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  • 1 Post By albano59

Locare immobile diviso in 3 abitazioni, IMU, canone concordato ...

  1. #1
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    Locare immobile diviso in 3 abitazioni, IMU, canone concordato ...

    Ciao a tutti e grazie sempre della disponibilità.

    vorrei farvi delle domande.

    un appartamento di 6 vani, che nella realtà è stato suddiviso in 3 bivani. catastalmente è uno. (anche se non so come ci sono 3 contatori luce).

    è possibile locare ognuno dei 3 bivani? ogni bivano avrebbe un contratto 3+2 a canone concordato, si può fare? se viene affittato si può godere della riduzione del 25% dell'umu su tutto l'immobile?

    si potrebbe ad esempio aggiornare la planimetria, facendo risultare 3 bivani? o ci vorrebbe una licenza edilizia?

    grazie


  2. #2
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    Ho trovato questo articolo, mi potrebbe anche andare bene come idea, ma devo capire quali adempimento occorrono (come ad esempio aggiornare la planimetria) per poter stipulare i contratti di locazione.

    https://www.idealista.it/news/finanz...mments-wrapper

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  4. #3
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    Citazione Originariamente Scritto da messimo Visualizza Messaggio
    Ciao a tutti e grazie sempre della disponibilità.

    vorrei farvi delle domande.

    un appartamento di 6 vani, che nella realtà è stato suddiviso in 3 bivani. catastalmente è uno. (anche se non so come ci sono 3 contatori luce).

    è possibile locare ognuno dei 3 bivani? ogni bivano avrebbe un contratto 3+2 a canone concordato, si può fare? se viene affittato si può godere della riduzione del 25% dell'umu su tutto l'immobile?

    si potrebbe ad esempio aggiornare la planimetria, facendo risultare 3 bivani? o ci vorrebbe una licenza edilizia?

    grazie
    Prima di tutto occorre chiarire alcuni punti
    1) Come si è arrivati alla suddivisione in tre appartamenti???
    2) L'immobile è stato oggetto di una pratica edilizia (frazionamento) al comune concernente la suddivisione in tre immobili oppure tale suddivisione è stata fatta abusivamente?? In quest'ultimo caso esiste una pratica di sanatoria edilizia???
    l'aggiornamento catastale della planimetria è in linea generale possibile, ma solitamente richiedono il titolo edilizio per poter procedere oltre a comunicare d'ufficio al comune la variazione dell'immobile...

  5. #4
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    "3 bivani che catastalmente sono uno" non significa nulla!
    O sono 3 bivani (con impianti e certificazioni specifiche) o è un unico locale (avente impianti e certificazioni uniche) suddiviso in tre porzioni. E tanto per aggiungere benzina al fuoco...: con o senza servizi comuni ?!
    Perché già questo farebbe una gran bella differenza per riuscire a locare 3 bivani separatamente; come si potrà mai locare bivani privi di servizi ?!
    Al contrario tre porzioni di una unica u.i. sono facilmente locabili, se le tre porzioni dispongono anche dei servizi comuni.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da spartakus Visualizza Messaggio
    Prima di tutto occorre chiarire alcuni punti
    1) Come si è arrivati alla suddivisione in tre appartamenti???
    2) L'immobile è stato oggetto di una pratica edilizia (frazionamento) al comune concernente la suddivisione in tre immobili oppure tale suddivisione è stata fatta abusivamente?? In quest'ultimo caso esiste una pratica di sanatoria edilizia???
    l'aggiornamento catastale della planimetria è in linea generale possibile, ma solitamente richiedono il titolo edilizio per poter procedere oltre a comunicare d'ufficio al comune la variazione dell'immobile...
    intanto grazie delle risposta a tutti e due.

    l'immobile è stato suddiviso "abusivamente" senza richiesta di nessun permesso. da quello che so, potrebbe essere oggetto di sanatoria con una legge dell'85 (il perchè potrebbe accedere alla sanatoria preferisco non dirlo pubblicamente).

    parliamo di un palazzo ante 40, ma la suddivisione è stata fatta circa 10 anni fa.

    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    "3 bivani che catastalmente sono uno" non significa nulla!
    O sono 3 bivani (con impianti e certificazioni specifiche) o è un unico locale (avente impianti e certificazioni uniche) suddiviso in tre porzioni. E tanto per aggiungere benzina al fuoco...: con o senza servizi comuni ?!
    Perché già questo farebbe una gran bella differenza per riuscire a locare 3 bivani separatamente; come si potrà mai locare bivani privi di servizi ?!
    Al contrario tre porzioni di una unica u.i. sono facilmente locabili, se le tre porzioni dispongono anche dei servizi comuni.
    l'immobile è uno. Al suo interno sono stati realizzate tre bivani indipendenti (anche se in comune hanno il primo ingresso), ognuno con bagno e cucina.

    grazie ancora delle risposte

    _____________________________

    comunque per continuare il discorso, leggevo l'articolo sul contratto di locazione parziale.

    mi viene in mente di allegare, al contratto di locazione, la planimetria dell'intero immobile, con l'indicazione del bivano dato in affitto, e regolare di conseguenza l'uso della parte comune (il primo ingresso).

    il problema che mi pongo è, posso aggiornare la planimetria dato che è stato fatto l'abuso della suddivisione in tre?
    Ultima modifica di messimo; 29-12-2017 alle 10:11

  7. #6
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    Visto che i bivani sono autosufficienti, sta a te decidere se e come sanare la posizione edilizia col Comune per poi procedere con l'aggiornamento catastale: un geometra in loco abilitato alla professione è in grado di provvedere a tutto quanto ad un costo non proibitivo.
    Sicuramente, tenuto conto che saranno immobili destinati a locazione, non puoi permetterti di regolarizzare "a metà": non mi puoi aggiornare la planimetria in Comune senza poi aggiornare l'accatastamento, o viceversa.
    Sono due adempimenti da assolvere insieme.



    Essendo il primo ingresso una parte comune ai tre bivani indipendenti, sarebbe economicamente conveniente riaccatastare la u.i. come una ed unica: dovrai in ogni caso disporre di nuove certificazioni impianti (oppure di DIRI http://www.overtec.it/articoli/impia...di-rispondenza) e di una nuova APE.
    Va da sé che se invece vuoi riaccatastare ogni bivano separatamente, poi dovrai dichiarare il frazionamento della u.i. originaria in quattro sub: bivano 1, bivano 2, bivano 3 e ingresso comune ai bivani. Questa ipotesi comporterà una considerevole lievitazione dei costi di messa a norma perché si renderanno necessarie il quadruplo delle certificazioni sopra illustrate (ogni sub dovrà disporre delle sue specifiche certificazioni).



    Citazione Originariamente Scritto da messimo Visualizza Messaggio
    mi viene in mente di allegare, al contratto di locazione, la planimetria dell'intero immobile, con l'indicazione del bivano dato in affitto, e regolare di conseguenza l'uso della parte comune (il primo ingresso).
    Se mi riaccatasti la u.i. come una ed unica, questa è la soluzione più chiara e preferibile.
    Per la planimetria allegata al contratto di locazione potresti vederti richiesta una imposta di bollo aggiuntiva.




    Per una corretta stima dei costi/ricavi per l'intera operazione di regolarizzazione, verifica in via preventiva anche gli affitti che il tuo accordo territoriale ti permette di realizzare.
    brico likes this.

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    .... non mi puoi aggiornare la planimetria in Comune senza poi aggiornare l'accatastamento, o viceversa.
    Sono due adempimenti da assolvere insieme.





    Se mi riaccatasti la u.i. come una ed unica, questa è la soluzione più chiara e preferibile.
    Per la planimetria allegata al contratto di locazione potresti vederti richiesta una imposta di bollo aggiuntiva.



    Esattamente!
    Il nocciolo fondamentale sta proprio qui.
    ciao e buon anno!!!!!

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Visto che i bivani sono autosufficienti, sta a te decidere se e come sanare la posizione edilizia col Comune per poi procedere con l'aggiornamento catastale: un geometra in loco abilitato alla professione è in grado di provvedere a tutto quanto ad un costo non proibitivo.
    Sicuramente, tenuto conto che saranno immobili destinati a locazione, non puoi permetterti di regolarizzare "a metà": non mi puoi aggiornare la planimetria in Comune senza poi aggiornare l'accatastamento, o viceversa.
    Sono due adempimenti da assolvere insieme.



    Essendo il primo ingresso una parte comune ai tre bivani indipendenti, sarebbe economicamente conveniente riaccatastare la u.i. come una ed unica: dovrai in ogni caso disporre di nuove certificazioni impianti (oppure di DIRI http://www.overtec.it/articoli/impia...di-rispondenza) e di una nuova APE.
    Va da sé che se invece vuoi riaccatastare ogni bivano separatamente, poi dovrai dichiarare il frazionamento della u.i. originaria in quattro sub: bivano 1, bivano 2, bivano 3 e ingresso comune ai bivani. Questa ipotesi comporterà una considerevole lievitazione dei costi di messa a norma perché si renderanno necessarie il quadruplo delle certificazioni sopra illustrate (ogni sub dovrà disporre delle sue specifiche certificazioni).
    Salve, la mia intenzione è quella di lasciare un unico appartamento, unico sub, (una eventuale rivendita dell'immobile sarà più semplice) al suo interno suddiviso in 3 bivani.
    Procederò quindi a nuova planimetria e accatastamento. Su questo mi permetto di fare una nuova domanda a fine post



    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Se mi riaccatasti la u.i. come una ed unica, questa è la soluzione più chiara e preferibile.
    Per la planimetria allegata al contratto di locazione potresti vederti richiesta una imposta di bollo aggiuntiva.
    Da quello che ho capito, si tratta di un allegato al contratto. Penso ad una cedolare secca dove non pago nulla, più 16 euro di bollo per allegare la planimetria. dico giusto?


    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Per una corretta stima dei costi/ricavi per l'intera operazione di regolarizzazione, verifica in via preventiva anche gli affitti che il tuo accordo territoriale ti permette di realizzare.
    Si riferisce al canone che posso chiedere per un contratto concordato? Ho fatto un calcolo con un programma online (non so quanto sia preciso, ma spero vada bene perchè lho utilizzato per altri contratti concordati) e dovrei essere in linea con la mia idea.


    ______________

    La domanda che vorrei fare adesso, dopo che mi avete chiarito quel che riguarda planimetria e contratto di locazione, è, per procedere all'accatastamento dell'immobile (dato che sono state apportate diverse modifiche, senza nessuna autorizzazione) vi deve essere licenza/concessione edilizia, dato che trattasi di un palazzo ante 1940?

    Forse pensate, dopo tutti i problemi anche questo. Si, l'immobile è stato modificato senza richiesta di autorizzazioni, ed è stato comprato in assenza di licenza edilizia perchè è stato dichiarato in atto che l'immobile è ante '40.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da messimo Visualizza Messaggio
    Da quello che ho capito, si tratta di un allegato al contratto. Penso ad una cedolare secca dove non pago nulla, più 16 euro di bollo per allegare la planimetria. dico giusto?
    16 €. o 2 €. per ogni foglio allegato ad ogni copia del contratto di locazione sottoposto a registrazione; se procedi con cedolare secca però anche i bolli non sarebbero dovuti pur se trattasi di allegati.
    Ma al solito dipende dall'addetto del front-office Ade e dalla sua personale interpretazione delle norme...



    Citazione Originariamente Scritto da messimo Visualizza Messaggio
    per procedere all'accatastamento dell'immobile (dato che sono state apportate diverse modifiche, senza nessuna autorizzazione) vi deve essere licenza/concessione edilizia, dato che trattasi di un palazzo ante 1940?
    Non c'è obbligo di fornire documentazione per edifici ante 1967. Comunque per regolarizzare ed aggiornare alla attuale situazione attuale ci penserà il geometra, sia in Comune che al Catasto.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Non c'è obbligo di fornire documentazione per edifici ante 1967. Comunque per regolarizzare ed aggiornare alla attuale situazione attuale ci penserà il geometra, sia in Comune che al Catasto.
    Salve, mi perdoni ancora se insisto con una domanda.

    Giustamente mi dice lei che non devo presentare nessuna documentazione in quanto l'edificio è ante '67 (al massimo dovrò presentare le prove che trattasi di edificio ante '67, no?)
    ma per quanto riguarda l'abuso che è stato fatto all'interno della casa, che documenti devo avere? devo richiedere una concessione edilizia in sanatoria per la diversa distribuzione degli spazi interni? ricordo che i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti nel 2011.

    grazie auguri di buon anno

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da messimo Visualizza Messaggio
    devo richiedere una concessione edilizia in sanatoria per la diversa distribuzione degli spazi interni? ricordo che i lavori di ristrutturazione sono stati eseguiti nel 2011.
    A questo non so risponderti.
    Solo un professionista operante in loco saprà soddisfare il tuo quesito, tenuto conto del regolamento edilizio locale.
    Tieni conto che se dal 2011 ad oggi nessun ufficio comunale ti ha contestato nulla, ora quei lavori di ristrutturazione li puoi posticipare alla data più utile, a seconda delle indicazioni che ti darà il geometra una volta approfondito il quadro generale relativo al tuo immobile.

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    .
    Tieni conto che se dal 2011 ad oggi nessun ufficio comunale ti ha contestato nulla, ora quei lavori di ristrutturazione li puoi posticipare alla data più utile.
    effettivamente si, anche se esiste una perizia del tribunale che parla di questa diversa distribuzione.

    la ringrazio nuovamente delle sue risposte.

    come ultima cosa, nell'ipotesi di locazione a canone concordato di un solo bivano (di uno in attesa di locare gli altri), l'immobile usufruirebbe della riduzione del 25% sull'imu? non si tratta di prima abitazione.

    grazie

  14. #13
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    Credo sia saggio controllare cosa disponga la delibera comunale sulle locazioni parziali di un immobile. E se nulla dispone, rapportarsi direttamente con gli addetti del competente Ufficio per ottenere i chiarimenti del caso.

    Così a sensazione, riterrei che la detrazione IMU spetti sola sulla porzione ceduta in locazione concordata, ovvero inizialmente solo su 1/3 dell'intera u.i.

  15. #14
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    grazie mille delle risposte

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