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Come conteggiare un condòmino con due appartamenti durante l'assemblea?
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Come conteggiare un condòmino con due appartamenti durante l'assemblea?

Condòmino proprietario di due o più unità immobiliari, calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai fini del calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi, come deve essere considerato il condòmino che è proprietario di due o più unità immobiliari?

Quella del conteggio dei condòmini presenti in assemblea è argomento che, sovente tra i non addetti ai lavori, crea problematiche e discussioni.

I presenti per delega vanno conteggiati? Come considerare chi si assenta in corso di assemblea?

Questi due dei tanti quesiti sull'argomento cui nel corso del tempo abbiamo dato risposta.

=> Quorum deliberativi, chi sono i condòmini presenti?

=> Cosa succede quando si abbandona la riunione prima della sua fine.

Vediamo adesso il caso che è stato proposto con il quesito iniziale.

Tizio

120

Caio

130

Sempronio

120

Mevio

125

Filano

140

Tizio

180

Caio

185

Ad ogni condòmino corrisponde una unità immobiliare: Tizio e Caio sono ripetuti due volte e quindi devono essere considerati proprietari di due unità immobiliari ciascuno.

Dall'elenco e dalla subitanea spiegazione, quindi, è possibile evincere che il condominio in questione si compone di sette unità immobiliari in proprietà a cinque differenti persone.

Si supponga che l'assemblea sia chiamata a deliberare (l'argomento ai nostri fini è indifferente).

Quorum costitutivie deliberativi devono essere calcolati sulla base del numero dei condòmini e non delle unità immobiliari.

Prima convocazione: quorum costitutivi e deliberativi

A norma dell'art. 1136, primo comma, c.c. "l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio".

Maggioranza dei partecipanti al condominio: in questo condominio ci sono cinque persone, la maggioranza è data da tre, quindi per considerare costituita l'assemblea sarà sufficiente la presenza di Tizio, Caio e un altra persona.

Il peso specifico di Tizio e Caio, nel computo delle teste è uno. Per questa fase del computo vale il detto "uno vale uno".

Chiaramente il loro peso specifico ai fini dei millesimi è maggiore, da soli rappresentano 615 millesimi. Questo il porta ad avere particolare importanza nelle scelte ad effettuarsi, ma valendo come singole persone, nel raggiungimento della maggioranza numerica di persone la proprietà di due unità immobiliari a testa non gli conferisce alcun vantaggio.

Non differente il discorso per i quorum deliberativi. A norma del secondo comma dell'art. 1136 c.c. "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".

Anche in questa ipotesi Tizio e Caio, ai fini del computo degli intervenuti conteranno ciascuno come singolo condomino e in numero doppio in quanto proprietari di due unità immobiliari.

Lo stesso discorso e valido per quorum costitutivi e deliberativi inerenti alla seconda convocazione.

Il numero delle unità immobiliari, in ambito condominiale, vale per un particolare caso, ossia la nomina del consiglio di condominio.

A mente del secondo comma dell'art. 1130-bis c.c., infatti, "l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".

In tal particolare ipotesi, quindi, non vanno considerati solamente Tizio e Caio, ma anche il numero delle unità immobiliari di loro proprietà.

La norma è scritta male ed ha davvero poco senso, stante il fatto che potrebbe essere considerato un piccolo condominio (cioè con soli tre partecipanti) anche quello stabile che si compone di dodici o più unità immobiliari.

Cerca: calcolo quorum costitutivi deliberativi

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Valerio Alfano
Valerio Alfano mercoledì 30 agosto 2017 alle ore 16:17

Egr.Avv. Gallucci,
sottopongo alla Sua cortese attenzione una richiesta di chiarimento al riguardo. Supponendo che, nell'esempio anzidetto, il secondo appartamento di Tizio e Caio non sia abitato o che sia dato in locazione, il computo dei presenti al fine di raggiungere un valido quorum costituivo potrà essere di tre persone e non più di quattro (tenuto conto che la totalità dei partecipanti al condominio sarà di cinque, pur esistendo sette unità immobiliari)? Grazie

Sebastiano Lo Faro
Sebastiano Lo Faro giovedì 31 agosto 2017 alle ore 09:22

Sarebbe opportuno pubblicare un evidente "errata corrige" su quanto affermato nell'articolo e segnalato a più voci dai colleghi commentatori.
Grazie

Gianni
Gianni mercoledì 11 ottobre 2017 alle ore 16:32

Anche se MOLTO implicito, CONDIVIDO TOTAALMENTE la richiesta del dott Sebastiano Lo faro. Bisogna essere robusti ed AMMETTERE certe sviste ke si continuano a perpetuare.

Gianni
Gianni venerdì 01 dicembre 2017 alle ore 13:44

Come dire, in altre parole ?, ke il sig Nevio - delegato dai sigg Sempronio e Filano - nelle assemblee in 2^ convocazione risulta essere il PADRONE ASSOLUTO delle parti condominiali.

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