#1 Inviato 3 Ottobre, 2014 Salve, ieri alcuni miei parenti hanno preso in locazione un immobile. Il proprietario, al momento della firma, ha preteso che loro firmassero anche una dichiarazione di recesso anticipato così formulata (grossomodo): "Io sottoscritto Tizio, dichiaro di non poter più provvedere al pagamento del canone e dunque lascio immediatamente libero l'immobile oggetto del contratto" In pratica, il locatore si è voluto tutelare con questa dichiarazione. Mi chiedo: tale dichiarazione avrebbe un reale valore qualora Tizio risultasse davvero inadempiente nel pagamento del canone? Io ho consigliato al mio parente di fare subito uno scansione di questa dichiarazione e di salvarla su una PEC, così che un domani sarà facile dimostrare che, di fatto, il locatore ha preteso che tale dichiarazione fosse firmata fin dal giorno della firma del contratto. In pratica, quello che mi chiedo è se davvero, grazie a tale dichiarazione, il locatore può potrebbe "salvarsi" da una normale procedura di sfratto (e ritrovarsi dunque la casa libera fin da subito) qualora il conduttore fosse inadempiente. Grazie
#2 Inviato 3 Ottobre, 2014 Mi scusi ma non era mica più facile non firmare quella dichiarazione e cercare un'altro immobile? Ad ogni modo sul contratto dovrebbe essere scritto che la disdetta anticipata deve essere comunicata con tot mesi di anticipo (massimo 6) e comunicata a mezzo raccomandata A/R (spedita, ovviamente, dall'inquilino). Questo è quanto prevede la legge. In assenza di tali requisiti (raccomandata A/R spedita dall'inquilino e 6 mesi di anticipo) penso che tale documento serva a ben poco al locatore. Se vuole rientrare in possesso dell'appartamento deve aspettare una REALE disdetta (rispettando i tempi e modi stabiliti per legge) da parte dell'inquilino o rassegnarsi ad aspettare la naturale scadenza del contratto. Fossi nei panni dell'affittuario, quindi, non mi preoccuperei troppo PS: in caso invece di morosità dell'inquilino di quel documento il locatore non se ne fa proprio niente, la strada da seguire obbligatoriamente è lo sfratto per morosità
#3 Inviato 3 Ottobre, 2014 che loro firmassero anche una dichiarazione di recesso anticipato così formulata (grossomodo):"Io sottoscritto Tizio, dichiaro di non poter più provvedere al pagamento del canone e dunque lascio immediatamente libero l'immobile oggetto del contratto" Grossomodo... è la parolina che mi dà da pensare, anche parecchio. Sono portato a ritenere che quella lettera di recesso sia formulata correttamente, visto che è stata preparata dal diretto interessato locatore, che ne trarrebbe il maggior vantaggio. A mio avviso è una autentica spada di Damocle che pende sui tuoi parenti. Anche senza alcun motivo valido in un qualunque momento il locatore potrà inviarsi quella lettera a sé stesso medesimo con Raccomandata AR, alla quale risponderà immediatamente con altra rasccomandata AR questa volta destinata ai tuoi parenti... i quali scopriranno improvvisamente che dovranno liberare l'appartamento dall'oggi al domani. Se qualcuno riesce a dimostrare l'irregolarità di questa procedura è un fenomeno.
#4 Inviato 3 Ottobre, 2014 Se qualcuno riesce a dimostrare l'irregolarità di questa procedura è un fenomeno. ...avevo dimenticato di considerare che in posta quando si spedisce una raccomandata non controllano l'identità di chi spedisce ne fanno firmare qualcosa. Quindi il locatore potrebbe tranquillamente spedirla a nome dell'inquilino :icon_sad: Hai ragione albano, difficile dimostrare l'irregolarità della disdetta.
#5 Inviato 3 Ottobre, 2014 Grossomodo... è la parolina che mi dà da pensare, anche parecchio. Sono portato a ritenere che quella lettera di recesso sia formulata correttamente, visto che è stata preparata dal diretto interessato locatore, che ne trarrebbe il maggior vantaggio. A mio avviso è una autentica spada di Damocle che pende sui tuoi parenti. Anche senza alcun motivo valido in un qualunque momento il locatore potrà inviarsi quella lettera a sé stesso medesimo con Raccomandata AR, alla quale risponderà immediatamente con altra rasccomandata AR questa volta destinata ai tuoi parenti... i quali scopriranno improvvisamente che dovranno liberare l'appartamento dall'oggi al domani. Se qualcuno riesce a dimostrare l'irregolarità di questa procedura è un fenomeno. Non ritengo che il locatore possa procedere inviandosi da solo la raccomandata AR con la dichiarazione in questione, proprio perché ho consigliato ai conduttori di inviare immediatamente una scansione di quella lettera a me, in modo che io possa inserirla nella mia PEC, o meglio ancora potrebbero inviarsi da soli una raccomandata contenente quella dichiarazione. Ciò vale a dare data certa a quella dichiarazione "farlocca", e a provare dunque che il conduttore è stato di fatto costretto a firmare quella dichiarazione fin dall'ingresso nella casa. Certo, non si tratta di una vera e propria costrizione della serie "o lo firmi o ti picchio", ma potrebbe essere comunque visto come un raggiro da parte del locatore che pensava chiaramente di bypassare in tal modo la procedura di sfratto per morosità, e immagino che qualsiasi giudice ne terrebbe conto. Voi che ne dite?
#6 Inviato 3 Ottobre, 2014 Tu avrai in mano una lettera che solo tu asserirai esser farlocca, ma non sei nella condizione di provare quanto affermi: cosa c'è di falso in quella lettera ? Al giorno d'oggi non è così difficile duplicare un documento e correggerlo al computer... Senza considerare che se il locatore tirerà fuori quella lettera, ancora una volta sarà da dimostrare che è un falso, soprattutto che la firma del conduttore è falsa...: invece, ironia della sorte, è proprio l'unica cosa vera presente in quella lettera ! Quando il locatore esibirà la raccomandata AR spedita dal conduttore (...si fa per dire) e sua raccomandata AR di risposta al conduttore, alla tua pec nessuno attribuirà attendibilità. A tutti gli effetti risulterà sempre che è il conduttore che ha inviato la raccomandata AR al locatore. L'unico aspetto su cui concordo è il bypassare la procedura di sfratto: ma anche questo è un nostro pensiero, nulla di più. La ipotetica prova sarebbe un video che racconta della proposta e della firma della famigerata lettera in momento antecedente alla firma del contratto di locazione... Purtroppo, questo è "un film già visto" non in abito locatizio, ma in ambito lavorativo. 1) Pur di strappare una occupazione stabile c'è chi all'assunzione e su richiesta del datore di lavoro, firma le dimissioni in bianco. Ne ho visti due perdere così e senza motivo il lavoro, ed un terzo salvarsi perché in un momento di sconforto ha raccontato piangendo della sua condizione di sudditanza; il blocco della produzione all'interno di una importante azienda ha fatto emergere la lettera poi distrutta. 2)Prima dell'istituzione degli invii telematici, in certi ambiti statali (senza entrare nel dettaglio) vi erano funzionari che si autoinviavano RACCOMANDATE VUOTE in precisi periodi dell'anno; queste raccomandate servivano poi per contattare i ritardatari che si trovavano di fronte al dilemma tra "ungere" questi personaggi e risultare regolari oppure subire da questi personaggi la procedura di infrazione o accertamento, a seconda del caso in oggetto. QUESTO PER OSSERVARE CHE FIRME AUTOGRAFE E RACCOMANDATE NON LASCIANO AMPI MARGINI DI MANOVRA...
#7 Inviato 4 Ottobre, 2014 Non riesco a seguire la logica del discorso...Lasciando stare la PEC, poniamo che domani stesso il conduttore infili la famigerata dichiarazione in un busta ben sigillata e se la invii da solo via raccomandata. Ciò serve a dimostrare senza ombra di dubbio che la dichiarazione in questione è stata fatta firmare dal locatore in sede di stipula del contratto, il che rende palese il fatto che il conduttore sia stato "costretto" a firmarla con l'unico scopo di avvantaggiare il locatore che spera così di poter evitare le lungaggini e le spese di una normale procedura di sfratto. Non capisco perché la magistratura (che da sempre avvantaggia i conduttori, peraltro) non dovrebbe tener conto di un elemento così schiacciante. Faccio fatica a pensare che un qualsiasi giudice, in una situazione del genere, sbatterebbe fuori su due piedi il conduttore consentendo al locatore di evitare la normale trafila prevista per la procedura di sfratto. Esibendo la raccomandata che il conduttore si è autospedito a inizio locazione, e aprendola in tribunale, il raggiro del locatore sarebbe palese... Se poi vogliamo essere ancora più pignoli, come potrebbe invece il locatore dimostrare che la raccomandata da lui ricevuta in seguito (quella che lui ha finto essere stata spedita dal conduttore), contenesse effettivamente la dichiarazione di recesso anticipato, e non altro tipo di comunicazione da parte del conduttore?
#8 Inviato 4 Ottobre, 2014 il conduttore infili la famigerata dichiarazione in un busta ben sigillata e se la invii da solo via raccomandata. Ciò serve a dimostrare senza ombra di dubbio che........ Allora è meglio che si invii la lettera senza la busta. Oppure vada in posta o presso un pubblico ufficiale in comune a covalidare la data.
#9 Inviato 4 Ottobre, 2014 Nahar, il locatore ha l'originale della famigerata lettera... a quanto pare anche il conduttore ne ha una copia. Ai fini locativi, qualora venga allo scoperto quella benedetta lettera, farà testo l'originale in mano al locatore: quello, e solo quello, è il documento da smontare. Con la copia (o secondo originale) in mano al conduttore ci si può fare quello che si vuole (scanner - pec - data certa), ma non costituirà mai la prova idonea per smontare quanto affermerà il locatore con in mano un documento originale con firma autentica, datato, ricevuto per raccomandata AR inviata dal suo inquillino... Semmai tutto l'ingegno posto in atto dal conduttore potrà seminare qualche dubbio... ma con i dubbi non si va tanto lontano. Quanto alla data certa da richiedersi presso l'ufficio postale, nutro forti remore sul fatto che chi di dovere apporrà la data certa su di un documento non datato. Infatti, all'ufficio postale prima di apporre timbro e francobolli, il documento lo leggono per accertarsi che sia idoneo alla apposizione della data certa. L’articolo 28 del decreto legislativo 81/08 prevede, in merito alla valutazione dei rischi che questa abbia data certa: Art. 28, comma 2. “Il documento di cui all'articolo 17, comma 1, lettera a), redatto a conclusione della valutazione, deve avere data certa [...]”. In merito alle modalità per garantire la data certa del documento, il decreto legislativo 81/08 non si esprime. Sono quindi utili le indicazioni date dal Garante per la protezione dei dati personali in un provvedimento del 5 dicembre 2000 in cui sono elencate alcuni dei possibili strumenti idonei ad assegnare ad un documento una data certa. Fonte >>> http://www.puntosicuro.it/sicurezza-sul-lavoro-C-1/settori-C-4/terziario-servizi-C-30/la-data-certa-all-ufficio-postale-AR-8323/ Garante per la protezione dei dati personali - Provvedimento del 5 dicembre 2000 - Misure minime di sicurezza - Chiarimenti sulla data certa dell'atto previsto dall'art. 1 della L. 325/2000 (estratti) Sono pervenuti al Garante alcuni quesiti inerenti le modalità (...) per adottare il documento previsto dall'art. 1 della medesima legge n. 325 con un atto "avente data certa". Il Garante ritiene opportuno fornire alcuni chiarimenti in ordine a tale aspetto, in quanto rileva ai fini della corretta applicazione delle citate fonti normative. (...) In proposito, per quanto di competenza, il Garante osserva che tale requisito si collega con la comune disciplina civilistica in materia di prove documentali e, in particolare, con quanto previsto dagli artt. 2702 - 2704 del codice civile, i quali recano un'elencazione non esaustiva degli strumenti per attribuire data certa ai documenti, consentendo di provare tale data anche in riferimento a ogni "fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento" (art. 2704, terzo comma, cod. civ.). Fonte >>> http://www.puntosicuro.it/incendio-emergenza-primo-soccorso-C-79/valutazione-del-rischio-incendio-C-88/come-garantire-la-data-certa-del-documento-di-valutazione-dei-rischi-AR-8020/
#10 Inviato 5 Ottobre, 2014 Mi sembra quindi di capire che l'unico vero ostacolo sia entrare in possesso dell'originale, e lasciare al locatore la fotocopia. Non credo sia così infattibile... Riguardo la data certa, non vedo problemi nell'inserire la dichiarazione in una busta chiusa e auto-inviarsela per raccomandata, che risolverebbe in tronco la questione della data certa. E' vero che senza busta ci sono maggiori garanzie, ma allora lo stesso dovrebbe valere per il discorso del locatore quando si invierà da solo la raccomandata in busta chiusa contenente la dichiarazione del conduttore. D'altronde, inserendo la famigerata dichiarazione con firma originale in una busta ben sigillata, e spendendola con raccomandata, per poi esibilra in un eventuale contenzioso in tribunale dove verrebbe aperta, non vedo molte possibilità di "salvezza" per il locatore furbetto. Un altro aspetto non scontato secondo me è: ok, tu locatore hai dimostrato che io ti ho spedito per raccomandata una dichiarazione in cui affermo di voler recedere dal contratto perché non riesco più a pagarti l'affitto, ma se io conduttore avessi cambiato idea pochi giorni dopo la data di spedizione di tale raccomandata e volessi rimanere ancora in casa, pagandoti l'affitto seppur con ritardo? Il giudice non terrebbe conto di questo? Quello che voglio dire: ammesso che non si riesca a stroncare il problema in altro modo (come stavamo dicendo nei messaggi sopra), siamo certi che quella dichiarazione di recesso sarebbe immediatamente vincolante (e dunque permetterebbe l'immediato sfratto coatto con forze dell'ordine) di fronte a un giudice, qualore il conduttore esprimesse in tribunale la ferma volontà di voler restare nell'immobile pagando, seppur con lieve ritardo, i canoni di locazione arretrati ?
#11 Inviato 5 Ottobre, 2014 ma se io conduttore avessi cambiato idea pochi giorni dopo la data di spedizione di tale raccomandata e volessi rimanere ancora in casa, pagandoti l'affitto seppur con ritardo? Infatti, se non erro, la legge prevede che per i contratti abitativi si possa pagare e restare nell'immobile.
#12 Inviato 5 Ottobre, 2014 1) Mi sembra quindi di capire che l'unico vero ostacolo sia entrare in possesso dell'originale, e lasciare al locatore la fotocopia. 2) ok, tu locatore hai dimostrato che io ti ho spedito per raccomandata una dichiarazione in cui affermo di voler recedere dal contratto perché non riesco più a pagarti l'affitto, ma se io conduttore avessi cambiato idea pochi giorni dopo la data di spedizione di tale raccomandata e volessi rimanere ancora in casa, pagandoti l'affitto seppur con ritardo? Il giudice non terrebbe conto di questo? 1) La questione è molto più semplice: al locatore non deve rimanere in mano nulla. Quella letteraccia è' e rimane una documentazione illecitamente estorta, anche se il fatto non è dimostrabile. 2) Di norma il locatore deve rispondere tramite raccomandata AR al conduttore per comunicare accettazione o meno dell'istanza avanzata. Se il conduttore nel volgere di qualche giorno ma pure nel volgere di più settimane cambia orientamento ed il locatore disapprova e rifiuta il nuovo orientamento ritengo che la soluzione la potrà trovare solo un giudice. http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega44.htm
#13 Inviato 5 Ottobre, 2014 Proviamo a riassumere: Caso 1) Il conduttore si autoinvia fotocopia della famigerata dichiarazione di recesso. Successivamente, il locatore si autoinvia la dichiarazione medesima, ma con firma in originale, così da poter buttare fuori seduta stante il conduttore. Siccome la firma originale è nella raccomandata che si è autoinviato il locatore, si ritiene che il giudice darà ragione al locatore. Caso 2) Il conduttore si autoinvia la dichiarazione con firma in originale, a inizio locazione. Successivamente il locatore si autoinvia la dichiarazione medesima fotocopiata tentando così di poter buttare subito fuori il conduttore. In questo caso, per quale ragione il giudice non dovrebbe comportarsi come nel Caso 1, e cioè dare per buona SOLO la raccomandata contenente la dichiarazione con firma in orginale (e cioè quella che il conduttore dimostrerà di aver spedito a se stesso a inizio locazione, dimostrano così la "furbata" del locatore)?
#14 Inviato 5 Ottobre, 2014 Per il Caso 1) è presumibile ritenere che gli eventi andranno in quella maniera. Per il Caso 2) posso solo ipotizzare che in presenza di contrasti la decisione finale finirà rimessa al giudice. Noto invece che entrambi i casi ipotizzati sono accomunati dalla medesima pecca. Il documento che il conduttore si autoinvia non è il medesimo che eventualmente si autoinvia il locatore: differiranno per forza nella data apposta sul documento... particolare questo che può far la differenza. Il conduttore avrà una lettera non datata, mentre il locatore vi apporrà la data al bisogno: questo può bastare per identificarli come due documenti diversi, anzichè uno copia dell'altro.
#15 Inviato 6 Ottobre, 2014 In definitiva non esiste possibilità di provare che un documento fotocopiato sia effettivamente la copia ESATTA del suo corrispondente con firma originale? Deve pur esserci un modo... La data sarebbe certamente diversa, ma se si riesce a provare che comunque il primo documento (ovvero quello che si è autoinviato il conduttore) è esattamente lo stesso che in seguito si è autoinviato (in copia, o in originale) il locatore, il problema della data non esisterebbe più.
#16 Inviato 6 Ottobre, 2014 Deve pur esserci un modo... Certo che c'è, e te l'ho anche già indicato (messaggio 12): al locatore non deve rimanere in mano nulla.
#17 Inviato 8 Ottobre, 2014 Ma perché lo scrivente si preoccupa tanto? Se i parenti inquilini non saranno morosi, il proprietario non si potrà avvalere del famigerato pezzo di carta e potranno stare nell'appartamento senza problemi. Se invece fin da adesso contemplano la possibilità di essere morosi bene ha fatto il proprietario a cautelarsi (visto che la legge non aiuta per niente).
