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regularjohn
Nuovo iscritto
19 messaggi |  Inserito il - 04 Lug 2012 : 10:53:37  
Buongiorno a tutti,ho l'esigenza di dare in locazione il mio appartamento per 12 mesi, da qui credo che la scelta obbligata sia il contratto di natura transitoria.
Sapete dirmi se chiedere (ovviamente con l'assenso del conduttore che firmerà, accettando) un canone di locazione a prezzi di mercato, e quindi non concertato, è legittimo o se può costituire in qualunque momento motivo di invalidità del contratto? Con conseguenze tipo annullamento o trasformazione in 4+4? Grazie mille per l'aiuto |
Ric75 Esperto in locazioni  2130 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 11:20:52
Se l'immobile si trova nei comuni (capoluoghi e comuni confinanti) previsti nell'art 2 comma 2 DM 30 12 2002, il canone massimo è stabilito dagli accordi territoriali. se si trova in altri luoghi puoi proporre un canone libero.Nel caso il canone di locazione stabilito a contratto sia maggiore di quanto previsto dagli accordi territoriali, tale patto sarebbe nullo (art 13 comma 4 431/98) e su azione proponibile dal conduttore dovresti restituire la differenza e su richiesta del conduttore il contratto viene ricondotto a un 4+4. (art 13 comma 5 431/98.)  |
| Inserito il - 04 Lug 2012 : 11:29:39
Ti ringrazio per la risposta efficace e mirata.
Sapresti consigliarmi un'altra forma contrattuale per evitare di "svendere" il mio appartamento (ho un mutuo da coprire) senza affittarlo per più di un anno?Ti ringrazio in anticipo |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 12:44:42
Non esistono contratti di durata annuale a canone libero in comuni capoluogo di provincia (se non quelli per finalità turistiche, che però devono essere reali e non simulate, pena anche qui la conversione per simulazione di contratto). |
peppe64 Frequentatore del forum Ascoli Piceno 9671 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 19:06:30
Inserito il - 04 Lug 2012 : 11:20:52 Se l'immobile si trova nei comuni (capoluoghi e comuni confinanti) previsti nell'art 2 comma 2 DM 30 12 2002, il canone massimo è stabilito dagli accordi territoriali. se si trova in altri luoghi puoi proporre un canone libero. Nel caso il canone di locazione stabilito a contratto sia maggiore di quanto previsto dagli accordi territoriali, tale patto sarebbe nullo (art 13 comma 4 431/98) e su azione proponibile dal conduttore dovresti restituire la differenza e su richiesta del conduttore il contratto viene ricondotto a un 4+4. (art 13 comma 5 431/98.) in altri luoghi che non hanno accordi territoriali si applica cio' che prevede il dm 10 marzo 2006 del ministero infrastrutture e trasporti . Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
(Papa Giovanni Paolo II ) Modificato Da - peppe64 il 04 Lug 2012 19:13:08 |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 20:26:14
Scritto da peppe64 il 04 Lug 2012 - 19:06:30:
in altri luoghi che non hanno accordi territoriali si applica cio' che prevede il dm 10 marzo 2006 del ministero infrastrutture e trasporti . [...]
questi altri luoghi previsti dal dm 10 3 2006 devono sempre essere solo e unicamente quelli di cui all'art 2 comma 2 del DM 30 12 2002, cioè i capoluoghi e comuni confinanti.
il dm 10 3 2006 art 1 (relativo ai contratti transitori) è applicabile solo a questi comuni e non a qualunque altro luogo.
Ad esempio se un comune capoluogo o confinante non ha stipulato accordi territoriali ci si rifà all'accordo di un comune simile vicino della stessa lista di cui sopra.
SE invece siamo in un comune che non appartiene alla lista sopra (non capoluoghi o non confinanti con capoluoghi) il canone è libero, non si deve consultare l'accordo territoriale del comune più vicino.
Tale decreto è diverso dal simile dm 14 7 2004 ( relativo ai contratti a canone concordato 3+2) la cui applicabilità è non è limitata a una lista predefinita di comuni. In tal caso gli altri luoghi sono effettivamente tutti i rimanenti comuni italiani senza accordi.
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peppe64 Frequentatore del forum Ascoli Piceno 9671 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 20:54:38
grazie della spiegazione Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
(Papa Giovanni Paolo II ) |
peppe64 Frequentatore del forum Ascoli Piceno 9671 messaggi | Inserito il - 04 Lug 2012 : 20:59:17
un 'informazione
nel mio paese (ops adesso ha il titolo di citta')essendo un comune ad alta intensita'ma ne capoluogo ne confinante , i contratti transitori possono essere a canone libero oppure devono rispettare qualche disposizione di qualche DM .?Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
(Papa Giovanni Paolo II ) |
| Inserito il - 04 Lug 2012 : 21:07:39
quindi non ho via di scampo? affittare per un anno a prezzi da cristiani?? |
| Inserito il - 04 Lug 2012 : 22:49:02
cIAO rICSE invece siamo in un comune che non appartiene alla lista sopra (non capoluoghi o non confinanti con capoluoghi) il canone è libero, non si deve consultare l'accordo territoriale del comune più vicino. io ho un appartamento in un paese (prov Venezia) ma confinante con Padova città. Avevo intenzione di affittarlo con contratto concordato. Ma tutti mi dicono che non si può.? POIvISTO che siamo in argomento di canone concordato. Ho un dubbio che nessuno a saputo risolvermi. Ho in Padova un appartamento ben diviso ed affittato come porzione di appartamento. Uno con contratto libero mentre il secondo con contratto concordato (fatto direttamente da UPPI ( chiaramente non ho chiesto l'esenzione ICI. lA MIA DOMANDA è. Secondo Te, pOSSO affittare anche la seconda porzione a canone concordato? Il mio dubbio deriva dal fatto che nei contratti concordati di padova, la superficie puo essere aumentata(in funzione della misura dei locali affittati fino mad un 30%. Quindi se io affittassi ambedue le porzioni usufruendo di questa agevolazione mi ritroverei ad affittare una casa di 80 mt come se fosse di 100. Che ne pensi? |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 05 Lug 2012 : 00:25:50
Scritto da peppe64 il 04 Lug 2012 - 20:59:17:
un 'informazione
nel mio paese (ops adesso ha il titolo di citta')essendo un comune ad alta intensita'ma ne capoluogo ne confinante , i contratti transitori possono essere a canone libero oppure devono rispettare qualche disposizione di qualche DM .?Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
(Papa Giovanni Paolo II )
Possono essere a canone libero, a meno che non esista un accordo territoriale depositato nel comune in questione che dica il contrario (infatti l'ultima parola nel definire le regole per la stipula di queste tipologie di contratti spetta all'accordo territoriale, come previsto dall'art 2 comma 3 431/98)
Il dm 30 12 2002 impone che i canoni dei transitori nelle aree metropolitane, dei capoluoghi e dei comuni confinanti sia obbligatoriamente calmierato dagli accordi territoriali, ma nulla dice relativamente agli altri comuni non ricadenti nella lista. Se questi altri comuni non hanno accordi territoriali il canone sarà libero, se invece hanno accordi territoriali allora il canone applicabile sarà determinato dall'accordo. E' percui molto probabile che i comuni ad alta densita, ma non capoluogo o confinanti abbiano un accordo locale e quindi un canone agevolato, e invece i piccoli comuni no. |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 05 Lug 2012 : 00:50:39
Scritto da Giovanni1943 il 04 Lug 2012 - 22:49:02:
cIAO rIC. Avevo intenzione di affittarlo con contratto concordato. Ma tutti mi dicono che non si può.? [...]
il contratto a canone concordato è applicabile sempre in qualunque comune. Se manca l'accordo territoriale, basta prendere l'accordo del comune più vicino e demograficamente omogeneo (dm 14 7 2004). Scritto da Giovanni1943 il 04 Lug 2012 - 22:49:02:
lA MIA DOMANDA è. Secondo Te, pOSSO affittare anche la seconda porzione a canone concordato? Il mio dubbio deriva dal fatto che nei contratti concordati di padova, la superficie puo essere aumentata(in funzione della misura dei locali affittati fino mad un 30%. Quindi se io affittassi ambedue le porzioni usufruendo di questa agevolazione mi ritroverei ad affittare una casa di 80 mt come se fosse di 100.Che ne pensi?
si,puoi farlo. non c'è niente che vieti di locare parzialmente l'immobile con 2 contratti concordati.
e se l'accordo territoriale applicabile dice che puoi aumentare la superficie del 30% non cambia niente se applichi tale aumento a un unico contratto o a 2 contratto parziali. Avresti sempre la stessa superficie maggiorata.
Metti che il tuo immobile sia di 100mmq e una parte sia 40mq e l'altra 60 mq.
Se locassi l'intero immobile avresti 130mq utili (+30%)su cui calcolare il canone.
applicando invece l'incremento del 30% ai 2 contratti parziali avresti 52mq + 78mq , cioè sempre 130mq. |
| Inserito il - 05 Lug 2012 : 14:19:36
il contratto a canone concordato è applicabile sempre in qualunque comune. Se manca l'accordo territoriale, basta prendere l'accordo del comune più vicino e demograficamente omogeneo (dm 14 7 2004).
Il problema èche in provincia di Venezia non c'è un comune demograficamente omogeneo con accordi territoriali. E mi hanno detto che non posso fare riferimento a comuni di altre provincie. Quindi posso fare un 3+2 ma senza benefici fiscali......POIvISTO che siamo in argomento di canone concordato. Ho un dubbio che nessuno a saputo risolvermi. Ho in Padova.....ecc.ecc.Gli accordi di padova dicono che se il locale è fino a mtq 30, puoi aumentarla del 40%. da 31 a 40 del 30% da 41 a 50 del 20% e da 51 a 60 va considerata 60 mtq.Il mio diviso è di 40,5 mt + 37,5 tot mt 78. se applico l'aumento concesso del 30% mi diventano oltre 101 mtq. La cosa mi lascia perplesso in quanto non vorrei ritrovarmi con contestazioni fiscali per elusione/evasione.o altra diavoleria che mi costerebbe molto di più del risparmio del 40.5% sulla tassazione. |
Ric75 Esperto in locazioni 2130 messaggi | Inserito il - 05 Lug 2012 : 17:27:05
quote:
E mi hanno detto che non posso fare riferimento a comuni di altre provincie
chi ti ha detto ciò probabilmente non ha letto bene il dm. figurati che puoi prendere in considerazione anche altre regioni... dm 14 7 2004
art 1.
...
2. Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti Accordi ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, così come previsto dal pre-cedente comma 1 del presente decreto, si fa riferimento all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.
http://www.confedili...t/decreto-sostitutivo.pdf
Per la maggiorazione percentuale a mio parere va applicata all'intera superficie dell'immobile (78 mq nel tuo caso, per cui non rientri nei casi in cui è permessa la maggiorazione).
Se avessi avuto un alloggio più piccolo e rientrassi in uno dei range in cui è permessa la maggiorazione, avresti dovuto calcolare la maggiorazione sulla superficie totale e poi rapportare i metri quadri maggiorati sui due contratti.
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| Inserito il - 05 Lug 2012 : 19:29:42
Scritto da Ric75 il 05 Lug 2012 - 17:27:05:
Grazie Ric |
peppe64 Frequentatore del forum Ascoli Piceno 9671 messaggi | Inserito il - 05 Lug 2012 : 19:44:01
Inserito il - 05 Lug 2012 : 00:25:50
Scritto da peppe64 il 04 Lug 2012 - 20:59:17:
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un 'informazione
nel mio paese (ops adesso ha il titolo di citta')essendo un comune ad alta intensita'ma ne capoluogo ne confinante , i contratti transitori possono essere a canone libero oppure devono rispettare qualche disposizione di qualche DM .? Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
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Possono essere a canone libero, a meno che non esista un accordo territoriale depositato nel comune in questione che dica il contrario (infatti l'ultima parola nel definire le regole per la stipula di queste tipologie di contratti spetta all'accordo territoriale, come previsto dall'art 2 comma 3 431/98)
Il dm 30 12 2002 impone che i canoni dei transitori nelle aree metropolitane, dei capoluoghi e dei comuni confinanti sia obbligatoriamente calmierato dagli accordi territoriali, ma nulla dice relativamente agli altri comuni non ricadenti nella lista. Se questi altri comuni non hanno accordi territoriali il canone sarà libero, se invece hanno accordi territoriali allora il canone applicabile sarà determinato dall'accordo. E' percui molto probabile che i comuni ad alta densita, ma non capoluogo o confinanti abbiano un accordo locale e quindi un canone agevolato, e invece i piccoli comuni no.
grazie ric75
Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
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Contratto transitorio e canone (concertato?)
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