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Locazione immobile da un solo proprietario.

  1. #1
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    Locazione immobile da un solo proprietario.

    salve,
    gradirei sottoporre il mio seguente quesito, pur avendo trovato tematiche simili.
    Sono comproprietario insieme a mia moglie (ognuno con una quota di proprietà pari al 50%) di un immobile, ad uso abitativo.
    Tenuto conto che siamo in procinto di locare detto immobile, chiedo se sia possibile stipulare il contratto di locazione soltanto da parte di uno dei due proprietari e, quindi, far confluire il relativo reddito da locazione nella dichiarazione dei redditi dell'unico locatore?
    Magari, all'occorrenza, avevo ipotizzato la stipula di una scrittura privata tra me e mia moglie con la quale do facoltà a lei di poter locare detto immobile anche per la mia parte di proprietà.
    Saluti




  2. #2
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    A che pro?
    (La risposta alla domanda è il motivo per cui l'AdE dice di no)

    jac0
    Chi sa, fa e qualche volta insegna anche.

    Modificato Da - jac0 il 09 Apr 2011 21:26:42

  3. #3
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    scusami, jac0 ma non ho capito a cosa ti riferisci quando chiedi "a che pro?"


  4. #4
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    Nel contratto devono essere indicati i nomi di ambedue i locatori.


  5. #5
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    in merito ho trovato in rete queste sentenze:
    Cassazione civile , sez. III, 11 maggio 2005, n. 9879
    "In relazione agli immobili oggetto di comunione, il principio della concorrenza, in difetto di prova contraria, di pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri, comporta che il contratto di locazione può essere stipulato da un singolo condomino e, inoltre, che ad agire per il rilascio del bene comune è legittimato anche un condomino diverso da colui che ha assunto la veste di locatore dell'immobile, e che non sussiste di norma la necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini. Peraltro, la legittimazione del singolo condomino, comproprietario del bene locato, viene meno nel caso in cui risulti l'espressa e non superabile volontà contraria degli altri comproprietari, poiché in tal caso viene a cadere il presunto consenso della maggioranza."


    Cass. Civ. 9113 , 29/8/95
    Sugli immobili oggetto di comunione concorrono, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ne consegue che il singolo condomino può stipulare il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile in comunione e che un condomino diverso da quello che ha assunto la veste di locatore è legittimato ad agire per il rilascio del bene stesso (senza che sia necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini), purché non risulti l'espressa ed insuperabile volontà contraria degli altri comproprietari, la quale fa venire meno il presunto consenso della maggioranza.
    Il comproprietario di minoranza, qualora agisse per lo sfratto, si troverebbe di fronte all'insuperabile dissenso del comproprietario di maggioranza.

    In relazione a quanto sopra sentenziato, mi pare piuttosto che si potrebbe profilare la seguente situazione:
    1) dal punto di vista contrattuale, ai fini della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, uno solo dei proprietari potrebbe avere facoltà di stipulare il contratto di locazione in qualità di unico locatore;
    2) dal punto di vista fiscale, il reddito derivante dalla locazione dovrà, verosimilmente, confluire nelle dichiarazioni dei redditi di tutti i proprietari, in quota parte in relazione alla proprietà (mi pare che lo preveda anche l'art. 26 del TUIR quando recita.... "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà...").
    Cosa ne pensate?


  6. #6
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    Io so che quando ho affittato un negozio che ho in comproprietà con mio fratello, l'ufficio ha voluto il nome e le firme di di tutti i 2 proprietari


  7. #7
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    Per quanto riguarda la stipula del contratto, anche io ho il convincimento che, indifferentemente, possa stipularlo solo uno dei comproprietari, mentre non sono altrettanto convinto per quanto riguarda il profilo fiscale.

    Infatti, l'Erario ha interesse che ognuno formi il suo reddito al quale, come è noto, applica aliquote diverse, in base agli scaglioni.
    Pertanto, se il reddito da locazione lo dichiara soltanto un comproprietario, di fatto "nulla-tenente", sarà applicata un'aliquota certamente più bassa rispetto a quella che potrebbe, invece, essere applicata al reddito, più cospicuo, dell'altro comproprietario.
    Questa è una mia elucubrazione fiscale, magari non è proprio così.
    Altre riflessioni in merito?
    saluti


  8. #8
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    Se un immobile è posseduto in comunione, può essere locato anche da uno solo dei comunisti (così si chiamano i comproprietari di una comunione). Il reddito da locazione, però, DEVE essere dichiarato pro quota da tutti i comunisti. Se non lo si fa, si evade il fisco.
    Se vuoi imputare tutto il reddito da locazione a tua moglie, basta che tu le ceda l'usufrutto della tua quota di proprietà. Chiunque dei due potrà firmare il contratto come locatario, ma solo a tua moglie verranno fiscalmente imputati i redditi. Per quanto attiene, invece, alle eventuali detrazioni fiscali per lavori (36%, 55%)esse spettano a chi dei comunisti sostiene effettivamente la spesa. Quindi, se ti può essere utile, puoi goderne anche tu soltanto.


  9. #9
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    Ti ringrazio della risposta esaustiva. Personalmente, dalle mie ricerche, anche io sono convinto di quanto hai tu asserito.
    Saluti


  10. #10
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    Riprendo questo post nella speranza che possiate aiutarmi.

    Ho aperto anche una nuova discussione ma senza alcun riscontro.

    Purtroppo all'agenzia delle entrate insistono nel non voler registrare il ns contratto e intanto sono già 3 volte che vado agli uffici con relativa perdita di tempo e denaro e inoltre sono trascorsi anche i termini per la regolare registrazione e pertanto dovrò pagare le sanzioni, assurdo!!!

    come posso far valere i miei diritti?
    è corretto o no sostenere che in caso di comunione ciascuno può disporre del bene essendoci la presunzione che ci sia il consenso di tutti gli altri?

    addirittura vogliono che cambi il contratto

    vergognosi


  11. #11
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    Mi trovo nella stessa situazione.

    Appartamento con 3 proprietari al 33%.

    Il contratto è stato fatto solo da 1 persona con il benestare degli altri 2 proprietari.

    Anche il canone di locazione è interamente per la persona che l'ha affittato. Ma l'agenzia dell'entrate non mi ha fatto registrare il contratto NONOSTANTE AVESSIMO OPTATO PER LA CEDOLARE SECCA.
    Quindi ai fini fiscali non cambia niente perche' l'importo è lo stesso sia che sia corrisposto da 1 persona sola piuttosto che 3.

    Mi vogliono obbligare a dichiarare un reddito CHE NON PERCEPISCO!

    Non solo i termini della registrazione sono scaduti anche per me



    Ho telefonato al call center è mi hanno detto che lo posso fare mentre agli uffici dell'agenzia no.

    Una mi ha perfino detto che IL CONTRATTO ERA NULLO!

    ROBA DA PAZZI!



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