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Mancato rinnovo contratto 4+ 4 alla prima scadenza

  1. #1
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    Mancato rinnovo contratto 4+ 4 alla prima scadenza

    Ho un contratto di affitto ad uso abitativo 4+ 4. A febbraio 2013 scadono i primi 4 anni e il proprietario mi ha appena inviato una raccomandata di disdetta contratto con la motivazione che l'appartamento gli serve per uso abitativo (deve viverci lui personalmente). Ho parecchi dubbi che gli serva per uso abitativo, anvendo più volte chiesto (a voce) in questi anni che la casa gli venisse lasciata libera per poterla fittare a un prezzo più alto.
    Come posso tutelarmi? ho intenzione di lasciare l'appartamento entro Febbraio? ma se lui non venisse a viverci io legalmente cosa potrei fare? Ho diritto a chiedere il rimborso delle spese che dovrò sostenere (allaccio utenze, trasloco, giorni di lavoro che perdo per occuparmi della faccenda)? E se lui decidesse di lasciarlo vuoto o di fittarlo ad altri? entro quanti mesi deve venire a viverci per rispettare questa motivazione? Devo rispondere alla sua raccomandata? In pratica quando posso iniziare ad agire legalmente se l'appartamento non sarà occupato da lui?



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  3. #2
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    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).

    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

    2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

    4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.




  4. #3
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    Scritto da Giovanni1943 il 10 Lug 2012 - 12:31:02: Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).

    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale [...]

    grazie......ma ho altre domande...che succede se lui ci porta solo la residenza e ci abita poco per poi fittarla dopo i 6 mesi? Come posso dimostrarlo? e se decidesse di lasciarla vuota? Per quanti mesi deve evitare di fittarla a terzi?


  5. #4
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    Scusa ma tu vuoi tutelarti o ci vuoi speculare sopra? Se prende la residenza ma non ci vive sono problemi suoi o di chi gli ha rilasciato la residenza...


  6. #5
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    voglio solo tutelarmi............ma non voglio neanche essere presa in giro. Se non rispetta il contratto è giusto che pachi. Era stato lui a dire (a voce) che potevo restare tranquillamente 8 anni. Ma subito dopo si è solo mostrato attaccato ai soldi. Cmq io ho fatto una semplice domanda non vedo perrchè insinuare che io voglio specularci.


  7. #6
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    Penso di aver trovato una soluzione simile. Ma l'appartamento sarà libero da settembre. giustamente non posso pagare (fino a febbraio) doppio affitto (al nuovo e al vecchio proprietario). Secondo voi posso chiedere al proprietario di darmi la possibilità di andarmene prima senza pagare l'affitto fino a febbraio? E se dovesse rifiutare potrò prendermi tutto il tempo per cercarne uno nuovo? Non so come muovermi, ho paura di non trovare più nessuna buona alternativa se non mi muovo adesso. Se lui dovesse rifutare potrò restare qualche mese in più fino a quando non trovo la giusta soluzione?


  8. #7
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    Chiedere è lecito. Accettare l'accordo è buon senso in quanto se rimani oltre la scadenza si aprono solo le seguenti 2 possibilità per il locatore:
    1-accettare da te il canone come indennità di occupazione e aspettare che tu trovi il nuovo alloggio
    o
    2-procedere con richiesta di sfratto per finita locazione. Questa soluzione non è sicuramente la più economica...


  9. #8
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    Scritto da Ric75 il 24 Lug 2012 - 17:43:40: Chiedere è lecito. Accettare l'accordo è buon senso in quanto se rimani oltre la scadenza si aprono solo le seguenti 2 possibilità per il locatore:
    1-accettare da te il canone come indennità di occupazione e aspettare che tu trovi il nuovo alloggio
    o
    2-procedere con richiesta di sfratto per finita locazione. Questa soluzione non è sicuramente la più economica...

    Ma se me ne vado prima (per paura di non trovare dopo) Se il locatore non abita nell'immobile entro i 12 mesi successivi posso ancora richiedere al giudice quanto previsto dall'art 3 comma 5 431/98 oppure perdo ogni diritto?


  10. #9
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    Scritto da tbuono il 25 Lug 2012 - 11:46:11:

    Ma se me ne vado prima (per paura di non trovare dopo) Se il locatore non abita nell'immobile entro i 12 mesi successivi posso ancora richiedere al giudice quanto previsto dall'art 3 comma 5 431/98 oppure perdo ogni diritto?
    Se trovate un accordo consensuale per chiudere il contratto anticipatamente alla scadenza, non siamo più nella situazione di diniego di proroga (art 3 comma 1), ma il contratto viene risolto consensualmente (tramite scrittura privata in cui le parti si accordano per la risoluzione). In tal caso non essendo un diniego di proroga non vale quanto previsto dall'art 3 comma 5.


  11. #10
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    Scritto da Ric75 il 25 Lug 2012 - 13:57:58:

    Se trovate un accordo consensuale per chiudere il contratto anticipatamente alla scadenza, non siamo più nella situazione di diniego di proroga (art 3 comma 1), ma il contratto viene risolto consensualmente (tramite scrittura privata in cui le parti si accordano per la risoluzione). In tal caso non essendo un diniego di proroga non vale quanto previsto dall'art 3 comma 5.

    Quindi io dovrei lasciare l'immobile lo stesso mese che in cui scade il contratto. Non è facile trovare un altro allogio che si liberi proprio nel mese che mi serve e tantomeno posso pagare, nel frattempo 2 canoni di locazione. PERtanto anche se me ne vado prima lo faccio solo ed esclusivamente perchè lui mi ha inviato la raccomandata di non rinnovo contratto con la motivazione che deve venire a viverci. Dunque se io vado via prima, lui può benissimo dare in affitto l'appartamento il mese successivo. E' il caso di dire "oltre il danno la beffa".


  12. #11
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    Scritto da tbuono il 25 Lug 2012 - 14:10:17:
    Dunque se io vado via prima, lui può benissimo dare in affitto l'appartamento il mese successivo. E' il caso di dire "oltre il danno la beffa". [...]
    Andare via prima è una tua scelta (o meglio è una proposta che fai al locatore per arrivare a un accordo di risoluzione consensuale). Ovviamente devi valutarla economicamente rispetto alle altre soluzioni (rimanere oltre scadenza con possibilità di sfratto e quindi possibilità di dover spendere in avvocati e spese di giudizio; probabilità di rimanere oltre scadenza e pagare l'indennità di occupazione, probabilità di trovare un nuovo alloggio a partire esattamente dalla data di scadenza, solo in questi 3 casi puoi impugnare la disdetta in caso di dichiarazione non veritiera).
    Metti insieme tutti i possibili scenari e valuta economicamente quale di questi ti conviene di più.




  13. #12
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    Scritto da Ric75 il 25 Lug 2012 - 14:35:23:

    Andare via prima è una tua scelta (o meglio è una proposta che fai al locatore per arrivare a un accordo di risoluzione consensuale). Ovviamente devi valutarla economicamente rispetto alle altre soluzioni (rimanere oltre scadenza con possibilità di sfratto e quindi possibilità di dover spendere in avvocati e spese di giudizio; probabilità di rimanere oltre scadenza e pagare l'indennità di occupazione, probabilità di trovare un nuovo alloggio a partire esattamente dalla data di scadenza, solo [...]

    Sono ancora qua. Proprio oggi mi è saltata un'altra opportunità. Ho trovato un appartamento, ma il proprietario non vuole farmi andare via, anzi posso andarmente ma devo pagare i 2 mesi di affitto prima della scadenza ( se gli serve la casa non è meglio se gliela lascio prima???????). Comunque io non posso certamente pagare contemporaneamente 2 affitti a 2 proprietari. Ho deciso di restare fino a fine contratto!!!!!! Ma se poi non trovo, posso chiedere una proroga??? Come devo comportarmi? entro quanto gg va chiesta prima della scadenza del contratto??? Potrebbe negarmela?

    grazie ancora


  14. #13
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    Scritto da tbuono il 10 Dic 2012 - 13:55:55:
    Sono ancora qua. Proprio oggi mi è saltata un'altra opportunità. Ho trovato un appartamento, ma il proprietario non vuole farmi andare via, anzi posso andarmente ma devo pagare i 2 mesi di affitto prima della scadenza ( se gli serve la casa non è meglio se gliela lascio prima???????). Comunque io non posso certamente pagare contemporaneamente 2 affitti a 2 proprietari. Ho deciso di restare fino a fine contratto!!!!!! Ma se poi non trovo, posso chiedere una proroga??? Come devo comportarmi? entro quanto gg va chiesta prima della scadenza del contratto??? Potrebbe negarmela? [...]
    Chiedere non costa nulla, ma come ti avevo gia detto, solo il locatore puo prendere la decisione di lasciarti nell'immoible oltre scadenza o negarti tale possibilità. Non esiste procedura per tale richiesta è un qualcosa che non è contemplato dalla legge.

    Al momento della scadenza la legge ti impone di liberare l'immobile, pena la possibilità del locatore di aprire la procedura di sfratto.

    Nel caso il locatore decidesse di darti del tempo in più non penso che ti concederà un consenso scritto ad un proroga, perchè non lo tutelerebbe (tale proroga scritta potrebbe essere ricondotta alla volonta di proseguire il rapporto e tu con tale scrittura potresti tentare di trasformarla in un nuovo contratto).
    Probabilmente se lo riterrà fattibile ti concederà la possibilità di stare nell'immobile solo verbalmente e ti firmerà le ricevute del canone con la dicitura indennità di occupazione ( e ovviamente in tal modo si riserverà la possibilità di richiedere lo sfratto per finita locazione non appena lo riterrà opportuno).



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    Quotare è lecito, rispondere è cortesia.

  15. #14
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    Il contratto ancora non è scaduto (manca + o - un mese) e oggi mi è arrivata una notifica da parte del tribunale, dove mi invita a presentarmi in tribunale per un'udienza di discussione nel mese di luglio 2013. La notifica riguarda il "ricorso in materia locatizia ex art. 447 bis cpc, per diniego di rinnovo del contratto di locazione). Non riesco proprio a capire che senso ha dovermi presentare in tribunale a luglio se io lascio l'immobile entro la scadenza del contratto. chi mi rimborsa il distrubo e chi paga l'avvocato? Io non gli ho mai detto che non ho intenzione di andarmene, anzi avevo chiesto la gentilezza di farmi andare via 2 mesi prima senza farmi pagare le due mensilità. Ma questa cortesia mi è stata negata. E' tutto così assurdo. dice che gli serve la casa, ma non mi permette di andarmene prima. Non mi lascia andare via prima, ma mi cita con largo anticipo in tribunale


  16. #15
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    Scritto da tbuono il 08 Feb 2013 - 16:37:15: Non riesco proprio a capire che senso ha dovermi presentare in tribunale a luglio se io lascio l'immobile entro la scadenza del contratto.
    Probabilmente il tuo locatore ha paura che non lasci libero l'appartamento alla scadenza del contratto e per abbreviare i tempi che comporterebbe uno sfratto di finita locazione ha chiesto l'intimazione di licenza per finita locazione. In pratica è un atto di citazione uìin cui si chiede al giudice la convalida di un ordine nei confronti del conduttore al rilascio dell'immobile alla scadenza stabilita dal contratto. Esso stesso costituisce un titolo per l'esecuzione forzata dell'obbligo di rilascio.
    In poche parole si sta portando avanti per evitare le lungaggini di uno sfratto per finita locazione.


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