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Comodato d'uso - se compro un appartamento e lo cedo in comodato ai miei genitori

  1. #1
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    Comodato d'uso

    Buonasera,se compro un appartamento e lo cedo in comodato ai miei genitori,lo posso aquistare come prima casa?(premetto che abito nello stesso paese ma in un altra abitazione.
    Lo devo mettere io nella dichiarazione dei redditi o i miei genitori?


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da alberto mich Visualizza Messaggio
    Buonasera,se compro un appartamento e lo cedo in comodato ai miei genitori,lo posso aquistare come prima casa?(premetto che abito nello stesso paese ma in un altra abitazione.
    Lo devo mettere io nella dichiarazione dei redditi o i miei genitori?
    Se non possiedi abitazioni nel comune in cui intendi acquistare l'immobile e se non possiedi, su tutto il territorio nazionale, abitazioni acquistate usufruendo delle agevolazioni prima casa puoi comprare con le agevolazioni e destinarla all'uso che preferisci.
    Va inserita nella tua dichiarazione dei redditi.

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  4. #3
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    Non per spirito di contraddizione verso altri forumisti, ma ricordo che il notaio che redasse nel 2011 il rogito con cui vendetti un appartamento, alla stessa domanda dell'acquirente fornì una risposta negativa. Le leggi cambiano, avrebbe potuto benissimo essere lui il disinformato, ma io sentirei direttamente presso l'Agenzia delle Entrate, per stare tranquillo. Saluti.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da gioro Visualizza Messaggio
    Se non possiedi abitazioni nel comune in cui intendi acquistare l'immobile e se non possiedi, su tutto il territorio nazionale, abitazioni acquistate usufruendo delle agevolazioni prima casa puoi comprare con le agevolazioni e destinarla all'uso che preferisci.
    Va inserita nella tua dichiarazione dei redditi.

    Occhio...la risposta seppur esatta nei termini confonde i casi.

    Si può certamente acquistare un nuovo edificio con le agevolazioni come "prima casa" (alcune limitazioni se già si usano per altra unità)...
    ma poi deve diventare abitazione di residenza.

    Se Alberto acquista come prima casa ma poi dà in comodato ai genitori, mantenendo la residenza sulla sua abitazione precedente, incorre in gravi reati fiscali.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    Se Alberto acquista come prima casa ma poi dà in comodato ai genitori, mantenendo la residenza sulla sua abitazione precedente, incorre in gravi reati fiscali.
    A me non pare. Ipotizzando che Alberto acquisti l’appartamento utilizzando le agevolazioni prima casa, non è necessario che l’immobile sia utilizzato direttamente da lui e che vi trasferisca la sua residenza (la norma richiede che l’acquirente abbia la residenza anagrafica nel comune in cui è ubicato l’immobile agevolato, requisito che Alberto già possiede, abitando nello stesso paese): l'immobile può essere affittato o dato in comodato d’uso a familiari. Il sistema italiano agevola l’acquisto della prima casa e non l’acquisto dell’abitazione principale.

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Iorek Visualizza Messaggio
    Il sistema italiano agevola l’acquisto della prima casa e non l’acquisto dell’abitazione principale.
    Esatto, come giustamente detto l'immobile può anche essere affittato o dato in comodato d'uso. L'importante è che non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nello stesso comune e che non sia titolare di un immobile per cui abbia già usufruito delle agevolazioni.

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da Iorek Visualizza Messaggio
    A me non pare. Ipotizzando che Alberto acquisti l’appartamento utilizzando le agevolazioni prima casa, non è necessario che l’immobile sia utilizzato direttamente da lui e che vi trasferisca la sua residenza (la norma richiede che l’acquirente abbia la residenza anagrafica nel comune in cui è ubicato l’immobile agevolato, requisito che Alberto già possiede, abitando nello stesso paese): l'immobile può essere affittato o dato in comodato d’uso a familiari. Il sistema italiano agevola l’acquisto della prima casa e non l’acquisto dell’abitazione principale.
    La "prima casa" è quella in cui ci abiti...tutte le altre diventano seconde case!!!

    JerrySM te l' ha messa più elegante...ma la sostanza è la stessa.

    Forse che tu pensi il fisco ti dia notevoli agevolazioni per diventare un locatore? Illuso.

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    La "prima casa" è quella in cui ci abiti...tutte le altre diventano seconde case!!!

    JerrySM te l' ha messa più elegante...ma la sostanza è la stessa.

    Forse che tu pensi il fisco ti dia notevoli agevolazioni per diventare un locatore? Illuso.
    Per quanto in un forum si possa intervenire esprimendo la propria opinione liberamente, limitare i propri interventi ad argomenti che si conoscono o sui quali ci si è documentati ridurrebbe il rischio di esporsi a figuracce.

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da madly Visualizza Messaggio
    Non per spirito di contraddizione verso altri forumisti, ma ricordo che il notaio che redasse nel 2011 il rogito con cui vendetti un appartamento, alla stessa domanda dell'acquirente fornì una risposta negativa. Le leggi cambiano, avrebbe potuto benissimo essere lui il disinformato, ma io sentirei direttamente presso l'Agenzia delle Entrate, per stare tranquillo. Saluti.
    Infatti è sufficiente collegarsi al sito dell'Agenzia delle Entrate per verificare se sia obbligatorio o meno portare la residenza nell'immobile acquistato o se sia sufficiente risiedere (o impegnarsi a portarvi la residenza) nel comune in cui si trova l'immobile.

  11. #10
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    Infatti, nel sito dell'Agenzia delle Entrate è specificato che l'acquirente si impegna a portare la residenza nell'immobile acquistato con le agevolazioni entro diciotto mesi dalla stipula del rogito e se non lo fa, decadono le agevolazioni. L'A.d.E. in questo caso ricalcola le imposte dovute, applica le varie sovratasse, sanzioni e interessi ed emette una cartella di pagamento. E' inutile sperare che la cosa passi inosservata, con il trattamento telematico dei dati queste situazioni di illegalità vengono subito scovate. Saluti.

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da gioro Visualizza Messaggio
    Per quanto in un forum si possa intervenire esprimendo la propria opinione liberamente, limitare i propri interventi ad argomenti che si conoscono o sui quali ci si è documentati ridurrebbe il rischio di esporsi a figuracce.
    Visto che m hai citato non ho capito se la tua sia una reprimenda nei miei confronti o se la citazione era per avallare quanto ho espresso.

    Se mi sveli l' arcano prima che io parta per la tangente......grazie

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da madly Visualizza Messaggio
    Infatti, nel sito dell'Agenzia delle Entrate è specificato che l'acquirente si impegna a portare la residenza nell'immobile acquistato con le agevolazioni entro diciotto mesi dalla stipula del rogito e se non lo fa, decadono le agevolazioni.
    Nell’Annuario del contribuente 2013 dell’Agenzia delle Entrate a pag.21 si legge:

    I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

    - l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula…

    e nella pagina seguente:

    L’acquirente decade dai benefici fiscali, usufruiiti in sede di acquisto, se:

    - non trasferisce la residenza nel comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto…

    Per ottenere i benefici fiscali, Alberto deve dichiarare, a pena di decadenza, nell’atto d’acquisto, la volontà a trasferire la propria dimora nel comune ove è situata la prima casa.

    Se Alberto risulta iscritto nelle liste anagrafiche del comune interessato (la norma non gli impone l’onere del trasferimento della residenza nell’immobile acquistato) non decade dai benefici usufruiti in sede di acquisto e, qualora intenda locare o dare in comodato l’immobile agevolato, agisce nel pieno rispetto della norma senza per questo perdere le agevolazioni previste.

  14. #13
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    Citazione Originariamente Scritto da Iorek Visualizza Messaggio
    - l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula
    Mi sono permesso di sottolineare il fatto che a molti sfugge: l'obbligo di residenza riguarda solo il comune dove si trova l'immobile. Non vi è alcun obbligo di portare la residenza nell'immobile che si intende acquistare.

    Riporto integralmente dal sito dell'Agenzia delle Entrate:

    REQUISITI PER I BENEFICI

    I requisiti necessari per avere le agevolazioni prima casa sono:

    l’abitazione non deve avere le caratteristich e di lusso indicate dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969 (G.U. n. 218 del 27/8/69)

    l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire - “Anagrafe degli italiani residenti all’estero”) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobileacquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

    di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato

    di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

    di impegnarsi a stabilire la residenza entrodiciotto mesi nel comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.

    Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo, redatto secondo le medesime forme giuridiche del precedente, in cui dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi per usufruire delle agevolazioni fiscali.



    Come si può vedere da nessuna parte viene indicato l'obbligo di stabilire la residenza nell'immobile acquistato

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da jerrySM Visualizza Messaggio
    Mi sono permesso di sottolineare il fatto che a molti sfugge: l'obbligo di residenza riguarda solo il comune dove si trova l'immobile. Non vi è alcun obbligo di portare la residenza nell'immobile che si intende acquistare.

    ...
    Capita che le Leggi nascano con parole che danno adito a fraintendimenti.
    Per questi "disguidi" poi vengono emanate circolari esplicative o ci si rifà a Sentenze passate in giudicato.

    Le cause per cui si possa "godere" di un diritto, o "perdere" lo stesso, spesso sono il risultato di un combinato di norme.

    http://www.tasse-fisco.com/case/deca...prima-casa/64/

    Mancato trasferimento della residenza
    Si riscontra anche una parte dei contribuenti che dichiara di voler trasferire la residenza nella nuova abitazione ma poi o se ne scorda, o cambia idea e resta a vivere in altra abitazione o sposta la residenza ma in realtà vive altrove. A tal proposito segnalo che la sentenza n17597/12 della Corte Suprema di Cassazione, pubblicata il 12 ottobre 2012 conferma che in caso di ritardo non si può fruire dell’agevolazione anche se dovete sempe considerare la data in cui avete inviato la raccomadnata con l’intenzione di trasferirla.


    Tutti quelli che si premurano di "invitare" gl altri utenti del forum a
    "limitare i propri interventi ad argomenti che si conoscono o sui quali ci si è documentati ridurrebbe il rischio di esporsi a figuracce."
    sarebbe ancor meglio se prima di scrivere illazioni si sincerassero della consistenza del proprio bagaglio culturale.

    Altrimenti è come il bue che dà del cornuto al mulo...anzi peggio.

    Ps.

    L' analisi logica doveva far capire comunque il tutto:

    1• l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula o nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’Aire - “Anagrafe degli italiani residenti all’estero”) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobileacquistato con le agevolazioni prima casa. Inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

    2• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato

    3• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa


    Come si possa avere la residenza (entro 18 mesi) nello stesso comune ma allo stesso tempo non avere nello stesso "diritti" su altri immobili ubicati nello stesso comune (di detta nuova prima casa) ...resta un paradosso che solo alcuni sembrano ritenere possibile.

    Chi è stato inappropriatamente tacciato di "ignoranza" attende di leggere quantomeno delle scuse pubbliche.
    Ultima modifica di Diego Dimaraz; 16-05-2014 alle 08:38

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    http://www.tasse-fisco.com/case/deca...prima-casa/64/

    Mancato trasferimento della residenza
    Si riscontra anche una parte dei contribuenti che dichiara di voler trasferire la residenza nella nuova abitazione ma poi o se ne scorda, o cambia idea e resta a vivere in altra abitazione o sposta la residenza ma in realtà vive altrove. A tal proposito segnalo che la sentenza n17597/12 della Corte Suprema di Cassazione, pubblicata il 12 ottobre 2012 conferma che in caso di ritardo non si può fruire dell’agevolazione anche se dovete sempe considerare la data in cui avete inviato la raccomadnata con l’intenzione di trasferirla.
    Se oltre a citarle le sentenze si leggessero magari si comprenderebbero meglio le leggi.
    La sentenza in questione riguarda un extracomunitario che ha perso le agevolazioni fiscali previste per la prima casa perchè non ha preso la residenza nel comune dove si trova l'immobile entro i termini previsti ed inoltre al momento dell'acquisto non svolgeva la propria attività professionale nel comune dell'immobile acquistato.


    Ripeto, per l'ultima volta. Non esiste da nessuna parte una legge, una circolare o quant'altro che obblighi a prendere la residenza nell'immobile acquistato, ma solo ed esclusivamente nel comune in cui si trova l'immobile (chi dice il contrario è pregato di inserire il testo di legge o la norma fiscale che lo asserisce).
    Soddisfatto questo requisito, unitamente agli altri previsti per legge (quindi NON l'obbligo di prendere residenza all'interno dell'immobile acquistato), poi l'acquirente può farci quello che vuole, quindi anche affittarlo.

    http://www.finanzautile.org/prima-ca...a-20131119.htm

    Nel caso in cui non porta la residenza nell'immobile l'unica agevolazione che perde è quella che gli permette di detrarre gli interessi sul mutuo ed eventuali riduzioni IMU (o ex IMU) previste dai comuni. Tutte le altre continuano ad avere piena validità.

    Detto questo, per l'utente che ha posto la domanda originale la mia risposta è: "affittare la prima casa non fa perdere le agevolazioni prima casa, si può quindi acquistare una casa anche se destinata all'affitto"
    Non si può invece vendere prima di 5 anni.

    Il mio solito consiglio però, vista la disparità di risposte ricevute qui sul forum, è di ragionare con la propria testa e non credere a nessuno per partito preso (sopratutto su un forum dove chiunque può scrivere tutto e niente). Raccolte le informazioni necessarie si rivolga ad un esperto (meglio ancora sentirne più di uno) e alla fine prendere la sua decisione.


  17. #16
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    Io non linkavo la sentenza ...ma tutte le spiegazioni contenute nel link di cui evidenziavo solo la specifica.

    Ripeto per l' ennesima volta...lasciamo perdere le sentenze ed i link:

    -spiegami come si possa avere residenza (o spostarla entro 18 mesi) nello stesso Comune di dove si compra un edificio con agevolazioni prima casa e allo stesso tempo, senza andare ad abitarci, non avere nel medesimo luogo (Comune)diritti (proprietà, uso, usufrutto o abitazione) su un altro edificio/immobile.
    Ti concedo che potresti avere comprato solo quella casa...e poi vai a vivere in una tenda...ma dubito che il Comune accetti che tu indichi quella come residenza.

    I punti che ho numerato 1-2-3 li hai scritti tu stesso...e ti ho evidenziato/ingrandito il combinato che stabilisce quanto sia io che Madly sosteniamo... solo che forse non hai capito come si fà a leggerli.

    Ps.
    Sei sempre libero di dare credito a chi ha scritto nel link che hai riportato...ma prova a ragionare con la tua testa prima di dare credito ad uno sconosciuto che nemmeno si è qualificato.

    Quello che ti ho spiegato è per "esperienza diretta"....confermato da Notai qualificati in più occasioni!!!

    E' impensabile che il Fisco ti conceda agevolazioni per una "prima casa " e che tu possa poi darla anche in uso a terzi che non siano conviventi.
    Ultima modifica di Diego Dimaraz; 16-05-2014 alle 10:51

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    -spiegami come si possa avere residenza (o spostarla entro 18 mesi) nello stesso Comune di dove si compra un edificio con agevolazioni prima casa e allo stesso tempo, senza andare ad abitarci, non avere nel medesimo luogo (Comune)diritti (proprietà, uso, usufrutto o abitazione) su un altro edificio/immobile.
    Magari stando in affitto in un appartamento nello stesso comune. Attenzione a non confondere un contratto di locazione con il diritto di abitazione (disciplinato quest'ultimo dall'articolo 1022 del codice civile).

    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    Ti concedo che potresti avere comprato solo quella casa...e poi vai a vivere in una tenda...ma dubito che il Comune accetti che tu indichi quella come residenza.
    Nessuna tenda, come detto basta essere in affitto in un'altro appartamento purchè sia nello stesso comune

    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    Sei sempre libero di dare credito a chi ha scritto nel link che hai riportato...ma prova a ragionare con la tua testa prima di dare credito ad uno sconosciuto che nemmeno si è qualificato.
    Appunto perchè ho usato la mia testa che ho cercato se esistesse un testo di legge o una norma che obbligasse a trasferire la residenza nell'immobile acquistato ma solo nello stesso comune.Non avendola trovata sono arrivato alla conclusione che non è richiesta. Ripeto, se qualcuno è al corrente ti tale obbligo riporti il testo di legge o la norma che lo afferma.

    Citazione Originariamente Scritto da dimaraz Visualizza Messaggio
    Quello che ti ho spiegato è per "esperienza diretta"....confermato da Notai qualificati in più occasioni!!!
    Guarda ti faccio un esempio. Mi sono rivolto a più notai per avere un preventino sulla donazione di un usufrutto del figlio verso la propria madre di un appartamento in cui al momento della successione la madre aveva fatto rinucia dell'eredità verso il figlio che si era quindi intestato dell'appartamento.
    Bene tutti mi hanno sparato cifre intorno ai 2 o 3 mila euro. Solo 1 (ripeto UNO) mi ha informato che anche se la madre aveva rinunciato all'eredità in favore del figlio (con apposito atto registrato all'AdE) e successiva accettazione dell'eredità da parte del figlio (fatta da un notaio) quest'ultima (la madre) manteneva PER LEGGE il diritto di abitazione ed uso all'interno dell'appartamento e quindi con una semplice variazione catastale (spesa intorno alle 200 euro) si è risolto il tutto.
    Figlio titolare della nuda proprietà e madre del diritto di usufrutto e tutti i relativi benefici a livello fiscale (IMU in primis).

    Informarsi, informarsi e sempre informarsi ...ed essere pronti ad ammettere quando si sbaglia. Solo così si imparano cose nuove.

    Saluti, jerry

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