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Barbara1965

Ripartizione spese fra inquilino e proprietario

Buonasera

sono affittuaria di un appartamento da 5 anni con regolare contratto di locazione. In occasione di un riordino completo dei bilanci per gli esercizi dal 2012-13 al 2015-16 , l'amministratore ha richiesto un conguaglio di € 972 euro per spese di gestione condominiale più € 107 per spese di riscaldamento. Premesso che ho sempre pagato regolarmente tutte le rate condominiali e di riscaldamento preventivate per questi 4 anni, dopo molte insistenze solo a febbraio 2017 sono entrata in possesso di tutta la documentazione attestante il conguaglio deliberato nel mese di novembre 2016 e solo ora ho verificato dal dettaglio delle spese di gestione condominiale e di riscaldamento che ho sempre pagato tutto quanto riferito all'appartamento da me locato , come fossi il proprietario , senza alcuna distinzione fra le spese a carico del proprietario e quelle a carico mio in qualità di inquilino . Secondo l'amministratore per la ripartizione tra proprietà ed inquilino la suddivisione deve essere effettuata tra le parti. Il proprietario sostiene che è giusto così sia per quanto già da me pagato sia per questo conguaglio riferito ai 4 esercizi .

Premesso che nel contratto di affitto alla voce " Oneri e accessori " si legge " sono interamente a carico della parte conduttrice le utenze elettriche , telefono , gas e condominio ad eccezione di eventuali spese straordinarie condominiali alle quali per legge ne risponderà il locatore assumendosi le responsabilità al riguardo " , chiedo cortesemente di sapere se in base al mio contratto di affitto , devo continuare a pagare al 100% , come finora pagato , anche spese che a mio avviso competerebbero al proietario in tutto o in parte , come a titolo di esempio

1. ARPE. IMU . MOD 770 COMPENSO AMMINISTRATORE, SPESE CONTO BANCARIO

2.PORTIERATO

3. MANUTENZIONE STRAORDINARIA CALDAIA

4. RELAZIONE TECNICA INGEGNERE SU IMPIANTI CALDAIA

ringraziando per il Vostro aiuto resto in attesa di risposte

Salvo patto contrario, le spese a carico dell'inquilino sono quelle previste all'art. 9 della legge 392/78.

A titolo esemplificativo:

Mod 770 al proprietario

Conto bancario al proprietario

Manutenzione straordinaria al proprietario

Relazione tecnica al proprietario

Grazie mille per la celere risposta. Sulle voci che mi hai citato e altre ( come ad esempio anche l'assicurazione ) ho già provato ad inviare una puntuale distinta delle spese secondo le tabelle che anche tu mi suggerisci ma l'amministratore continua a rimandarmi al proprietario e il proprietario non ne vuole sapere e dice che non c'è nulla che debba pagare lui., salvo ciò che è stato oggetto di bollette straordinarie ( come causa con un condomino , tinteggiatura casa portiere ) già da lui saldate e non facenti parte della gestione condominiale e riscaldamento nè dei conguagli .

Secondo quanto previsto dal mio contratto il cui testo ho scritto per intero nel mio primo messaggio, posso imporre all'amministratore di fare la ripartizione secondo le tabelle per poter pagare solo quanto dovuto. Oppure posso pagare solo quello che reputo sia a mio esclusivo carico come inquilino, lasciando che l'amministratore chieda il resto al proprietario.

A parte il conguaglio il cui importo supera i 1.000 euro , il problema si ripresenta anche per le gestioni 2016-2017 in via di consuntivo e quella dell'esercizio corrente per il quale ho visto quasi raddoppiare la rata condominiale.

ringraziando attendo cortese risposta.

L'amministratore dovrebbe rivolgersi direttamente al proprietario dal quale ha ricevuto mandato.

Le dispute tra condòmino locatore e conduttore non sono di sua competenza.

In presenza di morosità l'unico responsabile verso il condominio è il proprietario.

Il proprietario può dire quello che vuole... Le chiacchiere stanno a zero se non c'è un accordo che regola il rapporto di locazione in modo diverso da quello previsto dalla legge.

Qualora non volesse riconoscere quanto di sua competenza non ti resta che farti assistere da un sindacato inquilini.

Per il resto confermo quanto detto anche da Mauro.

grazie Mauro G. il fatto è che l'amministratore ha inviato i bollettini di pagamento a me ( inquilino)indicando nell'intestazione sia il mio nome che quello del proprietario. Dato che il problema sta nell'interpretazione dell'articolo " oneri e accessori " del contratto che recita integralmente " sono interamente a carico della parte conduttrice le utenze elettriche , telefono , gas e condominio ad eccezione di eventuali spese straordinarie condominiali alle quali per legge ne risponderà il locatore assumendosi le responsabilità al riguardo " ti chiedo se posso esimermi dal pagare spese riguardanti assicurazione , compenso amministratore , imu, 770, arpe, relazioni tecnici su caldaia etc . il mio dubbio è che il proprietario si rifiuti di pagare la propria parte di queste spese perché pensa che siano a suo carico solo le voci indicate in modo inequivocabile come spese straordinarie e per le quali peraltro fruisce delle detrazioni.

Il proprietario che vive in altra città mi ha chiesto di pagare i contabilizzatori che metteranno a breve chiedendomi di defalcarli dall'affitto , secondo me anche questo non è giusto.

grazie per l'attenzione e grazie per le tue risposte

grazie Mauro G. il fatto è che l'amministratore ha inviato i bollettini di pagamento a me ( inquilino)indicando nell'intestazione sia il mio nome che quello del proprietario. Dato che il problema sta nell'interpretazione dell'articolo " oneri e accessori " del contratto che recita integralmente " sono interamente a carico della parte conduttrice le utenze elettriche , telefono , gas e condominio ad eccezione di eventuali spese straordinarie condominiali alle quali per legge ne risponderà il locatore assumendosi le responsabilità al riguardo " ti chiedo se posso esimermi dal pagare spese riguardanti assicurazione , compenso amministratore , imu, 770, arpe, relazioni tecnici su caldaia etc . il mio dubbio è che il proprietario si rifiuti di pagare la propria parte di queste spese perché pensa che siano a suo carico solo le voci indicate in modo inequivocabile come spese straordinarie e per le quali peraltro fruisce delle detrazioni.

Il proprietario che vive in altra città mi ha chiesto di pagare i contabilizzatori che metteranno a breve chiedendomi di defalcarli dall'affitto , secondo me anche questo non è giusto.

grazie per l'attenzione e grazie per le tue risposte

l'unica parola sibillina che appare nel tuo contratto è quella che ho evidenziato in rosso.

quella parola potrebbe racchiudere in se' tutte le spese: sia quelle canonicamente a carico dell'inquilino che quelle a carico del proprietario.

dal mio punto di vista potresti infischiartene dei bollettini che ti manda l'amministratore e verificare a spanne (secondo le varie tabelle) l'incidenza del tuo importo e quello del proprietario.

ad esempio, se lo scorso anno il consuntivo è stato di 850, vedi quanto potrebbe essere di tua competenza: diciamo 450, poco più della metà.

se conosci o ti fai dire il preventivo di quest'anno, applica a questa cifra lo stesso rapporto (poco più della metà) e questo versi all'amministratore.

il resto che lo chieda al proprietario (come da regola).

certamente l'amministratore non può intraprendere azioni contro di te, nè può farlo la proprietaria.

ci sarà certamente un incontro finale per "conguagliare" a debito o a credito le spese consuntive (che l'amministratore deve chiedere al proprietario).

 

verifica però prima con una associazione inquilini per capire quella parolina in rosso.

 

per i contabilizzatori, dì alla proprietaria che tu le anticiperai i soldini se lei ti rilascia subito le ricevute di quietanza per l'affitto pagato corrispondenti all'importo che tu anticiperesti.

Il proprietario può dire quello che vuole... Le chiacchiere stanno a zero se non c'è un accordo che regola il rapporto di locazione in modo diverso da quello previsto dalla legge.

Qualora non volesse riconoscere quanto di sua competenza non ti resta che farti assistere da un sindacato inquilini.

Per il resto confermo quanto detto anche da Mauro.

Grazie Giovanni Inga per la pazienza . Come ho scritto a Mauro G l'amministratore continua a inviarmi gli avvisi di pagamento intestandoli a me e al proprietario .

Prima di affidarmi ad un sindacato inquilini ti chiedo ,come ultima cortesia se il testo dell'articolo oneri e accessori che recita integralmente " sono interamente a carico della parte conduttrice le utenze elettriche , telefono , gas e condominio ad eccezione di eventuali spese straordinarie condominiali alle quali per legge ne risponderà il locatore assumendosi le responsabilità al riguardo presente nel contratto " è conforme all'art. 9 della legge 392 del 1978 o come dice il proprietario a lui spettano solo le spesi inequivocabilmente indicate come spesa straordinaria.

Grazie mille

Grazie Giovanni Inga per la pazienza . Come ho scritto a Mauro G l'amministratore continua a inviarmi gli avvisi di pagamento intestandoli a me e al proprietario .

Prima di affidarmi ad un sindacato inquilini ti chiedo ,come ultima cortesia se il testo dell'articolo oneri e accessori che recita integralmente " sono interamente a carico della parte conduttrice le utenze elettriche , telefono , gas e condominio ad eccezione di eventuali spese straordinarie condominiali alle quali per legge ne risponderà il locatore assumendosi le responsabilità al riguardo presente nel contratto " è conforme all'art. 9 della legge 392 del 1978 o come dice il proprietario a lui spettano solo le spesi inequivocabilmente indicate come spesa straordinaria.

Grazie mille

... è proprio questo il punto che ho evidenziato nel post di risposta precedente: quella parolina

" ... e condominio ...".

 

se è considerata un accordo valido pur difforme dalla legge (che non reca quella parola).

Art. 9

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’--link_rimosso--(--link_rimosso--). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi(--link_rimosso--).

l'unica parola sibillina che appare nel tuo contratto è quella che ho evidenziato in rosso.

quella parola potrebbe racchiudere in se' tutte le spese: sia quelle canonicamente a carico dell'inquilino che quelle a carico del proprietario.

dal mio punto di vista potresti infischiartene dei bollettini che ti manda l'amministratore e verificare a spanne (secondo le varie tabelle) l'incidenza del tuo importo e quello del proprietario.

ad esempio, se lo scorso anno il consuntivo è stato di 850, vedi quanto potrebbe essere di tua competenza: diciamo 450, poco più della metà.

se conosci o ti fai dire il preventivo di quest'anno, applica a questa cifra lo stesso rapporto (poco più della metà) e questo versi all'amministratore.

il resto che lo chieda al proprietario (come da regola).

certamente l'amministratore non può intraprendere azioni contro di te, nè può farlo la proprietaria.

ci sarà certamente un incontro finale per "conguagliare" a debito o a credito le spese consuntive (che l'amministratore deve chiedere al proprietario).

 

verifica però prima con una associazione inquilini per capire quella parolina in rosso.

 

per i contabilizzatori, dì alla proprietaria che tu le anticiperai i soldini se lei ti rilascia subito le ricevute di quietanza per l'affitto pagato corrispondenti all'importo che tu anticiperesti.

Grazie Sergio, il dubbio interpretativo è proprio nella parolina " condominio " da te segnata in rosso, proprio per questo ho chiesto sia a Giovanni Inga che a Mauro G di dirmi se il testo è conforme all'art 9 della legge 392 del 1978 .

Aspetto le loro risposte e poi mi regolo tenendo conto anche quanto da te suggerito

grazie per l'interessamento

Grazie Sergio, il dubbio interpretativo è proprio nella parolina " condominio " da te segnata in rosso, proprio per questo ho chiesto sia a Giovanni Inga che a Mauro G di dirmi se il testo è conforme all'art 9 della legge 392 del 1978 .

Aspetto le loro risposte e poi mi regolo tenendo conto anche quanto da te suggerito

grazie per l'interessamento

ti ho riportato l'articolo 9 poco fa.

... non è proprio identico ...

... è proprio questo il punto che ho evidenziato nel post di risposta precedente: quella parolina

" ... e condominio ...".

 

se è considerata un accordo valido pur difforme dalla legge (che non reca quella parola).

Art. 9

Oneri accessori

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’--link_rimosso--(--link_rimosso--). La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi(--link_rimosso--).

Grazie Paul_cayard ( o Sergio?) In attesa anche del parere di Mauro G e Giovanni Inga , penso che alla fine provvederò a pagare escludendo le somme che a mio parere spettano al proprietario. Poi chiederò pro-futuro la distinzione e se l'amministratore dovesse negarmela procederò a " spanne " come mi hai suggerito.

Per i contabilizzatori nella situazione attuale forse è meglio che li paghi il proprietario . E' inutile fargli anche questa cortesia.

grazie e buona serata

Grazie Paul_cayard ( o Sergio?) In attesa anche del parere di Mauro G e Giovanni Inga , penso che alla fine provvederò a pagare escludendo le somme che a mio parere spettano al proprietario. Poi chiederò pro-futuro la distinzione e se l'amministratore dovesse negarmela procederò a " spanne " come mi hai suggerito.

Per i contabilizzatori nella situazione attuale forse è meglio che li paghi il proprietario . E' inutile fargli anche questa cortesia.

grazie e buona serata

più che altro, la cosa non sarebbe proprio "pulita".

tu paghi qualcosa al condominio che non ti compete al posto del proprietario.

l'amministratore dovrà fare la ricevuta a te.

già è saltata la relazione proprietario-amministratore per questa spesa straordinaria di competenza del proprietario.

tu non pagherai l'affitto al proprietario.

avrai comunque le ricevute ?

 

... perchè complicarsi la vita ? 🙂

L'art. 9 L. 392/78 esprime senza alcun dubbio gli oneri a carico conduttore, salvo titolo contrario.

Va quindi chiarito se quella parolina condominio contenuta nel tuo contratto sia da intendersi un titolo contrario: a mio avviso NO, perché è completamente latitante l'indicazione specifica delle spese che sarebbero a carico locatore ed invece poste a carico della conduttrice.

Il passaggio sugli oneri accessori contenuto nel tuo contratto di locazione è facilmente derubricabile al patto standard sugli oneri accessori e corrispondente al testo dell'art.9.

Che fare ora?

Prima di tutto richiedere al locatore i giustificativi di spesa (per evitare di diventare morosa verso il locatore), quindi rivolgersi ad un sindacato inquilini per la necessaria assistenza che il caso richiede. Ignora le richieste di pagamento dell'amministratore: tu non diventerai mai morosa verso il condominio, ma lo diventerà il tuo locatore.

C'è molto da mettere in discussione, ci sono un locatore ed un amministratore da rimettere ognuno al suo posto e dagli stessi ricevere maggior considerazione e rispetto, ci sono gli estremi anche per sospendere il pagamento di tutti gli oneri accessori fino a chiarimento della situazione conguagli anni precedenti compresi.

Ma tutte queste cose non si possono fare con la sola iniziativa personale, specie se non si è ben pratici della materia.

p.s.: l'affitto al locatore versalo sempre per intero e con causale specificata. E mai compensando con altro, perché poi il locatore può affermare di aver ricevuto l'affitto solo in parte ed è nel diritto di reclamare la differenza mancante.

Per pagare i contabilizzatori il locatore dalla sua residenza (fosse anche in Australia!) può benissimo pordinare da qualunque banca a lui comoda un bonifico a favore dell'amministratore...

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L'art. 9 L. 392/78 esprime senza alcun dubbio gli oneri a carico conduttore, salvo titolo contrario.

Va quindi chiarito se quella parolina condominio contenuta nel tuo contratto sia da intendersi un titolo contrario: a mio avviso NO, perché è completamente latitante l'indicazione specifica delle spese che sarebbero a carico locatore ed invece poste a carico della conduttrice.

Il passaggio sugli oneri accessori contenuto nel tuo contratto di locazione è facilmente derubricabile al patto standard sugli oneri accessori e corrispondente al testo dell'art.9.

Che fare ora?

Prima di tutto richiedere al locatore i giustificativi di spesa (per evitare di diventare morosa verso il locatore), quindi rivolgersi ad un sindacato inquilini per la necessaria assistenza che il caso richiede. Ignora le richieste di pagamento dell'amministratore: tu non diventerai mai morosa verso il condominio, ma lo diventerà il tuo locatore.

C'è molto da mettere in discussione, ci sono un locatore ed un amministratore da rimettere ognuno al suo posto e dagli stessi ricevere maggior considerazione e rispetto, ci sono gli estremi anche per sospendere il pagamento di tutti gli oneri accessori fino a chiarimento della situazione conguagli anni precedenti compresi.

Ma tutte queste cose non si possono fare con la sola iniziativa personale, specie se non si è ben pratici della materia.

p.s.: l'affitto al locatore versalo sempre per intero e con causale specificata. E mai compensando con altro, perché poi il locatore può affermare di aver ricevuto l'affitto solo in parte ed è nel diritto di reclamare la differenza mancante.

Per pagare i contabilizzatori il locatore dalla sua residenza (fosse anche in Australia!) può benissimo pordinare da qualunque banca a lui comoda un bonifico a favore dell'amministratore...

Grazie Albano 59 a questo punto , anche se volevo sistemare le cose in via bonaria, credo che mi affiderò ad un sindacato inquilini . Io pago l'affitto sempre con bonifico mentre il condominio l'ho pagato sempre alla portiera ricevendone regolare ricevuta. Se non fosse stato per questo maxi conguaglio (e la difficoltà ad ottenere la documentazione dettagliata ) non avevo mai messo in dubbio l'operato dell'amministratore né del proprietario. Per dirla tutta sulla superficialità dell'amministratore ho anche riscontrato un errore materiale nel computo delle rate versate per cui all'amministratore mi chiedeva di ripagare bollette già pagate e ha ammesso il suo errore solo dopo che gli ho inviato per mail copia di tutti i versamenti.

Ora comunque , grazie a voi tutti , ho le idee più chiare sui miei diritti e agirò di conseguenza .

ti / vi terrò informati sugli sviluppi

per il momento grazie infinite

 

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Barbara perdonami, quale tipo di contratto hai ?

ho stipulato un regolare contratto tramite un'agenzia immobiliare da giugno 2012 a giugno 3028 . il contratto è registrato.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Barbara perdonami, quale tipo di contratto hai ?

ho stipulato un regolare contratto tramite un'agenzia immobiliare da giugno 2012 a giugno 2018 . il contratto è registrato.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Barbara perdonami, quale tipo di contratto hai ?

regolare contratto registrato ( tramite un'agenzia affitti) da giugno 2012 a giugno 2018.

Sei anni di durata indica esser un contratto concordato, presumibilmente un 4+2.

Se questa ipotesi risponde al vero, il testo del contratto dovrebbe esser conforme all'Allegato B o B1 come previsto dall'accordo territoriale di Roma.

 

Soprattutto, in merito agli oneri accessori, il vigente accordo territoriale di Roma esige che il riparto spese fra locatore e conduttore sia operato in conformità all'Allegato G del D.M. 30.12.2002 --link_rimosso--

In parole povere, se pur con formulazione diversa sono riproposti nei fatti i medesimi concetti dell'art. 9 legge 392/78, ovvero tutto ciò che non è menzionato dall'articolo non è a carico del conduttore.

Dicasi: spese generali di proprietà, assicurazione fabbricato, compenso amministratore, adempimenti fiscali, spese straordinarie, ecc ecc ecc

La famosa parola condominio non ha ragione di esistere nel tuo contratto, se è un contratto concordato: l'Allegato G (per altro riportato anche nell'accordo territoriale capitolino) ha già provveduto ad indicare il riparto delle spese fra locatore e conduttore, e questo è il dispositivo da rispettare.

Buongiorno,

ritengo, come già anticipato da qualche altro collega, che il termine "condominio" indica con buona approssimazione tutte le spese ordinarie rappresentate nel rendiconto di gestione, pertanto mi spiace tuttavia sottoscrivendo il contratto lei si è impegnata a contribuire anche alle spese che in realtà non erano di sua competenza.

 

Cordialmente,

F.D.

albano59 dice:
Sei anni di durata indica esser un contratto concordato, presumibilmente un 4+2.

Se questa ipotesi risponde al vero, il testo del contratto dovrebbe esser conforme all'Allegato B o B1 come previsto dall'accordo territoriale di Roma.

 

Soprattutto, in merito agli oneri accessori, il vigente accordo territoriale di Roma esige che il riparto spese fra locatore e conduttore sia operato in conformità all'Allegato G del D.M. 30.12.2002 

In parole povere, se pur con formulazione diversa sono riproposti nei fatti i medesimi concetti dell'art. 9 legge 392/78, ovvero tutto ciò che non è menzionato dall'articolo non è a carico del conduttore.

Dicasi: spese generali di proprietà, assicurazione fabbricato, compenso amministratore, adempimenti fiscali, spese straordinarie, ecc ecc ecc

La famosa parola condominio non ha ragione di esistere nel tuo contratto, se è un contratto concordato: l'Allegato G (per altro riportato anche nell'accordo territoriale capitolino) ha già provveduto ad indicare il riparto delle spese fra locatore e conduttore, e questo è il dispositivo da rispettare.

buongiorno Albano, se può essere utile per capire se si tratta di contratto conforme quello che ho sottoscritto è un " contratto di locazione ai sensi art.5 comma 1 della lege 9 dicembre 1998 n. 431 con opzione cedolare secca " con decorrenza giugno 2012 giugno 2016 rinnovabile per ugual periodo , quindi scade nel 2020 e non nel 2018 come inizialmente detto.

 

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Amministrazioni FD dice:
Buongiorno,

ritengo, come già anticipato da qualche altro collega, che il termine "condominio" indica con buona approssimazione tutte le spese ordinarie rappresentate nel rendiconto di gestione, pertanto mi spiace tuttavia sottoscrivendo il contratto lei si è impegnata a contribuire anche alle spese che in realtà non erano di sua competenza.

 

Cordialmente,

F.D.

la tua risposta sembra in contrasto con quanto dice Albano 59 . se può essere utile per capire se si tratta di contratto conforme quello che ho sottoscritto è un " contratto di locazione ai sensi art.5 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 con opzione cedolare secca " con decorrenza giugno 2012 giugno 2016 rinnovabile per ugual periodo , quindi scade nel 2020 e non nel 2018 come inizialmente detto.

Ciao e grazie

contratto di locazione ai sensi art. 5 comma 1 della lege 9 dicembre 1998 n. 431 con opzione cedolare secca

Certo che anche il locatore è un bel fenomeno ! Fra tutte le tipologie contrattuali disponibili ha optato per la più sibillina...

il riferimento "art.5 comma 1" conferma trattarsi di contratto concordato; peccato che questo contratto sia stipulabile solo per esigenze transitorie e tassativamente per un periodo di soli 1-18 mesi. Invece tu mi riferisci di aver stipulato per 4+4 anni e a completamento ci sarebbe anche AdE che ha accettato la registrazione di questo contratto.

Rimango interdetto, e di certo è un bel papocchio! E' decisamente preferibile che tu ti avvalga di un sindacato inquilini che dall'esame diretto del fascicolo sicuramente saprà comprendere e risolvere i tuoi problemi.

Il contratto è sicuramente valido, ma non è più chiaro se sia da considerarsi un concordato o a libera pattuizione.

La situazione è abbastanza confusa e, come sempre, mancando l’esame del contratto nella sua interezza, si può ragionare solo per approssimazione. Se almeno si riuscisse a dissolvere la nebbia che grava sulla tipologia contrattuale, sarebbe già un buon punto di partenza per uscire da questo “infernetto locativo”.

 

Un contratto sottoscritto – come riporti - ai sensi dell’art.5, co.1 della legge 431/’98, come ricordato da albano, è un contratto transitorio breve, e i contratti di tale natura – peraltro non rinnovabili per uguale periodo – sono contratti che devono avere una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi: se viene stabilita una durata diversa è applicabile la sanzione di nullità di cui all’art.13, co.3 della citata legge, con conseguente applicazione della durata massima di diciotto mesi qualora sia stato pattuito un periodo superiore.

 

Se si tratta – come temo da alcuni indizi sparsi nel tuo post - di un contratto di locazione art.2, co.1, non art.5, co.1 (ennesimo refuso?), potremmo anche noi uscire “a riveder le stelle” (ultimo verso dell’Inferno di Dante). Saremmo allora in presenza di un contratto a canone libero della durata quadriennale (prova indiziaria n°1 = durata del contratto da giugno 2012 a giugno 2016 rinnovabile per uguale periodo) in cui nessun regolamento o tabella adottata dalle parti guida il riparto degli oneri accessori (da intendersi qui come oneri condominiali, per i quali il locatore ha diritto di essere da te rimborsato), né quella di Confedilizia-Sunia-Sicet-Uniat né l’allegato G del DM 30 dicembre 2002 predisposto espressamente per le locazioni transitorie (prova indiziaria n°2 = assenza richiamo allegato G).

 

Ogni contratto ha le sue peculiarità. Se nel tuo contratto non si fa riferimento ad un regolamento o ad una delle tabelle sopra richiamate, la fonte normativa principale in materia – in via supletiva – non è il codice civile (che non si occupa di oneri accessori, salvo lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine), ma è la norma rubricata (Oneri accessori) dettata dall’art.9 della legge 392/’78, non abrogato dall’art.14 della legge 431/’98.

 

Tuttavia, nell’ambito delle locazioni abitative libere – dando per scontato che il caso di specie ricada in questo specifico ambito – ampia è la libertà di contrattazione: le parti possono liberamente accordarsi per porre in atto qualsiasi modalità di riparto delle spese imputate al bene locato, per cui il termine generico “condominio” (anche se la formulazione della clausola è, a dir poco, infelice ed equivoca), nel caso di specie, è da intendersi riferibile agli oneri condominiali “legali” di cui al succitato art.9 (che contempla il servizio di portineria a carico del conduttore nella misura indicata (90%), ma non cita alcune voci contestate (compenso amministratore, oneri c/c bancario ecc.), anche se – bada bene - non vi è alcun riferimento testuale esplicito alla 392/’78.

 

Perché? Perchè se ammettessimo che il termine “condominio” fosse riferibile indistintamente a tutti gli ordinari oneri condominiali, dilatando il contenuto delle obbligazioni in capo al conduttore, comprendenti anche le spese non contemplate dall’art. 9, quindi anche il compenso dell’amministratore, le spese di contabilità, il premio di assicurazione dello stabile ecc., con la sola esclusione degli interventi manutentivi straordinari a cui è tenuto – avverte la convenzione locativa - a provvedere il solo locatore (conseguentemente, la manutenzione straordinaria della caldaia spetta a lui), commetteremmo un errore, in quanto pattuizioni derogatorie o diverse previsioni contrattuali devono essere espressamente esplicitate in clausola o, quantomeno, emergere in maniera inequivoca dalla lettura combinata di diverse clausole contrattuali, cosa che qui manca: le norme di diritto applicabili ad un rapporto giuridico contrattuale trovano automatica applicazione – anche se derogabili e non testualmente richiamate nella convenzione locativa – purché le parti non pattuiscano schiettamente di derogarvi.

 

Per queste ragioni, perchè il riparto delle spese sia aderente al regime legale dell’art.9 della legge 392/’78 occorre – in assenza di disposizioni presenti nella Raccolta Provinciale degli Usi le cui previsioni hanno valenza normativa in difetto di pattuizioni derogatorie – tenere ben ferma la barra del timone della nostra (fragile) imbarcazione (contratto) sui principi indiscussi emergenti dalle numerose sentenze della Suprema Corte (l’ultima delle quali è la 15482 del 2014) che stabiliscono che il soggetto passivo tenuto a far fronte alle spese di amministrazione, cancelleria, postali, nonché all’assicurazione del fabbricato è il solo proprietario, diretto interessato all’attività di amministrazione, e non il detentore del bene, anche se concesso in godimento.

 

Sia chiaro: gli oneri condominiali non ricomprendono il servizio di consulenza e registrazione del contratto presso l’Associazione Romana della Proprietà Edilizia (ARPE), né tantomeno il pagamento dell’IMU, che presuppone il possesso ovvero la titolarità di diritto reale, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

 

Come osservato da chi mi ha preceduto, occorre poi ribadire che, contrattualmente, il tuo unico interlocutore e creditore è il locatore e non l’amministratore che è un soggetto terzo per te estraneo al rapporto contrattuale (non spetta a lui ripartire le spese tra il condomino-locatore e il conduttore). Tu e il condominio, nella persona dell’amministratore, non avete rapporti contrattuali diretti, è il condomino-locatore che ha un rapporto contrattuale con te o, se preferisci, tu sei estraneo ai rapporti tra condomino-locatore e condominio.

 

La richiesta di conguaglio e di gestione condominiale che hai ricevuto da parte dell’amministratore non ha alcun valore, salvo che quest’ultimo non sia in possesso di una delega o una procura scritta per agire per conto del condomino-proprietario: solo in questo caso, è titolato a rivolgerti a te, chiedendo il pagamento di quanto richiesto.

 

Conseguentemente, salvo quanto sopra precisato, l’unica persona che può formulare la richiesta di rimborso degli oneri condominiali e metterti in mora è colui che ha diritto per farlo, ossia il proprietario-locatore a mezzo lettera raccomandata AR, anche se alcune pronunce di Cassazione legittimano la forma orale: a questo punto, il pagamento deve avvenire entro il termine bimestrale dalla sua richiesta e prima di effettuare il pagamento hai diritto ad ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e l’esibizione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (co.3 dell’art.9), e, una volta che hai ottenuto tutto ciò, spetta a te formulare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate.

 

In mancanza della richiesta da parte del locatore, e sino al decorso dei due mesi dalla sua richiesta, tu non versi in mora, e di conseguenza non può pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento. Su tali considerazioni, tu – che non sei un condomino – non sei obbligata verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, ma sei obbligata contrattualmente unicamente nei confronti del tuo proprietario-locatore al pagamento dei suddettii oneri (e solo di questi) nelle modalità previste dal tuo specifico contratto che, a quanto pare, contiene indebiti doveri contrattuali aggiuntivi a tuo carico.

 

Riassumendo: tutto ciò che hai indebitamente versato a titolo di oneri condominiali contrattualmente non dovuti può essere recuperato attraverso una transazione extragiudiziale da costruire pazientemente con il tuo interlocutore ovvero attraverso un’azione legale di ripetizione di indebito (devi, però, essere in grado di tracciare i versamenti effettuati e documentare l’indebito davanti ad un giudice, previa conciliazione (filtro sempre obbligatorio in materia locativa e condominiale).

La situazione è abbastanza confusa e, come sempre, mancando l’esame del contratto nella sua interezza, si può ragionare solo per approssimazione. Se almeno si riuscisse a dissolvere la nebbia che grava sulla tipologia contrattuale, sarebbe già un buon punto di partenza per uscire da questo “infernetto locativo”.

 

Un contratto sottoscritto – come riporti - ai sensi dell’art.5, co.1 della legge 431/’98, come ricordato da albano, è un contratto transitorio breve, e i contratti di tale natura – peraltro non rinnovabili per uguale periodo – sono contratti che devono avere una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi: se viene stabilita una durata diversa è applicabile la sanzione di nullità di cui all’art.13, co.3 della citata legge, con conseguente applicazione della durata massima di diciotto mesi qualora sia stato pattuito un periodo superiore.

 

Se si tratta – come temo da alcuni indizi sparsi nel tuo post - di un contratto di locazione art.2, co.1, non art.5, co.1 (ennesimo refuso?), potremmo anche noi uscire “a riveder le stelle” (ultimo verso dell’Inferno di Dante). Saremmo allora in presenza di un contratto a canone libero della durata quadriennale (prova indiziaria n°1 = durata del contratto da giugno 2012 a giugno 2016 rinnovabile per uguale periodo) in cui nessun regolamento o tabella adottata dalle parti guida il riparto degli oneri accessori (da intendersi qui come oneri condominiali, per i quali il locatore ha diritto di essere da te rimborsato), né quella di Confedilizia-Sunia-Sicet-Uniat né l’allegato G del DM 30 dicembre 2002 predisposto espressamente per le locazioni transitorie (prova indiziaria n°2 = assenza richiamo allegato G).

 

Ogni contratto ha le sue peculiarità. Se nel tuo contratto non si fa riferimento ad un regolamento o ad una delle tabelle sopra richiamate, la fonte normativa principale in materia – in via supletiva – non è il codice civile (che non si occupa di oneri accessori, salvo lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine), ma è la norma rubricata (Oneri accessori) dettata dall’art.9 della legge 392/’78, non abrogato dall’art.14 della legge 431/’98.

 

Tuttavia, nell’ambito delle locazioni abitative libere – dando per scontato che il caso di specie ricada in questo specifico ambito – ampia è la libertà di contrattazione: le parti possono liberamente accordarsi per porre in atto qualsiasi modalità di riparto delle spese imputate al bene locato, per cui il termine generico “condominio” (anche se la formulazione della clausola è, a dir poco, infelice ed equivoca), nel caso di specie, è da intendersi riferibile agli oneri condominiali “legali” di cui al succitato art.9 (che contempla il servizio di portineria a carico del conduttore nella misura indicata (90%), ma non cita alcune voci contestate (compenso amministratore, oneri c/c bancario ecc.), anche se – bada bene - non vi è alcun riferimento testuale esplicito alla 392/’78.

 

Perché? Perchè se ammettessimo che il termine “condominio” fosse riferibile indistintamente a tutti gli ordinari oneri condominiali, dilatando il contenuto delle obbligazioni in capo al conduttore, comprendenti anche le spese non contemplate dall’art. 9, quindi anche il compenso dell’amministratore, le spese di contabilità, il premio di assicurazione dello stabile ecc., con la sola esclusione degli interventi manutentivi straordinari a cui è tenuto – avverte la convenzione locativa - a provvedere il solo locatore (conseguentemente, la manutenzione straordinaria della caldaia spetta a lui), commetteremmo un errore, in quanto pattuizioni derogatorie o diverse previsioni contrattuali devono essere espressamente esplicitate in clausola o, quantomeno, emergere in maniera inequivoca dalla lettura combinata di diverse clausole contrattuali, cosa che qui manca: le norme di diritto applicabili ad un rapporto giuridico contrattuale trovano automatica applicazione – anche se derogabili e non testualmente richiamate nella convenzione locativa – purché le parti non pattuiscano schiettamente di derogarvi.

 

Per queste ragioni, perchè il riparto delle spese sia aderente al regime legale dell’art.9 della legge 392/’78 occorre – in assenza di disposizioni presenti nella Raccolta Provinciale degli Usi le cui previsioni hanno valenza normativa in difetto di pattuizioni derogatorie – tenere ben ferma la barra del timone della nostra (fragile) imbarcazione (contratto) sui principi indiscussi emergenti dalle numerose sentenze della Suprema Corte (l’ultima delle quali è la 15482 del 2014) che stabiliscono che il soggetto passivo tenuto a far fronte alle spese di amministrazione, cancelleria, postali, nonché all’assicurazione del fabbricato è il solo proprietario, diretto interessato all’attività di amministrazione, e non il detentore del bene, anche se concesso in godimento.

 

Sia chiaro: gli oneri condominiali non ricomprendono il servizio di consulenza e registrazione del contratto presso l’Associazione Romana della Proprietà Edilizia (ARPE), né tantomeno il pagamento dell’IMU, che presuppone il possesso ovvero la titolarità di diritto reale, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.

 

Come osservato da chi mi ha preceduto, occorre poi ribadire che, contrattualmente, il tuo unico interlocutore e creditore è il locatore e non l’amministratore che è un soggetto terzo per te estraneo al rapporto contrattuale (non spetta a lui ripartire le spese tra il condomino-locatore e il conduttore). Tu e il condominio, nella persona dell’amministratore, non avete rapporti contrattuali diretti, è il condomino-locatore che ha un rapporto contrattuale con te o, se preferisci, tu sei estraneo ai rapporti tra condomino-locatore e condominio.

 

La richiesta di conguaglio e di gestione condominiale che hai ricevuto da parte dell’amministratore non ha alcun valore, salvo che quest’ultimo non sia in possesso di una delega o una procura scritta per agire per conto del condomino-proprietario: solo in questo caso, è titolato a rivolgerti a te, chiedendo il pagamento di quanto richiesto.

 

Conseguentemente, salvo quanto sopra precisato, l’unica persona che può formulare la richiesta di rimborso degli oneri condominiali e metterti in mora è colui che ha diritto per farlo, ossia il proprietario-locatore a mezzo lettera raccomandata AR, anche se alcune pronunce di Cassazione legittimano la forma orale: a questo punto, il pagamento deve avvenire entro il termine bimestrale dalla sua richiesta e prima di effettuare il pagamento hai diritto ad ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e l’esibizione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (co.3 dell’art.9), e, una volta che hai ottenuto tutto ciò, spetta a te formulare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate.

 

In mancanza della richiesta da parte del locatore, e sino al decorso dei due mesi dalla sua richiesta, tu non versi in mora, e di conseguenza non può pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento. Su tali considerazioni, tu – che non sei un condomino – non sei obbligata verso il condominio al pagamento degli oneri condominiali, ma sei obbligata contrattualmente unicamente nei confronti del tuo proprietario-locatore al pagamento dei suddettii oneri (e solo di questi) nelle modalità previste dal tuo specifico contratto che, a quanto pare, contiene indebiti doveri contrattuali aggiuntivi a tuo carico.

 

Riassumendo: tutto ciò che hai indebitamente versato a titolo di oneri condominiali contrattualmente non dovuti può essere recuperato attraverso una transazione extragiudiziale da costruire pazientemente con il tuo interlocutore ovvero attraverso un’azione legale di ripetizione di indebito (devi, però, essere in grado di tracciare i versamenti effettuati e documentare l’indebito davanti ad un giudice, previa conciliazione (filtro sempre obbligatorio in materia locativa e condominiale).

Grazie Lorek per l'esaustiva disamina del problema. Anch'io nutro dubbi sulla correttezza o ignoranza del locatore o meglio dell'agenzia per il cui tramite ho stipulato il contratto nel 2012.

A chiarimento ti confermo che l'art. è proprio il 5 comma I Legge 421/1998 con cedolare secca

la durata è 4+4 con facoltà recesso bilaterale 3 mesi prima della scadenza

il testo oneri e accessori non contiene altro rispetto a quanto già ho scritto nei precedenti msg

A tuo avviso può essere utile ai fini dell'interpretazione la presenza in contratto di un art. -richiamo a disposizioni di legge- dove viene specificamente previsto "Per quanto non previsto le parti richiamano le norme del codice civile e quelle delle altre leggi vigenti in materia che si intendono qui," ( non so se è un refuso a per me manca un pezzo ) .

Infine il contratto è registrato presso l'agenzia delle entrate AGE .

Ringrazio infinitamente per il grande aiuto e supporto che con elevata competenza mi stai /state dando.

Grazie Albano 59 , altro che riveder le stelle , ho letto con interesse il msg di Lorek al quale ho risposto , ....quella parolina in rosso sta cominciando a perseguitarmi . Se fossi stata più accorta nel 2012 , purtroppo mi sono fidata dell'intermediario dell'agenzia .

Davvero grata.

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