Vi espongo il problema cercando di trovare una soluzione ad un problema che va ormai avanti dal mese di aprile.
In quel mese io e una mia amica abbiamo preso in affitto un locale e abbiamo presentato la DIA al comune de L'Aquila(a nome del proprietario) per frazionare il locale in cui aprire, poi, due distinte attività (una delle due è una lavanderia a secco). Il comune ci ha richiesto alcune integrazioni tra cui l'individuazione di parcheggi pertinenziali, l'assenso del condominio e l'autorizzazione della ASL. A causa del secondo punto (assenso del condominio) non riusciamo ad andare avanti con i lavori anche con due sentenze del TAR a favore (per i lavori strettamente pertinenziali, che non vanno a toccare le parti in cumune o strutturali, l'assenso del condominio non serve).
Nonostante tutto il SUAP continua a richiederci l'assenso del condominio (che non ne vuole sapere di darcelo in quanto non vuole la lavanderia anche se da contratto di condominio tale attività rientra tra quelle che possono aprire).

Premetto che i lavori per cui dovremmo chiedere l'assenso sono una parete in cartongesso (già realizzata) e una porta (che sostituirebbe una vetrina) che da catasto già risulta (anche questa già messa)!

L'avvocato che abbiamo interpellato (a pagamento) ci ha consigliato di procedere con una sanatoria...
Voi cosa mi consigliate?...non sappiamo più a che santo votarci!

Grazie a tutti
Daniele

CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO
(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)
 
In molti uffici tecnici comunali è diffusa l'abitudine di chiedere, in presenza di domande di concessione o autorizzazione edilizia interessante in qualche modo il condominio o le parti comuni, atti di assenso da parte degli altri condomini, verbali di assemblea, controfirme sui disegni da parte dell'amministratore e così via, a seconda della fantasia o dell'umore del momento. Malgrado l'evidente  arbitrarietà di tali richieste, al limite della vessazione e comunque censurabili in linea di principio anche ai sensi dell'articolo 1 della legge n. 241 del 1990 (l'amministrazione non può aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze imposte dallo svolgimento dell'istruttoria), si ritiene opportuno rendere nota una conclusiva decisione sul punto, del massimo organo di giustizia amministrativa (contro il Comune di Milano, si noti, non contro il Comune di Roccacannuccia).
A prescindere dalla banalità dell'oggetto trattato in causa (una canna fumaria) e fermi restando, ovviamente, i rapporti condominiali come regolati dalle norme civilistiche, risulta evidente che la pubblica amministrazione non è competente a "conoscere" i rapporti tra privati e non può imporre al privato la dimostrazione dell'assenza di pretese da parte di terzi.
La lettura della sentenza, una volta tanto chiarissima, non necessita di altri commenti.
http://www.ancebrescia.it/articoli/357.htm
 
Diritto - L'appello del Comune di Milano è infondato.
La questione dedotta in giudizio si risolve nel decidere se l'autorizzazione edilizia per la realizzazione, in un muro perimetrale di un edificio, di una canna fumaria, possa esser rilasciata al singolo condomino, proprietario dell'unità condominiale che la canna fumaria è destinata a servire, come ha ritenuto il T.A.R., ovvero debba essere rilasciata al condominio o al condomino previo assenso dei condominio, come sostiene l'amministrazione appellante.
Va premesso che, stante l'ampia e generica formulazione dell'art. 4, comma 1, della legge 10 del 28 febbraio 1977 (la concessione è data dal Sindaco al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla) la legittimazione a chiedere la concessione, e la considerazione vale anche per l'autorizzazione edilizia, compete a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di obbligazione sull'immobile, la facoltà di eseguire i lavori oggetto del progetto.
Ciò posto, il Collegio condivide la conclusione cui è pervenuto il giudice di primo grado.
In tal senso depongono sia il disposto dell'art. 1102 c.c. relativo all'uso della cosa comune da parte dei comunisti (Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,  purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto), sia la regola sancita dal successivo art. 1105 sull'amministrazione della cosa comune (Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune), sia, infine, nella materia del condominio negli edifici, la cui caratteristica è la compresenza di parti di proprietà esclusiva (unità immobiliari) e di parti necessariamente comuni, la specificazione apportata ai suddetti principi generali in materia di comunione dall'art. 1122 c.c., secondo cui "Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio" letta in forma positiva, la norma conferisce al condomino una sorta di disponibilità ordinaria delle parti comuni dell'edificio pertinenti alla sua unità immobiliare.
Le suddette regole e principi lasciano concordemente dedurre che è in facoltà del condomino eseguire opere che, ancorché incidano su parti comuni, siano strettamente pertinenti, sotto il profilo funzionale e spaziale, alla sua unità immobiliare, con la conseguenza che egli  va considerato come soggetto avente titolo per ottenere, a nome proprio, l'autorizzazione o la concessione edilizia relativamente a tali opere.
Siffatta conclusione resiste alle obiezioni dell'amministrazione appellante.
L'osservazione che con il rilascio dell'autorizzazione al singolo condomino si consentirebbe di attuare una modificazione strutturale del bene all'insaputa dei comproprietari dello stesso, costituisce una petizione di principio, perché la questione da risolvere è appunto se l'autorizzazione possa essere data indipendentemente dall'intervento degli altri condomini.
Neppure è vero che, se si prescindesse dal consenso degli altri condomini, questi ultimi sarebbero passibili di sanzioni amministrative per le eventuali difformità realizzate in corso d'opera, giacché le sanzioni sono a carico degli autori dei comportamenti illeciti e l'autore della costruzione in difformità dalla concessione o autorizzazione va individuato, normalmente, nel titolare della stessa; è vero, semmai, che esigendo che gli altri condomini condividano la domanda di autorizzazione si pretende che essi assumano una responsabilità priva di sostanziale giustificazione.
Quanto al fatto che l'opera possa esser contestata dagli altri condomini, l'assenza di danno altrui è un limite sostanziale che, per la sua natura negativa, è connessa con valutazioni soggettive ed esula, comunque, dalle possibilità di accertamento della pubblica amministrazione, la quale deve limitarsi al titolo formale di disponibilità della porzione immobiliare e rilascia le autorizzazioni sempre con salvezza dei diritti dei terzi (da ultimo, Cons. Stato, Sez. V, n. 1341 del 20 dicembre 1993).
D'altra parte, l'istituzione delle autorizzazioni edilizie comunali, come già prima quella della concessione edilizia, nulla ha aggiunto ai rapporti di carattere civile tra i titolari dei diritti sui beni immobili, né ha trasformato il diritto che si ha di opporsi all'opera da altri intrapresa, in una potestà di veto, sicché, resta escluso, anche per tale via, che la regola del citato art. 4 della legge n. 10 del 1977 si traduca nell'obbligatorietà del preventivo assenso degli altri condomini.
E, se è vero che all'amministrazione comunale non può e non deve essere fatto carico di dirimere le controversie civili, come giustamente afferma l'amministrazione appellante, neppure può esser fatto carico al privato di dimostrare preventivamente l'assenza di contestazioni, munendosi, così come richiede il Comune di Milano, di assenso con firma autenticata dell'amministratore e delega con firma autenticata degli altri condomini.
In conclusione l'appello, con le precisazioni che precedono, dev'essere respinto.
Le spese dei gradi di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
 
P.Q.M.
 
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sez. V) respinge l'appello proposto dal Comune di Milano.
Condanna l'amministrazione appellante a rifondere alla resistente le spese del grado di giudizio, liquidate in lire 4 milioni. http://www.ancebrescia.it/articoli/357.htm

Adesso l'avvocato ci ha consigliato di presentare una sanatoria ma io vorrei sapere se ne usciamo o meno...non vorrei che la sanatoria ci venisse bocciata!!!

Scritto da vulkano il 17 Giu 2012 - 19:37:46:

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Adesso l'avvocato ci ha consigliato di presentare una sanatoria ma io vorrei sapere se ne usciamo o meno...non vorrei che la sanatoria ci venisse bocciata!!!

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Modificato Da - tuxx il 17 Giu 2012 20:34:18

Ciao

Me Ri

ex Tux

Il comune, come detto sopra, vuole l'autorizzazione del condominio per lavarsi le mani in future diatribe tra condomini

Inoltre alla presentazione della DIA avevamo allegato un documento in cui si individuavano a 100 metri i parcheggi pertinenziali previsti per legge (ogni 100 metri/cubi di superficie del locale 40 metri/quatrati di parcheggio)...quindi il problema non sussiste!

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 10:01:52:

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Inoltre alla presentazione della DIA avevamo allegato un documento in cui si individuavano a 100 metri i parcheggi pertinenziali previsti per legge (ogni 100 metri/cubi di superficie del locale 40 metri/quatrati di parcheggio)...quindi il problema non sussiste!

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ex Tux

Il comune a questo punto non ci contesta più i parcheggi pertinenziali ma bensì l'autorizzazione del condominio ai lavori

CON UNA RICHIESTA DI CONFORMITA' DELL'ESISTENTE NE USCIAMO FUORI O NO?

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 10:01:52:

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No ME RI...
Quello in questione è un locale commerciale (di 120 mq) a tutti gli effetti...dato che prima c'era un negozio di abbigliamento il proprietario ha pensato bene di togliere una porta (per farci una vetrina) che ora noi vogliamo ripristinare(al catasto già risulta)...se non c'è una seconda entrata due attività non possono starci!
Quindi non stiamo chiedendo nessun cambio di destinazione d'uso.

Il comune, come detto sopra, vuole l'autorizzazione del condominio per lavarsi le mani in [...]

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Modificato Da - ME RI il 18 Giu 2012 11:08:00

Mi manca l'assenso del condominio ai lavori!
Come ne esco da questa situazione?

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 11:01:33:

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Il comune mi ha dato l'ok per i parcheggi!!!!!!

Mi manca l'assenso del condominio ai lavori!
Come ne esco da questa situazione?

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Me Ri

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 11:01:33:

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Il comune mi ha dato l'ok per i parcheggi!!!!!!

Mi manca l'assenso del condominio ai lavori!
Come ne esco da questa situazione?

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Modificato Da - tuxx il 18 Giu 2012 11:27:01

Ripeto la domanda per la centesima volta:

CON UNA RICHIESTA DI CONFORMITA' DELL'ESISTENTE ossia una SANATORIA DEI LAVORI GIA' EFFETTUATI esco (con una multa) da questa situazione??????

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 11:32:07:

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Tux lo so...ci sono anche sentenze del consiglio di stato e del TAR in merito...ma il comune lo vuole questo assenso!

Ripeto la domanda per la centesima volta:

CON UNA RICHIESTA DI CONFORMITA' DELL'ESISTENTE ossia una SANATORIA DEI LAVORI GIA' EFFETTUATI esco (con una multa) da questa situazione??????

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Modificato Da - tuxx il 18 Giu 2012 11:42:44

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 11:45:47:

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Che cos'è l'A.G.?

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Modificato Da - tuxx il 18 Giu 2012 11:51:11

In ogni caso ho appena sentito l'impiegato comunale il quale mi ha detto che alla presentazione della sanatoria il comune può agire in due modi:
1) L'accetta in quanto conforme con il piano urbanistico vigente ma sanziona il proprietario (la sanzione va dai 516 ai 5160 euro)
2) Fa decorrere i termini quindi la richiesta si intende bocciata e decreta lo smantellamento immediato delle opere realizzate

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 11:52:07:

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Buona notte Tux...
sai quanto durano in media queste cose?
Io devo cercare di risolvere la questione nel minor tempo possibile!

In ogni caso ho appena sentito l'impiegato comunale il quale mi ha detto che alla presentazione della sanatoria il comune può agire in due modi:
1) L'accetta in quanto conforme con il piano urbanistico vigente ma sanziona il proprietario (la sanzione va dai 516 ai 5160 euro)
2) Fa decorrere i termini quindi la richiesta si intende bocciata e decreta lo smantellam [...]

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Modificato Da - tuxx il 18 Giu 2012 11:57:38

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 12:01:27:

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Lo so che non può ma purtroppo lo vuole!
Se non ci fosse stata la lavanderia non avrei avuto problemi...a questo punto o ricorro al TAR (ma l'avvocato mi ha detto che il comune potrebbe a sua volta ricorrere al consiglio di stato e qui i tempi si dilatano)...o questa benedetta sanatoria...

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ex Tux

Scritto da vulkano il 18 Giu 2012 - 12:01:27:

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Lo so che non può ma purtroppo lo vuole!
Se non ci fosse stata la lavanderia non avrei avuto problemi...a questo punto o ricorro al TAR (ma l'avvocato mi ha detto che il comune potrebbe a sua volta ricorrere al consiglio di stato e qui i tempi si dilatano)...o questa benedetta sanatoria...

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Ciao

Adesso il problema è che sia io che la ragazza che ha la lavanderia siamo in una galleria commerciale (in cui ci siamo ricollocati dopo il terremoto del 2009) se entro il 18 agosto non riusciuamo a sbloccare la situazione saremo costretti a rifirmare il contratto per altri 30 mesi al prezzo di 40 euro al metro, senza giorni di riposo ecc...

Ecco perchè sto cercando di sapere se esiste un modo per risolvere la situazione in tempi brevi...

L'avvocato vuole fare la sanatoria perchè, a detta sua, il comune non può farci passare la porta come abuso edilizio visto che dalle carte catastali quella porta esiste!
Io non vorrei incappare in qualcosa che mi faccia perdere molto tempo ecco perchè cercavo consiglio...