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La costruzione di un terrazzo aggettante sul cortile comune è illegittima
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La costruzione di un terrazzo aggettante sul cortile comune è illegittima

Il condomino può costruire un balcone o un terrazzino aggettante sul cortile comune?

Avv. Alessandro Gallucci  

Che cos’è un cortile?

Il codice civile non ne fornisce una definizione. Insomma: tace sul punto.

Secondo la giurisprudenza, che in questo caso fa propria la definizione comune, “ il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzi one di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti e sternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

Sempre i giudici nomofilattici hanno chiarito che “ è equiparabile al cortile anche quello spazio di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.)” (Cass. 7 aprile 2000, n. 4350). Insomma dire pozzo luce o dire cortile, ai fini giuridici, non fa differenza.

Come può essere utilizzato il cortile? La risposta è semplice: nei modi indicati dal regolamento (che deve disciplinare l’uso dei beni comuni) dalle delibere (che svolgono la medesima funzione del primo) ed in assenza nel modo ritenuto più opportuno da ogni condomini nei limiti di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c.

In sostanza, l’aiuto della Cassazione in materia è preziosissimo, che “ al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05)” (Cass. 21 settembre 2011 n. 19205).

In un caso recentemente affrontato e risolto il Supremo Collegio, in sintesi, è stato chiamato a rispondere al seguente quesito: il condomino può costruire un balcone o un terrazzino aggettante sul cortile comune? La risposta è stata negativa.

Si legge in sentenza che “ la costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale è consentita al singolo solamente ove non alteri la normale destinazione di quel bene, e non, invece, quando, si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, come avvenuto nella specie, quanto alle terrazze aggettanti realizzati sul mappale (…), in comproprietà tra (…) ed (…); tali terrazze comportano, infatti, l'incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante e la utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. n. 3098/2005; n. 17208/08)” (così Cass. 17 aprile 2012, n. 6004).

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