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I costi della polizza assicurativa devono essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà

Ripartizione delle spese per il pagamento della polizza assicurativa: paga il proprietario o l'inquilino?

 

L’assicurazione civile fabbricati, molto spesso anche denominata globale fabbricati, è una polizza che copre la compagine condominiale per i danni subiti da condomini o da terzi causati da parti comuni dell’edificio condominiale.
 
Il codice non ne sancisce l’obbligatorietà ne tanto meno prevede le maggioranze necessarie per la deliberazione che autorizzi l’amministratore a stipularla. La Cassazione è certa che la competenza sia assembleare, ossia che il mandatario non abbia potere di firma senza una preventiva autorizzazione. In tal senso è stato affermato che l’amministratore “ non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233).
 
Quanto alle maggioranze necessarie non v’è unanimità di vedute anche se la stessa Suprema Corte, recentemente, ha avuto modo di evidenziare che, al di là della durata, deve ritenersi che la relativa deliberazione d’autorizzazione alla stipula debba essere approvata “ con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacché, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata” (così Cass. 7 luglio 2010 n. 16011).
In questo contesto è lecito domandarsi: come devono essere ripartire le spese inerenti il costo della polizza e nel caso d’appartamento concesso in locazione il costo deve essere sopportato dal proprietario o dall’inquilino?
 
La soluzione ai quesiti è immediata.
 
Non vi sono dubbi che i costi della polizza debbano essere considerati, latu sensu, dei costi di conservazione dell’edificio e che come tali, salvo diversa convenzione, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, primo comma, c.c.)
 
Quanto alle vicende relative al rapporto locatizio la risposta va cercata nel primo comma dell’art. 9 l. n. 392/78 che recita:
 
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni”.
 
In sostanza, salvo diverso accordo tra le parti – sebbene, pare utile evidenziarlo, si tratta d’una interpretazione della legge e non d’un dato univoco – le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario attenendo ad un servizio reso in ragione della conservazione dell’edificio e non avendo a che fare con l’uso delle parti comuni.
 
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