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Frazionamento dell'appartamento e parcheggio condominiale
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Frazionamento dell'appartamento e parcheggio condominiale

Frazionamento appartamento e posti auto non assegnati in via esclusiva.

Avv. Alessandro Gallucci  

Buongiorno amici di Condominioweb! Ho un problema con i parcheggi nel mio condominio.

Vi spiego: due anni fa ho ereditato l'appartamento dei miei genitori. Io e mia moglie abbiamo già una nostra casa, così abbiamo deciso, visto che era molto grande, di frazionarlo.

Una delle due unità immobiliari venute fuori dalla divisione l'abbiamo venduta e così siamo rientrati abbondantemente dell'investimento. L'altra la lochiamo, avendo in tal modo una discreta rendita mensile.

Il problema sta nel fatto che a seguito del frazionamento, i posti auto nel cortile, giusti fino alla nostra operazione, sono diventati di meno, uno in meno per l'esattezza.

Secondo i miei vicini, io ho creato il problema ed io lo debbo risolvere, cioè secondo loro il mio inquilino ed il nuovo condòmino devono spartirsi l'uso del posto auto che solitamente utilizzavano i miei genitori.

Secondo voi è giusta questa conclusione? Grazie, siete imbattibili, continuate così!

Imbattibili, mi pare un po' difficile, ma i complimenti fanno sempre piacere e quindi ringraziamo il nostro lettore per la stima e vediamo di non deludere le sue aspettative, entrando subito nel merito della vicenda.

Frazionamento di un'unità immobiliare

Per frazionamento di un'unità immobiliare s'intende quell'operazione al seguito della quale l'originaria unità immobiliare viene ad essere scomposta in due o più unità aventi caratteristiche di autonomi appartamenti (o uffici, ecc.).

Il frazionamento è particolarmente utilizzato per ottenere un migliore rendimento di unità immobiliari particolarmente ampie e non più in linea con le attuali esigenze e richieste di mercato.

A livello edilizio il frazionamento dell'unità immobiliare è considerato intervento di manutenzione straordinaria – eseguibile in seguito alla presentazione di una CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) – “con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione di uso” (art. 3, primo comma lett. b), d.p.r. n. 380/2001).

Frazionamento e aspetti condominiali

Chi fraziona un'unità immobiliare in un edificio in condominio per poi cederne una o entrambe, non può non tenere conto dei riflessi di tale operazioni in relazione alle parti comuni. Ricordiamo che il condominio negli edifici è una forma di comunione forzosa.

Le abitazioni scaturenti dal frazionamento, quindi, saranno anch'esse abitazioni in condominio – e non potrebbe essere altrimenti – con gli stessi beni e servizi comuni di quella originaria, salvo diversa indicazione del titolo.

Insomma anche il titolo in questi casi ha la sua importanza. Non come l'originario titolo dal quale discende la formazione del condominio, ma comunque al momento della cessione di una o entrambe le unità immobiliari possono precisarsi degli aspetti.

Quello inerente il parcheggio – entro i limiti di disposizione assentiti dalle norme urbanistiche – è un esempio. Può esservi un'abitazione con un posto auto di esclusiva pertinenza. Ove tale unità immobiliare sia frazionata o quel posto auto resta in comunione tra le due abitazioni, oppure diviene di una sola.

Da non perdere: Quello che devi sapere per dividere l'appartamento

Diverso il caso di spazio di parcheggio comune senza posti assegnati in via esclusiva. In questo caso se una delle due unità provenienti dal frazionamento non viene estromessa dall'uso, una volta avvenuta la cessione si aggiunge un comproprietario allo spazio comune, che avrà i medesimi diritti di tutti gli altri.

Così divenuto lo spazio insufficiente per tutti quanto si dovrà pensare ad un uso turnario tra tutti (e non solo tra i proprietari delle unità derivate dal frazionamento).

Dati questi elementi, riteniamo che il nostro lettore abbia tutte le informazioni utili per valutare, carte alla mano, in quale ipotesi ricade il suo caso.

Cerca: unità frazionamento immobiliare

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Kristy
Kristy mercoledì 18 ottobre 2017 alle ore 14:07

Se ho capito bene in questo caso il numero dei posti auto erano pari al numero degli appartamenti prima del frazionamento. Se invece oltre ai posti assegnati fossero disponibili altri posti auto per le seconde macchine, le due “frazioni” avrebbero diritto a due posti auto assegnati? visto che sono disponibili.

Kristy
Kristy mercoledì 18 ottobre 2017 alle ore 14:08

Se ho capito bene in questo caso il numero dei posti auto erano pari al numero degli appartamenti prima del frazionamento. Se invece oltre ai posti assegnati fossero disponibili altri posti auto per le seconde macchine, le due “frazioni” avrebbero diritto a due posti auto assegnati? visto che sono disponibili.
Grazie

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 18 ottobre 2017 alle ore 16:06

@Kristy: fintanto che ci sono posti auto a sufficienza per tutti non si pone il problema. Qui non c'erano posti auto assegnati, ma spazi di parcheggio comuni.

Spikes
Spikes giovedì 02 novembre 2017 alle ore 10:07

A tal di turnazione come si calcolano gli aventi diritto in un condominio formato da due edifici distinti che in comune hanno solo una corte dove i condomini parcheggiano e che saranno oggetto di ristrutturazione esterna (facciate e coperture). Uno è stato già ristrutturato internamente con la creazione di 6 appartamenti mentre l’altro edificio che un tempo era utilizzato come “affittacamere” suddiviso in camere con bagno (circa 3 per piano per un totale di 3 piani) ma già da decenni non utilizzato, in stato di forte degrado ed inagibile. E’ composto catastalmente da molti enti classificati in A/2 da 1,5 vani. I proprietari hanno recentemente manifestato l’intenzione di ristrutturarlo anche internamente creando 3 appartamenti (uno per piano) unificando quindi gli attuali enti catastali.
Oggi si pone il problema di dover regolamentare i parcheggi (la corte ne può ospitare 6) e pertanto si chiede se nel computo dei condomini beneficiari di un parcheggio devono rientrare anche i proprietari di ogni singola unità catastale attuale quindi 6 appartamenti + 9 enti “affittacamere” inagibili oppure fino a che la ristrutturazione interna di quest’ultimi non sarà completata i parcheggi spettano solo ai 6 appartamenti attuali?

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