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Indennità di avviamento

  1. #1
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    Indennità di avviamento

    Desidero sapere se il proprietario di un locale è obbligato al pagamento dell'avviamento del locale al conduttore al termine naturale della scadenza del contratto. Perchè se così fosse, significa che sempre deve restituire queste benedette 18 mensilità, dunque per 1 anno e mezzo lui non percepisce mensilità, ma intanto ha pagato le tasse allo stato per la registrazione a norma del contratto di locazione. Insomma stò proprietario ci guadagna o ci rimette? Perchè, quì sembra che la tutela sia solo ad esclusivo beneficio del conduttore, anche quando il locatario è una persona onesta e paga regolarmente le tasse dovute a seguito di una regolare registrazione del contratto.
    Altro esempio chi lo fitta per 7 mesi e se ne va, riceve dal proprietario 18 mesnilità?
    Grazie per la risposta.


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  3. #2
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    il contratto di locazione ad uso diverso (6+6+6+6+6....) si risolve per i seguenti motivi (tralasciando quelli dovuti ad inadempienze):
    -il locatore invia disdetta o proposta di rinnovo, almeno 12 mesi prima della scadenza del 6 (solo disdetta con i motivi previsti dlal'art 29 ) ,o 12,o 18o, 24.... anno
    -il conduttore invia disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza del 6, 12, 18, 24.... anno
    -il conduttore invia recesso anticipato secondo le modalità previste contrattualmente.

    l'indennità di avviamento è dovuta quando è il locatore a dare disdetta al termine del 6 o 12o 18....anno.
    Quando invece è il conduttore ad andarsene per sua scelta (per disdetta o recesso) l'indennita non è dovuta.

    L'indennità non è dovuta se il conduttore non ha contatti con il pubblico nell'immobile.

    riassumendo, basta che tu non invii mai disdetta o proposte di rinnovo e non dovrai mai pagare l'indennità di avviamento.


  4. #3
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    Gentile Ric75,
    grazie innanzitutto per la tempestiva, esaustiva e sicuramente chiara risposta.

    Unico dubbio...può il conduttore rinunciare ai diritti di cui all'art.29 della legge 392 del 1978?

    Se è possibile, è sufficiente sottoscriverlo nel contratto di locazione?

    Grazie

  5. #4
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    Scritto da pear il 27 Mag 2012 - 19:47:27: Gentile Ric75,
    grazie innanzitutto per la tempestiva, esaustiva e sicuramente chiara risposta.

    Unico dubbio...può il conduttore rinunciare ai diritti di cui all'art.29 della legge 392 del 1978?

    Se è possibile, è sufficiente sottoscriverlo nel contratto di locazione?

    Grazie

    no, sarebbe patto contrario alla legge e quindi nullo di diritto.

    per la legge 392 /78 che regolamenta tutt'oggi i contratti ad uso diverso, l'art. 79 vieta modifiche contrattuali a svantaggio del conduttore rispetto a quanto disposto dalla legge (in tal caso sarebbe una modifca peggiorativa rispetto a quanto disposto dall'art 29).


  6. #5
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    Rileggendo con attenzione la tua risposta, cosa intendi quando dici:

    "...o proposte di rinnovo ..."

    grazie sempre e scusa se ritorno in argomneto ma è giusto per avere le idee chiare al 100%

  7. #6
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    per il 12,18, 24.....anno puoi dare disdetta (cioè richiesta di risolvere il contratto alla scadenza e liberare l'immobile) o proposta di rinnovo a nuove condizioni (ad es. canone più alto).
    Una proposta di rinnovo se non accettata dal conduttore si traduce in disdetta (cioè il conduttore dovrà liberare l'immobile alla scadenza), percui è dovuta l'indennità di avviamento.


  8. #7
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    Scusa la mia insistenza, ma insomma ...cerchiamo di focalizzare il tutto...


    abbiamo detto che l'unica cosa che il proprietario non deve fare è la disdetta, giusto? Perfetto.

    Però alla scadenza è diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni, per cui se il proprietario lo fa e gli aumenta il canone e lui non accetta, non possiamo parlare di disdetta da parte del porprietario.

    Altrimenti dite che al proprietario non spetta aumentare il canone e non se ne parla più.

    La mia non è una polemica a te...assolutamente, anzi ti ringrazio per le risposte.

    Attendo
    Grazie

  9. #8
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    [quote]Però alla scadenza è diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni,...<hr size="1" id=quote style="width:100%; border-bottom:0; color:#808080"></font id=quote><font class="forum" style=font-size:13px; id=quote>

    il locatore non ha tale diritto alla scadenza.
    L'unico diritto che ha è dare disdetta: cioè in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare l'immobile.
    la rinnovazione del contratto è regolata dall'art 28 392/78 e tale legge garantisce all'inquilino la rinnovazione tacita del contratto per sempre a meno che non intervenga disdetta:

    Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.


    Come vedi l' opzione disponibile per risolvere il contratto in mano al locatore è solo la disdetta.
    La proposta di rinnovo non è altro che una proposta di nuovo accordo che può anche non essere accettata.

    In pratica alla scadenza puoi proporre (questo puoi farlo sempre) di aumentare il canone, ma il conduttore può non accettare la tua proposta e il contratto continua così come è.
    Oltre alla proposta puoi anche inviare la richiesta di disdetta, cioè dai disdetta e nel contempo proponi di aumentare il canone rinnovando (non tacitamente ) il contratto. In tal caso se l'inquilino non accetta la proposta la disdetta è ufficializzata e valida e da qui il diritto alla indennità di avviamento regolata dall'art 34:

    Art.34. (Indennità per la perdita dell'avviamento). In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile










    Modificato Da - Ric75 il 28 Mag 2012 14:06:02

  10. #9
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    [quote]Scritto da Ric75 il 28 Mag 2012 - 14:04:42-]
    quote: Però alla scadenza è diritto del proprietario poter rinnovare a nuova condizioni,...<hr size="1" id=quote style="width:100%; border-bottom:0; color:#808080"></font id=quote><font class="forum" style=font-size:13px; id=quote>

    il locatore non ha tale diritto alla scadenza.
    L'unico diritto che ha è dare disdetta: cioè in pratica comunicare all'inquilino che alla scadenza o si adegua il canone (la proposta inclusa nella disdetta) o deve liberare [...]
    L'unico modo per evitare quel problemaè quello che uso io. Cioè, fare un contratto più lungo dei 6 anni canonici ed in quel modo puoi applicare l'istat al 100%. Non diventi ricco, Ma il canone si adegua (teoricamente) all'inflazione. Chiaramente ci sono casi (tipo il triangolo della moda di Milano) dove conviene pagare i 18 mesi all'inquilino purchè se ne vada pur di prendere delle cifre stratosferiche di affitto.


  11. #10
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    insisto ancora con un esempio pratico

    il proprietario che ha un negozio e che fitta regolarmente con contratto registrato per euro 600,00 al mese, al netto del pagamento delle tasse avrà percepito

    per 6 anni= euro 32.400,00 (ovvero l'equivalente di eruo 450,00 al mese e non euro 600,00 al mese)

    mettiamo per ipotesi che dopo 6 anni il proprietario invii nuova proposta per euro 700,00 mensili e contestuale disdetta
    e mettiamo che l'inquilino non accetti

    stando a ciò che prevede la legge, il proprietario deve dare all'inquilino 18 mensilità ovvero l'equivalente di euro 10.800,00

    dunque a conti fatti ed al netto di tutto al proprietario, al termine dei 6 anni sono entrati non più euro 600,00 al mese ma euro 300,00 al mese...
    ecco il calcolo

    euro 32.400,00 (per il fitto percepito in 6 anni al netto delle tasse) - euro 10.800,00 (per l'indennità di avviamento da riconoscere all'inquilino) = euro 21.600,00 che diviso per 72 mesi (ovvero 6 anni) avremo al mese euro 300,00 nette

    se sbaglio fatemi capire dove, grazie.

    inoltre rapportate i danni che potrebbe avere il prorpietario se non registrasse il contratto oppure lo registrasse al 50% (a prescindere dal fatto morale di dover pagare le tasse come previsto), ma giusto per entrare nella testa di chi evade e perchè lo fa.


    ... non credo che un proprietario (non multiproprietario, ma un tipo che abbia solo una singola proprietà) dopo tanti sacrifici per acquistare una rendita e regolarizzarla debba percepire il 50% della rendita, o sbaglio?


    grazie infinite volte.






  12. #11
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    i calcoli sono quasi giusti (tralasciando il fatto che non hai applicato l'aumento istat e che in tal caso dopo 6 anni saresti già tra 650 e 700€ di canone di canone, senza dover dare disdetta per proporre un aumento).


    non riesco però a capire a cosa vuoi arrivare con questo esempio. La legge è così che piaccia o meno: era stata fatta (nel lontano 78) in modo da porre un vincolo economico al locatore che favorisse la stabilità e la crescita delle attività commerciali.
    Se tu vuoi avere un buon rendimento attraverso la locazione , devi essere conscio del fatto che se eserciterai la disdetta il rendimento si abbasserà.


    Perchè poi parli del 50% della rendita?
    La bontà dell'investimento si ha rapportando la rendita netta al valore dell'investimento iniziale (cioè il valore dell'immobile, quanto hai speso per acquistarlo per esempio).
    ad esempio se hai investito 100000€ all'inizio per acquistare un immobile e poi alla fine dei 6 anni di locazione se dai disdetta hai guadagnato 21600 netti (cioè 3600 annui) e hai avuto un rendimento del 3,6% annuo circa (senza contare la capitalizzazione) sul capitale investito.
    Se tale rendimento non è soddisfacente doveva essere proposto un canone maggiore, con il contro magari di avere un target ristretto di locatari e di non riuscire a locare l'immobile. Se alzando ancora il canone tale rendimento non è ancora sodisfacente allora ci sono tanti altri modi per investire il denaro oltre che locare, però anche questi altri sono rischiosi tanto quanto locare (ad esempio un imprevisto crollo dei mercati finanziari è paragonabile come effetti sull'investimento in capitali a un governo che per sanare i bilanci aumenta le tasse sugli immobili colpendo gli investimenti immobiliari).


  13. #12
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    Grazie per la risposta.

    Per agevolare il conduttore per il primo anno, è possibile fittare per euro 500,00 solo per il primo anno e poi euro 600,00 per il secondo, per poi adeguarsi esclusivamente all'aumento istat per i successivi anni?

    Come posso chiudere questo accordo qualora fosse possibile? Devo scriverlo e specificarlo nel contratto? Che entrambi si impegnano e sono d'accordo su questa modalità?

    Grazie

  14. #13
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    un dubbio, ma se il conduttore accettasse la dicitura nel contratto del tipo "il conduttore non consegna alcun importo per indennità di avviamento al locatario, il quale al termine della locazione non dovrà alcun importo per tale motivo"... è sufficiente per cautelare il locatario?
    grazie

  15. #14
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    "il conduttore non consegna alcun importo per indennità di avviamento al locatario, il quale al termine della locazione non dovrà alcun importo per tale motivo"... è sufficiente per cautelare il locatario


    frase sensa senso ,il conduttore e il locatario sono la medesima persona .

    Prendete in mano la vostra vita e fatene un capolavoro.
    (Papa Giovanni Paolo II )

  16. #15
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    Per peppe64,
    rettifico...

    inserendo questa frase nel contratto ...

    "il conduttore non consegna alcun importo per indennità di avviamento al proprietario, il quale al termine della locazione non dovrà alcun importo per tale motivo al conduttore"... è sufficiente per cautelare il locatario


    ora la frase ha senso - giusto?

    in attesa di risposta saluto tutti.

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