A seconda del tipo e della gravità del vizio che le inficia, le deliberazioni possono essere nelle o annullabili.
Sappiamo che, a seconda del tipo e della gravità del vizio che le inficia, le deliberazioni possono essere nelle o annullabili. La Corte di Cassazione (Sezioni Unite n. 4806/2005) ha più volte avuto modo di affermare che sono nulle quelle delibere assembleari prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea e, ancora, quelle delibere che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino e, infine, quelle invalide in relazione all'oggetto.
Sono invece annullabili quelle delibere che abbiano vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta da legge o regolamento condominiale, quelle che siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o informazione dell'assemblea; ancora devono considerarsi annullabili quelle delibere che siano genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
La distinzione tra nullità e annullabilità è di fondamentale importanza, in quanto:
- Le deliberazioni nulle sono inefficaci fin dall'inizio e possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse;
- Le deliberazioni annullabili invece rimangono valide ed efficaci nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, possono essere annullate solo se impugnate nel termine perentorio di 30 giorni (art. 1137, comma 3, c.c.) e solo su iniziativa dei condòmini assenti, astenuti o dissenzienti.
Decorso detto termine, la delibera non può più essere contestata.
Da quanto sopra evidenziato, consegue che la mancata tempestiva comunicazione a qualche condòmino dell'avviso di convocazione dell'assemblea comporta l'annullabilità della delibera.
Le stesse Sezioni Unite hanno chiarito che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione comporta l'annullabilità, e non la nullità, della relativa delibera condominiale, che dunque, se non impugnata nel termine di trenta giorni, decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
In applicazione di tali principi di diritto, la recente sentenza del Tribunale di Napoli n. 2114 del 20 gennaio 2015 fornisce una risposta al nostro quesito iniziale: anche ai sensi dell'art. 1441 c.c. (che trova applicazione relativamente a tutti gli atti negoziali) la legittimazione a domandare l'annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse lo stesso è stabilito dalla legge e, pertanto, il condòmino regolarmente convocato non ha alcuna legittimazione ad impugnare la delibera per un presunto vizio di convocazione di altri condòmini (cfr. anche Trib. Bari 29.5.2006).
A tanto segue l'irrilevanza della omessa convocazione di condòmini che non hanno proposto impugnazione contro la deliberazione dell'assemblea a cui non hanno partecipato, entro il termine perentorio stabilito dall'art. 1137 c.c.
Il tuo vicino non è stato convocato? Non sono fatti che ti riguardano.
