Negozi esterni al condominio che percepiscono quota affitto appartamento condominiale

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    Angry Negozi esterni al condominio che percepiscono quota affitto appartamento condominiale

    Buongiorno a tutti, ho scoperto recentemente che ad alcuni locali esterni alla palazzina viene assegnata una quota (la più grande) dell'affitto dell'appartamento ex portiere.Mi spiego. I due locali in questione sono due box esterni alla nostra palazzina che nulla hanno a che vedere con noi se non il fatto di essere stati edificati dallo stesso costruttore e di essere di proprietà di un nostro condomino.
    Preciso il fatto che non si trovano al di sotto del nostro lastrico condominiale e che hanno ognuno un proprio numero civico.
    Andando a controllare i vecchi verbali di Condominio ho scoperto che in passato essi non facevano parte del Condominio ma che, durante il rifacimento della facciata della nostra palazzina, hanno chiesto di concorrere alle spese di pittura per uniformare il colore.
    Da allora non so per quale motivo, sono stati inseriti come facenti parte del condominio anche se non hanno nulla a che fare con noi: i vari contatori per luce ed acqua sono esterni e non inglobati nella nostro edificio cosi come le fogne non sono collegate ai nostri pozzetti.
    Questi due negozi non concorrono in alcun modo alle spese di manutenzione e gestione condominiale ( proprio perché totalmente al di fuori) però percepiscono la quota più grande dell'affitto dell'app.to ex portiere (per le cui spese risultano inseriti nei consuntivi), di proprietà condominiale, perché da soli hanno molti più millesimi delle nostre u.i.
    Ora il mio quesito è : è giusto tutto questo?
    C'è un modo per scorporarli dal Condominio legalmente o comunque un modo per dimostrare se ne fanno veramente parte oppure no?
    Non ho trovato nulla di similare nei forum qui presenti ne su internet.
    Ringrazio anticipatamente tutti coloro che vorranno aiutarmi a risolvere il problema.


  2. #2
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    Nessuno sa aiutarmi?
    Ho provato ad andare al Catasto e a fare una visura ma non dice nulla...credo!

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  4. #3
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    Delle due, una: o tu esibisci il titolo che esclude questi due negozi dal Condominio, o questi due negozi esibiscono il titolo che dimostri che loro fanno parte del Condominio.

    Intanto dovresti verificare che sussita la corrispondenza fra le tabelle millesimali applicate, l'anagrafe condominiale e gli accatastamenti relativi al mappale ove è compresa anche la tua u.i.. inoltre (anche dal tuo atto di compravendita ma pure dal RdC) va verificato se siano previste esclusioni in termini di titoli diritti e spese per qualche u.i.

    Le tabelle millesimali applicate e l'anagrafe condominiale sono reperibili presso l'amministratore.
    Gli accatastamenti (solamente foglio-mappale-sub, ma non i nominativi dei proprietari) di tutte le u.i. costituenti il tuo Condominio sono reperibili on line accedendo al sito AdE nella sezione ex Agenzia del Territorio, se ancora risulta indicata.


    Comunque mi risulta molto strano ed alquanto insensato che un amministratore certifichi redditi da locazione di parte comune condominiale a soggetti non aventi titolo.
    Questa supposta condotta non consona (certificare reddito da locazione a non aventi titolo) porterebbe ad una serie di effetti fiscali indesiderati a catena, che porrebbe l'amministratore in una condizione professionale veramente deprecabile, ma soprattutto esporrebbe tutti i componenti dell'intera compagine condominiale ad iscrizione a ruolo ad opera di AdE per dichiarazione dei redditi infedele con conseguente recupero fiscale completo di sanzione interessi e spese di notifica.

    Mi sembra uno scenario veramente inverosimile; sei sicura che non ti stia sfuggendo qualcosa ?
    Perché vedi... già il fatto che tu riferisci di questi negozi e dei loro millesimi, mi porta automaticamente a riternerli componenti del Condominio a pieno titolo, quindi giusti e titolati destinatari secondo le rispettive quote di quella determinata locazione di parte comune condominiale.

  5. #4
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    L'errore se c'è è stato creato da un precedente amministratore,quello che ha di fatto cambiato le tabelle millesimale inserendo anche i negozi! L'attuale amministratore secondo me neanche ha controllato....conoscendolo!comunque grazie verificherò come hai detto tu e vi aggiornerò quanto prima!
    Grazie mille

  6. #5
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    Stiamo parlando un alloggio ex portiere

    quando si facevano i condomini con alloggio portiere, non si usava dividere le parti comuni
    nelle palazzine di oggi si usa dire sub 1 cortile bene comune non censibile ai sub dal 3 al 20
    sub 2 scala A bene comune non censibile dai sub 3 a 10 e sub 3 scala b.c.n.c. dal sub 11 al 20 etc...
    ma ai tempi dei portieri, tutte le parti comuni erano parti comuni a tutti
    magari il regolamento diceva che le spese della portineria erano a carico solo degli appartamenti, ma la proprietà era di tutti
    oggi che il locale paga l'Imu e incassa un reddito, il riparto è fra tutti i proprietari

  7. #6
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    <<Questi due negozi non concorrono in alcun modo alle spese di manutenzione e gestione condominiale ( proprio perché totalmente al di fuori) però percepiscono la quota più grande dell'affitto dell'app.to ex portiere (per le cui spese risultano inseriti nei consuntivi), di proprietà condominiale, perché da soli hanno molti più millesimi delle nostre u.i. >>

    c'è qualcosa che non va.

    - Non pagano nulla per le spese relative alle parti comuni
    - Incassano però dall'affitto di una parte comune.

    se incassanodevono pure pagare, perchè incassando stanno implicitamente dichiarando che anche loro sono connessi alle parti condominiali, nel pro (incassare) e nel contro (pagare). Incassre ma non pagare profila, quasi, il rerato di truffa. truffa nel non pagare quanto dovuto. o incassare quanto non dovuto.


    chiedete all'amministratiore di recuperare le spese relative alle paerti comuni che quelli avrebbero dovuto pagare e non hanno poagato. sempre per l'enormità dei loro milleimi, pagheranno praticamente tutto loro.
    non possono non pagare "perchè sono fuori" perchè allora tal ragionamento vale anche per gli incassi (che NON gli darete a meno che dimostrino, carte alla mano, di essere proprietari di XXX millesimi di parte comune. Ma a quel punto pagheranno anche la loro quota di spese per le parti comuni).

  8. #7
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    purtroppo non pagano...un esempio lampante che posso citare è stato il rifacimento di una parte della rete fognaria passante per un appartamento per il cui danno abbiamo dovuto pagare svariate migliaia di € . I negozi non hanno pagato nulla perché ,cito testualmente, non hanno accesso al fabbricato e non condividono con noi né acqua nè contatore enel che hanno fuori in strada... e quando ho fatto presente che scaricano comunque nelle fogne del nostro cortile mi hanno risposto che non è vero e che il loro condotto fognario finisce ( e qui viene il bello) nel cortile del palazzo di fronte a cui dobbiamo dare servitù di passaggio. Questo, dicono sempre loro, è stato accertato durante i lavori fognari dal responsabile ingegnere incaricato. (Si e e poi c'è stata l'invasione degli ultracorpi...scherzo!!!!)
    Ho chiesto una perizia giurata da parte dell'ingegnere che naturalmente non è mai stata fatta.
    Ora come faccio a dimostrare, come anche Lei mi conferma, che questi negozi non dovrebbero assolutamente percepire parte della pigione dell'app.to ex portiere? Tanto che in precedenza era cosi, cioè non pagavano nulla e non percepivano nulla.
    Spero che possa dirmi come gestire questo problema visto anche che non esiste regolamento condominiale a cui fare riferimento e che i vari contratti di compravendita che ho trovato non aiutano.
    ringrazio anticipatamente.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da diane Visualizza Messaggio
    ... Ora come faccio a dimostrare, come anche Lei mi conferma, che questi negozi non dovrebbero assolutamente percepire parte della pigione dell'app.to ex portiere? Tanto che in precedenza era cosi, cioè non pagavano nulla e non percepivano nulla.
    ...
    io non ho mai detto che non debbano percepire la pigione

    se hanno la comproprietà dell'appartamento ex portiere, devono percepire la pigione e pagare anche le spese

    è necessario trovere il "catastino" un foglio che dice

    sub 1 cortile fronte di proprietà dei sub dal 10 al 50
    sub 2 cortile retro di proprietà sei sub dal 8 al 45
    sub 3 appartamento ex portiere di proprietà di tutti o dei sub dal 15 al 50
    etc..
    sub 8 appartamento
    sub 9 negozio
    sub 10 mansarda
    sub 11 garage
    ....

    l'amministratore nel registro dell'anagrafe condominiale dovrebbe averlo per verificare di avere la scheda di tutte le u.i. oppure lo cercate in catasto

    NB: il catasto esclusa la zona ex triveneto-austro ungarico non è probatorio ma solo indicativo
    se il catasto dice che il sub 10 ha la comproprietà del sub 1 è probabile che sia così, ma solo trovare tutti i rogiti del sub 10 + quello della 1° u.i. venduta del condominio, può dare la certezza di quanto afferma il catasto

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