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DiMa
Nuovo iscritto
8 messaggi |  Inserito il - 10 Set 2012 : 00:52:30  
salve a tutti,
abito in una casa di 5 studenti. il contratto è firmato da tutti e 5 ma in esso si parla di parte conduttrice (generica). però paghiamo ognuno per conto proprio e la ricevuta arriva con i 5 nomi. cosa succede se, scaduto il regolare preavviso, uno o alcuno vanno via? il proprietario sostiene che chi rimane debba accollarsi tutte le spese e che si debba preoccupare lui a trovare i sostituti entro la scadenza del preavviso. secondo me non ha senso, il preavviso si da' proprio perchè il proprietario deve avere il tempo di trovare altre persone a cui affittare.inoltre, questo proprietario l'anno scorso, quando abbiamo cambiato 2 coinquilini su 5, ci ha obbligati a rifare il contratto completo. in pratica diceva che non voleva il subentro. può farlo? ora me ne vado io, e non c'è scritto DA NESSUNA PARTE nel contratto che non si può fare il subentro. voglio dire, è una legge, si compila l'F23 e non c'è problema. che gli rispondo? ho ragione io? vi prego chiaritemi entrambi i punti, grazie |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 01:03:46
EDIT: nel contratto c'è scritto che è fatto espresso divieto di cedere ad altri il presente contratto. cessione e subentro sono diverse? in questo caso al telefono mi hanno detto che se trovavo un altro che prendeva il posto mio non c'era nessun problema  |
Ric75 Esperto in locazioni  2130 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 11:59:04
che contratto è?
ai sensi dell'art ... 4+4?
transitorio studenti?
..... |
| Inserito il - 10 Set 2012 : 12:18:22
te ne puoi andare ma trovi un altro che entri al posto tuo, ti preoccupi di tutte le incombenze (cessazione di contratto, registrazione del nuovo, ecc. ecc.) paghi quello che c'è da pagare e sei a posto.Ha ragione il tuo proprietario. Il contratto è intestato a tutti e 5 e se uno se ne va gli altri pagano anche x lui fino alla naturale scadenza. Oppure trovate un altro che subentri ma il contratto va rifatto. Non è il proprietario che "vi obbliga" ma è la legge a prevederlo. saluti Giuseppina Modificato Da - Giuseppina il 10 Set 2012 12:19:47 |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 12:25:38
grazie, in effetti è come dice Giuseppina. il contratto è "collettivo" diciamo, quindi se vado via io trovo un altro e io e lui ci accolliamo le spese del contratto, e scaduto il preavviso paga tutto chi rimane dentro perchè non è un affitto a camere diciamo. in effetti è un "non problema" alla fine, tanto sotituti ne trovo. grazie mille per le risposte :) |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:00:49
Scritto da DiMa il 10 Set 2012 - 00:52:30:
il proprietario sostiene che chi rimane debba accollarsi tutte le spese e che si debba preoccupare lui a trovare i sostituti entro la scadenza del preavviso. [...]
Ripeto la domanda: è un contratto studenti (art 5 comma 2 431/98) o un qualunque altro contratto (4+4, 3+2)?
Non importa che il contratto sia "collettivo" ai fini del recesso e per valutare se puoi cedere il tuo contratto a un subentrante.
I contratti studenti, non sono contratti liberi e non possono contenere clausole difformi da quanto previsto dalla legge.
Tali contratti prevedono per legge (DM 30 12 2002 art 3 e allegato E http://www.mit.gov.i...p?p=normativa&o=vd&id=314 ) che il singolo conduttore possa recedere con preavviso di 3 mesi e gravi motivi in qualunque momento. Da quel momento i conduttori rimanenti devono accollarsi l'intero canone, MA il conduttore recedente non ha nessun obbligo di cercare un subentrante.
Inoltre nel caso l'immobile fosse locato a Roma o città limitrofe che si rifanno all'accordo di Roma si deve tenere in considerazione anche quanto previsto dall'accordo territoriale:
http://www.asppiroma...rdo_territoriale_roma.htm
che prevede che " al titolare o ai titolari di contratto possa subentrare altro studente che deve accettare integralmente le condizioni della locazione." Per cui se il tuo contratto fosse un contratto studente, puoi andartene il giorno del recesso senza preoccuparti di trovare un subentrante. Inoltre, se sei a Roma, tu e/o gli inquilini rimanenti, che dovranno pagare l'intero canone, possono cercare un subentrante poichè l'accordo territoriale di roma prevede che possono farlo: il locatore non può opporsi. Ma non sei obbligato a farlo. E' una tua scelta, se vuoi aiutare i coinquilini rimanenti a pagare lo stesso canone pro quota invece che accollarsi anche la tua quota.
Se invece è un contratto libero 4+4 vale quanto previsto dal contratto. Ogni modifica non prevista dal contratto (ad esempio la cessione) è possibile se fatta in accordo tra tutte le parti lcoatore compreso, se una delle parti si rifiuta non si fa niente. In tale contratto però è fondamentale sapere se è stato pattuito un recesso possibile per il singolo conduttore facente parte il gruppo dei conduttori o solo unanimamente alla intera parte conduttrice. Solitamente in tali contratti 4+4 il recesso è possibile solo per l'intera parte conduttrice.
Per cui per rispondere alla tua domanda è necessario sapere oltre alle informazioni che hai già dato:
1: che contratto è
2: in caso di 4+4 cosa dice la clausola di recesso. |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:06:50
è un contratto legge 431/98, 4+4.ho chiamato l'agenzia proprietaria e mi ha detto le stesse cose che avete detto voi. ovvero posso trovare uno che mi sostituisce e si rifà un nuovo contratto, e posso andare via quando voglio senza problemi. il problema è che gli altri che stanno qua so amici miei e non è che mi va di rischiare di fargli pagare la mia parte, anche se potrei farlo. non mi sembra giusto. comunque il problema è risolto, alla fine le vostre risposte coincidono con quelle che mi hanno dato al telefono... grazie a tutti :) |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:09:56
però questa parte nel contratto non c'è: i contratti dovranno comprendere le dichiarazioni attestanti l'iscrizione e la frequenza ai corsi universitari e/o equiparati. Convengono inoltre che al titolare o ai titolari di contratto possa subentrare altro studente che deve accettare integralmente le condizioni della locazione. non c'è specificato che siamo studenti.ps: sto a Roma. |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:11:55
inoltre siamo intesi tutti e 5 come intera parte conduttrice quindi non possiamo fare ognuno come ci pare. come diceva giuseppina infatti mi hanno detto che se trovo un altro, lui con gli altri dovrà firmare un nuovo contratto. insomma penso di avere tutte le risposte. |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:13:36
Scritto da DiMa il 10 Set 2012 - 14:09:56:
però questa parte nel contratto non c'è: i contratti dovranno comprendere le dichiarazioni attestanti l'iscrizione e la frequenza ai corsi universitari e/o equiparati. Convengono inoltre che al titolare o ai titolari di contratto possa subentrare altro studente che deve accettare integralmente le condizioni della locazione. non c'è specificato che siamo studenti.ps: sto a Roma.
Non c'è perchè hai appena detto che è un 4+4 (art 2 comma 1 431/98) e non è un contratto studenti (art 5 comma 2 431/98).
il 4+4 è un contratto libero e ci puoi mettere le clausole che vuoi (ad eccezione di quanto previsto dall'art 13 431/98). |
| Inserito il - 10 Set 2012 : 14:17:06
per esperienza personale, i contratti per studenti sono normali 4+4, nessuno fa i contratti x studenti anche nelle città prettamente universitarie perchè non convengono.Anche mio figlio che studia a Pisa ha un regolare 4+4: se uno se ne va gli altri pagano anche x lui oppure è accettato un subentrante ma il contratto si deve rifare perchè cambia il nome di uno degli intestatari (che altrimenti resterebbe responsabile anche se non ci sta più). Saluti Giuseppina |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:19:45
perfetto :) |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:27:14
Scritto da DiMa il 10 Set 2012 - 14:11:55:
inoltre siamo intesi tutti e 5 come intera parte conduttrice quindi non possiamo fare ognuno come ci pare. come diceva giuseppina infatti mi hanno detto che se trovo un altro, lui con gli altri dovrà firmare un nuovo contratto. insomma penso di avere tutte le risposte.
riassumendo:
1: non puoi recedere singolarmente perchè la clausola nel tuo contratto 4+4 non ti da la possibilità di farlo
2: il locatore non accetta il subentro (cioè non firmerà mai un accordo di cessione di contratto da parte tua ad un terzo)
3: il locatore è disponibile solo a firmare un nuovo contratto con il nuovo subentrante e i 4 inquilini rimanenti. In tal caso hai le mani legate puo fare solo quanto richiesto dal locatore se vuoi andare via. |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:30:50
Scritto da Giuseppina il 10 Set 2012 - 14:17:06:
per esperienza personale, i contratti per studenti sono normali 4+4, nessuno fa i contratti x studenti anche nelle città prettamente universitarie perchè non convengono.
sul forum è pieno di domande da parte di studenti aventi contratto ai sensi dell'art 5 comma 2. Potrebbe anche essere vero che la maggior parte dei contratti fatti agli studenti siano i 4+4, ma non generalizziamo. E' fondamentale sapere con che tipologia di contratto si ha a che fare per conoscere i propri diritti. |
DiMa Nuovo iscritto 8 messaggi | Inserito il - 10 Set 2012 : 14:33:38
Scritto da Ric75 il 10 Set 2012 - 14:27:14:
riassumendo:
1: non puoi recedere singolarmente perchè la clausola nel tuo contratto 4+4 non ti da la possibilità di farlo
2: il locatore non accetta il subentro (cioè non firmerà mai un accordo di cessione di contratto da parte tua ad un terzo)
3: il locatore è disponibile solo a firmare un nuovo contratto con il nuovo subentrante e i 4 inquilini rimanenti. In tal caso hai le mani legate puo fare solo quanto richiesto dal locatore se vuoi andare via.
è esattamente così. pazienza, non volevo "fregarlo", ma solo assicurarmi che fosse tutto corretto :) farò così, ancora grazie a tutti. non speravo in risposte così chiare :)
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| Inserito il - 23 Apr 2013 : 11:11:12
Ho un contratto 4+4 intestato ai tre conduttori. Io (uno dei conduttori) ho deciso di andare via e ho trovato un'altra persona disponibile a subentrare. Mi sono appena accorta però che nel contratto non è esplicitata la possibilità di subentro.
Deve essere esplicitato? Oppure è sottointesa?
Grazie!!! E' urgentissimo!
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Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 23 Apr 2013 : 11:27:47
Scritto da marylu83 il 23 Apr 2013 - 11:11:12:
Ho un contratto 4+4 intestato ai tre conduttori. Io (uno dei conduttori) ho deciso di andare via e ho trovato un'altra persona disponibile a subentrare. Mi sono appena accorta però che nel contratto non è esplicitata la possibilità di subentro.
Deve essere esplicitato? Oppure è sottointesa?
Grazie!!! E' urgentissimo!
Dal punto di vista contrattuale (civilistico) basta che il locatore e gli altri conduttori accettino la cessione della tua parte di contratto per scritto.(in pratica serve una scrittura in cui tu (cedente) cedi la tua parte di contratto al nuovo entrante (cessionario) e tutte le altre parti del contratto, cioè il locatore ceduto e le coparti (i co-conduttori) firmino per accettazione.
Ricordati di pattuire per scritto con il nuovo entrante la restituzione (a te ) della tua parte di cauzione: il locatore non è tenuto a restituirla prima della fine del contratto e la restituirà ai conduttori in essere al momento della risoluzione in futuro (cioè non a te).
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Quotare è lecito, rispondere è cortesia.
Modificato Da - Ric75 il 23 Apr 2013 11:30:26 |
| Inserito il - 25 Apr 2013 : 11:14:15
Salve,
6 anni fa io ho firmato un contratto 4+4 condiviso con altre 3 persone (studenti). nel frattempo si sono susseguiti diversi coinquilini e sono rimasta solo io di quelli "originari". adesso che se ne vanno altre 2, anche se io rimango, il padrone di casa dice che dobbiamo rifare il contratto e imbiancare (come è previsto per la scadenza). io mi chiedo però:
- io non ho mai firmato niente dalla prima volta. il contratto prevede il subentro, e ogni volta chi se ne andava e chi arrivava firmavano solo una clausoletta aggiunta dal proprietario in fondo al contratto. è giusto?
- se non abbiamo mai rifatto il contratto, perchè proprio ora?
- se l'imbiancatura è prevista solo alla scadenza, perchè ora?
- se me ne andassi anche io?
vi ringrazio per le risposte!
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| Inserito il - 29 Apr 2013 : 09:37:41
Mi sembra che il sig. Ric 75 sia un po' faziosetto, in quanto nelle sue risposte continua a sottolineare "il locatore vuole, non vuole", come se il tutto dipendesse dalla buona o cattiva volontà del proprietario. Purtroppo è la legge che prevede tutta questa burocrazia, non è che il proprietario chieda il rifacimento del contratto perchè gli piace pasare il tempo facendo contratti; nell'intento di tutelare gli affittuari, a volte (anche se raramente) complica la vita anche a loro. Spesso gli inquilini stessi vorrebbero contratti più brevi, ma le osservazioni anche fatte qui sul forum mi convincono sempre più a non addentrarmi in contratti transitori (che oltrettutto spesso sono vincolanti nella cifra).
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Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 02 Mag 2013 : 00:27:12
Scritto da proprietaria il 29 Apr 2013 - 09:37:41:
Mi sembra che il sig. Ric 75 sia un po' faziosetto, in quanto nelle sue risposte continua a sottolineare "il locatore vuole, non vuole", come se il tutto dipendesse dalla buona o cattiva volontà del proprietario. [...]
Invece , guarda un pò a me, pare che proprietaria nelle sue varie risposte sul forum sia tanto faziosa, forse scottata dalle sue esperienze personali che ha riportato nelle sue poche discussioni sul forum. Probabilmente dà fastidio il fatto che il qui presente dia riposte sia a conduttori che a locatori (che per me pari sono, cioè utenti del forum che fanno domande in merito a leggi, diritti e doveri), probabilmente vorrebbe che dia risposte solo a una parte e sfavorisca l'altra. Per fortuna degli altri però la partecipazione al forum del qui presente non è per favorire o sfavorire locatori o conduttori ma dare riferimenti precisi di legge agli utenti e non opinioni personali.
Per cui mi aspetto che venga riportato esattamente in caso di futuri reply:
-il quoting in questa discussione di dove ho detto le parole virgolettate "il locatore vuole, non vuole" e per quale motivo tale frase sia da considerarsi faziosa. Ricordo che "Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico di carattere patrimoniale" 1321 codice civile. La libera volonta di una delle parti nel voler o non voler concludere un accordo è fondamento del contratto stesso. Mi domando dove sia la faziosità. Forse il codice civile è fazioso?
-il quoting dove avrei detto qualcosa che non sia un elenco di diritti e doveri definiti da leggi e codici.
E concludo facendo io una contro domanda:
Quale legge sotto citata definisce quanto quotato?
Scritto da proprietaria il 29 Apr 2013 - 09:37:41:
Purtroppo è la legge che prevede tutta questa burocrazia, non è che il proprietario chieda il rifacimento del contratto perchè gli piace pasare il tempo facendo contratti;
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Quotare è lecito, rispondere è cortesia. |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 02 Mag 2013 : 00:57:16
Scritto da gundamuller il 25 Apr 2013 - 11:14:15:
Salve,
6 anni fa io ho firmato un contratto 4+4 condiviso con altre 3 persone (studenti). nel frattempo si sono susseguiti diversi coinquilini e sono rimasta solo io di quelli "originari". adesso che se ne vanno altre 2, anche se io rimango, il padrone di casa dice che dobbiamo rifare il contratto e imbiancare (come è previsto per la scadenza). io mi chiedo però:
- io non ho mai firmato niente dalla prima volta. il contratto prevede il subentro, e ogni volta chi se ne andava e chi arrivava firmavano solo una clausoletta aggiunta dal proprietario in fondo al contratto. è giusto?
- se non abbiamo mai rifatto il contratto, perchè proprio ora?
- se l'imbiancatura è prevista solo alla scadenza, perchè ora?
- se me ne andassi anche io?
[...]
Le domande qui sarebbero molte per rispondere in modo completo(il contratto è in solido? oppure è definita una quota parte di canone in carico a ciascuno? Il recesso è possibile al singolo conduttore come per i contratti studenti oppure è consentito solo in solido alla parte conduttrice? Cosa dice esattamente la clausola delle tinteggiatura? A scadenza o a riconsegna?).il contratto 4+4 si rinnova tacitamente di quattro anni in quattro anni in assenza di disdetta comunicata con preavviso di almeno 6 mesi (art 2 comma 1 431/98).
Le precedenti cessioni di contratto fatte tra cedente (ex conduttori) cessionario (nuovi subentranti ) e ceduto (locatore) non comportano variazioni contrattuali o risoluzioni anticipate del contratto, semplicemente il cessionario subentra nei diritti e doveri del cedente (1406 cc). Per cui riassumendo i vostri diritti e doveri di legge,
- gli attuali conduttori hanno diritto a rimanere in locazione nell'immobile fino a risoluzione del contratto a scadenza dell'ottavo anno (previa disdetta almeno 6 mesi prima). In assenza di disdetta da una delle parti il contratto si rinnova di altri 4 anni.
- il conduttore è responsabile della manutenzione ordinaria di pareti e soffitti durante la locazione (a seconda della condizione dell'intonaco va tinteggiato l'immobile durante la locazione se necessario). Alle altre domande (tinteggiatura a scadenza e andare via) non è possibile rispondere senza conoscere le clausole contrattuali. ----------------------------------------
Quotare è lecito, rispondere è cortesia. |
| Inserito il - 14 Mag 2013 : 13:42:59
ciao, grazie per la risposta, che ho visto solo adesso!
allora, nel contratto il proprietario "concede la locazione ai signori" ...con i nomi delle quattro affittuarie originarie. poi ne parla sempre come "il conduttore" e il canone non è diviso in quattro parti. ma l'affitto lo paghiamo con bonifici separati e la fattura è intestata ai quattro nomi.Il contratto dice che "il conduttore può recedere dal contratto dando comunicazione con preavviso di 6 mesi" e "nel caso in cui la volontà di recedere dal contratto sia manifestata solo da alcuni soggetti costituenti la parte conduttrice, i rimanenti o la parte locatrice stessa hanno la facoltà di sostituire il soggetto che ha manifestato la volontà di recesso con altro di loro gradimento. Nel caso in cui venga reperito un nuovo soggetto si procederà, se necessario, alla regolarizzazione del contratto di locazione con riferimento ai soggetti conduttori."
Cosa intende per "se necessario"? e la regolarizzazione è scrivere due righe a mano, firmate solo da chi subentra, da chi esce e dal proprietario, e solo sulla loro copia di contratto, senza gli altri presenti? per l'imbiancatura, il contratto dice che "il conduttore si obbliga sin d'ora a consegnare i locali ritinteggiati al tempo del rilascio". vuol dire ogni volta che qualcuno se ne va, o vale solo per chi sarà conduttore alla scadenza dei 4+4 anni? oppure vale per quando me ne vado io (ultima degli affittuari originari)?
e infine... se il contratto ha subito così tante variazioni, ma è sempre lo stesso, i 4+4 anni scadono sempre a partire dal 2008 (data della prima firma)? scusa la lungaggine!
ciao, grazie! |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 14 Mag 2013 : 15:30:41
Scritto da gundamuller il 14 Mag 2013 - 13:42:59:
allora, nel contratto il proprietario "concede la locazione ai signori" ...con i nomi delle quattro affittuarie originarie. poi ne parla sempre come "il conduttore" e il canone non è diviso in quattro parti. ma l'affitto lo paghiamo con bonifici separati e la fattura è intestata ai quattro nomi.Il contratto dice che "il conduttore può recedere dal contratto dando comunicazione con preavviso di 6 mesi" e "nel [...]
riassumendo: contratto in solido e recesso consentito alla parte conduttrice in solido.
La clausola relativa alla cessione invece non dà al singolo conduttore la possibilità di recedere, ma solo la possibilità di attendere che ci sia un subentrante di gradimento delle altre parti contrattuali. Il "se necessario" potrebbe essere pleonastico, poichè la cessione va documentata nella stessa forma obbligatoria per la scrittura del contratto di locazione (forma scritta ad substatiam) con un atto scritto di cessione firmato dalle parti contrattuali.
La clausola della tinteggiatura al rilascio è chiara per due motivi:
1- il conduttore, come indichi da inizio contratto , si riferisce all'insieme dei conduttori, per cui il momento in cui il conduttore rilascerà l'immobile è il momento in cui l'insieme di tutti i singoli conduttori libererà l'immobile riconsegnandolo al locatore.
2-la cessione non comporta il rilascio dell'immobile ma una cessione di diritti e doveri a un terzo.
Riassumendo , l'obbligo di ritinteggiare l'immobile sarà in carico ai conduttori presenti al momento della riconsegna dell'intero immobile al locatore in futuro.
Infine , le variazioni contrattuali ( cessioni) non modificano la durata e le scadenza del contratto, che si risolverà dopo 4+4 anni solo se una delle 2 parti (locatore o parte conduttrice) invierà disdetta. In caso contrario si rinnoverà di altri 4 anni. ----------------------------------------
Quotare è lecito, rispondere è cortesia. |
| Inserito il - 15 Mag 2013 : 11:49:46
ciao, grazie di nuovo per la risposta!
scusa la mia ottusaggine, ma... se ho capito bene:
- l'appartamento lo dovrà ritinteggiare chi si troverà dentro allo scadere dei 4+4 anni
- ad ogni subentro passato, avremmo noi tutti dovuto firmare il contratto modificato, e non solo chi se ne andava, il subentrante e il padrone di casa? invece con solo le loro firme è come se non fosse mai subentrato nessuno, o vale lo stesso?
- il singolo non può dare disdetta, ma solo tutti e 4 insieme? perchè invece due di noi hanno appena dato disdetta singolarmente!
ciao, scusa veramente ma sono fortemente ignorante, mi rendo conto!
grazie dell'aiuto! |
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