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Consigli (anche legati al condominio) prima di acquistare un immobile

  1. #1
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    Consigli (anche legati al condominio) prima di acquistare un immobile

    Ciao a tutti, prima delle festività natalizie con mia moglie avevamo visto l'annuncio di un bilocale in vendita a "soli" 35000 euro.
    Già da alcuni mesi avevamo pensato di optare per questo tipo di investimento viste le vicende di banche anche molto note e visto che abitiamo in una città dove c'è una discreta domanda, ma molti immobili hanno prezzi proibitivi, ovvero a partire dal doppio della cifra suddetta. Questa sembrerebbe un'occasione, ma prima di fare un simile investimento vorremmo ottenere tutte le certezze del caso.
    Quali suggerimenti vi sentireste di darci?In sede di sopralluogo o comunque di trattativa su che cosa sarebbe il caso di soffermarsi e prendere maggiori informazioni?Cosa potrebbe celarsi sotto ad un prezzo così inferiore rispetto alle media?Premetto che non abbiamo ancora visionato l'immobile.
    Chiedo suggerimenti generici ad esempio prestare attenzione allo stato delle tubazioni, tassazioni gravanti su quell'abitazione, sino a suggerimenti a livello condominiale, della serie obblighi e costi particolarmente gravosi inerenti il fatto di essere in un condominio. Attendo vostri cortesi suggerimenti, vi ringrazio in anticipo e vi faccio molti auguri.


  2. #2
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    Io ti suggerirei innanzitutto divisionale il bilocale visto che non l' hai ancora fatto: magari già questo ti può far capire il perché del suo costo...poi facci sapere
    OrsoBianco likes this.

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  4. #3
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    Ciao, quello senz'altro, ma se ricevo indicazioni anche prima del sopralluogo ho modo in tale occasione di capire bene dove soffermare la mia attenzione e quali domande fare.

  5. #4
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    Le domande secondo me le puoi fare in un secondo sopraluogo nel caso l'appartamento ti possa andare bene; le cose da valutare sono veramente tante comunque la prima impressione è quella che conta e magari ti balza subito all'occhio il perché del suo prezzo e decidi da subito che non fa per te

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da brema Visualizza Messaggio
    Ciao a tutti, prima delle festività natalizie con mia moglie avevamo visto l'annuncio di un bilocale in vendita a "soli" 35000 euro.
    Già da alcuni mesi avevamo pensato di optare per questo tipo di investimento viste le vicende di banche anche molto note e visto che abitiamo in una città dove c'è una discreta domanda, ma molti immobili hanno prezzi proibitivi, ovvero a partire dal doppio della cifra suddetta. Questa sembrerebbe un'occasione, ma prima di fare un simile investimento vorremmo ottenere tutte le certezze del caso.
    Quali suggerimenti vi sentireste di darci?In sede di sopralluogo o comunque di trattativa su che cosa sarebbe il caso di soffermarsi e prendere maggiori informazioni?Cosa potrebbe celarsi sotto ad un prezzo così inferiore rispetto alle media?Premetto che non abbiamo ancora visionato l'immobile.
    Chiedo suggerimenti generici ad esempio prestare attenzione allo stato delle tubazioni, tassazioni gravanti su quell'abitazione, sino a suggerimenti a livello condominiale, della serie obblighi e costi particolarmente gravosi inerenti il fatto di essere in un condominio. Attendo vostri cortesi suggerimenti, vi ringrazio in anticipo e vi faccio molti auguri.
    Sera, potrebbe interessare sapere anche se vi sono opere non denunciate al catasto o opere abusive del tipo veranda,eccc...

  7. #6
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    ...zona sismica, rischio di revocatoria sull'atto, proprietario separato con problemi legali collegati..
    La serie è davvero infinita. Un consiglio che ti do è che in caso di trattativa che va a buon fine, di fare il compromesso lo stesso giorno delle visure.

  8. #7
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    Magari l'appartamento è solo vetusto e buio....zona sismica?

  9. #8
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    Ciao a tutti, grazie per l'interesse ed i consigli. Anticipo subito che non siamo in zona sismica, tuttavia chiarirò al meglio anche questo aspetto nel caso.
    Non ho ancora avuto modo di vedere l'abitazione in quanto l'agenzia immobiliare è chiusa, non me lo sarei aspettato, ma evidentemente riaprono dopo l'epifania. Ho fatto tuttavia 2+2 e sono riuscito ad individuare il palazzo dove si trova il bilocale (c'è il cartello dell'agenzia).
    Esternamente il problema maggiore sembra lo stato in cui versa il palazzo, è abbastanza malandato, la zona invece non è male, per carità, una banale periferia cittadina, ma ribadisco il prezzo sarebbe ottimo, si trova in un'area recintata assieme ad altri tre palazzi ciascuno se non ho visto male di non più di 4 piani. Sono 45 mq, quindi neanche pochi ed il tutto abbastanza luminoso.
    Che dire, bisogna che lo veda dall'interno, da fuori il palazzo è degradato nonostante la zona non sia male.

  10. #9
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    La migliore delle ipotesi suggerisce che il proprietario potrebbe esser un soggetto che vuole liberarsi di quell'immobile oppure è tanto tempo che lo ha messo in vendita ed è ormai sfinito e disposto a vendere a qualunque prezzo.
    Fine degli auspici positivi.

    Senza stendere un papiro... i problemi più seri vengono dall'esterno della u.i. che ti interessa; così di primo acchito:
    - condominio o supercondominio
    - probabile risanamento edile conservativo da prevedersi a breve o viceversa edifici destinati a fatiscenza crescente per mancanza di volontà assembleare a risanare
    - quanti impianti condominiali richiedono aggiornamenti e manutenzioni
    - quanti proprietari e quante morosità
    - amministratore e regolamento di condominio (contrattuale o assembleare ?)

    Se oltrepassi questi ostacoli, allora puoi cominciare a controllare l'u.i. che ti interessa.

  11. #10
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    Grazie albano, molto esauriente, grazie davvero, farò tesoro di questi suggerimenti. Ci aggiorniamo dopo che avrò visionato il tutto.
    N.B. non credo che sia in vendita da molto e quindi credo che ahimè il motivo del prezzo sia legato ad altro, vedremo.


    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    La migliore delle ipotesi suggerisce che il proprietario potrebbe esser un soggetto che vuole liberarsi di quell'immobile oppure è tanto tempo che lo ha messo in vendita ed è ormai sfinito e disposto a vendere a qualunque prezzo.
    Fine degli auspici positivi.

    Senza stendere un papiro... i problemi più seri vengono dall'esterno della u.i. che ti interessa; così di primo acchito:
    - condominio o supercondominio
    - probabile risanamento edile conservativo da prevedersi a breve o viceversa edifici destinati a fatiscenza crescente per mancanza di volontà assembleare a risanare
    - quanti impianti condominiali richiedono aggiornamenti e manutenzioni
    - quanti proprietari e quante morosità
    - amministratore e regolamento di condominio (contrattuale o assembleare ?)

    Se oltrepassi questi ostacoli, allora puoi cominciare a controllare l'u.i. che ti interessa.

  12. #11
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    Buongiorno, sono stato in agenzia. Prezzo confermato ed abbiamo preso appuntamento per visionare l'appartamento.
    Dopo una buona chiacchierata sono riuscito ad "estorcere" qualche info in più, pare che la proprietaria sia una signora molto anziana che vuole disfarsi dell'appartamento in quanto gli inquilini non pagano. L'appartamento (dichiarazione dell'agente immobiliare) avrebbe un valore di mercato attorno ai 65 mila euro.
    Al netto di questa prima informazione che faccio?Al di là che visionarlo ormai lo visionerò, per chi ha esperienza eventualmente quanto è gravosa la situazione inquilini?Mi conviene lo stesso?(se vi fosse solo questa problematica). Voi che fareste?
    grazie

  13. #12
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    Quindi acquisto di u.i. occupata da inquilino moroso: bel problema e bell'enigma!
    C'è da capire prima di tutto quando scade il contratto di locazione dell'inquilino: fino alla scadenza contrattuale non puoi disdettare la locazione, salvo che anche nei tuoi confronti diventi subito moroso, nel qual caso potrai richiedere lo sfratto per morosità. In questa ipotesi devi preventivare almeno 1.500-2.000 €. di spese e dalla richiesta dello sfratto un'attesa di almeno 9-12 mesi per rientrare in possesso dell'immobile.
    Infine c'è da valutare in quali condizioni riceverai l'immobile: visto che lo andrai a visitare controlla attentamente gli impianti e le sue condizioni generali per comprendere a quali interventi dovrai dedicarti una volta che ne verrai in possesso; soprattutto cerca di capire che tipo sia l'inquilino.


    Una mia conoscente l'anno scorso si è aggiudicata in asta una villetta a schiera, cat. A/1, occupata dal pignorato fino all'aggiudicazione. Ebbene, la mia conoscente alla consegna della villetta si è ritrovata con 70.000 €. di danni in buona parte fatti in malafede dal pignorato; con una azione ad hoc tramite legale è riuscita a farsi riconoscere dal giudice titolare dell'asta un risarcimento di 40.000 €.
    Questo per farti comprendere a quali e quanti imprevisti ci si possa esporre nell'acquisto di un appartamento occupato. Non è sempre così, ma può essere anche così.

  14. #13
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    Ciao, grazie, a prescindere comunque prima voglio visionare l'appartamento, tuttavia tu quindi che faresti lasceresti perdere?

  15. #14
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    Io andrei a visionare l'appartamento:
    - per capire quanto quell'appartamento mi costerà per rimetterlo in ordine tenuto conto delle mie esigenze;
    - per studiarmi e far parlare pure tanto l'inquilino, nel tentativo di inquadrare il più possibile questo personaggio, ovvero cercare di comprendere se costui per te rappresenterà un problema oppure no, perché in caso di acquisto dell'immobile questo inquilino diventerà il tuo inquilino.

    Io nella vita sono anche un locatore... quindi persona tanto smaliziata quanto prevenuta verso il mondo degli affitti: per accettare un inquilino si passa attraverso un mix personale di valutazioni che tengono conto di informazioni oggettive (solvibilità, affidabilità) e soggettive (simpatia o antipatia a pelle, modo di porsi).
    Con me questo inquilino partirebbe zoppo visto che è già moroso con la venditrice; io gli chiederei direttamente delle spiegazioni al riguardo, proprio per comprendere se la sua situazione futura possa ulteriormente peggiorare (ovvero surplus di costi per te).
    Infine c'è la personalissima valutazione economica: Calcolando tutto, nel bene e nel male, quanti euro al massimo sei disposto a metterci in quest'appartamento ? 40, 50, 60, 70.000 ?
    Se la tua propensione al rischio si ferma a 50 pensaci bene; oltre 50 significa che sei disposto a rischiare.
    Risolti questi dubbi saprai se procedere all'acquisto oppure lasciar perdere.


    Un'ultima cosa sulla proprietaria.
    Se quel contratto di locazione è prossimo alla scadenza, anche prima scadenza, e redatto secondo legge 431/98, la proprietaria potrebbe esercitare una clausola di disdetta per vendita immobile (art. 3 lettera g). Tu potresti prendere tempo sull'acquisto chiedendo che ella liberi l'immobile dall'inquilino; chiaro che così il prezzo dell'appartamento lieviterà.

  16. #15
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    ciao albano, grazie si senz'altro lo andrò a visionare come già detto quello lo farò a prescindere quantomeno per curiosità

    Non ho capito il discorso economico, mettiamo lo acquisti a 35mila devo mettere in conto di dovercene spendere altrettanti?

  17. #16
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    L'inquilino una volta saputo che l'appartamento è stato venduto e che il contratto non gli verrà rinnovato potrebbe benissimo causare dei danni volutamente. Se moroso sicuramente non è un buon inquilino. Io mi accerterei dell'opportunità di menzionare all'inquilino di essere a conoscenza del suo stato di moroso, in fondo tu sei un estraneo e non so fino a che punto tu possa lecitamente essere a conoscenza di questo particolare. Certo se l'inquilino fosse già stato sfrattato il costo dell'appartamento sarebbe forse superiore ma le "grane " molto meno

  18. #17
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    Ciao Maila, naturalmente l'ipotesi di questo acquisto è legata al ridotto prezzo dell'immobile, se lo stesso tornasse sui valori di mercato non me lo potrei permettere o quantomeno sarebbe un investimento troppo rilevante. Al contempo si accetto che vi siano dei motivi per il prezzo ridotto dell'immobile, ma bisogna appunto vedere quali e quanti. Idem appunto il contratto, se scade tra pochi mesi posso anche lasciar correre, se mi costringe a rimetterci per un anno o più no.
    Non mi spaventa un'eventuale restauro interno dell'immobile mi spaventano appunto beghe come questa o l'altra mia paura riguarda gli altri condomini, lo stato del palazzo ecc.

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