#1 Inviato 6 Ottobre, 2017 Buongiorno, ho un contratto regolarmente registrato di 4+4 anni con opzione cedolare secca, mi è arrivata da pochi giorni una raccomandata dai proprietari di casa in cui dichiarano di aver revocato il regime a cedolare secca e di aver optato per la tassazione ordinaria sul canone di affitto, per cui dovrò pagare al 50% l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità previste. Inoltre verrà aggiornato annualmente il canone di affitto nella misura della variazione Istat. Vorrei anzitutto chiedere se i proprietari possono modificare il contratto senza prima aver preso accordi con me, e, a grandi linee di che cifra si tratta all'anno per la variazione IStat, considerando che attualmente il canone è di 420 euro al mese. Grazie della disponibilità
#2 Inviato 6 Ottobre, 2017 Il locatore ha facoltà di recedere dalla cedolare secca senza concordare nulla con l'inquilino, si tratta infatti di come pagare le imposte sull'importo derivante dalla locazione e quind isolo a carico del locatore. Il passaggio alla nuova modalità può avvenire solo in occasione della scadenza annuale del contratto e solo dopo la comunicazione all'inquilino con lettera raccomandata. Il passaggio alla nuova modalità può essere optato anche da uno solo dei locatori e gli altri possono continuare ad optare per la cedolare secca. Se almeno uno dei locatori rinuncia alla cedolare secca bisogna pagare l'imposta di registro annuale del 2% dell'importo del canone relativo ai locatori che hanno rinunciato alla cedolare (se ha rinunciato uno su due si calcola il 2% sul 50% del canone, ecc.), metà dell'imposta di registro è a carico dell'inquilino. Se tutti i locatori hanno rinunciato alla cedolare il canone può essere aumentato annualmente applicando la percentuale definita in contratto alla variazione ISTAT (tieni conto che negli ultimi due anni la variazione è praticamente negativa), ovviamente l'aumento decorrerà dall'anno successivo a quello della rinuncia alla cedolare. Se almeno uno dei locatore rimane in cedolare il canone non può essere aumentato per nessun motivo.
#3 Inviato 6 Ottobre, 2017 Grazie, è stato molto esaustivo, dove posso trovare la percentuale Istat e come si calcola? Grazie ancora
#4 Inviato 6 Ottobre, 2017 Avendo il locatore rinunciato al regime della cedolare secca, è naturale che le imposte di registro annuali siano dovute. Inoltre verrà aggiornato annualmente il canone di affitto nella misura della variazione Istat. Aggiornamento applicabile solo se espressamente previsto dal vigente contratto di locazione. Inoltre, essendo il periodo trascorso in cedolare secca un limbo a se stante, l'annualità locatizia entrante costituirà la base di riferimento per il primo aggiornamento ISTAT rivendicabile, ovvero per l'anno entrante l'affitto rimarrà immutato a 420 €./mese e per l'annualità successiva sarà 420 €. /mese + rivalutazione ISTAT. Un incremento dell'indice ISTAT del 2% (che coi tempi che corrono è tantissimo) comporterebbe un incremento del tuo affitto mensile pari a 6,30 €. In assenza di previsione contrattuale, il locatore non può richiedere detto aggiornamento ISTAT, salvo procedere alla stipula di un nuovo contratto.
#5 Inviato 9 Ottobre, 2017 Grazie siete stati molto chiari, vorrei chiedervi ancora un paio di delucidazioni che non mi sono chiare: - l'attuale contratto è intestato sia a me che a mio marito, la raccomandata di avviso della variazione del contratto è arrivata a mio marito in tempo con la scadenza annuale del contratto, mentre a me è arrivata qualche giorno dopo. La scadenza è il 1 ottobre e la mia è arrivata il 4 ottobre, rimane comunque valida la variazione del contratto anche se a uno dei due intestatari del contratto è arrivata dopo la scadenza? - Nel caso di stipula di un nuovo contratto siamo obbligati a firmarlo? - Avevo capito che la variazione ISTAT fosse vicino allo zero, quindi al massimo pochi centesimi al mese, attualmente è invece vicina al 2%? o questa percentuale si riferisce solo all'imposta di registro? - Quando si dice che l'aumento decorrerà dall'anno successivo a quello della rinuncia alla cedolare, si intende gennaio 2018 o ottobre 2018, ovvero al nuovo rinnovo del contratto? - Le spese di imposta di registro quando sono da pagare? Adesso o gennaio 2018 o ottobre 2018? Grazie ancora della disponibilità!
#6 Inviato 9 Ottobre, 2017 1- credo che sia sufficiente che la raccomandata sia arrivata in tempo ad almeno uno dei locatari; 2- il 1° ottobre è la scadenza dei primi 4 anni, dei secondi 4 anni o di una annualità intermedia? La possibilità di un nuovo contratto esiste solo se è la scadenza dei secondi 4 anni se no non è necessaria nessuna riscrittura di contratto; 3 - se non c'è un nuovo contratto l'aumento ISTAT è previsto dal 1° ottobre 2018; 4- l'attuale aumento ISTAT sarà la percentuale prevista dal contratto (generalmente il 75%) dell'indice FOI, attualmente la situazione è questa: Periodo di riferimento: agosto 2017 Aggiornato: 14 settembre 2017 Prossimo aggiornamento: 13 ottobre 2017 Indice generale FOI* 101,4 Variazione % rispetto al mese precedente +0,4 Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +1,2 Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +1,1 (*) Indice generale FOI (base di riferimento 2015=100, il coefficiente di raccordo con la precedente base 2010=100 è 1,071) quindi l'aumento sarebbe il 75% dell'1,2%. 5. l'imposta di registro sarà da pagare entro 30 giorni dal 1 ottobre a cominciare da quest'anno, entro 30 giorni bisognerà anche inviare, da parte del locatore, il modello RLI all'agenzia delle entrate per comunicare la non applicazione della cedolare.
#7 Inviato 9 Ottobre, 2017 Il 1° Ottobre 2017 è iniziato il 3°anno (rientra tra primi 4 anni di contratto), quindi devo verificare nell'attuale contratto se è prevista la possibilità di trasformare la modalità cedolare secca in contratto tradizionale?
#8 Inviato 9 Ottobre, 2017 la raccomandata di avviso della variazione del contratto è arrivata a mio marito in tempo con la scadenza annuale del contratto, mentre a me è arrivata qualche giorno dopo. La scadenza è il 1 ottobre e la mia è arrivata il 4 ottobre, rimane comunque valida la variazione del contratto anche se a uno dei due intestatari del contratto è arrivata dopo la scadenza? Di fatto è un adempimento di natura fiscale ed essendo il contratto cointestato a voi due coniugi residenti e conviventi si apre il ventaglio di più interpretazioni. Personalmente riterrei la comunicazione preventiva corretta perché informando un contraente è come averli informati entrambi visto che convivono. Ma si potrebbe anche perorare e sostenere l'esatto contrario, visto che una delle due raccomandata è stata ricevuta in ritardo. Nel caso di stipula di un nuovo contratto siamo obbligati a firmarlo? NO: voi il contratto già lo avete. Se non lo volete sostituire rimarrà valido il contratto in essere fino alla sua scadenza naturale, naturalmente senza cedolare secca fino a nuova comunicazione in tal senso della Proprietà. Avevo capito che la variazione ISTAT fosse vicino allo zero, quindi al massimo pochi centesimi al mese, attualmente è invece vicina al 2%? o questa percentuale si riferisce solo all'imposta di registro? Non ho i dati reali della variazione ISTAT sotto mano, ma le variazioni sono minime e nel passarto sono state anche negative. Il 2% da me citato era solo una esemplificazione pratica per far comprendere di che cifre si sta trattando in caso di applicazione dell'aggiornamento ISTAT. Da non confondersi con l'imposta di registro che quella è effettivamente e sempre del 2% per una locazione a canone libero senza cedolare secca, da ripartirsi al 50% fra conduttore e locatore. Quando si dice che l'aumento decorrerà dall'anno successivo a quello della rinuncia alla cedolare, si intende gennaio 2018 o ottobre 2018, ovvero al nuovo rinnovo del contratto? Si fa sempre riferimento all'anno locatizio: il vostro contratto decorre dal 1 ottobre. Pertanto: a) dal 1 ottobre 2017 sono dovute le imposte di registro da versarsi entro fine ottobre 2017; b) prima dell'1 ottobre 2018 il locatore può richiedervi l'aggiornamento ISTAT dell'affitto mensile, se l'attuale contratto di locazione in corso di validità prevede espressamente l'aggiornamento ISTAT; c) l'aggiornamento ISTAT dell'affitto mensile non può esser richiesto a decorrere dal 1 ottobre 2017 perché le annualità precedenti ricadevano in cedolare secca, ora rinunciata. Ovvero, per richiedere l'aggiornamento ISTAT serve almeno una annualità trascorsa in regime ordinario, perché quella annualità costituirà la base di riferimento per determinare l'entità dell'aggiornamento ISTAT.
#9 Inviato 16 Ottobre, 2017 Attualmente la rivalutazione ISTAT è del 1,1%, quindi su €420 sarebbero €4.62. puoi controllarlo sul sito istat alla voce indice FOI (famiglie operai e impiegati) e devi vedere la variazione rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Chiedo scusa se approfitto per una domanda parallela, ma sempre inerente il tema: in caso di aumento del canone annualmente per effetto dell'applicazione della rivalutazione ISTAT, le imposte annuali di registro vanno calcolate sul canone annuo aggiornato di volta in volta? oppure vanno calcolate sempre sul canone iniziale stabilito nel contratto all'inizio degli 8 anni?
#10 Inviato 16 Ottobre, 2017 Scegliendo di versare annualmente le imposte di registro, queste si calcolano sempre sul nuovo canone aggiornato.
#11 Inviato 16 Ottobre, 2017 Quanto finora esposto da chi mi ha preceduto consente di fare ulteriori sottolineature e precisazioni. Il contratto in discorso è iniziato il 1° ottobre 2015: l’OP al #7 scrive che “il 1° ottobre 2017 è iniziato il 3° anno”. I locatori non potevano richiedere gli aggiornamenti del canone solamente relativi alla seconda annualità: entro il 30 ottobre 2016 avrebbero corrisposto l’imposta di registro per l’annualità contrattuale 1° ottobre 2016-30 settembre 2017 (con barratura NO del campo CEDOLARE del quadro D del modello RLI), ma il canone sarebbe rimasto comunque ancorato per tutta la seconda annualità al canone iniziale, cioè 420 euro. Il congelamento del canone opera qualora la revoca intervenga solo nella prima annualità, ma non nelle annualità successive alla prima: nelle annualità successive non serve più "almeno una annualità trascorsa in regime ordinario”. Quando la circolare 26/E/2011 (pag.13) precisa che “il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità” lo fa unicamente perché altrimenti la cedolare secca non apporterebbe alcun beneficio in termini di canone all’inquilino: il locatore potrebbe benissimo cedolarizzare la prima annualità (anno in cui in ogni caso non si applica alcun aumento del canone a carico dell’inquilino) e poi revocare l’opzione dalla seconda annualità operando l’aggiornamento contrattuale. Se ciò fosse consentito, che vantaggio economico avrebbe l’inquilino? Nessuno. Nel caso di specie i locatori revocano l’opzione, invece, non alla fine della prima annualità, ma alla fine della seconda annualità e, pertanto, possono legittimamente operare il primo aumento del canone a decorrere dalla terza annualità che va dal 1° ottobre 2017 al 30 settembre 2018 e, tra l’altro, non si vede perché fiscalmente non possano recuperare anche l’aumento del secondo anno che era rimasto congelato in virtù della cedolare, che in pratica vuol dire: cedolare per due anni e recupero al terzo di tutti gli aggiornamenti di cui i locatori non si sono avvalsi nelle due annualità di applicazione del regime fiscale ordinario, ferma restando l’impossibilità di recuperare gli arretrati: una tesi contraria non sarebbe rispettosa della ratio della norma. Il legislatore utilizza non a caso il termine “sospensione” per il periodo di durata dell’opzione della facoltà di avvalersi dell’aggiornamento (il regime sostitutivo può essere scelto per singola annualità contrattuale), non utilizza il termine “non applicazione” dell’aggiornamento, espressione che avrebbe impedito le conclusioni sopra evidenziate.