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shattered
Nuovo iscritto
17 messaggi |  Inserito il - 19 Lug 2012 : 09:22:07  
Buongiorno,
Nel mio contratto di affitto è citato espressamente un canone di affito (e che riconoco mensilemnte al proprietario), piu un certo ammontare ( specificato nel contratto) per le spese ordinarie del condominio, che sono a mio carico. Tale ammontare delle spese del condominio è stato su mia richiesta espressamente riportato nel contratto, ed identificato in una quota annua. Il proprietario mi chiede di pagare direttamente all'amministratore, la quota mensile (totale annuo/12) . Cosa succede se l'amministartore mi richiede una quota maggiore? Sono tenuto a pagare ciò che mi chiede l'amministartore in quanto spese ordinarie, anche se nel contratto viene specificata una quota annua ben precisa? Graie anticipatamente
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caval Frequentatore del forum  4826 messaggi | Inserito il - 19 Lug 2012 : 10:03:40
Scritto da shattered il 19 Lug 2012 - 09:22:07:
Tale ammontare delle spese del condominio è stato su mia richiesta espressamente riportato nel contratto,[...]
Non è stata una buona idea.
Proprio per il motivo cui accenanvi tu stesso.
Le spese condominiali devono essere conteggiate a "consuntivo" cioè a fine di ogni anno si vedono i giustificativi delle spese e se ne calcola la giusta ed esatta quotaparte per ciascun appartamento.Mettere una cifra fissa ed immutabile nel contratto, potrebbe anche essere anche considerato come un tentativo maldestro di occultare al fisco una parte di fitto al nero. Non sembra essere questo il tuo caso, dato che la cifra tu la darai all'amminstratore del condominio e non al tuo proprietario, ma comunque in senso generale il discorso è quello che ti ho detto. Oramai che la frittata la avete fatta, o almeno avete rotto le uova, con il vostro contratto scritto in quel modo ci saranno alcuni che lo interpreteranno in un modo, altri lo interpreteranno nel modo opposto...
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| Inserito il - 19 Lug 2012 : 10:11:15
Quindi come mi suggerisci di comportarmi? |
| Inserito il - 19 Lug 2012 : 11:11:18
Scritto da shattered il 19 Lug 2012 - 10:11:15:
Quindi come mi suggerisci di comportarmi?
Secondo meUna bella scrittura privata da registrare all'ADE dove dite che, a modifica del contratto di locazione ecc.ecc. si conviene che le spese condominiali verranno conteggiate a parte.quindi il canone reale sarà di € x. Fermo il resto. |
seany Frequentatore del forum  978 messaggi | Inserito il - 19 Lug 2012 : 14:21:14
Ciao
scusate l'intromissione
ma non vedo perchè l'inquilino dovrebbe accettare una simile cosa
capita spesso nei contratti che ci sia scritto che le spese ammontano a tot. poi a meno che non ci sia la fatidica aggiunta "salvo conguaglio", al proprietario verrà versata sempre la medesima cifra.
Io fossi l'inquilino non chiederei la sistemazione della cosa, soprattutto se le spese sono aumentate a dismisura...problemi del proprietario! |
| Inserito il - 20 Lug 2012 : 09:43:29
Sono d'accordo. Secondo il mio parere, se nel contratto non c'é la formula "salvo conguaglio alla fine di ogni esercizio, a favore della parte creditrice" le spese si devono intendere fisse. |
caval Frequentatore del forum 4826 messaggi | Inserito il - 20 Lug 2012 : 12:24:16
Scritto da Renato1958 il 20 Lug 2012 - 09:43:29:
, se nel contratto non c'é la formula "salvo conguaglio alla fine di ogni esercizio,
Ma è proprio questo che è sbagliato, le spese condominiali non posono (non devono) essere considerate "fisse".Noi non sappiamo le cifre in gioco, e non servirebbe neppure saperle oggi perché nel tempo sono destinate a variare,
ma chi ci dice che non siano state calcolate esageratamente superiori al reale?
e che quindi i conguagli annuali sarebbero stati a favore, piuttosto che a sfavore, del nostro amico inquilino? Probabilmente nel caso in questione sarà stata fatta una cosa giusta ed abbastanza equa, più o meno all'incirca aderente alla realtà, non voglio spaventare l'OP shattered ,
ma per inquadrare il discorso in senso ampio e generale, le considerazioni da fare sono queste.
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| Inserito il - 20 Lug 2012 : 14:08:24
infatti cercavo conforto  Ad ogni modo grazie a tutti per le risposte date! per me è piu chiaro.  |
olli Frequentatore del forum 3037 messaggi | Inserito il - 21 Lug 2012 : 04:08:59
Non vedo nulla di sbagliato nel aver definito contrattualmente ed in misura fissa l'ammontare degli oneri accessori; è una libertà delle parti, rientra nella loro determinazione contrattuale, un metodo alternativo a quello del Rendiconto Annuo; sarà a vantaggio di chi avrà fatto meglio i "propri conti" ma non è detto che sarà a svantaggio necessariamente del conduttore (si pensi solo al fatto che gas ed elettricità stanno aumentando non poco nell'ultimo periodo), in più a suo vantaggio c'è la possibilità di quantificare da subito l'esborso totale massimo (=nessuna sorpresa)
Disapprovo invece che gli oneri accessori vengano "girati" all'amministratore: andrebbero versati al locatore e poi da questo all'amministratore; fossi io l'amministratore... non acceterei un € (ne lascerei quietanza) a nessuno che non sia un condòmino (però accade anche questo) |
Ric75 Esperto in locazioni 2141 messaggi | Inserito il - 21 Lug 2012 : 18:50:15
la giurisprudenza ha sfornato per ora solo la sentenza del tribunale ordinario di firenze dell'8 3 2007 (per cui da prendere con le pinze):
se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuatea mio parere è da valutare se la pattuizione di oneri a forfait sia stata fatta equamente o per dissimulare un canone nascosto su cui non pagare le tasse. qui potete leggere le critiche a tale sentenza di uno dei massimi esperti di diritto locatizio:
http://www.sbstudiol...ads/2011/03/articolo6.pdf
Comunque sarebbe utile che riportassi l'esatta clausola a contratto per valutare se effettivamente sono stati pattuiti gli oneri a forfait oppure è una tua interpretazione (cioè il totale annuo riportato a contratto è chiaramente indicato a forfait per sempre oppure è la previsione al momento della stipula del contratto?).
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olli Frequentatore del forum 3037 messaggi | Inserito il - 22 Lug 2012 : 08:56:16
Salve Ric75,
condivido la sentenza del Tribunale di Firenze; quanto alle argomentazioni degli esperti da te indicati le trovo pertinenti solo e limitatamente all'ipotesi di oneri simulati e nella volontà del locatore di sottrarre parte del proprio reddito all'imposizione fiscale (applicandosi il dispositivo degli art.1418/1449 del C.C. relativo alla liceità della causa); invece, nella più ampia casistica di contrattazione locatizia con oneri accessori a forfait, ritengo del tutto legittima la libera determinazione delle parti.
Prima della legge 27.07.1978 n. 392 (c.d. “legge sull’equo canone”) sussisteva piena libertà contrattuale delle parti circa gli oneri: se dovessero imputarsi al locatore o al conduttore, erano le parti stesse a deciderlo.
Con la "Legge" si decise per una soluzione imperativa, ossia che le spese (pulizia, ordinaria manutenzione dell’ascensore, fornitura di acqua, energia elettrica ecc...) fossero a carico del conduttore; ciò nonostante, la Giurisprudenza ha sempre ritenuto di far salvo qualsiasi patto contrario(vedasi a tal riferimento Cassazione Civile n. 1002/1991) stabilendo che:
- il locatore ed il conduttore possono sempre pattuire una ripartizione diversa degli oneri accessori al godimento del bene;
- nel silenzio delle parti gli oneri accessori sono corrisposti dall’utilizzatore nei modi e nei tempi indicati all’art. 9 della l. n. 392/78.
Ora se detta interpretazione valeva in vigenza della "Legge", a maggior ragione dovrà ammettersi oggi e dopo la "Nuova Legge sulle Locazioni" del 1998 con libertà del canoneVenendo quindi al caso concreto:
- se gli oneri accessori sono stati definiti a forfait;
- se sono stati messi per iscritto nel contratto come una sua clausola, e non se ne ravvede una natura simulatoria;
Allora Shattered ha tutto il diritto di versare al locatore quanto pattuito a forfait e nulla più, non curandosi minimamente di un'eventuale differenza richiesta dall'amministratore di condominio che, non avendo titolo per rivolgersi al conduttore, dovrà necessariamente escutere il tutto dal Locatore (quest'ultimo poi nessun titolo avrà per rivolgersi a Shattered.
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| Inserito il - 22 Lug 2012 : 14:35:39
Grazie a tutti per la disponibilità e per l'esaustiva spiegazione.
Nel contratto è esplicitatamente scritto che sono a carico del conduttore le spese ordinarie di condominio (che ammontano ad euro 250,00 annui). Saluti. |
Ric75 Esperto in locazioni 2141 messaggi | Inserito il - 22 Lug 2012 : 18:17:47
Scritto da shattered il 22 Lug 2012 - 14:35:39:
Grazie a tutti per la disponibilità e per l'esaustiva spiegazione.
Nel contratto è esplicitatamente scritto che sono a carico del conduttore le spese ordinarie di condominio (che ammontano ad euro 250,00 annui).
Saluti.
quindi la clausola riporta in modo chiaro e non ambiguo che devi pagare fissi 250€ annui a forfait senza conguaglio? non si capisce da ciò che scrivi.
La legge, e in in questo caso l'art 9 392/78, si applica sempre a meno che non derogata in modo chiaro nel contratto. il fatto che manchi la frase "salvo conguaggio" a contratto non è indicativo del fatto che il pagamento è a forfait o no, si deve leggere l'intera clausola e capire se interpretabile o no.
Se riportassi l'intera clausola così come scritta potremmo essere più precisi. |
giupe74 Nuovo iscritto Milano 1 messaggi | Inserito il - 22 Mar 2013 : 17:39:31
Salve a tutti,
scusate l'intromissione ma io avrei un problema similare, nel mio caso a contratto è stato inserito che le spese condominiali ammontano a € 2400,00 annui comprensive di riscaldamento e che avrei poi riconosciuto l'eventuale conguaglio. Per cui abbiamo stabilito una canone di locazione di € 600,00 più € 200,00 mensile. Ora vengo a sapere dal proprietario che le effettive spese condominiali ammontano a ben altra cifra, da quello che mi dici non sono € 2400,00 ma € 3600,00. In questo caso dato che palesemente € 1200,00 non posso essere certo un conguaglio, ma un errata comunicazione nei miei confronti alla stipula del contratto, come mi dovrei comportare?
Grazie
Giupe74Giupe74 |
olli Frequentatore del forum 3037 messaggi | Inserito il - 23 Mar 2013 : 02:27:56
Please,
a scanso di equivoci e conseguneti cattivi consigli:
indicaci l'esatta dizione della calusola contrattuale relativa a canone di locazione ed oneri accessori. "ad impossibilia nemo tenetur" |
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