#1 Inviato 5 Gennaio, 2016 Buongiorno a tutti! Avrei bisogno di un consiglio. I miei fratelli hanno locato l'appartamento che abbiamo ricevuto in eredità dai miei genitori senza il mio consenso. Anzi, quando mi avevano paventato la possibilità di locare io avevo espresso (tramite mail) il mio assoluto diniego. Incuranti del mio volere hanno registrato il contratto con unicamente la loro firma e quella degli inquilini. Io non ho mai percepito la mia quota di affitto (a dir il vero non ho voluto che me li versassero) Posso invalidare quel contratto e far nuovamente liberare l'immobile? Posso agire legalmente nei confronti dei mie fratelli? Inoltre che posizione ho nei confronti del Fisco? Devo corrispondere tasse anche se non percepisco la mia quota di affitto? Ringrazio veramente di cuore chi vorrà darmi aiuto. Cordialità Silvia
#2 Inviato 5 Gennaio, 2016 Ho avuto casi simili Per prima cosa: il contratto di locazione è valido pienamente anche senza le firme di tutti i comproprietari pertanto non hai azione contro l'inquilino. Lui ha contratto in buona fede e la legge lo tutela. (del resto lui che ne sa se gli eredi sono tre 5 o dieci o se sono o meno in accordo?) Secondo: tu però hai diritto di percepire il canone, in quota. Pertanto puoi richiedere la tua parte ai tuoi fratelli, ed agire in giudizio contro di loro per averla. Ti spetterà però solo dal momento della domanda, non arretrati pertanto. . Cioè anche se gli fai causa per aver fatto un contratto contro il tuo volere, il giudice ti potrà riconoscere gli importi degli affitti..ma non potrà interrompere/annullare il contratto o considerarlo inefficace Al momento col fisco non hai problemi..non percepisci e non paghi
#3 Inviato 5 Gennaio, 2016 Grazie 1000 per la risposta. Se ho capito bene se cito davanti ad un Giudice i miei fratelli non otterrei altro che la mia quota di affitto e nessun'altra penalizzazione nei loro confronti. Per spiegarmi: la mia idea, alla morte dei miei, era di vendere l'immobile. La valutazione di alcune agenzie immobiliari era di 240.000 euro. Ad oggi, vista la crisi immobiliare, le stesse agenzie lo valutano 180.000 e quindi ben 60.000 euro in meno. Le analisi di mercato, mi dicono, non prevedono un miglioramento nelle stime di vendita ma, al massimo, un arresto. I miei fratelli, invece, si rifiutano di vendere perchè sono convinti che tra pochi anni si potrà chiedere anche 300.000 euro. Di fatto ci stiamo rimettendo un bel po di soldini. Inoltre, che non abbiano tenuto conto del mio volere affittando senza il mio consenso, mi ha deluso profondamente (si poteva tentare la vendita almeno per un periodo e, solo dopo, se non si riusciva a trovare un compratore che offrisse un giusto prezzo, metterla a reddito) Se io chiedessi ad un Giudice la divisione e vendita giudiziale dell'immobile potrei partecipare all'asta oppure ai proprietari non è consentito?
#4 Inviato 5 Gennaio, 2016 Secondo: tu però hai diritto di percepire il canone, in quota. Pertanto puoi richiedere la tua parteNon credo fose questo il tema della domanda dell'O.P. ... A quanto ci avevo capito io, la quota parte lei la ha rifiutata, quindi già la avevano offerta. Ferma restando la buona fede da parte dell'inquilino, rimane comunque un caso complicato, e che più o meno si può prewsentaer anche ad altri utenti... Anche recentemente ci sono state domande su come comportarsi in caso di eredità con più di un erede... P.s.. per Silvia Marosa, si capisce perefttamente il concetto che volevi esprimere, solo una precisazione ed un consiglio, cioè è verissimo che adesso siamo in periodo di crisi, ma non fare minimamente affidamento sulle valutazioni fatte da Agenzie immobiliari (sia in un caso che nell'altro) di solito sono meno attendibili dela lettura dei tarocchi o degli oroscopi...
#5 Inviato 5 Gennaio, 2016 I miei fratelli hanno locato l'appartamento che abbiamo ricevuto in eredità dai miei genitori senza il mio consenso. Anzi, quando mi avevano paventato la possibilità di locare io avevo espresso (tramite mail) il mio assoluto diniego. Incuranti del mio volere hanno registrato il contratto con unicamente la loro firma e quella degli inquilini. Io non ho mai percepito la mia quota di affitto (a dir il vero non ho voluto che me li versassero) Posso invalidare quel contratto e far nuovamente liberare l'immobile? Posso agire legalmente nei confronti dei mie fratelli? Inoltre che posizione ho nei confronti del Fisco? Devo corrispondere tasse anche se non percepisco la mia quota di affitto? La locazione è un atto di amministrazione ordinaria, pertanto, non è necessario che il contratto sia firmato da tutti i comproprietari: rientra nell’ambito di applicazione della gestione d’affari, a patto però che l’operato dei comproprietari locatori sia espressamente ratificato, con effetti derivanti da un mandato, da chi non compare in atto, come prescritto dall’articolo 2032 (Ratifica dell’interessato) del codice civile. Ne deriva, quindi, che se, nelle vicende di un rapporto locatizio, il comproprietario-non locatore non ratifica l’operato degli altri comproprietari–locatori (e il non aver accettato l’attribuzione pro quota dei canoni, come nel caso di specie, rientra in quest’ambito), non comparendo il comproprietario-non locatore, con indicazione di percentuale di possesso, nel quadro D del modello di registrazione Rli (la somma delle percentuali non può essere inferiore a 99,90 e, nel caso di indicazione falsa (ad es. tre comproprietari al 33,30%, ma il quadro D rileva due comproprietari-locatori al 50%,) significa esporsi ad accertamento e contenzioso da parte del’Amministrazione finanziaria, che rientra tra i soggetti terzi verso i quali il contratto è opponibile, laddove la stessa percentuale non compaia nella colonna 4 (Percentuale di possesso) del quadro RB del modello Unico o nel quadro B del modello 730 – fermo restando che la convenzione locativa resta valida ed efficace, pur in mancanza della sottoscrizione del comproprietario-non locatore, nei confronti della parte conduttrice sino alla data di scadenza, salvo eventuali inadempimenti – il comproprietario-non locatore, salvo scioglimento della comunione in via giudiziaria (ove non impedita da disposizione testamentaria: il giudice, in ogni caso, può sciogliere il blocco), sottoposta ad obbligo di mediazione, può agire per danni contro i comproprietari-locatori per aver affittato l’appartamento nonostante il suo manifestato dissenso ovvero per altri motivi (ad es. a conduttori non in condizioni di corrispondere i canoni). In ogni caso, sotto il profilo fiscale, il proprietario-non locatore è comunque tenuto, per non incorrere in sanzioni, alla dichiarazione pro-quota, dei canoni percepiti dai comproprietari-locatori. All’Amministrazione finanziaria non importa chi abbia percepito il reddito fondiario: i redditi fondiari si imputano per legge ai soggetti che sono proprietari, ovvero titolari di un diritto reale di godimento su un immobile. Tale imputazione avviene per competenza, e non per cassa, e, dunque, prescinde da chi ha effettivamente riscosso le somme in questione. Ne consegue che anche tu, indipendentemente dalla percezione effettiva, dovrai comunque dichiarare, per la quota a te spettante, il reddito fondiario scaturente dal negozio locativo (verifica o fai verificare la tua posizione fiscale, provvedendo semmai a fare un UNICO integrativo). Infatti, per l’articolo 26, secondo comma del TUIR “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà (…) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”. Nondimeno va doverosamente precisato che in senso discorde si è pronunciata un anno fa la Commissione tributaria (di primo grado) di Caltanisetta (n°1039/03/2014) che ha ritenuto che il relativo reddito debba essere imputato interamente in capo ai comproprietari-locatori. Tale sentenza rimane, tuttavia, un caso isolato, in quanto, coerentemente con il principio enunciato nel secondo comma dell’articolo 26 del TUIR, che recita: “Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun oggetto per la parte corrispondente al suo diritto”, e in linea con le pronunce di Cassazione (Sezione tributaria) (la Suprema Corte, oltre ad affermare il principio della validità del contratto stipulato dal singolo comunista-locatore (appare ininfluente la misura e l’entità della quota), non ha mai inteso imputare il reddito solo a quest’ultimo), si è espressa in senso contrario la dottrina che reputa, invece, inammissibile il principio espresso in sentenza. Ove, poi, tu non sia stata messa in condizione dai tuoi fratelli di provvedere alla dichiarazione dei redditi derivante dalla locazione (ma dalle informazioni offerte, mi pare di capire che non sia questo il caso), potresti chiedere ad essi anche il rimborso delle eventuali sanzioni corrisposte all’Amministrazione finanziaria.
#6 Inviato 5 Gennaio, 2016 Il puntuale e professionale intervento di Iorek ha già detto tutto: contratto valido, ma soprattutto secondo Lex "ti tocca" dichiarare quel reddito da locazione secondo la tua quota di proprietà, anche se non lo percepisci. Vista la disponibilità dei fratelli a girarti la quota spettante a te, per vie brevi, informali del tuo mutato orientamento e che ora sei disposta ad accettare la quota di canone che ti spetta. Piuttosto che dissanguarsi reciprocamente con qualunque tipo di contenzioso è preferibile risolvere bonariamente, visto che un margine di manovra sembra ancora recuperabile. Se io chiedessi ad un Giudice la divisione e vendita giudiziale dell'immobile potrei partecipare all'asta oppure ai proprietari non è consentito? Operazione possibile, ma altamente svantaggiosa e pericolosa: nessuno potrà assicurarti l'aggiudicazione dell'asta ! Se non te la aggiudichi tu, significa che l'asta sarà vinta da qualcun altro; se si concretizzerà così tanto masochismo, a te non rimarrà che incassare "poche briciole", che a confronto la svalutazione da te recriminata è ben poca cosa... Sembra di comprendere una tua volontà di acquisire l'intera proprietà sull'immobile... o di volerti disfare della tua quota di partecipazione. Ed allora... apri una trattativa diretta con i tuoi fratelli: se l'operazione andrà in porto dopo basterà ratificare con una compravendita, senza attendere le lungaggini (e svalutazione + onerosi costi) di una vendita giudiziale .
#7 Inviato 6 Gennaio, 2016 Grazie a tutti per le risposte! Davvero grazie perché ora mi è tutto più chiaro. Specie il dover pagare al Fisco quanto dovuto. Mi attiverò immediatamente per regolarizzare ..... avevo posto il quesito all'Avvocato del mio sindacato e mi aveva detto che se non percepivo la mia quota non dovevo nulla allo Stato. Cambierò sindacato .... Andrò da un Legale e mi farò assistere ... tra le idee che mi avete prospettato vedo meglio quella di far rilevare la mia quota dai miei fratelli anche perché, del tutto onestamente, alla valutazione che fanno i miei fratelli dell'appartamento non posso arrivarci. Se non riuscirò in via bonaria sarò obbligata, però, ad agire per vie legali. Tra fratelli è cosa veramente brutta ma, magari, se minacciati in questo senso (ci rimetterei sicuramente con una divisione giudiziale ma loro sanno che ci rimetterebbero anche loro) magari capitolano. Grazie di nuovo a chi mi ha risposto e grazie a tutti gli esperti di questo forum per l'aiuto che date alle persone che, come me, brancolano nel buio su queste materie Silavi
#8 Inviato 6 Gennaio, 2016 avevo posto il quesito all'AvvocatoNon credo che la errata risposta che avevi ottenuto, sia dipesa dal fatto che fosse un avvocato del Sindacato... Quanto più che altro che si trattasse per l'appunto di un _avvocato_ ... Ad ognuno il suo... si direbbe... A meno che tu non trovi un legale specializzato proprio in questioni tributarie, ma di solito ci si rivolge ad avvocati specializzati in altri ambiti...
#9 Inviato 27 Settembre, 2017 Cara Silvia, Mi trovo nella tua identica situazione. L'inverno scorso ho chiamato il legale e ho ratificato il contratto. Ancora non ho visto un soldo e sto pensando di portare mio fratello in tribunale.
#10 Inviato 28 Settembre, 2017 Salve prendo atto che è stato scritto abbastanza. Ritengo tuttavia di offrire il mio contributo. Il caso, a mio giudizio, verte in tema di “comunione in generale” a cui sono applicabili le norme da art.1100 a art. 1116 c.c.. Nello specifico vanno presi a riferimento gli artt. 1105 e 1109 c.c.. Quest'ultimo elenca i casi in cui un comproprietario può impugnare la delibera adottata da altri comproprietari.
#11 Inviato 7 Ottobre, 2017 Desidero ringraziare anch'io lorek, mi sembra abbia risposto (indirettamente) a un quesito che mulinava anche nella mia testa. In pratica i miei fratelli stanno facendo pressione affinché anch'io firmi questo maledetto contratto di locazione (casa ricevuta in eredità dai genitori, 4 fratelli ognuno proprietario del 25%). Io, per molti motivi, non desidero firmare, e i miei fratelli dicono "guarda che così ci esponi al rischio di un accertamento da parte dell'agenzia delle entrate". Invece, se ho ben capito quello che afferma lorek (scusate ma il gergo fiscal-giuridico mi è un po' ostico) l'agenzia delle entrate non procederà a nessun accertamento perché nel quadro D del Modello RLI ci saranno tre locatori, con percentuale del 25% ciascuno (totale 75%), e nei quadri B (o RB) della dichiarazione dei redditi ci sarà l'analoga percentuale del 25%. Solo c'è una cosa che temo di non avere capito: a un certo punto lorek scrive che "la somma delle percentuali non può essere inferiore a 99,90". E come si fa, allora? Grazie in anticipo per le conferme - integrazioni. p
#12 Inviato 7 Ottobre, 2017 Rispetto al post di Silvia Marosa del 5 gennaio 2016 alcune cose sono cambiate. La prima è che Cassazione 3085/2016 è intervenuta sulla questione contititolarità dei locatori e riscossione dei canoni precisando come applicare l’articolo 26 del TUR. Si è visto sopra che sul piano civilistico la locazione di un immobile in comproprietà è valida anche se è stipulata da un solo comproprietario-locatore: principio già pacificatamente espresso dalla Corte di Cassazione (n°8840/2007; n°15433/2011; n°20371/2013). Se un altro comproprietario vuole fare valere i suoi diritti pro quota sulla locazione deve ratificare (formalmente o de facto) l’operato del primo (Cassazione a Sezioni unite, n°11135/2012). Riguardo la tassazione del reddito fondiario percepito, Entrate e Cassazione, invece, sono divise. La lettura più comune è quella avvallata con la circolare 20/E/2012, par. 6: l’art.26, co.2 del TUIR stabilisce che il reddito da locazione va comunque imputato ai comproprietari in ragione della quota detenuta sul bene, a prescindere dalla circostanza che uno solo abbia firmato il contratto di locazione, vale a dire senza che sia possibile scegliere una diversa modalità di imputazione. Cassazione 3085/2016 – in linea con alcune pronunce di commissioni tributarie (Campania n°358/45/2012; Caltanisetta n°1039/03/2014; Caltanisetta n°973/2015) è intervenuta nuovamente sulla questione, ritenendo invece che – qualora il reddito dell’immobile presenti un aspetto finanziario in relazione a redditi da locazione – non bisognerebbe riferirsi all’art.26, co.2 - limitato ai soli casi di applicazione della rendita catastale - bensì’ alla regola generale dettata dall’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene. Nell’esempio proposto, il reddito percepito andrebbe tassato solo ai soli tre fratelli sottoscrittori del contratto. Sul piano fiscale, però, le Entrate potrebbero non aderire alla suddetta tesi, contestando l’omessa dichiarazione del reddito da parte del comproprietario non firmatario del contratto, anche a fronte della nuova modulistica per la registrazione dei contratti di locazione. La seconda cosa che è cambiata rispetto all’anno scorso è che il modello di registrazione dei contratti di locazione RLI è stato rinnovato: il nuovo modello consente di precisare molte più cose rispetto alla precedente versione: una di queste nuove opzioni tocca appunto l’immobile cointestato. Nel quadro B sezione I (Dati del locatore) è stata inserita ora la nuova casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO che va barrata quando in contratto non sono stati riportati tutti i cointestatari dell’immobile. Si precisa che anche nel nuovo modello RLI per ogni immobile la somma delle rispettive percentuali non può essere maggiore di 100 ed inferiore a 99,90. L’applicativo telematico – nel caso di specie proposto - accetta la forzatura della percentuale di possesso (75% = 25 x3) nel quadro D (tasto IGNORA), ma in dirittura d’arrivo (LIQUIDAZIONE DELLE IMPOSTE) si viene bloccati con la finestra di avviso (alert): “Per ogni immobile la somma delle percentuali non può essere inferiore a 99,90. Valore dichiarato: 75,00”). Per contro, è evidente che compilare in maniera impropria il nuovo modello RLI indicando nel quadro B tre locatori al 33,33% e nel quadro D la percentuale 99,90, vuol dire dare una comunicazione errata all’Agenzia delle Entrate (che rientra tra i soggetti terzi verso il quale il contratto è opponibile) che accetta il dato 99,90 (che non è 99,90) come vero, esponendosi al potenziale rischio di accertamento e contenzioso. Pertanto, si consiglia di indicare – congiuntamente ai tre fratelli sottoscrittori del contratto (NUMERO LOCATORE = 1, 2 e 3) - anche il comproprietario non firmatario nel quadro B (NUMERO LOCATORE = 4), barrando la casella SOGGETTO NON PRESENTE IN ATTO, e indicare il possesso dell’immobile al 25% in capo al locatore non firmatario del contratto nel quadro D. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche il comproprietario non risultante dal contratto di locazione ha la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi oppure presentando all’ufficio territorialmente competente il modello 69 (ora modello RLI). Inoltre il locatore non indicato in atti è tenuto a comunicare preventivamente al conduttore con lettera raccomandata la scelta per il regime della cedolare secca (circolare ministeriale 20/E/2012).
#13 Inviato 10 Ottobre, 2017 Grazie ancora per le risposte esaurienti. Purtroppo la mia (e dei miei fratelli) situazione è più complicata. Il contratto d'affitto è stato registrato lo scorso anno. Ho scoperto (cadendo dal pero, come si dice qui da noi) che un modello RLI è già stato presentato, proprio verso ottobre di un anno fa, e suppongo (ma oggi proverò ad averne una copia) che i miei fratelli abbiano dichiarato di possedere un terzo dell'immobile ciascuno. Ora l'affittuario ha chiesto di modificare l'oggetto del contratto, gli interessano altri locali della proprietà e una parte del cortile. A questo punto quindi non siamo nella situazione di registrare un nuovo contratto di affitto, e di presentare per la prima volta il modello RLI. Siamo nella situazione di modificare (integrare) un contratto di affitto esistente e, mi aspetto, di presentare un nuovo modello RLI (possibilmente veritiero). Mi sento in colpa per avere posto domande che non rispecchiano la situazione reale, e mi sento abbastanza stupido per non avere intuito che la questione fiscale avrebbe dovuto essere chiarita prima (anche se il contratto di affitto originario prevede che per i primi 12 mesi di locazione NON sia corrisposto alcun canone, una facilitazione che è stata data all'affittuario perché per aprire la sua attività ha dovuto investire denaro in apparecchi e attrezzature). Adesso cercherò di capire come risolvere tutta questa ingarbugliata situazione. Grazie :-)
#14 Inviato 20 Ottobre, 2017 Alla fine sono andato all'Agenzia delle Entrate di competenza, dove mi hanno detto (confermato) che a loro non interessa quali o quanti soggetti dichiarano di avere incassato redditi da locazione. La cosa essenziale è che se il contratto dice "canone 4000 euro", i 4000 mila euro vengano dichiarati. Per quanto riguarda il contratto specifico, è stato registrato a novembre 2016 e sottoscritto da 5 dei sei proprietari (io non compaio proprio). Uno dei problemi è che 2 degli allora proprietari nel frattempo sono fuoriusciti, e questo - non ho capito perché - all'Agenzia delle Entrate non risulta. Strano, avrei pensato che i dati catastali ce li hanno aggiornati. Quindi l'impiegato dell'Agenzia delle Entrate mi ha suggerito di presentare un RLI per rendere nota la cessione di quelle due quote. Per quanto riguarda la mia eventuale "salita a bordo", cioè per entrare nel contratto di locazione, mi ha suggerito di eseguire una scrittura privata per il subentro. Mentre la cessione è gratuita, per il subentro dovrei pagare una tassa. Come alternativa, sempre l'impiegato mi ha suggerito di chiudere il contratto esistente (67 euro la spesa) e registrare un nuovo contratto, dato che comunque si vuole fare questa integrazione, il canone cambia, i proprietari cambiano, alcuni dei firmatari del vecchio contratto non sono più proprietari, eccetera eccetera. Ho parlato di tutto questo con il rappresentante dei mie fratelli ma lui sostiene: 1. che tutto quello che mi ha detto l'impiegato dell'Agenzia delle Entrate è inutile, che l'Agenzia delle Entrate se cerca un po' tra i dati a disposizione trova tutto quello che serve e che nessuno ha voglia di spendere altri soldi per chiudere/ri-registrare 2. che verrà presentata una semplice richiesta di estensione del contratto esistente, con 3 firmatari (4, qualora mi aggregassi anch'io) e che questo è sufficiente. A questo punto io non so cos'altro fare, che facessero quello che credono. Se qualcuno vuole intervenire per commentare o suggerire o chiarire ulteriormente è benvenuto.
#15 Inviato 20 Ottobre, 2017 Succintamente, AdE si attiene ed agisce (con avvivi bonari o accertamenti) confrontando le vostre comunicazioni presentate tramite RLI con gli estremi catastali disponibili nelle loro banche dati. Chi al momento è veramente in errore è il rappresentante del tuoi fratelli: non far nulla vuol dire offrire ad AdE l'opportunità di contestare dei redditi da locazione non dichiarati ai due fratelli che nel frattempo sono già usciti e una volta chiarito questo problema sarà contestato il minor reddito dichiarato dagli altri fratelli ancora presenti nella locazione. Dì al rappresentante dei tuoi fratelli una unica cosa: nelle locazioni ogni variazione riguardante i contraenti va comunicata ad AdE tramite il modello RLI, sia che costi o che non costi, perché l'omissione di questi adempimenti comporterà complicanze e costi maggiori. Viste le discrepanze constatate fra l'attuale situazione reale e quanto risulta ad AdE, visto che vi accingete ad ulteriori modifiche, personalmente preferirei chiudere l'attuale contratto di locazione (nella speranza di confinarlo nel dimenticatoio così che AdE non se ne interessi più) e registrerei un nuovo contratto di locazione aggiornato con i reali contraenti.
