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Approvazione bilancio preventivo lavori ristrutturazione

  1. #1
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    Approvazione bilancio preventivo lavori ristrutturazione

    Salve, altro argomento da sottoporvi.
    Nel mio condominio abbiamo deliberato la scelta della ditta per lavori di ristrutturazione del condominio, nella stessa sede abbiamo approvato i criteri di ripartizione della spesa, tutto questo con le dovute maggioranze. Nella prossima asemblea ci sarà da approvare il bilancio preventivo di ripartizione delle spese che l'amministratore ha spedito ai condomini sulla base dei criteri decisi, in questo modo è possibile richiedere i vari DI immediatamente esecutivo, per i morosi sula base del preventivo approvato all'assemblea.
    Prima domanda, quanti millesimi occorrono per approavre il preventivo? Mi sembra di ricordare un post dell'avv. Galluccio nella home page che diceva che per votare bilanci consuntivo il quorum necessario era 1/3 +1/3, vi risulta oppure ricordo male?
    Seconda domanda, se malauguratamente servono i 500 mill. e non si raggiungono, cosa succede? Si possono comunque iniziare i lavori ?




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  3. #2
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    Scritto da tizio_caio il 29 Giu 2012 - 16:29:20: Salve, altro argomento da sottoporvi.
    Nel mio condominio abbiamo deliberato la scelta della ditta per lavori di ristrutturazione del condominio, nella stessa sede abbiamo approvato i criteri di ripartizione della spesa, tutto questo con le dovute maggioranze. Nella prossima asemblea ci sarà da approvare il bilancio preventivo di ripartizione delle spese che l'amministratore ha spedito ai condomini sulla base dei criteri decisi, in questo modo è possibile richiedere i vari DI immediatamente esecutivo, per i morosi sula base del preventivo appro [...]
    Dipende dai lavori che avete deliberato. Varranno le stesse maggioranza che avete utilizzato nella prima assemblea. Se non si tratta di innovazioni bastano 1/3+1/3.


  4. #3
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    Scritto da tizio_caio il 29 Giu 2012 - 16:29:20: Nel mio condominio abbiamo deliberato la scelta della ditta per lavori di ristrutturazione del condominio
    ...
    Prima domanda, quanti millesimi occorrono per approavre il preventivo? Mi sembra di ricordare un post dell'avv. Galluccio nella home page che diceva che per votare bilanci consuntivo il quorum necessario era 1/3 +1/3, vi risulta oppure ricordo male?
    Seconda domanda, se malauguratamente servono i 500 mill. e non si raggiungono, cosa succede? Si possono comunque iniziare i lavori ?
    1. Visto che si tratta di lavori di ristrutturazione del condominio, immagino che si tratti di spesa di notevole entità, per cui è necessaria la maggioranza qualificata (2°c. art 1136 cc) ossia almeno (come minimo) 1/3 dei condomini partecipanti al condominio rappresentanti almeno 500 millesimi
    2. Mi pare che nella assemblea precedente avete già deliberato, Ditta e criteri di partizione per cui non vedo perchè dovreste deliberare nuovamente? Oppure la ditta scelta presenta più preventivi? Se è così allora la maggioranza deve seguire quella precedente, se spesa normale 1/3 e 1/3, se spesa notevole (come pare) 1/3 e 500 mlm.

    ex Tux

  5. #4
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    Probabilmente intendevi questa tizio:
    http://www.condominioweb.com/interve...aggioranza.914
    in questa però si parla di rendiconto consuntivo... leggermente differente dal caso tuo, anche se volendo potrebbe rientrare ...



  6. #5
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    Scritto da Turtle_dive il 30 Giu 2012 - 08:40:08: Probabilmente intendevi questa tizio:
    http://www.condominioweb.com/interve...aggioranza.914
    in questa però si parla di rendiconto consuntivo... leggermente differente dal caso tuo, anche se volendo potrebbe rientrare ...
    Esattamente questa...
    Allora se per approvare rendiconto consuntivo bastano 1/3 +1/3 allora anche per il preventivo è sufficiente questa maggioranza??



  7. #6
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    Scritto da tuxx il 30 Giu 2012 - 07:50:24: ...
    2. Mi pare che nella assemblea precedente avete già deliberato, Ditta e criteri di partizione per cui non vedo perchè dovreste deliberare nuovamente? Oppure la ditta scelta presenta più preventivi? Se è [...]
    No, l'intento dovrebbe essere quello di approvare una ripartizione al fine di poter effettuare DI, senza aspettare il Consuntivo, infatti sembra che perchè il giudice conceda DI, occorre che il rendiconto anche se preventivo sia deliberato dall'assemblea, dato che nella precedente ass. abbiamo approvato i criteri ma non la ripartizione, che è avvenuta dopo, avendo avuto solo in quella sede il totale effettivo dei lavori.


  8. #7
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    Scritto da tizio_caio il 30 Giu 2012 - 11:49:52:
    No, l'intento dovrebbe essere quello di approvare una ripartizione al fine di poter effettuare DI, senza aspettare il Consuntivo, infatti sembra che perchè il giudice conceda DI, occorre che il rendiconto anche se preventivo sia deliberato dall'assemblea, dato che nella precedente ass. abbiamo approvato i criteri ma non la ripartizione, che è avvenuta dopo, avendo avuto solo in quella sede il totale effettivo dei lavori.
    Mha, a me pare che la procedura non sia del tutto corretta, ovvero;
    - si approva il lavoro (non sufficiente manca l'importo)
    - si approva da ditta (non sufficiente manca l'importo)
    Ovvero secondo me c'è sempre una mancanza, cioè la delibera deve essere chiara definendo (a maggioranza legale); cifra da stanziare, ditta esecutrice e ripartizioni (di solito quelle stabilite dalla Legge, salvo accordi all'unanimità)
    Altrimenti potrebbe essere impugnabile nei tempi e modi previsti dall'art. 1137 cc.
    Comunque nulla vieta all'amministratore di procedere (io se lo sarei non lo farei mai) e poi al Consuntivo presentare la spesa la quale potrà essere ratificata a maggioranza prevista per la spesa in essere.

    ex Tux

  9. #8
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    Scritto da tuxx il 30 Giu 2012 - 12:58:59: Mha, a me pare che la procedura non sia del tutto corretta, ovvero;
    - si approva il lavoro (non sufficiente manca l'importo)
    - si approva da ditta (non sufficiente manca l'importo)
    Ovvero secondo me c'è sempre una mancanza, cioè la delibera deve essere chiara definendo (a maggioranza legale); cifra da stanziare, ditta esecutrice e ripartizioni (di solito quelle stabilite dalla Legge, salvo accordi all'unanimità)
    Altrimenti potrebbe essere impugnabile nei tempi e modi previsti dall'art. 1137 [...]
    Perdonami tuxx non riesco a capire la tua risposta.
    si approva il lavoro (non sufficiente manca l'importo)??
    Che vuoi dire?
    Noi in assemblea abbiamo approva capitolato, poi lo stesso è stato dato alle ditte, che a loro volta hanno presentato preventivo, ovviamente in altra assemblea. Quindi nell'assemblea:
    1) sono state aperte le buste.
    2) E' stata scelta la ditta
    3) sono stati definiti i criteri di ripartizione per i balconi, in quanto c'erano due gruppi: a) ripartire la spesa frontalini e succieli, per tab. generali. b) essendo balconi aggettanti, ripartire intero importo per i singoli proprietari. Abbiamo scelto la seconda.
    Poi avendo il totale completo, l'amministratore ha spedito, preventivo ai condomini che adesso vorrebbe farsi approvare.
    Cosa vedi di anomalo?


  10. #9
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    Scritto da tizio_caio il 30 Giu 2012 - 20:01:06:
    Perdonami tuxx non riesco a capire la tua risposta.
    si approva il lavoro (non sufficiente manca l'importo)??
    Che vuoi dire?
    Noi in assemblea abbiamo approva capitolato, poi lo stesso è stato dato alle ditte, che a loro volta hanno presentato preventivo, ovviamente in altra assemblea. Quindi nell'assemblea:
    1) sono state aperte le buste.
    2) E' stata scelta la ditta
    3) sono stati definiti i criteri di ripartizione per i balconi, in quanto c'erano due gruppi: a) ripartire la spesa f [...]
    Intendevo dire che nella delibera per essere valida dovrebbe essere indicato l'importo e la ditta, per cui se voi avete approvato solo il capitolato e non la ditta e attendete la prossima assemblea per la scelta del preventivo da approvare, dovete approvare con la stessa maggioranza dell'assemblea precedente.
    Nulla di anormale, solamente che potevate risolvere tutto in una unica assemblea, e non vedo nessuna necessità di riapprovare il tutto in una assemblea successiva, visto che nella precedente c'erano le buste, ditte, e credo importo
    E se tutto era già deciso perchè l'amministratore convoca la prossima assemblea?
    Comunque in tutti i casi se il lavoro da compiere nel condominio viene approvato per gradi, p.es.
    1. si approva il capitolato
    2. si approva la ditta
    3. si approva il responsabile ecc ecc
    tutte le assemblee devono ottenere la maggioranza prevista per il lavoro da compiere (1/3 1/3 -o- 1/3 e 500 mlm).
    Per cui è consigliabile risolvere tutto in una unica assemblea.

    ex Tux

    Modificato Da - tuxx il 30 Giu 2012 21:04:15

  11. #10
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    Scritto da tizio_caio il 30 Giu 2012 - 20:01:06:
    2) E' stata scelta la ditta
    3) sono stati definiti i criteri di ripartizione per i balconi, in quanto c'erano due gruppi: a) ripartire la spesa frontalini e succieli, per tab. generali. b) essendo balconi aggettanti, ripartire intero importo per i singoli proprietari. Abbiamo scelto la seconda.
    Poi avendo il totale completo, l'amministratore ha spedito, preventivo ai condomini che adesso vorrebbe farsi approvare.
    Cosa vedi di anomalo?
    Di anomalo c'è un'assemblea di troppo per approvare un preventivo già approvato!!!
    Una volta scelta la ditta ed il suo preventivo,nonchè, il criterio di riparto che comportava dubbi non si necessita di alcuna ulteriore approvazione!
    Solo a termine lavori quando si avrà la spesa effettiva a consuntivo si renderà doverosa l'approvazione.

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  12. #11
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    Scritto da Patrizia Ferrari il 30 Giu 2012 - 23:32:55:

    Di anomalo c'è un'assemblea di troppo per approvare un preventivo già approvato!!!
    Una volta scelta la ditta ed il suo preventivo,nonchè, il criterio di riparto che comportava dubbi non si necessita di alcuna ulteriore approvazione!
    Solo a termine lavori quando si avrà la spesa effettiva a consuntivo si renderà doverosa l'approvazione.

    Staff
    Grazie Patrizia, in realtà il preventivo è stato accettato, ma quello che vorrebbe fare l'amministratore è l'approvazione del riparto in modo da poter effettuare DI prima di aspettare il consuntivo che probabilmente vista la dilazione dei lavori potrebbe avvere anche tra 1,5 anni.
    Il problema che adesso, un condomino, pur accettando il preventivo ed i criteri, ( balcioni di tipo aggettante ) ha deciso di contestare il riparto lamentando una serie di irregolarità nella ripartizione del bilancio, tra le quali la sua quota relativa al suo terrazzo a livello che è un tutt'uno con quelli che sono stati considerati balconi aggettanti ( spese individuali ). Provo a spiegarmi meglio lui ha um terrazzo che copre l'androne condominiale, poi lo stesso terrazzo, continua con unica superficie, e si inneste nelle verticali dove ci sono i balconi di tipo aggettante ai piani superiori. Lui vorrebeb dividere la spesa per il totale per 1/3 e 2/3, l'amministratore ha diviso solo la parte di terrazzo per quel criterio e la parte che si trova sotto i balconi aggettanti con spesa individuale. e ritieni utile posso provare ad allegare una bozza di piantina.


  13. #12
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    Scritto da tizio_caio il 02 Lug 2012 - 08:41:37: ... quello che vorrebbe fare l'amministratore è l'approvazione del riparto in modo da poter effettuare DI prima di aspettare il consuntivo che probabilmente vista la dilazione dei lavori potrebbe avvere anche tra 1,5 anni.
    Salvo una delibera all'unanimità i criteri legali non possono essere modificati, per cui secondo me non è necessaria nessuna ulteriore approvazione per le ripartizioni se queste sono state calcolate secondo il Codice Civile, e se nel preventivo dei lavori da fare c'è anche questo lastrico solare ad uso esclusivo è giusto applicare il criterio del art. 1126 cc, per un terzo al proprietario del lastrico, gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
    Per i balconi aggettanti, ognuno la sua quota per il suo balcone eccetto fregi e stucchi o parti che potrebbero essere considerate condominiali.

    ex Tux

    Modificato Da - tuxx il 02 Lug 2012 09:06:21

  14. #13
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    Scritto da tuxx il 02 Lug 2012 - 09:05:29: Salvo una delibera all'unanimità i criteri legali non possono essere modificati, per cui secondo me non è necessaria nessuna ulteriore approvazione per le ripartizioni se queste sono state calcolate secondo il Codice Civile, e se nel preventivo dei lavori da fare c'è anche questo lastrico solare ad uso esclusivo è giusto applicare il criterio del art. 1126 cc, per un terzo al proprietario del lastrico, gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di quest [...]
    Grazie Tuxx, come tentavo di spiegare il discorso è un attimo più complesso:
    1) per quello che riguarda i balconi che l'assemblea a considerato aggettanti e senza fregi, ci sono diversi dubbi: primo, chi paga il ponteggio? Lo stesso serve sia per parti condominiale ( vedi cornicione sul tetto ), sia per i balconi prop. esclusiva. Secondo, se un condominio nega di fare il suo balconi con relativo frontalino e succielo, potrebbe accadere che alla fine dopo aver speso tanti soldi, un condominio a chiazze, ovvero una parte fatta e l'altra no... e una persona all'ultimo piano si potrebbe ritrovare a pagare buona parte del ponteggio. Tra l'altro il lavoro che sarà commissionato si considera a corpo, ad eccezione delle prop. esclusive che saranno calcolate a consuntivo, proprio per evitare lievitazione dei costi, per tutto ciò che riguarda le parti comuni, quindi ponteggi, facciate ( prive di balconi), cornicioni, androne, fasce marcapiano, etc..
    Quindi come sarà possibile calcolare l'uso del ponteggio per il relativo balcone ??? Non abbiamo una valutazione in termini di giorni, per l'uso delle varie attrezzatue!!!
    Inoltre per il terrazzo a livello ci sono altre problematiche, ovvero il proprietario ha dichiarato che lui non farà effettuare i lavori sul suo terrazzo, anche se questo è un terrazzo a livello che copre parti condominiali ( androne ), quindi immagini che ci sono molti problemi, ovvero lui può negare che venga rifatto il suo pavimento e relativa impermeabilizzazione? premetto che l'androne sotto è in condizioni assolutamente critiche..


  15. #14
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    Il costo del ponteggio per i balconi aggettanti (se l'assemblea decide di eseguire il lavoro assieme per risparmiare) viene diviso proporzionalmente per altezza piano del balcone, ovvio che le spese di riparazione del balcone aggettate saranno a carico del proprietario.
    Nel tuo caso si assommano tre lavori da compiere, facciata, balconi e lastrico, per cui il costo del ponteggio (in questo caso conveniente per la concomitanza dei tre lavori), si dovrebbe scorporare in tre distinte parti, una parte per i soli condomini dei balconi aggettanti da riparare (divisa in proporzione altezza piano), una parte per la facciata (per millesimi) e una terza per il lastrico (da poi dividere come previsto dall'art. 1126 cc), fatto salvo altri accordi o convenzioni.
    Per cui sarà bene stabilire le giuste proporzioni iniziali dei tre lavori da compiere.

    ex Tux

    Modificato Da - tuxx il 02 Lug 2012 13:15:15

  16. #15
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    Scritto da tuxx il 02 Lug 2012 - 13:13:13: Il costo del ponteggio per i balconi aggettanti (se l'assemblea decide di eseguire il lavoro assieme per risparmiare) viene diviso proporzionalmente per altezza piano del balcone, ovvio che le spese di riparazione del balcone aggettate saranno a carico del proprietario.
    Nel tuo caso si assommano tre lavori da compiere, facciata, balconi e lastrico, per cui il costo del ponteggio (in questo caso conveniente per la concomitanza dei tre lavori), si dovrebbe scorporare in tre distinte parti, una pa [...]
    Tuxx, secondo me non ne esci più se inizi a fare calcoli di questo tipo. Sinceramente non penso sia neanche corretto dividere per piano, dovresti avere i tempi di esecuzione delle singole ore, valutare i costi del ponteggi per gg, ed infine la quadratura....... fai prima se vai al mare e rimandi i lavori.. scherzo.
    Mi sembra più corretto, far rientrare i lavori dei frontini e sottobalcone come parti comuni. Questo anche per evitare quelo che diceva tizio_caio sulla volontà di sottrarsi al rifacimento, che secondo me è pensabile per un balcone ma non per il terrazzo a livello.. Ovviamente come semrpe dico questo è la mia opinione, come sempre aspettiamo ulteriori post..


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