Contratto 3+2: da chi viene deciso l'importo del canone di affitto?

  1. #1
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Commerciante
    Località
    Torino
    Messaggi
    7
    Reputazione
    0

    Contratto 3+2: da chi viene deciso l'importo del canone di affitto?

    Ciao a tutti,
    ho studiato il contratto 3+2, ma non ho ben capito quattro cose:

    1) ho letto che "L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.". Ma dove posso trovare questi accordi?

    2) L'agente immobiliare mi ha detto che anche se il mio comune non fa parte della lista, posso usufruire di questa tipologia dato che il mio comune è LIMITROFO ad un comune in lista. Ma è vero?

    3) Leggo: "Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale.". Non ho capito UNA CIPPA. Cioè se il canone annuale è 1000€ (per fare conti semplici) io pagherò le tasse solo su 495€? Cioè devo dichiare solo 495€? E su 495€ che tassazione pago?

    4) Mi è stato detto che sul canone io pago il 15% di tasse... prima di tutto è vero? Ma dell'importo annuale? O del 49.5% dell'importo annuale?

    5) Se l'importo che mettiamo nel canone è DIFFORME da quello stabilito dai famosi ed incogniti "accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini", l'inquilino può chiedere una di pagare quanto stabilito da questi "accordi"?

    Grazie a tutti!

    Ultima modifica di mariadellarovere; 20-04-2017 alle 19:57

  2. #2
    Non è collegato
    { 918 mi piace }
    Utente elite+
    Località
    Bologna
    Messaggi
    6,261
    Reputazione
    103
    1) Sui portali dei principali sindacati di inquilini e proprietari; sui portali dei Comuni ove è vigente l'accordo territoriale.

    2) Si, ma non è necessario neppure essere in un comune limitrofo.
    Basta specificare nel proprio contratto a quale accordo si fa riferimento e quale comune si è preso a riferimento; detto comune sarà il comune con minor distanza territoriale dal tuo e demograficamente omogeneo al tuo.

    3) Ci sono innumerevoli casistiche, ma non si fa cumulo di sconti; leggiti le istruzioni del modello UnicoPF 2017 per fare i confronti che desideri http://www.agenziaentrate.gov.it/wps...redditi+pf2017
    (pag. 26 del documento pdf e seguenti)
    In estrema sintesi, senza cedolare secca il reddito da locazione fa cumulo con gli altri redditi oltre ad esser sottoposto alle varie addizionali.
    Con cedolare secca non paghi bolli ed imposte di registro sui contratti; questi redditi da locazione non fanno cumulo con gli altri redditi, non sono soggetti alle addizionali e pagano il 10% o il 21% di imposta sostitutiva sull'intero importo percepito.
    Nessuno ti ha detto che con un concordato in essere su quella u.i. puoi chiedere una riduzione dell'IMU (25% per disposizione statale; oltre il 25% per disposizione comunale)

    4) A decorrere dal 2017 i concordati pagheranno il 15% di imposta sostitutiva sull'intero importo di locazione percepito.

    5) Si è possibile, come è possibile che chieda la restituzione dell'eccedenza... anche se in teoria se ne dovrebbe già accorgere prima ancora di firmare il contratto.
    A contratto firmato occorrerà che l'inquilino si rivolga ad un sindacato o al giudice.

  3.  Inserisci un quesito, iscriviti gratis al forum adesso »
  4. #3
    Non è collegato
    { 0 mi piace }
    Nuovo utente Commerciante
    Località
    Torino
    Messaggi
    7
    Reputazione
    0
    Albano59 grazie sei stato precisissimo. Ho ancora dei dubbi:
    1) Ho provato a cercare sui portali dei sindacati ma NADA. Non ho trovato nulla, se non quello nei quali c'erano i capoluoghi di provincia.

    2) Esisterà sicuramente un comune d'italia che ha lo stesso rapporto Abitanti/Superficie del mio. Per cui la lista dei comuni nei quali si applica il 3+2 la si deve definire una lista di casi d'esempio ai quali TUTTI i comuni possono rifarsi. E' corretto?

    3) Tu scrivi: "Con cedolare secca non paghi bolli ed imposte di registro sui contratti; questi redditi da locazione non fanno cumulo con gli altri redditi, non sono soggetti alle addizionali e pagano il 10% o il 21% di imposta sostitutiva sull'intero importo percepito.". Quindi, di fatto, quando pago il 10% e quando il 21%? Da quello che mi ha detto l'agente il 21% lo si paga in caso di 4+4, ma lui parlava del 15% in caso di 3+2. Come mai tu parli del 10%? (ved

    4) Tu scrivi: "A decorrere dal 2017 i concordati pagheranno il 15% di imposta sostitutiva sull'intero importo di locazione percepito.". Questo a prescindere dal fatto che sia un 4+4 o un 3+2?

    Grazie davvero,
    Maria.

  5. #4
    Non è collegato
    { 918 mi piace }
    Utente elite+
    Località
    Bologna
    Messaggi
    6,261
    Reputazione
    103
    1) Vedo che ti dichiari di Torino.
    A questo link http://www.comune.torino.it/affitti/ trovi le principali informazioni sui concordati ed anche l'accordo territoriale di Torino 25-9-2013 e suo aggiornamento del 17-11-2015

    2) Io in un comune della provincia ferrarese (sprovvisto di accordo territoriale ma colpito da terremoto) applico l'accordo della città metropolitana di Bologna, che copre tutta Bologna città e provincia. In pratica mi sono cercato un comune bolognese che per estensione e densità abitativa fosse simile al mio comune ferrarese, quindi ho applicato quei valori predeterminati per l'area bolognese.
    Per assurdo, se tu non trovi nulla che serve al tuo scopo nell'accordo territoriale di Torino, puoi prenderne a riferimento un altro, anche al di fuori della tua regione. L'essenziale è che prendi come riferimento un comune simile al tuo.

    3) Con la cedolare secca ogni anno ci possono esser novità; attualmente, essendo anche in periodo di dichiarazioni redditi, ci si riferisce al periodo di imposta 2016.
    a) Cedolare secca al 21% per locazioni 4+4, locazioni inferiori ai 30 giorni e senza obbligo di registrazione, concordati in comune a bassa densità abitativa.
    b) Cedolare secca al 10% per locazioni concordate in comuni ad alta densità abitativa, comuni in stato di emergenza o calamità naturali, per contratti a studenti universitari, sugli affitti transitori.
    4) Al momento è già previsto che dal periodo di imposta 2017 solo per i concordati l'aliquota del 10% salirà al 15% (anche se qualcuno già vocifera di possibili ripensamenti governativi entro la fine dell'anno).
    Adesso siamo nel 2017 e quindi giustamente il tuo agente parla di cedolare al 15% sul concordato.
    Il 4+4 invece rimarrà invariato al 21%.

  6. #5
    Non è collegato
    { 14 mi piace }
    Frequentatore -
    Località
    roma
    Messaggi
    219
    Reputazione
    9
    L'aliquota del 10% in caso di cedolare secca per affitto di tipo concordato è valida anche per il 2017, se non ci saranno proroghe tornerà al 15% dal 2018.

    Il sito dell'Agenzia delle Entrate riporta:" Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi."

  7. #6
    Non è collegato
    { 2 mi piace }
    Frequentatore
    Località
    Messaggi
    630
    Reputazione
    25
    Buongiorno a tutti, stò seguendo con molto interesse questa discussione, in modo particolare l'intervento che ha fatto Albano59 al punto 2 che cito testualmente: "Si, ma non è necessario neppure essere in un comune limitrofo.
    Basta specificare nel proprio contratto a quale accordo si fa riferimento e quale comune si è preso a riferimento; detto comune sarà il comune con minor distanza territoriale dal tuo e demograficamente omogeneo al tuo."

    Io non ho mai stipulato alcun contratto 3+2 proprio perchè il comune in cui è ubicato l'immobile oggetto della locazione non è a densità alta.

    Mi sorge spontanea una domanda però... i contratti 32 agevolano sia il proprietario che il Conduttore proprio per stimolare la proprietà ad affittare in quelle zone ad alta densità, da cui se ne deduce una maggiore richiesta. Come è possibile poter accendere un contratto di questa tipologia in un comune la cui densità di abitanti non è eccessiva, oltretutto non si è sentito il bidogno di stilare accordi territoriali?

    Mi permetto di fare queste domande semplicemente per una mia cultura personale, ci sono dei riferimenti normativi?

    Infine, mi pare di capire che l'unica differenza tra il contratto 4+4 el 3+2 è solo puramente di natura fiscale ed economica (legata al canone d'affitto), per il resto confermate che il 3+2 presenta le stesse caratteristiche del 4+4 in termini di accordi contrattuali?

    Grazie per la pazienza......

  8. #7
    Non è collegato
    { 918 mi piace }
    Utente elite+
    Località
    Bologna
    Messaggi
    6,261
    Reputazione
    103
    Etienne, fattene una ragione.
    Fino a che il tuo comune a bassa densità abitativa non approverà un accordo territoriale tu non potrai stipulare concordati.
    Io ho cominciato a stipularli, pur in assenza di accordo locale, solo perché il comune di mio interesse (che era ed è a bassa densità abitativa) rientra fra quelli colpiti dal terremoto dell'Emilia del 2012.

    Se pur i contenuti normativi sostanziali sono praticamente gli stessi, il 3+2 è un contratto più rigido del 4+4: il testo materiale del contratto deve seguire uno schema predeterminato dall'accordo locale, da cui non c'è libertà di introdurre clausole particolari che invece spesso compaiono in una contratto libero 4+4.

+ Rispondi alla Discussione

Dello stesso argomento


  1. Buongiorno , ho affittato un appartamento a due studenti facendo due contratti di affitto separati per porzione di immobile. Sul contratto , di...
  2. Buongiorno, ho stipulato l'anno scorso un contratto di affitto 4+4 e registrato in regime di cedolare secca, poichè le spese condominiali sono...
  3. Salve a tutti, Ho appena trovato una nuova casa in affitto, per far fronte alle spese di trasloco ho convinto il proprietario a farmi lo sconto di...
  4. Ciao a Tutti. Cosa succede se non si riesce ad affittare un immobile al valore minimo stabilito dall'ADE? Posto un esempio...