Rescissione contratto alla prima scadenza

  1. #1
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    Rescissione contratto alla prima scadenza

    Buongiorno a tutti,
    Sono titolare di due immobili (presso cui non ho residenza) e entrambi sono affittati a terzi.
    Ad agosto scadono i primi 4 anni di affitto con cedolare secca di uno dei due e vorrei mandare la disdetta agli inquilini chiedendogli di farmi trovare libero l'immobile perchè voglio vendere l'appartamento, specificandolo appunto nella disdetta.

    Ci sono delle evidenze da dare agli inquilini a parte scrivere che si vuole vendere l'appartamento? Devo ad esempio mandare una copia del mandato di vendita a un'agenzia? Oppure posso cominciare le operazioni legate alla vendita dopo la prima scadenza del contratto?

    Grazie in anticipo a chi risponde


  2. #2
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    Il recesso anticipato del locatore
    Il locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.
    Egli può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo. I mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.
    In ogni caso il locatore potrebbe essersi riservato ai sensi dell'art. 1612 del codice civile la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata.
    In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.
    Va anche detto inoltre che alla prima scadenza il recesso del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dalla legge. Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, quando:
    - intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
    - intende destinare l'immobile all'esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
    - quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
    - quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell'immobile;
    - quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    - quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).
    Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l'intento rescissorio (Cass. n. 13199/2012).
    Fonte: StudioCataldi.it

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  4. #3
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    Grazie Tullio Ts, ero a conoscenza dei casi citati ma non so ancora se nella disdetta va messo o meno il contratto di vendita che si stipula con un'agenzia o se posso dare mandato dopo che l'immobile è stato liberato.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Kyra Visualizza Messaggio
    Grazie Tullio Ts, ero a conoscenza dei casi citati ma non so ancora se nella disdetta va messo o meno il contratto di vendita che si stipula con un'agenzia o se posso dare mandato dopo che l'immobile è stato liberato.
    A me pare, leggendo quanto avevo allegato, non puoi recedere dal contratto alla prima scadenza perchè possiedi un altro appartamento locato;

    - quando il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

    Ovvero nessuno ti vieta di vendere l'appartamento locato, ma lo potrai vendere con il contratto in essere ossia occupato e non libero, ed il nuovo proprietario diventerà locatore e subentrerà a te percependo il canone di locazione.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 11-01-2017 alle 14:04

  6. #5
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    Capito.

    Ma l'altro immobile è affittato per cui non è abitabile e il contratto di locazione di questo altro immobile è stato stipulato qualche mese fa per cui io non dispongo effettivamente di un immobile in cui abitare.

    Dico bene?

    ps. io sono residente all'estero in una casa in affitto (anche se penso che questo non centri nulla).

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Kyra Visualizza Messaggio
    Capito.

    Ma l'altro immobile è affittato per cui non è abitabile e il contratto di locazione di questo altro immobile è stato stipulato qualche mese fa per cui io non dispongo effettivamente di un immobile in cui abitare.

    Dico bene?

    ps. io sono residente all'estero in una casa in affitto (anche se penso che questo non centri nulla).
    Se intendi tu stesso occupare la casa locata oppure cederlo a parenti sino al 2° grado, è possibile la disdetta alla 1° scadenza con preavviso di almeno 6 mesi con lettera raccomandata, ma per vendere come hai intenzione di fare non è possibile.
    Ultima modifica di Tullio Ts; 11-01-2017 alle 14:31

  8. #7
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    No io intendo venderlo a terzi.

    Capisco che ho un altro immobile ad uso abitativo ma se non è abitabile suppongo che decada il fatto di avere un altro immobile ad uso abitativo....

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Kyra Visualizza Messaggio
    No io intendo venderlo a terzi.
    Infatti non puoi recedere dal contratto per venderlo a terzi vuoto, puoi recedere dal contratto alla 1° scadenza soltanto andarci abitare tu stesso o cederlo a parenti sino al 2° grado, oppure venderlo ma occupato perchè il contratto continua

  10. #9
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    Ok tornando alla domanda iniziale: poste che ci siano le condizioni di vendita cosa bisogna fare a parte dichiararlo nella disdetta a mezzo di raccomandata? Inserire il mandato dato all'agenzia? oppure è possibile venderlo dopo che l'immobile è stato liberato?

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da Kyra Visualizza Messaggio
    Ok tornando alla domanda iniziale: poste che ci siano le condizioni di vendita cosa bisogna fare a parte dichiararlo nella disdetta a mezzo di raccomandata? Inserire il mandato dato all'agenzia? oppure è possibile venderlo dopo che l'immobile è stato liberato?
    Poniamo il caso che ci siano le condizioni alla vendita, nella lettera di disdetta da far pervenire almeno 6 mesi prima della scadenza, avvisa l'inquilino che l'appartamento è in vendita e che lui ha il diritto di prelazione e se non ha intenzione di acquistarlo lui stesso, la vendita sarà affidata all'agenzia "Tal dei Tali" e che ci potranno essere delle visite da parte dei probabili acquirenti (mettetevi d'accordo per giorni e ore di visita)

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da Tullio Ts Visualizza Messaggio
    Poniamo il caso che ci siano le condizioni alla vendita, nella lettera di disdetta da far pervenire almeno 6 mesi prima della scadenza, avvisa l'inquilino che l'appartamento è in vendita e che lui ha il diritto di prelazione e se non ha intenzione di acquistarlo lui stesso, la vendita sarà affidata all'agenzia "Tal dei Tali" e che ci potranno essere delle visite da parte dei probabili acquirenti (mettetevi d'accordo per giorni e ore di visita)
    Grazie Tullio_Ts

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da Kyra Visualizza Messaggio
    Ok tornando alla domanda iniziale: poste che ci siano le condizioni di vendita
    Dicendolo con parole semplici,
    terra terra...
    Tu puoi certamente vendere l'appartamento, è un tuo diritto, ci mancherebbe altro!

    Solo che tu non venderai il solo appartamento,
    ma venderai _anche_ l'inquilino che vive al suo interno.

    Conseguentemente, di solito, il prezzo di vendita risulterà un prezzo inferiore,
    proprio per via del fatto che il nuovo proprietario se lo trova occupato per almeno altri 4 anni.

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