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Vendere casa affittata

  1. #18
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    Citazione Originariamente Scritto da Misterytrain Visualizza Messaggio
    Sì. Questo cambio di titolarità del diritto di proprietà sulla cosa locata fiscalmente ora si chiama SUBENTRO (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 6; TIPOLOGIA DI SUBENTRO = 2), non CESSIONE (Modello RLI, TIPOLOGIA DI ADEMPIMENTO = 3). In sede di SUBENTRO non è dovuta imposta di registro.



    La legge stabilisce la prelazione dell’inquilino solo alla prima scadenza contrattuale (prelazione legale) con la necessità di vendere l’immobile (primo comma, lettera g) dell’art.3 della 431), di conseguenza in corso di rapporto il locatore è libero di vendere a chi vuole e il conduttore non ha alcun diritto di prelazione, salvo che il contratto non lo preveda in un’apposita clausola (prelazione volontaria). Tale diritto di prelazione lo decidono le parti, non la legge, dipende cioè dalla libera volontà dei contraenti: è una clausola che le parti, per convenzione, concordano: “La vendita dell'unità immobiliare locata, in relazione alla quale viene concessa la prelazione al conduttore, non costituisce motivo di risoluzione del contratto" (ad es. art.6 del contratto-tipo 3+2).



    Il trasferimento del contratto di locazione non è inquadrabile nella CESSIONE, a norma dell’art.1406: comporta solo una successione/sostituzione del compratore nel rapporto di locazione che per il verificarsi – contrariamente a ciò che accade per la CESSIONE del contratto – non necessita di alcun consenso del conduttore ceduto: il conduttore non ha voce in capitolo.



    Nessuna norma di legge dispone che la vendita dell’immobile in corso di rapporto debba essere comunicata all’inquilino, salvo che il tuo contratto non contenga una clausola di prelazione volontaria. Tale clausola, se apposta, scatta in qualsiasi momento della locazione ed è indipendente da qualsiasi disdetta. Se tale clausola manca, se tu vendi l’appartamento in corso di contratto all’inquilino non spetta alcun diritto di prelazione e tu sei libero di vendere a chi vuoi, ma la vendita non scioglie la locazione neanche se fosse previsto contrattualmente.

    L'art. 1406 và letto per intero......."purchè l'altra parte vi consenta".

    Quando si ha la cessione del contratto (a prestazioni corrispettive) ci vuole il consenso dell'altra parte cioè il ceduto. è un contratto trilaterale, o plurilaterale, perchè si perfeziona con il consenso di tre soggetti, cedente - cecessionario- e il ceduto, pertanto il consenso del contraente ceduto è un elemento costitutivo della cessione e non una semplice adesione all'accordo che è già intervenuto tra cedente e cessionario.

  2. #19
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    Se lei usa tale modello di contratto la prelazione al conduttore non viene concessa, e quindi lei è libero di vendere a chi vuole. Le consiglio però come dovere di correttezza di informare (meglio se formalmente come consigliato dai professionisti che mi hanno preceduto) il conduttore della sua intenzione di vendere (e quindi del fatto che porterà di quanto in quanto delle persone in visita) e del prezzo della vendita, dandogli un tempo entro il quale potrà enunciarle la sua preferenza.

  3. #20
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    Ma la mia idea era, dal momento che entreranno in casa il 1 gennaio, al momento della firma del contratto fargli firmare anche una nota (o nello stesso contratto) o in una scrittura a parte direttamente in agenzia in cui si scrive chiaramente che gli inquilini non sono interessati all'acquisto dell'immobile etc.. etc..

  4. #21
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    Ultima domanda, da fonti online ho capito che la prelazione scritta all'inquilino va mandata tramite ufficiale giudiziario solo se al termine del contratto (nel mio caso dopo i primi 3 anni) ho intenzione di vendere.
    Ma nel mio caso il contratto partirà dall'8 gennaio, nel caso in cui mi arriva una proposta di acquisto che accetto ad aprile, sono obbligato a notificare gli inquilini?
    Grazie mille a tutti

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