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Rimozione casetta di legno da giardino

  1. #1
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    Rimozione casetta di legno da giardino

    Ciao a tutti,
    innanzitutto mi presento visto che questo è il primissimo messaggio che posto su questo forum: mi chiamo Andrea, 31 anni e da poco più di 1 anno mi sono trasferito a vivere con la mia ragazza al piano terra di un condominio di 14 unità.

    Vi espongo un caso abbastanza frequente in questo forum, però non ho trovato un caso particolarmente simile al mio.

    La scorsa estate, io e la mia ragazza volevamo acquistare una casetta di legno da mettere in giardino, così abbiamo chiesto al comune del nostro paese quali norme e/o procedure avremmo dovuto seguire.
    Sostanzialmente ci era stato risposto che se avessimo rispettato certe metrature (superficie totale <6mq e altezza non oltre i 2,7m) da parte del comune non ci sarebbero state obiezioni.

    Abbiamo dunque acquistato una casetta di dimensioni tali da soddisfare tali requisiti e abbiamo iniziato la costruzione.
    Il regolamento condominiale non vieta esplicitamente la costruzione di casette di legno nei giardini PRIVATI, tuttavia durante l'assemblea mi è stato detto di togliere la casetta in quanto viola le norme condominiali.

    Di seguito vi riporto la parte del regolamento che secondo i miei vicini e l'amministratore io starei violando:

    ART.2 - DIVIETI SULLE PARTI COMUNI
    ...
    E) E' vietato collocare fioriere o casi sui davanzali e sui balconi, é concesso solamente all'interno del proprio poggiolo, inoltre è vietato installare armadi o simili nei poggioli, che superino l'altezza del parapetto.
    ...

    Innanzitutto il mio giardino, è scritto chiaramente nel rogito, è un giardino privato (e non ad uso esclusivo!) e in quanto tale NON fa nemmeno parte dell'insieme delle parti comuni.
    Inoltre, la norma qui riportata che secondo loro starei violando, non menziona scoperti o giardini, ma solo balconi davanzali e poggioli, tanto meno fa espliciti riferimenti all'installazione di casette di legno (la parte relativa ad "armadi o simili" è perlomeno ambigua secondo me).

    Secondo voi chi ha ragione?
    Grazie a tutti quelli che vorranno rispondermi


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    Ciao a tutti,
    innanzitutto mi presento visto che questo è il primissimo messaggio che posto su questo forum: mi chiamo Andrea, 31 anni e da poco più di 1 anno mi sono trasferito a vivere con la mia ragazza al piano terra di un condominio di 14 unità.

    Vi espongo un caso abbastanza frequente in questo forum, però non ho trovato un caso particolarmente simile al mio.

    La scorsa estate, io e la mia ragazza volevamo acquistare una casetta di legno da mettere in giardino, così abbiamo chiesto al comune del nostro paese quali norme e/o procedure avremmo dovuto seguire.
    Sostanzialmente ci era stato risposto che se avessimo rispettato certe metrature (superficie totale <6mq e altezza non oltre i 2,7m) da parte del comune non ci sarebbero state obiezioni.

    Abbiamo dunque acquistato una casetta di dimensioni tali da soddisfare tali requisiti e abbiamo iniziato la costruzione.
    Il regolamento condominiale non vieta esplicitamente la costruzione di casette di legno nei giardini PRIVATI, tuttavia durante l'assemblea mi è stato detto di togliere la casetta in quanto viola le norme condominiali.

    Di seguito vi riporto la parte del regolamento che secondo i miei vicini e l'amministratore io starei violando:

    ART.2 - DIVIETI SULLE PARTI COMUNI
    ...
    E) E' vietato collocare fioriere o casi sui davanzali e sui balconi, é concesso solamente all'interno del proprio poggiolo, inoltre è vietato installare armadi o simili nei poggioli, che superino l'altezza del parapetto.
    ...

    Innanzitutto il mio giardino, è scritto chiaramente nel rogito, è un giardino privato (e non ad uso esclusivo!) e in quanto tale NON fa nemmeno parte dell'insieme delle parti comuni.
    Inoltre, la norma qui riportata che secondo loro starei violando, non menziona scoperti o giardini, ma solo balconi davanzali e poggioli, tanto meno fa espliciti riferimenti all'installazione di casette di legno (la parte relativa ad "armadi o simili" è perlomeno ambigua secondo me).

    Secondo voi chi ha ragione?
    Grazie a tutti quelli che vorranno rispondermi
    Se è scritto così, quel regolamento riguarda le parti comuni.
    Per le parti private, nel rispetto della Legge (lasciare la vista in appiombo di 3 metri sotto i balconi) e delle Norme Comunali, a mio avviso puoi installare la casetta.

    Un qualsiasi condòmino può ricorrere al Giudice di merito invocando la deturpazione del decoro, ma un conto è ricorrere al Giudice anche solo perchè hai lasciato una scopa sul balcone, un conto è che il Giudice emette una condanna.

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  4. #3
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    Secondo me la casetta di ricovero attrezzi dovresti capire se deve tenere le distanze dai confini previste dal C.C.
    In comune non ti hanno detto nulla a riguardo? Perché che tu non rispetti la distanza a loro poco interessa se c'è un accordo coi confinanti. Ma se l'accordo non c'è...

    Il regolamento che riporti scrive parti comuni e non private quindi non ha alcun senso.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Gianpaolo S. Visualizza Messaggio
    Secondo me la casetta di ricovero attrezzi dovresti capire se deve tenere le distanze dai confini previste dal C.C.
    In comune non ti hanno detto nulla a riguardo? Perché che tu non rispetti la distanza a loro poco interessa se c'è un accordo coi confinanti. Ma se l'accordo non c'è...

    Il regolamento che riporti scrive parti comuni e non private quindi non ha alcun senso.
    Per le distanze il comune mi ha spiegato che non c'è alcun problema, da un lato della casetta c'è la parete di casa mia, uno è libero e sugli altri 2 ci sono le rampe di accesso ai garage.
    Il comune mi ha spiegato 2 volte (per essere sicuro sono andato a chiedere info 2 volte) che le distanze sono vincolanti solo se:
    - L'installazione è fissa (mentre la casetta è considerata semovibile)
    - Devono esserci 3 metri di distanza da Muro al muro della casa dei vicini. La distanza muro-muro attuale è di oltre 5 metri.

    A me rognano solamente i condomini, aggrappandosi a quel punto che ho riportato sulle parti comuni, e non perchè la ritengono brutta o perchè dia loro fastidio, ma solo perchè l'ho costruita senza chiedere il permesso dell'assemblea di condominio, e non vogliono così creare un precedente.

    Ma il mio punto di vista è che per tutto quello che non è vietato dal regolamento, non dovrebbe esserci necessità di chiedere permessi!!
    Senza contare che si appellano ad una parte del regolamento che non ha nulla a che vedere con il mio caso!

    Un'altra cosa che vorrei sapere è, se io non tolgo di mezzo la casetta come richiesto dall'assemblea, cosa possono farmi?


    @Leonardo: da persona inesperta ti chiedo: il "decoro" non è qualcosa di soggettivo? Un giudice può davvero emettere una sentenza su qualcosa che non può essere quantificato?
    Ultima modifica di Scourge; 11-12-2015 alle 16:56

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    Un'altra cosa che vorrei sapere è, se io non tolgo di mezzo la casetta come richiesto dall'assemblea, cosa possono farmi?
    guarda... se sei a posto col Comune, possono fare veramente poco. A meno che appunto vi sia un regolamento chiaro e contrattuale che non mi pare esistere (quantomeno per il caso della casetta in un giardino di proprietà esclusiva).

    @Leonardo: da persona inesperta ti chiedo: il "decoro" non è qualcosa di soggettivo? Un giudice può davvero emettere una sentenza su qualcosa che non può essere quantificato?
    non sono Leonardo ma posso dirti per esperienza diretta che le cause per spregio del decoro hanno un qualche corso nel caso di centri storici, costruzioni in zone vincolate etc ma se sei in un normale condominio quello che per uno può essere X per l'altro è Y, quindi non se ne viene mai a capo. Fare una causa che ha come ragione la rovina del decoro del condominio non porta da nessuna parte. E questo un avvocato serio te lo dice tranquillamente. Uno che ha voglia di toglierti dei soldi ti dirà il contrario.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    Un'altra cosa che vorrei sapere è, se io non tolgo di mezzo la casetta come richiesto dall'assemblea, cosa possono farmi?
    Non possono sicuramente costringerti con la forza o con i Carabinieri a togliere la casetta.
    Solo un provvedimento del Tribunale può costringerti a toglierlo.

    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    @Leonardo: da persona inesperta ti chiedo: il "decoro" non è qualcosa di soggettivo? Un giudice può davvero emettere una sentenza su qualcosa che non può essere quantificato?
    Certo, è proprio il Giudice di merito a decidere sul decoro.
    Capisco che la cosa è pur sempre soggettiva, ma chi potrebbe essere più neutrale di un Giudice?

    "Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 c.c., deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L'alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini o meno l'alterazione del decoro di un determinato fabbricato è demandata al giudice di merito il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato."
    (Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1998, n. 8731, Fossa c. Cond. via Madonna n. 4 Rho, Mass., 1998)

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    - L'installazione è fissa (mentre la casetta è considerata semovibile)
    Non essere così sicuro che la casetta sia considerata semovibile, sarà necessario che lo stabilisca un Giudice in caso di contenzioso e ci sono precedenti per le casette considerate costruzioni a tutti gli effetti;

    Secondo consolidato indirizzo giurisprudenziale, ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’articolo 873 e seguenti del Codice Civile e dalle norme dei regolamenti integrativi della disciplina codicistica, si considera “costruzione“ qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione (Corte di Cassazione, Sezione civile, Sez. II, 3 gennaio 2013, n. 72).

    La nozione di costruzione, ai fini del rilascio della concessione edilizia, si configura in presenza di opere che attuino un trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere che essa avvenga mediante realizzazione d'opere murarie". Viene pure confermato che, "è irrilevante che le opere siano realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, laddove comportino la trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio". (Consiglio di Stato, Sezione V, Sentenza 27 gennaio 2003 n. 419)

  9. #8
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    Tullio perdona la mia ignoranza in materia, ma se il comune dove vivo considera la tipologia di casetta da me installata come elemento semovibile, non basta questo?
    La casetta è stata installata nel comune di Mirano, pertanto non è il comune di Mirano a decidere nel proprio territorio cosa è semovibile o meno?

    Anche perchè il discorso delle distanze è una cosa che mi ha spiegato direttamente l'architetto che lavora per il comune, ed è li che ho appreso che poichè il comune considera la mia installazione semovibile non ci sono vincoli sulle distanze.

    In ogni caso, questo è un discorso "secondario", quel che mi premeva innanzitutto era capire se l'assemblea avesse o meno l'autorità per limitare la mia libertà in un'area privata, e quindi farmi rimuovere la costruzione.
    Se dovessero dimostrarmi che le distanze non sono quelle ritenute opportune (ma dal Comune, no dal punto di vista del mio vicino!) posso anche spostarla!

    Grazie a tutti voi che mi avete chiarito le idee!

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da Scourge Visualizza Messaggio
    Tullio perdona la mia ignoranza in materia, ma se il comune dove vivo considera la tipologia di casetta da me installata come elemento semovibile, non basta questo?
    La casetta è stata installata nel comune di Mirano, pertanto non è il comune di Mirano a decidere nel proprio territorio cosa è semovibile o meno?

    Anche perchè il discorso delle distanze è una cosa che mi ha spiegato direttamente l'architetto che lavora per il comune, ed è li che ho appreso che poichè il comune considera la mia installazione semovibile non ci sono vincoli sulle distanze.
    Non intendevo questo, il comune può dare il permesso alla costruzione della casetta salvo diritti di terzi, ma visto che ci sono delle pronunce, il comune non può dire che la casetta è semovibile, visto che il Consiglio di Stato e la Cassazione considera la casetta come una costruzione, e per le costruzioni le distanze sono regolate dall'Art. 873 cc

    - Distanze nelle costruzioni
    Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una maggiore distanza.

    Per cui a te ora devi interessarti cosa dice il comune per questa distanza, che non può essere minore di 3 metri ma potrebbe essere maggiore, e qui che potrebbero essere lesi i diritti dei terzi, ovvero i vicini e condomini i quali potrebbero citarti per il non rispetto della distanza minima tra costruzioni.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 13-12-2015 alle 06:43

  11. #10
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    In ogni caso, questo è un discorso "secondario", quel che mi premeva innanzitutto era capire se l'assemblea avesse o meno l'autorità per limitare la mia libertà in un'area privata, e quindi ....
    Come già detto da Tullio, i permessi sono rilasciati sempre fatti salvi i diritti dei terzi.
    Un diritto del condominio è quello di richiedere al Giudice di merito il ripristino dello stato dei luoghi per deturpazione dl decoro.
    L'assemblea non ha nessuna autorità per limitare la tua libertà ma se ricorre in Tribunale ed il Giudice le da ragione, potrebbe essere il Giudice a limitare la tua libertà se ritiene che la tua libertà lede quella degli altri.
    Una risposta definitiva la potrai avere solo dopo aver messo la casetta e vedere quali sono gli ulteriori passi dell'assemblea.
    Forse non ricorreranno nemmeno al Giudice e lasceranno andare tutto nel dimenticatoio o forse no e dovrai aspettare la sentenza.

  12. #11
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    Sono interessata anch'io all'argomento. Mi chiedevo,appurato che il mio giardino è privato, se metto una casetta di legno non ancorata al suolo rispettando tutte le norme previste dal regolamento condomoniale, comunale e del codice civile può essermi contestata poiché da regolamento condomoniale "il suolo e il sottosuolo rientrano tra le proprietà comuni"? Tenete conto che sotto al mio giardino ci sono i garage...grazie

  13. #12
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    la moderna giurisprudenza ha associato il concetto di "PRECARIETA' " a quello di "TEMPORANEITA' ".
    mentre prima si intendeva precario tutto quello che poteva essere facilmente rimosso/prefabbricato, adesso è importante anche che il manufatto sia rimosso dopo tot periodo di tempo (in genere stagionale o poco più). Occorre anche vedere se il manufatto limiti la visione da parte di terzi.

    Anche il suolo rientra tra le parti comuni, ove occupato da costruzioni stabilmente fissate a terra.

    Come al solito il problema è quello dell'invidia: se io non posso avere una determinata cosa, non debbono averla nemmeno gli altri, anche se nel loro diritto. (e quando parlo di "invidia" mi riferisco ai rompic....ni!)

    Allora, perchè non aggirare ogni ostacolo, specie se ciò comporta una spesa irrisoria (meno di una cena!)?
    dal momento che il Comune prevede una superficie inferiore a mq 6 (io sapevo mq 4), quindi una superficie di 2,45x2,45 o 3x2, fatti fare una base con due putrelle (il profilo aperto non marcisce!) di minima sezione, cui fissi 2 o 4 ruote prese dallo sfasciacarrozze (anche quelle di scooter che sono più piccole). Monta il tutto su tale base, e ogni tanto lo sposti di qualche decimetro! La base puoi realizzarla tu stesso/a. Non necessitano nemmeno saldature: puoi bullonare i quattro lati con squadrette ricavate dallo stesso profilo (puoi usare un UNP da mm 80 + angolare)-
    Nessuno a tal punto potrà dirti nulla! E vedrai che dopo un pò nessuno ti romperà l'anima anche se non fai più nessun spostamento!

    Per la compromissione dell'estetica condominiale il manufatto DEVE essere davvero un obbrobrio! Non credo che una casetta in legno, ben verniciata, e di cui si curi la manutenzione possa pregiudicare il decoro dell'immobile!

  14. #13
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    Ma quando un’opera può definirsi precaria ?
    A tal proposito, soccorre l’orientamento consolidato del Consiglio di Stato il quale, anche nella recente sentenza del 28.03.2008 la n. 1354, insegna che la precarietà della costruzione va accertata non dalla struttura e qualità dei materiali usati, bensì dalla funzione assolta dal manufatto nel senso che la precarietà dell’opera va esclusa quando si tratta di costruzione destinata a utilità prolungata.
    L’utilità prolungata rappresenta quindi lo strumento lessicale che consente di identificare il concetto di costruzione.
    E’ costruzione tutto ciò che ha un’utilità prolungata.
    Non a caso la decisione del Tribunale di Padova 22/11/2005: “un manufatto (box) dotato di ruote ma comunque poggiato a terra e quasi mai spostato, eretto a distanza inferiore da quella prevista dalle norme (tre metri) deve essere rimosso”.

    Fonte: StudioCataldi.

  15. #14
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    Ciao Airone, intanto auguri per le feste, anzi auguri a tutta la comunità

    L'idea delle ruote è davvero simpatica , ma veramente basterebbe così poco?
    Questa trovata mi lascia un pochino perplesso soprattutto perchè l'alzatina che proponi mi porterebbe l'altezza totale della casetta superiore ai 2,7m che concede il comune.

    In ogni caso, ho parlato con un avvocato amico (quindi priva di interessi nel farmi intraprendere un'azione legale nei confronti dell'amministratrice), facendogli leggere il regolamento di condominio e, come mi avevate già anticipato voi, non possono richiedere la rimozione della casetta in quanto si trova in una proprietà privata.
    Mi ha confermato anche lo stesso avvocato che possono solo appellarsi al decoro, ma per una casetta del genere, difficilmente un giudice potrebbe mai giudicare la mia installazione un'offesa al decoro dell'edificio

    Al momento ho avvisato l'amministratrice, ho tutto per iscritto (da avvocato, costruttore stesso e notaio), ora sto aspettando che si accerti pure lei delle mie ragioni e che avvisi gli altri condomini.

    - - - Aggiornato - - -

    Ecco Tullio, hai risposto mentre scrivevo io stesso.

    Peccato, l'idea mi pareva comunque simpatica, anche se non mi convinceva pienamente.
    Grazie per la precisazione!

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Ma quando un’opera può definirsi precaria ?
    Non si può fornire una risposta assoluta a questo quesito nonostante orientamenti e pronunce pregresse di autorevoli Autorità.
    Per problemi come quello di Scourge, bisogna guardare ed ascoltare l'unico soggetto dotato di titolarità: il Comune competente e le sue delibere in merito!


    Ed ancora... se un'opera non è considerata precaria, bensì costruzione, allora per quell'opera il proprietario dovrà provvedere ad accatastamento e corrispondere al Comune pure l'annuale IMU, ma così non mi pare che sia.

    Anni fa un Comune dell'hinterland bolognese citò in giudizio e contemporaneamente ben 40 proprietà ree di aver appoggiato sul suolo in aperta campagna dei box prefabbricati o casette in legno prefabbricate per ricovero attrezzi: il Comune, fra l'ilarità generallizzata dell'aula (giudice compreso!), la prese sui denti 39 volte su 40 ! L'unico condannato dal giudice aveva sistemato un gigantesco container dismesso...
    Per quei 40 lotti di terreno adiacenti fra di loro, il Comune ha sempre esatto ICI prima ed IMU poi per terreno agricolo, ma mai ha tentato di esigere ICI o IMU per la presenza di fabbricati, perché quelle casette prefabbricate prive di ancoraggi e fondamenta sono equiparate a manufatti precari, anche se stanno là dove stanno da qualche decennio.


    Scourge, se il tuo Comune ti ha assicurato che puoi procedere, se il RdC nulla limita sulle proprietà private, ritengo tu possa procedere con l'installazione purchè essa sia concretizzata con semplice appoggio al suolo.
    Chiaro che per il futuro dovrai vedertela con l'invidia altrui.

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Non si può fornire una risposta assoluta a questo quesito nonostante orientamenti e pronunce pregresse di autorevoli Autorità.
    Per problemi come quello di Scourge, bisogna guardare ed ascoltare l'unico soggetto dotato di titolarità: il Comune competente e le sue delibere in merito!


    Ed ancora... se un'opera non è considerata precaria, bensì costruzione, allora per quell'opera il proprietario dovrà provvedere ad accatastamento e corrispondere al Comune pure l'annuale IMU, ma così non mi pare che sia.

    Anni fa un Comune dell'hinterland bolognese citò in giudizio e contemporaneamente ben 40 proprietà ree di aver appoggiato sul suolo in aperta campagna dei box prefabbricati o casette in legno prefabbricate per ricovero attrezzi: il Comune, fra l'ilarità generallizzata dell'aula (giudice compreso!), la prese sui denti 39 volte su 40 ! L'unico condannato dal giudice aveva sistemato un gigantesco container dismesso...
    Per quei 40 lotti di terreno adiacenti fra di loro, il Comune ha sempre esatto ICI prima ed IMU poi per terreno agricolo, ma mai ha tentato di esigere ICI o IMU per la presenza di fabbricati, perché quelle casette prefabbricate prive di ancoraggi e fondamenta sono equiparate a manufatti precari, anche se stanno là dove stanno da qualche decennio.


    Scourge, se il tuo Comune ti ha assicurato che puoi procedere, se il RdC nulla limita sulle proprietà private, ritengo tu possa procedere con l'installazione purchè essa sia concretizzata con semplice appoggio al suolo.
    Chiaro che per il futuro dovrai vedertela con l'invidia altrui.
    Lo so che il Comune deve valutare ed eventualmente fornire il permesso, ma questo come già detto viene concesso "salvo diritti di terzi" i terzi, condomini e vicini confinanti, avranno la facoltà di adire al Giudice, sarà quest'ultimo a dare l'ultima parola e non il Comune.

  18. #17
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    I Terzi (condòmini e vicini) riusciranno a spuntare dal giudice una causa ammissibile solo per causa di decoro.
    Nel momento che il Comune concede il permesso - sempre che il permesso sia necessario - significa che il manufatto è rispondente alle regolamentazioni locali sia per le distanze, che per le sue dimensioni, che per la sua conformazione: su questi aspetti il giudice non potrà che avvallare le scelte e le disposizioni comunali vigenti.
    Ergo, alla valutazione del giudice rimane solo il decoro.

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