Avv.to Maurizio Tarantino - Foro di Bari  

Il consuntivo del condominio non può essere paragonato ai complessi bilanci delle società ma prevede comunque requisiti minimi di trasparenza: viene dunque annullata la delibera che approva il consuntivo pur con la maggioranza prescritta se le poste indicate non consentono effettivamente di controllare la gestione dell'amministratore.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 24446 del 7 dicembre 2015 in merito alla validità del rendiconto consuntivo.

I fatti di causa. Tizio, in qualità di proprietario di un immobile, con citazione impugnava la delibera assembleare, in quanto le voci indicate nel piano dei riparti del rendiconto, apparivano poco fedeli all'andamento gestionale; pertanto, chiedeva l'annullamento della delibera per violazione dell'articolo 1135 c.c.

Costituendosi in giudizio, il Condominio convenuto, contestava in toto l'impugnativa del condomino.

Il problema: il rendiconto è poco trasparente. Orbene, preliminarmente, giova ricordare che il nuovo art. 1130-bis c.c. specifica che

"il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti
".

Dall'analisi della norma, riviene un primo principio che è quello secondo il quale il rendiconto deve rappresentare la situazione reale del condominio, intendendosi, con questa espressione, non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati "putativi" o "immaginari" o situazioni non realmente effettuate.

Altro principio basilare è quello di redigere un rendiconto con un metodo che faciliti il controllo dei dati presenti in questo documento; sicché, il problema, semmai, è quello di individuare il metodo o il criterio più corretto per raggiungere tali obiettivi: il sistema che permette di raggiungere tutti questi obbiettivi è il c.d. principio di cassa, ossia le spese effettivamente sostenute e le entrate effettivamente riscosse (In tal senso Cass. civ. sez. III, 9 maggio 2011 n. 10153).

Premesso ciò, nella vicenda in esame, il consulente tecnico incaricato dal giudice, sulla scorta della documentazione fornita dalle parti, ha evidenziato che il rendiconto censurato non era rispettoso ed attuatore dei principi di verità e chiarezza; invero, il documento contabile è stato approvato in violazione delle prescrizioni dell'articolo 1135 c.c. perché non offriva una rappresentazione della gestione condominiale né realistica e né veritiera come prevede la legge.

Difatti, a parere del CTU, i requisiti minimi di comprensibilità della redazione del consuntivo, devono essere garantiti soprattutto quando ci si discosta dalle comuni tecniche della ragioneria che rappresentato uno specchio fedele dall'effettivo andamento gestionale.

=> Verificare la regolarità del rendiconto consuntivo presentato dall'amministratore: che cosa fare?

L'interpretazione del Tribunale di Roma

A. tal proposito, il giudice adito, conformemente ai principi esposti, ha avuto modo di precisare che nel caso in cui il resoconto contabile presenti risultanze che, quanto a pertinenti profili di chiarezza e intellegibilità, non appaiono idonei a rendere una realistica e veritiera rappresentanza dell'amministrazione dell'ente condominiale, il pertinente elaborato assembleare, quand'anche sorretto da un quorum approvativo, deve ritenersi affetto da invalidità (nella specie, annullabilità).Ne consegue che, laddove l'assemblea approvasse un documento contabile carente dei detti caratteri, la delibera si porrebbe in sostanziale violazione delle prescrizioni dell'art. 1135 c.c., il quale, nel delineare le competenze dell'assemblea, implicitamente presuppone che le delibere, attraverso cui l'azione di amministrazione trova esplicazione, costituiscano uno specchio fedele dell'effettivo andamento gestionale. (In senso conforme si è espresso anche il Tribunale di Roma con la sentenza n. 104 del 7 gennaio 2016)

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, Il Tribunale adito, preso atto delle conclusioni del CTU, peraltro non contestate dal convenuto condominio, ha ritenuto invalidi i bilanci consuntivi approvati; per l'effetto, l'impugnativa del condomino è stata accolta con conseguente annullamento della delibera.

=> Per far cessare una litesi può correggere il bilancio condominiale

Scarica Tribunale di Roma n. 24446 del 7 dicembre 2015

Cerca: consuntivo delibera condominiale trasparente

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Giuseppe
Giuseppe lunedì 23 maggio 2016 alle ore 18:36

Solo una domanda.
Se l'amministratore ritarda l'assemblea annuale di quasi un anno senza apparente giustificazione, ma adducendo solo la scusa del "troppo lavoro", il condominio ha la legittimità di non corrispondere la relativa parcella dell'anno in cui doveva aver luogo la riunione annuale? Si può corrispondere solo la quota relativa alla compilazizone del mod. 770?
Grazie
Giuseppe

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