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Proroga 3+2 e registrazione locazione tardiva

  1. #1
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    Proroga 3+2 e registrazione locazione tardiva

    Salve,
    vorrei un vostro aiuto sulla gestione di questo scenario di locazione:

    - Appartamento adibito ad uso abitazione, locato mediante contratto di locazione stipulato in giugno 2011 con formula 3+2; la scadenza dei 5 anni è avvenuta in giugno 2016.
    Non ho mai ricevuto alcuna comunicazione dal conduttore, e questi sta ancora oggi usufruendo dell'appartamento e sta regolarmente versando il canone di locazione.
    In tale circostanza, il contratto è ancora valido? Se ben comprendo, dopo i 5 anni, il contratto si rinnova "alle medesime condizioni". Pertanto dovrebbe essersi rinnovato per un ulteriore periodo di 3+2. E' giusto?

    - A giugno 2016 non è stata effettuata la comunicazione RLI per registrare il nuovo contratto di locazione all'agenzia dell'entrate.

    - Il locatore che ha stipulato il contratto è mio padre, ed è defunto ad ottobre 2017.



    Vorrei effettuare una comunicazione RLI tardiva all'agenzia dell'entrate, mediante il ravvedimento Imposta di Registro Locazioni. Con quali modalità posso effettuarlo? A nome di chi, visto che il locatario è defunto?
    Vi ringrazio per le informazioni e per l'aiuto.

    Ultima modifica di Dadying; 14-12-2017 alle 14:12

  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da Dadying Visualizza Messaggio
    - Il locatore che ha stipulato il contratto è mio padre, ed è defunto ad ottobre 2017.
    Vorrei effettuare una comunicazione RLI tardiva all'agenzia dell'entrate, mediante il ravvedimento Imposta di Registro Locazioni. Con quali modalità posso effettuarlo ? A nome di chi, visto che il locatario è defunto ?
    Appunto. Se il locatario è morto ed il contratto non esiste, cosa vuoi comunicare ?

    Forse, a mio parere (ma sarebbe meglio che intervenisse qualcun'altro dei forumisti più pratico di locazioni immobiliari) che tu rifacessi un contratto d'affitto ex novo col vecchio affittuario e registrassi il nuovo contratto.
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  4. #3
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    Altri pareri sull'argomento?

  5. #4
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    Per l'Agenzia delle Entrate il contratto è terminato alla sua naturale scadenza nel 2016, cioè al termine dei 3+2 anni di durata del contratto. Questo perchè non è stata comunicata nessuna proroga.
    Se avevate comunicato la proroga bastava un semplice subentro dell'erede come locatore.
    Sono quindi dello stesso parere di Aristide: procedete a firmare e registrare un nuovo contratto.
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  6. #5
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    Vi ringrazio per il vostro parere.
    Sono stato all'agenzia delle entrate e mi hanno prospettato di procedere in questo modo:

    - fare un RLI tardivo relativo alla proroga (+2) per il periodo 2014-2016
    - fare un RLI tardivo relativo al tacito rinnovo (+3) per il periodo 2016-2019
    - fare un RLI in cui comunico il mio subentro: mio padre sarà il "cedente" ed io sarò il "cessionario"

    La cosa che mi spaventa è che l'agenzia dell'entrate non fornisce informazioni su come compilare correttamente gli RLI (mi preoccupa soprattutto che mi vengano date errate informazioni su come calcolare le sanzioni relative alla registrazione RLI tardiva).

    per cui due domande:

    1) che ne pensate se procedessi come indicatomi dall'agenzia delle entrate?
    2) chi o quale figura professionale mi può aiutare a compilare correttamente i 3 RLI?

    Grazie mille!

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Dadying Visualizza Messaggio
    per cui due domande:

    1) che ne pensate se procedessi come indicatomi dall'agenzia delle entrate?
    2) chi o quale figura professionale mi può aiutare a compilare correttamente i 3 RLI?
    Innanzitutto dovestri specificare se per il contratto di locazione è stato optato il regime di cedolare secca o no.
    In caso affermativo la procedura sarebbe facilitata in quanto basterebbe fare il ravvedimento operoso delle due proroghe non rinnovate (per il periodo 2015 - 2016 e per il secondo 2016 -209) di 100 euro cadauno con F24 Elide codice 1511 e presentazione dei relativi RLI per le due proroghe in regime di cedolare secca. Questo in linea teorica, poi dipende tutto dall'impiegato che trovi allo sportello e dalle sue interpretazioni/conoscenza delle norme in questioni.
    Dopodiche procederai al subentro (se fai tutto in una volta l'impiegato va in tilt quasi sicuramente)

    Se invece trattasi di contratto in regime ordinario le cose si complicano, oltre agli omessi pagamenti (proroghe e annulaità successive) devi calcolare gli importi delle sanzioni (cod. 1509) e dei relativi interessi (cod. cod. 1510)

    A chi rivolgersi? tira la moneta! Io ogni volta che ho chiesto qualcosa in agenzia per ogni impiegato incontrato ho avuto risposte diverse (ma sopratutto opposte).

    Adesso capisci perchè ti è stato consigliato di fare contratto nuovo e provvedere alla sua registrazione.

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da jerrySM Visualizza Messaggio
    Innanzitutto dovestri specificare se per il contratto di locazione è stato optato il regime di cedolare secca o no.
    In caso affermativo la procedura sarebbe facilitata in quanto basterebbe fare il ravvedimento operoso delle due proroghe non rinnovate (per il periodo 2015 - 2016 e per il secondo 2016 -209) di 100 euro cadauno con F24 Elide codice 1511 e presentazione dei relativi RLI per le due proroghe in regime di cedolare secca. Questo in linea teorica, poi dipende tutto dall'impiegato che trovi allo sportello e dalle sue interpretazioni/conoscenza delle norme in questioni.
    Dopodiche procederai al subentro (se fai tutto in una volta l'impiegato va in tilt quasi sicuramente)

    Se invece trattasi di contratto in regime ordinario le cose si complicano, oltre agli omessi pagamenti (proroghe e annulaità successive) devi calcolare gli importi delle sanzioni (cod. 1509) e dei relativi interessi (cod. cod. 1510)

    A chi rivolgersi? tira la moneta! Io ogni volta che ho chiesto qualcosa in agenzia per ogni impiegato incontrato ho avuto risposte diverse (ma sopratutto opposte).

    Adesso capisci perchè ti è stato consigliato di fare contratto nuovo e provvedere alla sua registrazione.
    Grazie mille JERRY.
    Se volessi fare un nuovo contratto, come dovrei procedere?

    a) faccio il nuovo contratto ed indico che il "presente contratto sostituisce quello stipulato nel 2011"
    b) devo, non so come, cessare il vecchio contratto ed in seguito stipulare il nuovo contratto

    Ti ricordo che il vecchio contratto del 2011 era intestato a nome di mio padre e questi è deceduto.

    Ti ringrazio molto!

  9. #8
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    porto in alto la discussione, se avete pareri in merito al mio ultimo quesito vi sono grato

  10. #9
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    Se il contratto scadeva il 2016 e non è stata fatta nessuna proroga allora procedi semplicemente a stipulare un nuovo contratto in cui tu sei il locatore (da quello che ho capito sei l'unico erede) e procedi alla sua registrazione entro 30 gg.
    Il vecchio contratto se non prorogato per l'AdE è cessato alla sua naturale scadenza. Nessuna cessazione, nessun subentro, nessuna comunicazione, è giunto semplicemente al termine.

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