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Aumento ISTAT come fare?

Salve a tutti. Ho un contratto commerciale stipulato il 21 gennaio 2013 con inizio il 1 febbraio. Canone 300,00. scritto sul contratto:il canone verrà aggiornato solo se in positivo, automaticamente a decorrere dal 2 anno nella misura massima del 100/100. Ora chiedo il procedimento quale sarebbe? Gli arretrati si possono chiedere ? L'arco dell'anno in cui dovrei chiedere inizia da febbraio 2017 a febbraio 2018? E quindi poteri chiedere l'aumento arretrato. Ringrazio per l'aiuto che potete darmi. Saluti

L'aumento ISTAT previsto nel contratto di locazione deve essere notificato al locatario prima della sua applicazione, non aver applicato l'aumento nell'anno significa che il locatore non aveva interesse a farlo e non è recuperabile nell'anno successivo. Considera che l'aumento da applicare a febbraio 2018 è dello 0,8% (vedi indice FOI al sito dell'ISTAT) quindi su un canone annuo di 3600 euro l'aumento è di 28,8 euro e quindi l'aumento mensile è di 2,4 euro. La percentuale dello scorso anno era ancora più bassa.

La procedura è: inviare raccomandata ar con la richiesta dell'adeguamento istat e la sua quantificazione.

Senza richiesta, non si applica

Per cui per il passato non si puo' far nulla

Se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo - o dal secondo anno- alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta e se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati (5 anni) proprio poiché l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

Se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo - o dal secondo anno- alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta e se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati (5 anni) proprio poiché l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

Mi vengono in mente alcune domande:

- quindi secondo te il locatario paga il nuovo canone i base ai suoi calcoli;

- il locatore si disinteressa dell'aumento che non ha percepito e lo richiede dopo n anni cumulativamente;

- su quale importo è stato pagata l'imposta di registro dal locatore? l'aumento istat influisce sull'importo del canone e quindi anche sull'entità dell'imposta di registro da pagare.

Salve. Grazie per le risposte. Ho provveduto manualmente a rivalutare il canone. Doveva aumentare in automatico. In questi anni non ho voluto aumenti perché bisogna considerare che la gente lavora per vivere. Io non sono di quelli che sfruttano le situazioni. Leggo certi prezzi? Ora ho voluto farlo ma sono solo 15,00. Gli arretrati non li voglio. Ed li ho chiesti da gennaio ma anche se me li da sa febbraio o marzo. l'annualita il prossimo anno sarà 315,00.Io rilascio le ricevute. Con gli affitti non ci campo solo per darli allo Stato. Ci arrivo a stento. IL TASSO IRPEF annualità e quant'altro. Il negozio in pieno centro qualcuno con i prezzi che ho sentito qui lo affittarebbe a 1500,00. L'affitto di un negozio lo volevano pagare 700,00 ed io spontaneamente ho tolto 100,00. Trovano i prezzi molto bassi. Ho dato la richiesta a mano per farla firmare al figlio. Oggi non mi ha chiamata. Saluti.

Le tue domande sono giuste. Però se io nel contratto scrivo :" il canone di locazione così come stabilito, sarà aggiornato annualmente, automaticamente e senza necessità di richiesta da parte locatrice, nella misura del100% secondo gli indici ISTAT" chi deve calcolare e pagare ogni anno l'aumento?.

Salve Purtroppo mi dicono che dobbiamo essere i proprietari a chiederlo. Niente arretrati. Ancora non mi ha chiamata per l'aumento. Non chiedo arretrati. Eventualmente gliela rispedito raccomandata. Devo passare da fessa e non grati per aver chiesto niente.

Le tue domande sono giuste. Però se io nel contratto scrivo :" il canone di locazione così come stabilito, sarà aggiornato annualmente, automaticamente e senza necessità di richiesta da parte locatrice, nella misura del100% secondo gli indici ISTAT" chi deve calcolare e pagare ogni anno l'aumento?.

Anche ammettendo che il calcolo lo faccia il locatario dovrà essere obligatoriamente il locatore ad effettuare il pagamento dell'imposta di registro sul nuovo importo e a pagare l'F24/elide e poi farsi ridare il 50% dal locatario. Se il locatore non paga l'F24 aggiornato e non ne richiede il 50% a chi lo vogliamo addebitare? In ultima analisi perchè il locatore in tutti questi anni non ha avvisato il lacatario del mancato adeguamento?

Anche ammettendo che il calcolo lo faccia il locatario dovrà essere obligatoriamente il locatore ad effettuare il pagamento dell'imposta di registro sul nuovo importo e a pagare l'F24/elide e poi farsi ridare il 50% dal locatario. Se il locatore non paga l'F24 aggiornato e non ne richiede il 50% a chi lo vogliamo addebitare? In ultima analisi perchè il locatore in tutti questi anni non ha avvisato il lacatario del mancato adeguamento?

 

Nel silenzio della legge, si ritiene che se le parti vogliono che l’ammontare del canone di affitto sia annualmente aggiornato secondo l’indice Istat devono prevederlo nel contratto espressamente. In mancanza di tale clausola, il locatore nulla può pretendere ed il canone deve ritenersi stabilito in misura fissa ed invariabile per l’intera durata del contratto applicato analogicamente alle locazioni abitative.

 

Le parti sono libere di concordare che l’aggiornamento del canone avvenga automaticamente oppure su richiesta del locatore.

Aggiornamento del canone all’Istat in modo automatico

 

Nel caso in cui nel contratto sia stata inserita la clausola di rinnovo automatico del canone secondo l’indice Istat, il locatore non deve effettuare alcuna richiesta con forme particolari: egli, pertanto, potrebbe anche omettere o dimenticare di esigere il pagamento dell’aggiornamento all’inquilino e questi resterebbe comunque obbligato a versarlo, anche in assenza di specifica richiesta.

 

Il padrone di casa, quindi, potrebbe chiedere, tutti ad una volta, gli arretrati non versati annualmente. Ovviamente, resta ferma la prescrizione: in particolare, al locatore è consentito chiedere gli importi fino a massimo cinque anni prima (si tratta, infatti, di prescrizione quinquennale).

Aggiornamento del canone all’Istat su richiesta del locatore

Se è previsto che l’aggiornamento del canone avvenga su richiesta del locatore, tale richiesta può, secondo parte della giurisprudenza, essere anche solo verbale o per fatti concludenti.

In tal caso, il locatore ha diritto all’aggiornamento ISTAT relativo all’anno in corso alla data della richiesta e non agli arretrati .

Visto che stiamo parlando di un contratto commerciale ti riporto ciò che dice la norma:

 

Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, comprese le locazioni commerciali, la rivalutazione del canone di locazione deve essere prevista nel contratto di locazione e non può superare il 75% dell’indice Istat, come previsto dall’articolo 32 della legge 392 del 1978, aggiornato dall’articolo 1 della legge 118 del 1985. La Cassazione con la sentenza 3014 del 28 febbraio 2012 ha chiarito che per i contratti di locazione diversi da quelli a canone libero 4+4 l’adeguamento del canone deve essere espressamente richiesto dal locatore, mentre è nulla qualunque clausola di adeguamento automatico del canone.

Riporto l'estratto della sentenza:

La clausola di un contratto di locazione con la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica della L. n. 392 del 1978, art. 32 operata dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 "sexies") senza necessità di richiesta espressa del locatore è affetta da nullità in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, perchè il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore), introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento (e non anche, genericamente, al momento stesso della stipula del contratto), la certezza dell'entità dell'obbligazione del conduttore risultando tutelata soltanto dalla previsione di tale, specifica (e necessaria) richiesta, puntualmente riferita all'avvenuta variazione degli indici ISTAT.

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