Contratto 3+2: da chi viene deciso l'importo del canone di affitto?

[mariadellarovere]

Ciao a tutti,

ho studiato il contratto 3+2, ma non ho ben capito quattro cose:

 

1) ho letto che "L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.". Ma dove posso trovare questi accordi?

 

2) L'agente immobiliare mi ha detto che anche se il mio comune non fa parte della lista, posso usufruire di questa tipologia dato che il mio comune è LIMITROFO ad un comune in lista. Ma è vero?

 

3) Leggo: "Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale.". Non ho capito UNA CIPPA. Cioè se il canone annuale è 1000€ (per fare conti semplici) io pagherò le tasse solo su 495€? Cioè devo dichiare solo 495€? E su 495€ che tassazione pago?

 

4) Mi è stato detto che sul canone io pago il 15% di tasse... prima di tutto è vero? Ma dell'importo annuale? O del 49.5% dell'importo annuale?

 

5) Se l'importo che mettiamo nel canone è DIFFORME da quello stabilito dai famosi ed incogniti "accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini", l'inquilino può chiedere una di pagare quanto stabilito da questi "accordi"?

 

Grazie a tutti!

[albano59]

1) Sui portali dei principali sindacati di inquilini e proprietari; sui portali dei Comuni ove è vigente l'accordo territoriale.

 

2) Si, ma non è necessario neppure essere in un comune limitrofo.

Basta specificare nel proprio contratto a quale accordo si fa riferimento e quale comune si è preso a riferimento; detto comune sarà il comune con minor distanza territoriale dal tuo e demograficamente omogeneo al tuo.

 

3) Ci sono innumerevoli casistiche, ma non si fa cumulo di sconti; leggiti le istruzioni del modello UnicoPF 2017 per fare i confronti che desideri --link_rimosso--

(pag. 26 del documento pdf e seguenti)

In estrema sintesi, senza cedolare secca il reddito da locazione fa cumulo con gli altri redditi oltre ad esser sottoposto alle varie addizionali.

Con cedolare secca non paghi bolli ed imposte di registro sui contratti; questi redditi da locazione non fanno cumulo con gli altri redditi, non sono soggetti alle addizionali e pagano il 10% o il 21% di imposta sostitutiva sull'intero importo percepito.

Nessuno ti ha detto che con un concordato in essere su quella u.i. puoi chiedere una riduzione dell'IMU (25% per disposizione statale; oltre il 25% per disposizione comunale)

 

4) A decorrere dal 2017 i concordati pagheranno il 15% di imposta sostitutiva sull'intero importo di locazione percepito.

 

5) Si è possibile, come è possibile che chieda la restituzione dell'eccedenza... anche se in teoria se ne dovrebbe già accorgere prima ancora di firmare il contratto.

A contratto firmato occorrerà che l'inquilino si rivolga ad un sindacato o al giudice.

[mariadellarovere]

Albano59 grazie sei stato precisissimo. Ho ancora dei dubbi:

1) Ho provato a cercare sui portali dei sindacati ma NADA. Non ho trovato nulla, se non quello nei quali c'erano i capoluoghi di provincia.

 

2) Esisterà sicuramente un comune d'italia che ha lo stesso rapporto Abitanti/Superficie del mio. Per cui la lista dei comuni nei quali si applica il 3+2 la si deve definire una lista di casi d'esempio ai quali TUTTI i comuni possono rifarsi. E' corretto?

 

3) Tu scrivi: "Con cedolare secca non paghi bolli ed imposte di registro sui contratti; questi redditi da locazione non fanno cumulo con gli altri redditi, non sono soggetti alle addizionali e pagano il 10% o il 21% di imposta sostitutiva sull'intero importo percepito.". Quindi, di fatto, quando pago il 10% e quando il 21%? Da quello che mi ha detto l'agente il 21% lo si paga in caso di 4+4, ma lui parlava del 15% in caso di 3+2. Come mai tu parli del 10%? (ved

 

4) Tu scrivi: "A decorrere dal 2017 i concordati pagheranno il 15% di imposta sostitutiva sull'intero importo di locazione percepito.". Questo a prescindere dal fatto che sia un 4+4 o un 3+2?

 

Grazie davvero,

Maria.

[albano59]

1) Vedo che ti dichiari di Torino.

A questo link --link_rimosso-- trovi le principali informazioni sui concordati ed anche l'accordo territoriale di Torino 25-9-2013 e suo aggiornamento del 17-11-2015

 

2) Io in un comune della provincia ferrarese (sprovvisto di accordo territoriale ma colpito da terremoto) applico l'accordo della città metropolitana di Bologna, che copre tutta Bologna città e provincia. In pratica mi sono cercato un comune bolognese che per estensione e densità abitativa fosse simile al mio comune ferrarese, quindi ho applicato quei valori predeterminati per l'area bolognese.

Per assurdo, se tu non trovi nulla che serve al tuo scopo nell'accordo territoriale di Torino, puoi prenderne a riferimento un altro, anche al di fuori della tua regione. L'essenziale è che prendi come riferimento un comune simile al tuo.

 

3) Con la cedolare secca ogni anno ci possono esser novità; attualmente, essendo anche in periodo di dichiarazioni redditi, ci si riferisce al periodo di imposta 2016.

a) Cedolare secca al 21% per locazioni 4+4, locazioni inferiori ai 30 giorni e senza obbligo di registrazione, concordati in comune a bassa densità abitativa.

b) Cedolare secca al 10% per locazioni concordate in comuni ad alta densità abitativa, comuni in stato di emergenza o calamità naturali, per contratti a studenti universitari, sugli affitti transitori.

4) Al momento è già previsto che dal periodo di imposta 2017 solo per i concordati l'aliquota del 10% salirà al 15% (anche se qualcuno già vocifera di possibili ripensamenti governativi entro la fine dell'anno).

Adesso siamo nel 2017 e quindi giustamente il tuo agente parla di cedolare al 15% sul concordato.

Il 4+4 invece rimarrà invariato al 21%.

[maurodgb]

L'aliquota del 10% in caso di cedolare secca per affitto di tipo concordato è valida anche per il 2017, se non ci saranno proroghe tornerà al 15% dal 2018.

 

Il sito dell'Agenzia delle Entrate riporta:" Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi."

[etienne]

Buongiorno a tutti, stò seguendo con molto interesse questa discussione, in modo particolare l'intervento che ha fatto Albano59 al punto 2 che cito testualmente: "Si, ma non è necessario neppure essere in un comune limitrofo.

Basta specificare nel proprio contratto a quale accordo si fa riferimento e quale comune si è preso a riferimento; detto comune sarà il comune con minor distanza territoriale dal tuo e demograficamente omogeneo al tuo."

 

Io non ho mai stipulato alcun contratto 3+2 proprio perchè il comune in cui è ubicato l'immobile oggetto della locazione non è a densità alta.

 

Mi sorge spontanea una domanda però... i contratti 32 agevolano sia il proprietario che il Conduttore proprio per stimolare la proprietà ad affittare in quelle zone ad alta densità, da cui se ne deduce una maggiore richiesta. Come è possibile poter accendere un contratto di questa tipologia in un comune la cui densità di abitanti non è eccessiva, oltretutto non si è sentito il bidogno di stilare accordi territoriali?

 

Mi permetto di fare queste domande semplicemente per una mia cultura personale, ci sono dei riferimenti normativi?

 

Infine, mi pare di capire che l'unica differenza tra il contratto 4+4 el 3+2 è solo puramente di natura fiscale ed economica (legata al canone d'affitto), per il resto confermate che il 3+2 presenta le stesse caratteristiche del 4+4 in termini di accordi contrattuali?

 

Grazie per la pazienza......

[albano59]

Etienne, fattene una ragione.

Fino a che il tuo comune a bassa densità abitativa non approverà un accordo territoriale tu non potrai stipulare concordati.

Io ho cominciato a stipularli, pur in assenza di accordo locale, solo perché il comune di mio interesse (che era ed è a bassa densità abitativa) rientra fra quelli colpiti dal terremoto dell'Emilia del 2012.

 

Se pur i contenuti normativi sostanziali sono praticamente gli stessi, il 3+2 è un contratto più rigido del 4+4: il testo materiale del contratto deve seguire uno schema predeterminato dall'accordo locale, da cui non c'è libertà di introdurre clausole particolari che invece spesso compaiono in una contratto libero 4+4.

[etienne]

Grazie Albano59 per la tua precisazione.

[Iorek]

Fino a che il tuo comune a bassa densità abitativa non approverà un accordo territoriale tu non potrai stipulare concordati.

Io ho cominciato a stipularli, pur in assenza di accordo locale, solo perché il comune di mio interesse (che era ed è a bassa densità abitativa) rientra fra quelli colpiti dal terremoto dell'Emilia del 2012.

 

Se pur i contenuti normativi sostanziali sono praticamente gli stessi, il 3+2 è un contratto più rigido del 4+4: il testo materiale del contratto deve seguire uno schema predeterminato dall'accordo locale, da cui non c'è libertà di introdurre clausole particolari che invece spesso compaiono in una contratto libero 4+4.

 

Mentre sottoscrivo pienamente la tua ultima dichiarazione, mi lascia un po’ perplesso la prima parte della tua prima affermazione inerente l’impossibilità di stipulare contratti concordati in Comuni a bassa tensione abitativa.

 

I contratti a canone concordato sono stipulabili in tutti i Comuni italiani, anche non ad alta tensione abitativa. In mancanza di una convenzione locale, in base al decreto ministeriale del 14 luglio 2004, si applica l’accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione.

 

Se il Comune non è ad alta tensione abitativa, il canone è concordato e si può godere senz’altro dei bonus municipali (riduzione IMU e TASI del 25%), ma non si può beneficiare delle agevolazioni fiscali statali: non si potrà, quindi, applicare la cedolare secca ridotta al 10% (fino alla fine di quest’anno) che compete solo per i comuni agevolati individuati dalla delibera CIPE, né l’imposta di registro sul canone annuo dell’1,4% o l’IRPEF, tassando il reddito fondiario del 66,5%.

 

Tuttavia, il comma 2-bis, articolo 9 del decreto legge 47/2014 estende l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca, oltre ai Comuni ad alta tensione abitativa, in modo automatico anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza a seguito di calamità naturali nei cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione (28 maggio 2014), anche se il perimetro dello stato di emergenza, calato in un Paese perennemente “terremotato”, non è per nulla agevole delineare (si pensi che il decreto del Presidente del consiglio dei ministri del 18 dicembre 2008 dichiarò lo stato di emergenza su tutto il territorio nazionale e che tale condizione venne prorogata con alcuni decreti del Presidente del consiglio dei ministri specifici per le varie Regioni, 13 gennaio 2010, 1 marzo 2010 e 21 gennaio 2011).

 

Qualora in tali Comuni - fuori dal perimetro della tensione abitativa - non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà dell’inquilinato “è possibile fare riferimento, ai fini dell’aliquota del 10% della cedolare secca all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo, di minor distanza territoriale, anche situato in altra Regione, secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, emanato di concerto con il Ministero del’economia e elle finanze, del 14 luglio 2004”.

 

Quindi, è l’accordo più vicino in un Comune della stessa “stazza” a servire da guida, ed è bene tutelarsi con un giustificativo contrattuale ai fini di possibili controlli da parte dell’ufficio imposte dirette dell’Agenzia delle Entrate. E’ bene che ill locatore evidenzi chiaramente nel testo contrattuale la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali previste dal decreto legge richiamato, “allacciandole” al Comune XXX e flaggando la casella “Eventi eccezionali” del quadro A nel modello RLI.

 

Riguardo le differenze contrattuali tra il 1° canale (libero) e il 2° canale (concertato) concordo con le tue osservazioni. Aggiungo solo un paio di spunti operativi.

 

Il decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 (che è una fonte normativa derivata, attuativa della legge 431) sancisce che i contratti i locazione agevolati “possono essere stipulati utilizzando esclusivamente i contratti tipo suddetti” e anche il nuovo decreto ministeriale del 15 marzo 2017, che attua la nuova convenzione nazionale, segue tale richiamo.

 

Ma che succede se le parti dovessero seguire un’impostazione formale diversa dallo schema contrattuale depositato in Comune oppure invertire l’ordine o la numerazione degli articoli oppure utilizzare espressioni formali o grammaticali diverse?

 

Una risposta chiarificatrice a questa domanda non è mai stata fornita dal legislatore o dalla giurisprudenza. Applicando il principio della prevalenza della sostanza o della intenzione delle parti, art. 1362 (Intenzione dei contraenti) cod. civ. si può ritenere – in virtù anche di una sentenza di legittimità del 1998 - che il contratto sia salvo, nonostante le rigide e severe espressioni dei decreti ministeriali.

 

L’unica conseguenza ipotizzabile potrebbe essere la decadenza dai benefici fiscali, se si imponesse un orientamento dell’amministrazione finanziaria o delle commissioni tributarie per cui il rispetto della forma è imposto per consentire un rapido controllo su contratti per i quali i contribuenti si avvalgono di agevolazioni fiscali: per i contratti del 2° canale sono previsti controlli a campione da parte degli enti preposti (Agenzia delle Entrate per imposta di registro ed imposta sul reddito e Comune per IMU e TASI).

 

Più nebulose le deroghe di contenuto. Qui ci addentriamo in un campo minato, ove gigantesche mine ultimamente le stanno depositando alcuni Comuni che hanno provato a percorrere tali (ripidi) sentieri, alcuni improvvisandosi giudici di Cassazione (ad es. il Comune di Sassuolo che ha emesso a raffica una serie di sconcertanti “sentenze” da togliere il respiro), togliendo i benefici fiscali.

 

Il punto è questo. L’art.13 (Patti contrari alla legge) della 431 nulla dice (esplicitamente) a deroghe non attinenti a canone e durata. Se osservi, la norma di chiusura del quarto comma, data per i contratti liberi, per intenderci quella che dichiara nulli “qualsiasi obbligo del conduttore, nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”, non è applicabile ai contratti comma 3 dell’art.2.

 

Le conseguenze giuridiche astrattamente possibili sono tre:

 

1. ogni deroga di contenuto rispetto al contratto tipo viene sanzionata da nullità dall’art.13 (il testo è blindato da cima a fondo);

 

2. le deroghe (seppure non tutte: quelle su canone e durata, art.55 della legge 392/’78, successione, alienazione dell’immobile ecc. assolutamente inderogabili) vengono ritenute lecite e legittime ed (eventualmente) il contratto viene ricondotto alla tipologia del contratto libero (1° canale) con la perdita dei benefici fiscali;

 

3. vengono considerate lecite e legittime (non tutte: quelle su canone e durata, art.55 della legge 392/’78, successione, alienazione dell’immobile ecc. assolutamente inderogabili) – pur senza alterare la natura di contratto concordato – solo quelle clausole derogatorie che non snaturano la scelta fatta dal testo concordato: anche in tal caso sarà da chiarire se consegua la perdita dei bonus fiscali.

 

Chi scrive - diversamente da alcuni Comuni e da alcune organizzazioni dell’inquilinato (ad es. ASPPI) - propende per una tesi secondo cui siano ammissibili deroghe al testo di contratti tipo solo nel senso di integrazioni al testo contrattuale standard (nello spazio riservato alle “Altre clausole”) in modo tale da non andare in contraddizione con il contenuto delle clausole pre-inserite dalla contrattazione collettiva (nazionale e locale).

 

In definita, io non posso andare contro un testo che è stato negoziato, visionato, approvato dopo lunghe trattative dalle organizzazioni dei proprietari e dei conduttori e in cui – è da presumere – che vi siano le necessarie (e sufficienti) clausole di salvaguardia dell’inquilino. Un esempio classico? La (contestata) clausola che addossa al conduttore l’obbligo di tinteggiare le pareti al termine della locazione in deroga all’art.9 (Consegna) pre-inserito nel contratto tipo.

 

Qualora si vada con le deroghe ad alterare il testo pre-inserito, si pone l’alternativa – che lascio volentieri ad un giudice, salvo commissione conciliativa (se istituita) – se espurgare le clausole deroganti, salvando il testo, la natura giuridica e i bonus fiscali del contratto concordato oppure “declassare” il contratto alla tipologia del 1° canale.

 

Per i contratti liberi il problema non si pone perché non esiste alcun testo depositato in Comune e nessuna blindatura, segno (forse) che nell’intenzione del legislatore era sufficiente a garantire la tutela del conduttore (inteso come parte debole) il contesto normativo , vale a dire l’art.13 della 431 e gli articoli non soppressi della 392 e, se ciò fosse vero, verrebbe confermata la tesi di una interpretazione restrittiva e letterale (e non estensiva/punitiva) dei concetti di “obbligo” – “clausola” – “vantaggio economico e normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito” alla quale il forumista Iorek metterebbe subito il “Mi piace”.

 

Ti saluto, ragazzo.😎

[albano59]

1) I contratti a canone concordato sono stipulabili in tutti i Comuni italiani, anche non ad alta tensione abitativa. In mancanza di una convenzione locale, in base al decreto ministeriale del 14 luglio 2004, si applica l’accordo in vigore nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra Regione.

 

2)Ma che succede se le parti dovessero seguire un’impostazione formale diversa dallo schema contrattuale depositato in Comune oppure invertire l’ordine o la numerazione degli articoli oppure utilizzare espressioni formali o grammaticali diverse?

Una risposta chiarificatrice a questa domanda non è mai stata fornita dal legislatore o dalla giurisprudenza. Applicando il principio della prevalenza della sostanza o della intenzione delle parti, art. 1362 (Intenzione dei contraenti) cod. civ. si può ritenere – in virtù anche di una sentenza di legittimità del 1998 - che il contratto sia salvo, nonostante le rigide e severe espressioni dei decreti ministeriali.

3) Più nebulose le deroghe di contenuto.[...]

Chi scrive - diversamente da alcuni Comuni e da alcune organizzazioni dell’inquilinato (ad es. ASPPI) - propende per una tesi secondo cui siano ammissibili deroghe al testo di contratti tipo solo nel senso di integrazioni al testo contrattuale standard (nello spazio riservato alle “Altre clausole”) in modo tale da non andare in contraddizione con il contenuto delle clausole pre-inserite dalla contrattazione collettiva (nazionale e locale).

1) La tua è una giusta e doverosa precisazione, naturale conseguenza dalle disposizioni legislative.

Ad Etienne, locatore come il sottoscritto, però immagino interessi di più conoscere se ci sia convenienza economica (ovvero maggior suo profitto) nel preferire il 3+2 al 4+4.

Da cui la mia succinta risposta che invitava a farsene una ragione. Infatti un 3+2 (che quasi sempre comporta un canone mensile inferiore a quello di un 4+4) non risulta conveniente al locatore se non si possono applicare le agevolazioni statali.

Questa è la circostanza che si verifica nei comuni a bassa tensione abitativa.

 

2) Concordo.

Però preferisco e suggerisco di seguire sempre il testo pilota dell'accordo locale.

 

3) Ancora concordo.

Aggiungo che laddove presento i concordati per la prima registrazione alcuni addetti del front-office, ma non tutti, puntualmente mi chiedono se il mio testo contrattuale segue lo schema tipo dell'accordo territoriale; ed ancora, se vi siano e quali siano le integrazioni apportate al testo pilota.