#1 Inviato 27 Ottobre, 2014 Salve, come da Voi consigliato abbiamo deciso di procedere con la causa nei confronti del nostro inquilino per occupazione senza titolo (ha smesso di pagare il canone ma non c'e' nessun contratto scritto). Ora il legale sostiene che siamo noi (i proprietari) a dover dimostrare che abbiamo concesso a questa persona la casa in comodato d'uso gratuito e non "in nero". Non lo capisco, credevo fosse sufficiente allegare i documenti di proprieta' dell'immobile dimostrando in questo modo chi e' il legittimo proprietario e che vuole indietro la casa. Non riusciamo a capire cos'altro c'e' da dimostrare. Grazie ancora per l'aiuto
#2 Inviato 27 Ottobre, 2014 Salve,come da Voi consigliato abbiamo deciso di procedere con la causa nei confronti del nostro inquilino per occupazione senza titolo (ha smesso di pagare il canone ma non c'e' nessun contratto scritto). Se ben ho compreso quanto scritto nelle risposte ai tuoi precedenti messaggi: --link_rimosso-- ti era stato consigliato di ammettere il nero pagando le sanzioni previste e procedere con uno sfratto per morosità. L'occupazione senza titolo la vedo alquanto dura, se come hai scritto il conduttore ha in mano una tua ricevuta del primo pagamento effettuato sarai tu, come ti ha detto l'avvocato, a dover dimostrare che non si tratta di locazione ma di un comodato. Le prove che dimostrano il contrario le ha in mano l'inquilino (moroso, ma pur sempre inquilino e non certo comodatario)
#3 Inviato 28 Ottobre, 2014 Non voglio sembrare polemica anzi mi avete aiutata molto a capire cosa e come fare. Il legale pero' ci ha fatto capire che possiamo "provare" a fare causa per occupazione abusiva sperando che venga accolta la nostra richiesta e che quella persona cosi' si "spaventi" dai costi elevati che dovra' sostenere una volta persa la causa. Ora non so piu' cosa pensare..
#5 Inviato 28 Ottobre, 2014 e se la causa la perdi tu ? succede che oltre alle spese processuali e alla parcella del proprio avvocato dovrà pagare anche quella dell'avvocato dell'inquilino che nel frattempo avrà continuato ad abitare liberamente nell'appartamento senza pagare. Dopodichè dovrà anticipare altri soldi per intraprendere la causa per morosità ...e intanto i tempi per lo sfratto si saranno allungati di un bel po' p.s. l'avvocato vince ,sempre . 🙂
#6 Inviato 28 Ottobre, 2014 Il legale pero' ci ha fatto capire che possiamo "provare" a fare causa per occupazione abusiva sperando che venga accolta la nostra richiesta e che quella persona cosi' si "spaventi" dai costi elevati che dovra' sostenere una volta persa la causa. Ora non so piu' cosa pensare.. Dubito fortemente che uno che prende un appartamento in nero, paga solo il primo mese e poi cambia la serratura e smette di pagare canone e oneri accessori si spaventi alla prima lettera di un avvocato. Te lo auguro vivamente altrimenti preparati ad un lungo, oneroso, sfiancante procedimento di sfratto.
#7 Inviato 28 Ottobre, 2014 Non riusciamo a capire cos'altro c'e' da dimostrare. Grazie ancora per l'aiuto ------------------------------------------------------------ Ci sarebbero tante cose da dimostrare ma, prima di tutto ... la legalità (come ti era già stato risposto in altro post) Il forum non dispensa consigli contro legge !!
#8 Inviato 28 Ottobre, 2014 Ora non so piu' cosa pensare.. Dopo che vi sarete assunti le vostre responsabilità e regolarizzato la vostra posizione, starà a voi valutare insieme al vostro avvocato se vi sia una strategia di uscita percorribile e non ad alto rischio: solo con i documenti tra le mani si può fare una VALUTAZIONE ESATTA. La vostra strategia deve essere chiara e definita fin dall'inizio. Tenuto conto delle pezze nelle mani dei vostri inquillini, prima ed insieme al vostro legale dovete scegliere secondo quale modalità regolarizzare la vostra sola posizione con conseguenti sanzioni e more (imposte di registro ed IRPEF). Si potrebbe ammettere l'esistenza di una locazione verbale, la più breve possibile e fattibile... Poi sempre di concerto col vostro legale valutazione del passo successivo: sfratto per morosità o occupazione senza titolo che a determinate condizioni confermo esser una via percorribile se pur con tempistiche molto dilatate. http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2014-03-16/affitti-nero-sfratto-possibile-081606.shtml?uuid=ABm5hO3 http://******************************/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14657.asp
#9 Inviato 28 Ottobre, 2014 AFFITTI IN NERO: il contratto orale è sempre nullo, anche se registrato ex D.L. 23/2011 e anche se si sia ottenuto un contratto di locazione 4 + 4 E' quanto afferma il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva. Il Tribunale di Roma con sentenza n. 21287 del 24.10.2013 stabilisce un importante principio in materia di affitto in nero, chiarendo che la denuncia ai sensi del D.L. 23/2011 col conseguente ottenimento di un contratto di locazione a canone ridotto (canone annuo pari al triplo della rendita catastale) non vale a superare lo scoglio della L. 431/98, la quale prescrive che i contratti di locazionedebbano essere stipulati con forma scritta ad substantiam La questione è abbastanza nota. In seguito all'emanazione del D.L. 23/2011 sulla cedolare secca, il Legislatore ha previsto una forte sanzione tesa a scoraggiare la stipula di contratti di locazione in nero, al fine di far emergere il sommerso. Tale normativa prevede che in caso di locazione abitativa in nero, sia possibile effettuare denuncia in seguito alla quale viene riconosciuto al conduttore un periodo di locazione pari a 4 + 4 anni e un canone di locazione molto ridotto, pari al triplo della rendita catastale; ciò in pratica significa quasi sempre pagare canoni di locazione pari a poche decine di euro al mese. Fino ad oggi l'Agenzia delle Entrate ha sempre provveduto alla registrazione dei contratti scritti non registrati o registrati per un importo inferiore; ma - ed è questo il punto - ha provveduto anche alla registrazione di contratti conclusi in forma orale, nonostante la L. 431/98 preveda espressamente che tali contratti siano nulli per difetto del requisito di forma scritta. Il problema della nullità del contratto verbale era stato sollevato ripetutamente ma ciò non aveva sortito alcun effetto, nonostante gli evidenti pericoli di soprusi, raggiri e vere e proprie truffe cui i proprietari di immobili correvano il rischio di essere sottoposti. In pratica, al fine dell'azionabilità della denuncia, era sufficiente ospitare alcuni giorni una persona per mera cortesia; se tale persona fosse stata in cattiva fede non avrebbe avuto difficoltà a “costruire” un denuncia ad hoc e ottenere il contratto 4 + 4. Il caso su cui ha dovuto pronunciarsi il Tribunale di Roma riguarda la locazione di una stanza a studentessa universitaria (che in questo caso era una vera studentessa, e non una amica o un parente o un conoscente che in seguito ha voluto approfittare, come tante altre volte invece è successo in questi mesi di applicazione del D.L. 23/2011). La studentessa in questione non sottoscrive alcun contratto, e in seguito denuncia la proprietaria, ottenendo dall'Agenzia delle Entrate un contratto di locazione 4 + 4 a canone irrisorio. La proprietaria però resiste, citando in giudizio l'inquilina ed eccependo la nullità del contratto di locazione stipulato solo verbalmente; inoltre chiede il risarcimento del danno. Il Tribunale, come visto, accoglie la domanda, dichiarando la nullità del contratto di lòocazione. La sentenza emessa sancisce che le registrazione postuma del contratto concluso in forma orale non è valida a sanare la nullità originaria del contratto per difetto della forma ad substantiam; la registrazione infatti presuppone che vi sia l'esistenza di un contratto valido. Di conseguenza la convenuta va condannata al rilascio dell'immobile. Sulla scorta di quanto insegnato dalla Giurisprudenza di legittimità (Cass. 10498/2006, Cass. 24100/2011) il Tribunale ha anche condannato la convenuta al risarcimento del danno per occupazione senza titolo, calcolato in via equitativa in base a due contratti che la proprietaria aveva stipulato per stanze simili e prendendo tali valori come riferimento. Fonte >>> Avv. Michele D'Auria www.studiolegaledauria.jimdo.com
#10 Inviato 29 Ottobre, 2014 Quindi albano59 mi sta confermando che la strada di sfratto per occupazione abusiva e' percorribile? Dalla sentenza emerge che l'inquilino dovra' non solo lasciare la casa ma anche risarcire i proprietari. A questo punto penso sia la conferma delle nostre azioni legali cioe' fare causa per occupazione abusiva. "Poi sempre di concerto col vostro legale valutazione del passo successivo: sfratto per morosità o occupazione senza titolo che a determinate condizioni confermo esser una via percorribile se pur con tempistiche molto dilatate." Se l'occupazione abusiva ha la sua conferma nella mancanza di contratto o comodato d'uso gratuito, non credo siano molto dilatate le tempistiche? O sbaglio? Grazie mille ancora per l'aiuto.
#11 Inviato 29 Ottobre, 2014 dimentichi una cosa : il giudice ovvero colui che sentenziera' . (le sentenze fanno giurispundenza e quindi non ti garantiscono nulla ). "E' quanto afferma il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva." che in realta' significa una cosa sola che il conduttore della causa specifica dovra' lasciare l'immobile e dovra' risarcire . (comunque potrebbe anche aver fatto ricorso e quindi non si sa se poi in appello sia stato tutto confermato oppure sentenziato in maniera diversa)
#12 Inviato 29 Ottobre, 2014 dimentichi una cosa : il giudice ovvero colui che sentenziera' . (le sentenze fanno giurispundenza e quindi non ti garantiscono nulla ). "E' quanto afferma il Tribunale di Roma con la sentenza n. 21287 del 24.10.2013. Di conseguenza l'immobile andrà rilasciato e il conduttore condannato al risarcimento del danno per occupazione abusiva." che in realta' significa una cosa sola che il conduttore della causa specifica dovra' lasciare l'immobile e dovra' risarcire . (comunque potrebbe anche aver fatto ricorso e quindi non si sa se poi in appello sia stato tutto confermato oppure sentenziato in maniera diversa) Quindi ovviamente la sentenza citata non e' definitiva. Ci e' stato detto che per piu' o meno 1 anno non vedremo ancora la nostra casa. Penso che essendo una causa ordinaria potrebbe durare anche di piu' ma quanto all'incirca? Grazie
#13 Inviato 29 Ottobre, 2014 anche se fosse definitiva ,per te non cambia nulla . ovvero tutto dipende sempre dal giudice che curera' la tua causa . possono esserci mille sentenze che dicono A , ma cio ' che conta e' la tua sentenza (ovvero quella che riguarda il tuo caso specifico ) e a te potrebbe capitare anche un giudice che dice B .
#14 Inviato 29 Ottobre, 2014 Quindi albano59 mi sta confermando che la strada di sfratto per occupazione abusiva e' percorribile? Sto dicendo che sono entrambe percorribili. Lo sfratto per morosità, trattandosi di un rito non ordinario, è il più veloce: ma servirà non meno di un anno per rientrare in possesso dell'immobile. Poi tu sei di Milano, quindi Tribunale super intasato e tempistiche da preventivare ulteriormente dilatate... Infine il fattore "inquillini": se questi si opporranno con tutte le loro energie i tempi continueranno a dilatarsi. L'occupazione senza titolo segue il rito ordinario: quindi si parla di anni per addivenire ad una sentenza. L'altro aspetto che sottolineavo, e mi pare non recepito, è sulla giusta strategia da adottare fin dall'inizio e di concerto col proprio legale, tenendo ben presente che l'esito finale non è così matematico e scontato, come invece potrebbe apparire... Di solito si ricorre al giudice quando si è quasi certi della vittoria; ciò nonostante si tengono sempre le dita incrociate proprio per quanto osservato da Peppe64 nel messaggio 13. Voi partite da una situazione che non è a vostro vantaggio e che non vi garantisce a priori una scontata vittoria su tutta la linea. Pensateci bene sulla giusta azione da intraprendere valutando oggettivamente tutti i pro ed i contro: litigare per 1-5 anni per poi perdere non è un gran affare! Pretendete onestà professionale dal vostro legale e ditegli chiaramente che non volete andar in causa "per provare", ma solo "per vincere". In alternativa ad una lunga e dispendiosa lite dall'esito incerto, potete conferire al legale l'incarico per tentare una trattativa con offerta di buonauscita agli inquillini. Soluzione certa conseguibile anche con tempistiche rapidissime e forse con esborso inferiore a quello di una lite interminabile.
