Acquisto appartamento locato - qualcuno ha idea di come uscire bene da questa situazione?

[laelisa]

Buongiorno a tutti, avrei bisogno di un consiglio da chi ne sa sicuramente più di me.

La mia mamma, anziana e vedova da pochissimo, abita in affitto con regolare contratto 4+4, iniziato a novembre 2009.

Il proprietario dell'alloggio contiguo al mio, saputo della morte del mio papà, mi ha proposto l'acquisto di detto alloggio per avvicinare la mia mamma. Il prezzo richiesto pare congruo (non l'ho mai visto all'interno), ed essendo nel mio condominio conosco le spese condominiali che andrebbe a pagare. Il problema è che questo alloggio è locato, ammobiliato, con contratto 4+4 -la prima scadenza è tra un anno e mezzo. Il proprietario mi ha assicurato che l'inquilina era già stata più volte verbalmente avvisata della sua intenzione di vendere, e che si è sempre detta disponibile a recedere dal contratto dietro buonuscita -che il proprietario è disponibile a pagare.

A me l'alloggio interessa moltissimo, ma a condizione che mi venga venduto libero e entro breve tempo; in caso contrario, valuterei soluzioni alternative. Il proprietario vorrebbe concludere prima, capisco che abbia "paura" che io o la sua inquilina possiamo cambiare idea, e lui si ritroverebbe con l'alloggio ancora di proprietà e pure sfitto.

Visto che dovrei anche dare disdetta al proprietario dell'alloggio dove abita attualmente mia mamma, non vorrei ritrovarmi o con lei senza casa o con affitti da pagare che si sommano ad acquisto, notaio, ecc.

Qualcuno ha idea di come uscire "bene" da questa situazione?

Grazie

[jerrySM]

Fate un preliminare di vendita in cui sono bene specificate le clausole che vi interessano.

In particolare tu, in qualità di compratore, ti impegni a comprare l'appartamento al prezzo di xx € versando al momento della firma un importo pari a YY€ a titolo di caparra confirmatoria. Il proprietario, in qualità di venditore, si impegna a fornirti i locali liberi da persone e cose entro e non oltre la data del gg.mm.aaaa

Stabilite le penali per eventuali inadempienze oltre a quelle previste per legge (in caso di tua inosservanza tu perdi la caparra, in caso di sua inosservanza ti restituisce il doppio di quanto versato), descrivete esattamente tutte le altre condizione della vendita. Per maggior sicurezza potete fare il tutto davanti ad un notaio e valutare o meno se trascrivere l'atto nei registri immobiliari.

[laelisa]

Ringrazio jerrySM per il prezioso consiglio. Dopo aver visionato lo stato dell'alloggio 🤬

[Giovanni1943]

Se il contratto e ben stipulato(,magari da uno che conosce bene il codice) e se mettete a carico dell'inquilina una forte penale in caso di mancato rispetto dei patti. DIREI CHE SEI ABBASTANZA TRANQUILLO. Chiaramente tutto può succedere ma, se l'attuale inquilina ha qualcosa da perdere, si guarderà bene dal creare complicazioni.

[laelisa]

Grazie Giovanni. Temo che rimarremo con un nulla di fatto... penso che l'inquilina non accetterà mai la forte penale, d'altro canto sa benissimo che nessuno la può "sbattere fuori" per ancora almeno un anno e mezzo, e lei non ha nulla da perderci. Paga un canone irrisorio (visto lo stato dell'appartamento, è già tanto lo stesso!!) ed è blindata dal contratto. Mi sa che dovrò cercare altre alternative, peccato. Grazie

[jerrySM]

Grazie Giovanni. Temo che rimarremo con un nulla di fatto... penso che l'inquilina non accetterà mai la forte penale

L'unica maniera che hai di tutelarti è il discorso del preliminare di vendita che ti ho fatto prima con il PROPRIETARIO che ha intenzione di vendere. Tu con l'inquilino attuale non devi fare niente (va bene la disponibilità a lasciargli i mobili e quant'altro) ma non devi impegnarti o aspettarti altro da lui.

Il proprietario se gli interessa vendere l'appartamento deve presentarsi a casa dell'inquilino e soldi alla mano propogli la buonuscita etc etc. Deve essere una proposta vantaggiosa, con ben chiaro il fatto che in caso di rifiuto perde tutto, ed anche il minimo ritardo oltre i tempi stabiliti nel pagamento del canone causerà la sua messa in mora con domanda di sfratto (dopo la quarta, o terza volta non ricordo, nel corso di validità del contratto al conduttore non è più dato di sanare la morosità e lo sfratto non può essere rimandato) e che comunque al termine del contratto dovrà andarsene in ogni caso (perdento buonuscita, mobili, trasloco etc etc).

 

In un caso del genere il proprietario (con urgenza di vendere) è arrivato persino a fornire fidejussione bancaria come garanzia per la nuova locazione al suo vecchio inquilino pur di trovagli una nuova sistemazione. Probabilmente mettendo anche in preventivo la perdita di quanto garantito tramite fidejussione.

[laelisa]

Grazie JerrySM. Sicuramente, al proprietario interessa vendere meno di quanto a me interessi comprare. Lui riscuote un affitto mensile, non ha molto da perdere. L'alloggio è in condizioni pietose, d'altro canto sono anni che lo affitta senza mai fare neanche un piccolo ammodernamento (carta da parati che se va bene ha trent'ann -lurida e strappata in più punti- pavimenti pieni di buchi, bagno dell'anteguerra, lavandino in ceramica staffato a muro in cucina, caldaia tenuta insieme dallo scotch, fili elettrici a vista che penzolano....), e qualcuno da metterci dentro trova sempre. Sono due anni che tenta di venderlo per investimento, ovviamente non trovando nessun "pollo". Adesso finalmente l'avrebbe trovato (il pollo, cioè io), ma tutto sommato se mi ritirassi non avrebbe quei grossi problemi. Continuerebbe così, e basta. L'inquilina, purtroppo per me, paga regolarmente. Probabilmente mi costerebbe meno vendere il mio appartamento e cercare una soluzione che vada bene sia per la mia famiglia che per mia mamma, purtroppo neanche questa sarebbe a breve termine.