71110 utenti registrati

Gli atti di emulazione in condominio. Casistica

Atti emulativi in ambito condominiale. La molestia ed il danno che l'atto è idoneo ad arrecare ai terzi. Casistica

 

L'art. 833 c.c., nel definire la fattispecie degli “atti di emulazione”, prescrive che “il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri”. La disposizione va senz'altro ascritta tra le varie fattispecie che contengono espressi divieti per il proprietario di esercitare alcune delle facoltà connesse con il suo diritto al solo fine di non arrecare danni o pregiudizio ad altri interessi generali o privati.
 
La predetta figura si ravvisa quando sussistono le seguenti condizioni:
 
1) il compimento dell'atto stesso nell'ambito dell'esercizio del diritto di proprietà;
2) la finalità pregiudizievole;
3) l'inutilità dell'atto;
4) la molestia ed il danno che l'atto è idoneo ad arrecare ai terzi.
 
1) Vi deve essere innanzitutto l'esercizio di un diritto da parte del proprietario, che si concretizza in un comportamento attivo e commissivo da cui scaturisce il pregiudizio altrui. La giurisprudenza è concorde. D'altro canto, nel ritenere che una condotta omissiva non possa rappresentare una violazione dell'art. 833, sia perché la norma letteralmente vieta al proprietario il compimento di "atti" sia perché non è configurabile un atto emulativo se manca qualsiasi vantaggio per il suo autore. Inoltre, detta disposizione è stata dettata principalmente riguardo alla proprietà e pertanto deve estendersi a tutti i diritti reali, cioè a tutte quelle ipotesi in cui la signoria dell'uomo su di una cosa gli permette anche una utilizzazione dannosa ed antisociale. Di conseguenza, si deve escludere l'applicabilità della stessa nell'ambito dei rapporti obbligatori e nel caso di l'esercizio ingiustificato dell'azione giudiziale con finalità dannose
 
2) In secondo luogo, la condotta dell'agente deve essere connotata dal c.d. animus nocendi, il quale consiste, oltre alla dolosa volontà di nuocere, nella mancanza di qualsivoglia vantaggio per l'agente e per l'intrinseca dannosità dell'atto stesso. In particolare, il danno che l'atto è idoneo a cagionare consiste nella lesione di interessi che non sono già autonomamente tutelati nella vita di relazione. Infatti, in giurisprudenza si afferma pacificamente che, per aversi un atto emulativo vietato ai sensi dell'art. 833 c.c., è necessario che l'atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie e sia posto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri. Si è osservato che dal lato soggettivo è necessario, perché ricorra l' animus nocendi, che l'esercizio del diritto di proprietà sia compiuto esclusivamente allo scopo di danneggiare e/o ledere l'interesse del vicino.
 
3) La formulazione negativa della norma, che prevede la mancanza di utilità per il proprietario, ne determina l'inapplicabilità ai casi in cui si persegua un utile anche minimo, futuro o di natura non economica.
 
4) Infine, l'atto emulativo deve nuocere o arrecare molestie. Se nuoce certamente arreca un danno che può essere anche futuro e non necessariamente immediato, ma concreto. Le molestie invece arrecano un pregiudizio più lieve diverso dal danno in senso tecnico, per cui il divieto mira a tutelare un qualsiasi rilevante interesse altrui, anche se non corrisponde ad un diritto soggettivo autonomamente tutelato, purché inutilmente e malignamente compromesso dall'esercizio antisociale del diritto del proprietario.
 
Atti emulativi in ambito condominiale. Casistica
 
Precisata la fattispecie ex art 833 c.c., riporto di seguito alcune delle più rilevanti massime pronunciate dalla Suprema Corte riguardo alla sussistenza o meno degli atti emulativi in ambito condominiale:
 
“Poiché per configurarsi l'atto emulativo previsto dall'art. 833 c.c. è necessario che l'atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie ed abbia lo scopo di nuocere o recare molestia ad altri, non è riconducibile a tale categoria la delibera del condominio che, nel disporre il ripristino della recinzione della terrazza a livello attraverso l'installazione di una rete divisoria fra la parte di proprietà esclusiva del condomino e quella di proprietà comune, abbia la finalità di impedirne l'usucapione e di delimitare il confine, garantendo a tutti i condomini l'accesso alla parte comune” (Cass. civ., Sez. II, 27/06/2005, n.13732).
 
“Lo stendere il bucato ed i tappeti in modo da oscurare la finestra dell'appartamento sottostante costituisce atto emulativo, vietato ai sensi dell'art. 833 c.c., quando è possibile utilizzare altre posizioni o, comunque, stendere in modo da evitare l'oscuramento delle aperture sottostanti” (Trib. Genova, Sez. III, 03/01/2006).
 
“Deve essere cassata la sentenza del giudice del merito che ha riconosciuto il diritto dell'attore - proprietario di un appartamento in un condominio - a mantenere il tratto di canna fumaria attraversante l'appartamento sovrastante il suo e l'illiceità del comportamento del proprietario di questo (che aveva eliminato il passaggio) con conseguente suo obbligo al ripristino, solo in forza del rilievo che l'attore è proprietario del camino, costituente pertinenza del suo appartamento, e trae da questo utilità. La proprietà, con conseguente uso e/o utilità di un bene (nella specie: camino, sito nell'appartamento di un condomino), infatti, non comporta automaticamente il diritto di poter installare e mantenere nell'altrui proprietà (cioè nell'appartamento di altro condomino) strutture o manufatti (nella specie: tratta di canna fumaria) ancorché necessarie per il suddetto uso e/o utilità, in assenza di un titolo giuridico valido che legittimi la compromissione della proprietà altrui” (Cass. civ., Sez. II, 02/07/2003, n.10455).
 
“Per aversi atto emulativo vietato ai sensi dell'art. 833 c.c. è necessario che l'atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie e sia posto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri, sicchè è riconducibile a tale categoria di atti l'azione del proprietario che installi sul muro di recinzione del fabbricato comune un contenitore avente aspetto di telecamera nascosta fra il fogliame degli alberi posto in direzione del balcone del vicino” (Cass. civ., Sez. II, 11/04/2001, n.5421).
 
“Non costituisce atto emulativo l'azione dell'amministratore di un condominio per la cessazione dell'abuso di un bene comune da parte di un condomino che, servendosene a vantaggio della sua proprietà esclusiva, lo sottrae alla possibile utilizzazione comune, anche se non ancora attuale. (Nella specie escavazione per ampliare i locali sotterranei del sottosuolo, destinato anche al passaggio di tubi e canali)” (Cass. civ., Sez. II, 30/12/1997, n.13102).
 
“Le limitazione degli usi cui possono essere destinate le unità immobiliari di proprietà esclusiva, facenti parte di un condominio, possono derivare dal regolamento condominiale approvato da tutti i condomini. Infatti le disposizioni dell'art. 1102 c.c. regolano soltanto il concorso del godimento dei condomini sul bene comune e non già i rapporti tra le parti oggetto di proprietà esclusiva, tra di loro e in relazione alle parti comuni: rapporti che trovano la loro regolamentazione nelle disposizioni sulla proprietà in generale, e in particolare negli artt. 833 e 844 c.c.; mentre l'art. 1122 c.c. riguarda soltanto il compimento di opere nel piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio, e non già una semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro” (Cass. civ., Sez. II, 14/03/1975, n.970).
 
“Non costituisce applicazione di un principio generale il divieto per il proprietario di compiere atti che non abbiano se non lo scopo di nuocere o recare molestia ad altri; pertanto, la norma dell’art. 833 cod. civ. non può essere invocata fuori del campo per cui è dettata e, in particolare, contro un condomino, il quale eserciti il proprio diritto di rivolgersi al giudice per far dichiarare l’asserita nullità di una deliberazione dell’assemblea dei condomini” (Cass. civ., 17/10/1969, n.3394).
 
  Ricevi ogni settimana le ultime novità per email. Iscriviti alla newsletter.
Più di 65.000 iscritti. Fatti furbo, E' GRATIS!Scopri perchè è importante iscriversi
Commenta la notizia
Dello stesso argomento
  1. Come fermare il vicino che realizza opere solamente per disturbarci Come fermare il vicino che realizza opere solamente per disturbarci
    Atti emulativi: come bloccare i lavori del vicino che recano disturbo.
  2. Installazione telo verde per la privacy: apposizione del vicino legittima Telo verde a difesa della privacy: anche se è leggermente trasparente dev'essere considerato legittimo
    Installazione telo verde per la privacy: apposizione del vicino legittima
  3. Azione giudiziale per il riconoscimento della servitù di passaggio Per l'usucapione della servitù di passaggio il percorso deve essere visibile fin dall'inizio del suo esercizio
    Azione giudiziale per il riconoscimento della servitù di passaggio
  4. Perchè a volte è vietato parcheggiare nel cortile comune anche se non crea fastidio. Se si stabilisce che nel cortile si può solamente passare allora il parcheggio è vietato anche se non crea fastidio
    Perchè a volte è vietato parcheggiare nel cortile comune anche se non crea fastidio.
  5. Il diritto di veduta va sempre tutelato. Quella siepe va potata. Il diritto di veduta va sempre tutelato. Quella siepe va potata.
    Diritto di veduta: l'altezza della siepe non deve ostacolare la veduta.