Verifica tabelle millesimali scale Tabella B uso e manutenzione.

  1. #1
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    Verifica tabelle millesimali scale Tabella B uso e manutenzione.

    Gentilissimi,
    Sono incaricato per la revisione Delle tabelle millesimali di un condominio.
    Essendo ancora alle prime armi ho un dubbio che mi affligge.
    Alla Tabella B, uso e manutenzione scale, ho previsto alla redazione calcolando i relativi millesimi, per metà per valore dei millesimi di proprietà e metà per valore della superficie virtuale e le relative altezze da piano.

    Il caso vuole che la scala non serva tutte le unità e quindi le unità non servite sono state eliminate dal calcolo della tabella B. Mi sono reso conto però che le superfici virtuali complessive di ogni piano, variano rispetto alle superfici virtuali complessive della tabella A. ( giustamente il tutto è scomputato dalle proprietà non servite e pertanto in automatico ho una variazione del carico dei millesimi e Delle superfici virtuali).

    Mi chiedo: è corretto che vari la superficie complessiva? Oppure i millesimi derivati sono affetti da errore?
    Di ragionamento, mi viene da pensare sia normale come cosa, ma vorrei chiedere a chi sicuro più esperto.

    Grazie!


  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da manciniarchfabio Visualizza Messaggio
    Gentilissimi,
    Sono incaricato per la revisione Delle tabelle millesimali di un condominio.
    Essendo ancora alle prime armi ho un dubbio che mi affligge.
    Alla Tabella B, uso e manutenzione scale, ho previsto alla redazione calcolando i relativi millesimi, per metà per valore dei millesimi di proprietà e metà per valore della superficie virtuale e le relative altezze da piano.

    Il caso vuole che la scala non serva tutte le unità e quindi le unità non servite sono state eliminate dal calcolo della tabella B. Mi sono reso conto però che le superfici virtuali complessive di ogni piano, variano rispetto alle superfici virtuali complessive della tabella A. ( giustamente il tutto è scomputato dalle proprietà non servite e pertanto in automatico ho una variazione del carico dei millesimi e Delle superfici virtuali).

    Mi chiedo: è corretto che vari la superficie complessiva? Oppure i millesimi derivati sono affetti da errore?
    Di ragionamento, mi viene da pensare sia normale come cosa, ma vorrei chiedere a chi sicuro più esperto.
    Se hai già le tabelle di proprietà non ti serve nient'altro.
    Devi solo riproporzionare a 1.000 i millesimi di proprietà delle unità servite.
    Al link in calce trovi un approfondimento illustrato con un file allegato.
    Se ti serve aiuto posta i millesimi ed il piano di ciascuna unità servita e ti preparo io le tabelle scale e ascensore (B) che come potrai leggere dal link, in effetti sono due:
    Tabella USO (B1)
    Tabella MANUTENZIONE (B2)

    Tabella scale e millesimi

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  4. #3
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    Mi chiedo: è corretto che vari la superficie complessiva? Oppure i millesimi derivati sono affetti da errore?
    Se escludi nel calcolo dei millesimi alcune unità immobiliari, quindi i valori delle loro superficie virtuali, il totale complessivo varierà rispetto al valore totale della superficie virtuale di tutte le unità immobiliari facenti che hanno in comune la scala e di conseguenza i millesimi calcolati.
    Tuttavia, stai commettendo un errore di interpretazione dell’art. 1124 del c.c. escludendo alcune unità immobiliari dal calcolo della tabella relativa.
    L’art. 1124 del c.c si applica alla manutenzione (ordinaria e straordinaria) e sostituzione delle scale e degli ascensori.
    Nel calcolo della tabella da utilizzare per ripartire la prima metà della spesa devi inserire tutte le unità immobiliari (la scala è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo , ai sensi dell’art. 1117 del c.c.)
    La tabella calcolata in funzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo sarà utilizzata per la ripartizione della seconda metà della spesa relativa alle manutenzioni ordinarie e straordinarie nonché per la ripartizione delle spese relative alla pulizia ed illuminazione della scala e della forza motrice dell’ascensore.

  5. #4
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Se hai già le tabelle di proprietà non ti serve nient'altro.
    Devi solo riproporzionare a 1.000 i millesimi di proprietà delle unità servite.
    Al link in calce trovi un approfondimento illustrato con un file allegato.
    Se ti serve aiuto posta i millesimi ed il piano di ciascuna unità servita e ti preparo io le tabelle scale e ascensore (B) che come potrai leggere dal link, in effetti sono due:
    Tabella USO (B1)
    Tabella MANUTENZIONE (B2)

    Tabella scale e millesimi
    allora ti riepilogo i millesimi di proprietà, ma penso di aver capito come fare:

    sub1)47.253
    sub2)46.315
    sub3)74.024
    sub4)35.378
    sub5)31.777
    sub6)27.497
    sub7)34.599
    sub8)32.645
    sub9)29.245
    sub10)30.061
    sub11)19.913
    sub12)34.743
    sub13)94.262
    sbu14)48.456
    sbu15)184.054
    sub16)104.221
    sub17)17.287
    sub18)5.726
    sub19)4.351
    sub20)5.241
    sub21)2.789
    sub22)1.970
    sub23)2.840
    sub24)5.572
    sub25)4.272
    sub26)3.304
    sub27)2.533
    sub28)13.668
    sub29)2.002
    sub30)2.002
    sub31)2.286
    sub32)2.540
    sub33)1.934
    sub34)45.240


    fra cui i sub: 11,16,17,18,28 non sono serviti da scala.
    per cui se ho capito, io prendo questi millesimi, eliminando quelli non serviti. Da li otterrò un totale che non sarà mille, ma qualcosa di meno. quindi per riproporzionarlo a mille, dovrò prendere i millesimi serviti, dividerlo per il totale ed il risultato ottenuto moltiplicarlo per mille e cosi avrò il millesimo riproporzionato a mille, giusto?

    Poi cos'altro devo effettuare come verifica?

    grazie infinite per i vostri contributi

    - - - Aggiornato - - -

    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Se escludi nel calcolo dei millesimi alcune unità immobiliari, quindi i valori delle loro superficie virtuali, il totale complessivo varierà rispetto al valore totale della superficie virtuale di tutte le unità immobiliari facenti che hanno in comune la scala e di conseguenza i millesimi calcolati.
    Tuttavia, stai commettendo un errore di interpretazione dell’art. 1124 del c.c. escludendo alcune unità immobiliari dal calcolo della tabella relativa.
    L’art. 1124 del c.c si applica alla manutenzione (ordinaria e straordinaria) e sostituzione delle scale e degli ascensori.
    Nel calcolo della tabella da utilizzare per ripartire la prima metà della spesa devi inserire tutte le unità immobiliari (la scala è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo , ai sensi dell’art. 1117 del c.c.)
    La tabella calcolata in funzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo sarà utilizzata per la ripartizione della seconda metà della spesa relativa alle manutenzioni ordinarie e straordinarie nonché per la ripartizione delle spese relative alla pulizia ed illuminazione della scala e della forza motrice dell’ascensore.
    grazie per il tuo intervento!
    infatti il mio è un errore.

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da manciniarchfabio Visualizza Messaggio
    allora ti riepilogo i millesimi di proprietà, ma penso di aver capito come fare:....
    Se non specifichi il piano al quale è situato ciascun SUB, è impossibile determinare la quota per altezza dal suolo

  7. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Se non specifichi il piano al quale è situato ciascun SUB, è impossibile determinare la quota per altezza dal suolo
    giusto! scusa l'ansia da prestazione!

    sub1)47.253 PIANO 2
    sub2)46.315 PIANO 2
    sub3)74.024 PIANO 2
    sub4)35.378 PIANO 3
    sub5)31.777 PIANO 3
    sub6)27.497 PIANO 3
    sub7)34.599 PIANO 3
    sub8)32.645 PIANO 4
    sub9)29.245 PIANO 4
    sub10)30.061 PIANO 4
    sub11)19.913 PIANO TERRA
    sub12)34.743 PIANO 4
    sub13)94.262 PIANO 5
    sbu14)48.456 PIANO 5
    sbu15)184.054 PIANO 6
    sub16)104.221 PIANO TERRA
    sub17)17.287 PIANO TERRA
    sub18)5.726 PIANO INTERRATO
    sub19)4.351 PIANO INTERRATO
    sub20)5.241 PIANO INTERRATO
    sub21)2.789 PIANO INTERRATO
    sub22)1.970 PIANO 1
    sub23)2.840 PIANO INTERRATO
    sub24)5.572 PIANO INTERRATO
    sub25)4.272 PIANO INTERRATO
    sub26)3.304 PIANO INTERRATO
    sub27)2.533 PIANO INTERRATO
    sub28)13.668 PIANO 1
    sub29)2.002 PIANO 1
    sub30)2.002 PIANO 1
    sub31)2.286 PIANO 1
    sub32)2.540 PIANO 1
    sub33)1.934 PIANO 1
    sub34)45.240 PIANO 1

    perdona il disordine dei piani, preferisco averli in ordine per subalterno.
    Le altezze sono da PIANO INTERRATO A PIANO TERRA 2.60 m, da PIANO TERRA a PIANO 1 2.80m (si ripete l'altezza 2.80 sino al quinto piano), da piano 6 a solaio di copertura 2.90 m.

    grazie infinite!
    Ultima modifica di manciniarchfabio; 12-01-2018 alle 09:05

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da manciniarchfabio Visualizza Messaggio
    ... Le altezze sono da PIANO INTERRATO A PIANO TERRA 2.60 m, da PIANO TERRA a PIANO 1 2.80m (si ripete l'altezza 2.80 sino al quinto piano), da piano 6 a solaio di copertura 2.90 m.
    Allora, aspettando anche il parere di Ago, io la vedo in questo modo:
    Ho calcolato le due famose tabelle B1 (USO) e B2 (MANUTENZIONE)
    Ho considerato altezza ZERO dal suolo il piano terra.
    Chi sta al piano zero non partecipa alle spese di USO SCALE/ASCENSORE (pulizia, illuminazione e forza motrice ascensore) ma partecipa alla MANUTENZIONE con il 50% dei millesimi di proprietà, come indicato nell'art. 1124.
    Per quanto riguarda le altezze, ho considerato anche il piano interrato come distanza (anche se al di sotto del suolo) dal piano zero.
    Così per tutti gli altri piani (il 1° piano a mt. 2.80 dal suolo, il 2° piano a mt. 5.60 dal suolo... e cosi via tenendo conto anche dell'altezza di m. 2.90 dell'ultimo piano).
    Per quanto riguarda i millesimi di ALTEZZA di ciascun piano (quarta colonna) li ho ripartiti tra tutte le unità del piano stesso in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità dello stesso piano.

    La tabella USO, quindi, è calcolata ESCLUSIVAMENTE per altezza piano.
    La tabella manutenzione è già calcolata con il criterio dell'art. 1124 c.c. ed è la somma del 50% dei millesimi di proprietà + il 50% dei millesimi altezza di ciascuna unità.
    Ultima modifica di Leonardo53; 12-01-2018 alle 11:18

  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Allora, aspettando anche il parere di Ago, io la vedo in questo modo:
    Ho calcolato le due famose tabelle B1 (USO) e B2 (MANUTENZIONE)
    Ho considerato altezza ZERO dal suolo il piano terra.
    Chi sta al piano zero non partecipa alle spese di USO SCALE/ASCENSORE (pulizia, illuminazione e forza motrice ascensore) ma partecipa alla MANUTENZIONE con il 50% dei millesimi di proprietà, come indicato nell'art. 1124.
    Per quanto riguarda le altezze, ho considerato anche il piano interrato come distanza (anche se al di sotto del suolo) dal piano zero.
    Così per tutti gli altri piani (il 1° piano a mt. 2.80 dal suolo, il 2° piano a mt. 5.60 dal suolo... e cosi via tenendo conto anche dell'altezza di m. 2.90 dell'ultimo piano).
    Per quanto riguarda i millesimi di ALTEZZA di ciascun piano (quarta colonna) li ho ripartiti tra tutte le unità del piano stesso in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità dello stesso piano.

    La tabella USO, quindi, è calcolata ESCLUSIVAMENTE per altezza piano.
    La tabella manutenzione è già calcolata con il criterio dell'art. 1124 c.c. ed è la somma del 50% dei millesimi di proprietà + il 50% dei millesimi altezza di ciascuna unità.
    grazie infinite per il tuo contributo.
    Mi sono reso conto però che ho erroneamente riportato nella colonna che ti ho trascritto, i subalterni da eliminare, poichè non serviti dalla scala.

    Però per intenderci, io tenendo a mente il tuo ragionamento, devo:
    1) riproporzionare per ogni piano a 1000, i millesimi generali di proprietà della unità servite dalla scala (quindi operativamente millesimi di propr/totale millesimi derivati dall'esclusione dei millesimi di proprietà non serviti, per mille)
    2) fare la metà dei millesimi ed ottenere la prima parte di millesimi per la manutenzione
    3) calcolare in base alle altezze l'altra metà dei millesimi
    4)sommare ed ottenere i millesimi della tabella B

    giusto?

    grazie ancora!

  10. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da manciniarchfabio Visualizza Messaggio
    grazie infinite per il tuo contributo.
    Mi sono reso conto però che ho erroneamente riportato nella colonna che ti ho trascritto, i subalterni da eliminare, poichè non serviti dalla scala.
    Mi era sembrato di capire che avevi dato ragione a quanto scritto da Ago (che condivido) circa la partecipazione alla manutenzione di tutti i conòmini, compreso quelli che non fanno uso della scala.

    Se, però, per decisione unanime o per regolamento contrattuale o per qualsiasi altra ragione avete deciso di escludere i SUB 11 - 16 - 17 - 18 - 28 da qualsiasi spesa, il totale dei millesimi di proprietà partecipanti alle spese di scala diventeranno 839,185 per cui bisognerà riproporzionarli a 1.000 con la seguente operazione per ciascuna unità partecipante alla spesa:
    1000/839,185*millesimi di proprietà generale.
    Ne uscirà fuori la seguente tabella nella quale i SUB su indicati non parteciperanno a nessuna spesa riguardante la scala.


  11. #10
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    Ho elaborato la tabella millesimale in funzione delle altezze ottenendo i medesimi valori di Leonardo53 riportati nella seconda tabella che esclude le unità immobiliari indicate, ma per il momento non posso allegarla in quanto non riesco a trasformare il file pdf in file immagine.

  12. #11
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    allego la tabella millesimale in funzione delle altezze (tabella d'uso e da utilizzare per la ripartizione della seconda metà della spesa per le manutenzioni in base all'art. 1124).
    tabella.jpg

    Non riesco ad eliminare la seconda immagine non leggibile.
    Immagini Allegate Immagini Allegate
    Ultima modifica di G.Ago; 12-01-2018 alle 14:51

  13. #12
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    Allego la tabella B da utilizzare per le manutenzioni, coincidente con quella di Leonardo53.tabellab.jpg

    Nel quesito non è fornita alcuna informazione sulla destinazione dei vari subalterni e in particolare il subalterno 15 posto al sesto piano (lastrico solare ad uso esclusivo?) ed i subalterni al piano interrato (cantine, box ?).
    Se il subalterno 15 è riferito al lastrico e al seminterrato non vi sono box, a mio avviso bisogna tener conto nell’elaborazione della tabella del secondo comma dell’art. 1124 del c.c..
    Ultima modifica di G.Ago; 12-01-2018 alle 20:11

  14. #13
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    Rettifico:
    la tabella B che ho calcolato differisce da quella di Leonardo (Manutenzione per cespite) per aver considerato i millesimi di proprietà dei proprietari dei subalterni che non si servono della scala (comunque proprietari della scala) nel calcolo della prima metà della spesa per le manutanzioni.

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da G.Ago Visualizza Messaggio
    Rettifico:
    la tabella B che ho calcolato differisce da quella di Leonardo (Manutenzione per cespite) per aver considerato i millesimi di proprietà dei proprietari dei subalterni che non si servono della scala (comunque proprietari della scala) nel calcolo della prima metà della spesa per le manutanzioni.
    Infatti, coincide con la prima tabella da me inserita nel post n.7 dopo che tu, nel post n. 3 che io condivido (e che nello stesso post avevo ribadito), avevi scritto :

    "Nel calcolo della tabella da utilizzare per ripartire la prima metà della spesa devi inserire tutte le unità immobiliari (la scala è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo , ai sensi dell’art. 1117 del c.c.)"
    Taranto che manciniarchfabio, nel post n. 4 in risposta al tuo, aveva scritto

    grazie per il tuo intervento!
    infatti il mio è un errore.

    Poi, però, dopo la pubblicazione delle mie tabelle, nel post n. 8 ha scritto:
    "Mi sono reso conto però che ho erroneamente riportato nella colonna che ti ho trascritto, i subalterni da eliminare, poichè non serviti dalla scala."

    facendo intendere che voleva esentare totalmente da ogni spesa i condòmini non serviti, per cui ho fatto una nuova tabella eliminando del tutto i millesimi dei non serviti.

    Ad ogni modo, ora manciniarchfabio ha entrambe le soluzioni.
    Magari, se ci legge, ci farà sapere il suo pensiero.
    Poichè si tratta di "revisione" di tabelle già esistenti, nella vecchia tabella B i condòmini non serviti potrebbero anche essere stati esentati per regolamento contrattuale.

  16. #15
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    Citazione Originariamente Scritto da Leonardo53 Visualizza Messaggio
    Infatti, coincide con la prima tabella da me inserita nel post n.7 dopo che tu, nel post n. 3 che io condivido (e che nello stesso post avevo ribadito), avevi scritto :

    "Nel calcolo della tabella da utilizzare per ripartire la prima metà della spesa devi inserire tutte le unità immobiliari (la scala è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo , ai sensi dell’art. 1117 del c.c.)"
    Taranto che manciniarchfabio, nel post n. 4 in risposta al tuo, aveva scritto

    grazie per il tuo intervento!
    infatti il mio è un errore.

    Poi, però, dopo la pubblicazione delle mie tabelle, nel post n. 8 ha scritto:
    "Mi sono reso conto però che ho erroneamente riportato nella colonna che ti ho trascritto, i subalterni da eliminare, poichè non serviti dalla scala."

    facendo intendere che voleva esentare totalmente da ogni spesa i condòmini non serviti, per cui ho fatto una nuova tabella eliminando del tutto i millesimi dei non serviti.

    Ad ogni modo, ora manciniarchfabio ha entrambe le soluzioni.
    Magari, se ci legge, ci farà sapere il suo pensiero.
    Poichè si tratta di "revisione" di tabelle già esistenti, nella vecchia tabella B i condòmini non serviti potrebbero anche essere stati esentati per regolamento contrattuale.
    Infatti è così, sono esentati.
    Grazie infinite per il vostro tempo prezioso.

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da manciniarchfabio Visualizza Messaggio
    Infatti è così, sono esentati.
    Grazie infinite per il vostro tempo prezioso.
    Perfetto. Se quelle unità sono state esentate da ogni spesa di manutenzione scale/ascensore, vale la tabella da me pubblicata nel post n. 9

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