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Il suolo condominiale frana? Del grave difetto risponde il costruttore
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Il suolo condominiale frana? Del grave difetto risponde il costruttore

Fessurazioni e cedimenti del suolo condominiale, chi ne risponde?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di gravi difetti costruttivi e di conseguente responsabilità del costruttore ai sensi dell'art. 1669 c.c., è causa di responsabilità il fatto che a fronte della possibile di frana o spostamenti significativi del terreno su cui appoggia l'edificio, il costruttore non abbia predisposto alcuna contromisura contro tale fenomeno.

Il vizio del suolo ricade nell'ambito dei vizi costruttivi e come tale può essere addebitato al costruttore.

Questa, in brevissima sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 17662 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 17 luglio 2017.

I fatti: in un complesso residenziale condominiale si manifestano fessurazioni e cedimenti riconducibili alle caratteristiche del suolo su cui si era costruito.

Il condominio, in persona dell'amministratore pro-tempore, chiamava in causa la ditta costruttrice: “quello è un grave difetto e perciò ci devi risarcire”. Così, in sostanza, si può fotografare la pretesa della compagine.

Il Tribunale dava ragione al condominio e la Corte di Appello confermava la sentenza impugnata dalla ditta.

In pratica l'esito dei giudizi di merito era pressappoco il seguente: va affermata la responsabilità dell'appaltatore ai sensi dell'art. 1669, cod. civ., poiché questi non aveva tenuto conto al fine di porvi i necessari rimedi, della tendenza a disgregarsi del suolo, sul quale il complesso era stato edificato.

=> Lavori edili e danni a terzi: quali responsabilità per le frane?

Come dire: se sei costruttore non basta che la costruzione sia ben edificata, ma è necessario che sia anche considerato il piano di sedime sul quale essa andrà ad essa elevata.

Da qui lo strascico del giudizio davanti ai giudici di legittimità. L'esito del ricorso non è stato favorevole all'imprenditore ricorrente.

Di cosa si lamentava esattamente il costruttore?

A parte questioni procedurali (nullità della CTU) e prescrizionali (riferite all'azione ex art. 1669 c.c. a suo avviso prescritta) entrambe rigettate dalla Corte, il ricorrente riteneva la sfarinatura del terreno non potesse essere considerato un vizio ma, al massimo, una caratteristica della roccia e della composizione del terreno del luogo, attributo da sempre presente e non considerabile una sorta di vizio e/o difetto sopravvenuto.

Come dire: “io rispondo di quello che faccio, non di quello che c'è”.

Prima di soffermarci sulle motivazioni fornite dalla Suprema Corte con le quali anche queste doglianze sono state rigettate, è utile rammentare tre elementi fondamentali quando si parla di azione per responsabilità per gravi difetti ai sensi dell'art. 1669 c.c.:

  • si tratta di una forma di responsabilità extracontrattuale che può essere fatta valere da chiunque sia il proprietario al momento della manifestazione del vizio e dall'amministratore condominiale per le parti comuni dell'edificio;
  • l'azione deve essere esperita entro un anno dalla denuncia, che deve essere trasmessa al costruttore entro un anno dalla scoperta del vizio non essendo necessario tale ultimo atto se v'è riconoscimento del vizio;
  • per gravi difetti devono intendersi non sono quelli agli elementi principali della costruzione, ma tutti quelli che siano in grado d'incidere “sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo” (Cass. 27 marzo 2017 n. 7756).

La Cassazione ha confermato l'impostazione delle sentenze di merito ricordando – come da proprio consolidato orientamento – che l'art. 1669 c.c. “pone a carico del costruttore anche il vizio del suolo (cfr., Sez. 3, n. 12995, 31/5/1995, Rv. 591370 e 591371)” (Cass. 17 luglio 2017 n. 17662).

Scarica Cass. 17 luglio 2017 n. 17662

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Stefano
Stefano venerdì 01 settembre 2017 alle ore 12:55

Salve Avvocato,
e' possibile una domanda? dopo quandi anni va in prescrizione questa sentenza perche' nel nostro parco di Scalea pr. di Cosenza abbiamo un fatto analogo.sta franando il muro di cinta,il suolo si e' disconnesso,possiamo chiedere i danni al costruttore???il parco e' stato costruito 30 anni fa circa.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 04 settembre 2017 alle ore 11:55

@Stefano: non è la sentenza ad andare in prescrizione, ma al massimo il diritto di agire verso il costruttore a decadere. La decadenza opera passati dieci anni dal compimento dell'opera. Nel vostro caso, quindi, mi pare che l'azione contro il costruttore non sia più possibile.

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