#1 Inviato 29 Agosto, 2017 Salve a tutti, a breve rogiterò e lascerò l'appartamento. L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre (anche se il regolamento condominiale prevedeva massimo 60gg..); io me ne andrò giusto un paio di settimane prima. Il notaio mi sta chiedendo la dichiarazione dell'amministratore che io non abbia pendenze; considerando che ho pagato tutti i bollettini "ordinari", quali sorprese mi può riservare questa richiesta? Ad esempio: se ultimamente ci fosse stata una spesa straordinaria io dovrò pagare la mia parte? Mi sorge il dubbio poiché ancora non è stata approvata (né deliberata, ma magari era "urgente"..) Altro esempio: ho pagato tutti i bollettini ordinari che, suppongo, coprivano l'anno fiscale. Ancora non sono arrivati altri bollettini; dovrò comunque pagare l' "ordinario" fino alla data odierna? Ma come calcolarla, visto che il bilancio preventivo per quest'anno non è ancora stato votato? L'acqua calda e fredda è condominiale, sicuramente dovrò saldarla in base al contatore di oggi Grazie
#2 Inviato 29 Agosto, 2017 Salve a tutti, a breve rogiterò e lascerò l'appartamento. L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre (anche se il regolamento condominiale prevedeva massimo 60gg..); io me ne andrò giusto un paio di settimane prima. Il notaio mi sta chiedendo la dichiarazione dell'amministratore che io non abbia pendenze; considerando che ho pagato tutti i bollettini "ordinari", quali sorprese mi può riservare questa richiesta? Ad esempio: se ultimamente ci fosse stata una spesa straordinaria io dovrò pagare la mia parte? Mi sorge il dubbio poiché ancora non è stata approvata (né deliberata, ma magari era "urgente"..) Altro esempio: ho pagato tutti i bollettini ordinari che, suppongo, coprivano l'anno fiscale. Ancora non sono arrivati altri bollettini; dovrò comunque pagare l' "ordinario" fino alla data odierna? Ma come calcolarla, visto che il bilancio preventivo per quest'anno non è ancora stato votato? L'acqua calda e fredda è condominiale, sicuramente dovrò saldarla in base al contatore di oggi Grazie Tu puoi richiedere all'amministratore una attestazione degli oneri condominiali pagati ed eventuali liti in corso, questa la potrai far allegare al rogito, se poi ci saranno altre spese non dichiarate e successive effettuate prima del rogito, dovranno essere a tuo carico, ma queste al momento neppure l'amministratore può prevederle: cc art 1130 ... 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; ...
#3 Inviato 29 Agosto, 2017 Tu puoi richiedere all'amministratore una attestazione degli oneri condominiali pagati ed eventuali liti in corso, questa la potrai far allegare al rogito, se poi ci saranno altre spese non dichiarate e successive effettuate prima del rogito, dovranno essere a tuo carico, ma queste al momento neppure l'amministratore può prevederle:. Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)? La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti)
#4 Inviato 29 Agosto, 2017 Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)? La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti) Mettiti nei panni del compratore: a te farebbe piacere pagare delle spese, sia ordinarie che straordinarie, uscite dalla cassa condominiale nella tua, per esempio, nuova abitazione. Sulla liberatoria potrà essere scritto che hai saldato quanto dovuto fino al momento del rogito "salvo conguaglio a consuntivo", e ti metti d'accordo col compratore
#5 Inviato 29 Agosto, 2017 L'obbligo di spesa nasce nel momento in cui tale spesa si rende necessaria. L'urgenza rientra tra queste, se ratificata dall'assemblea. Il venditore è quindi tenuto a sostenerle a prescindere dal fatto che non sia più proprietario se la necessità di spesa è avvenuta PRIMA della data di rogito. Per fare un esempio, una spesa straordinaria di particolare entità approvata in assemblea dal venditore non può essere sottaciuta al momento del rogito, poichè l'obbligo di spesa (resasi necessaria prima del rogito stesso) lo obbligherebbe comunque a sostenerla. Sarebbe quindi opportuno che in casi come questo il venditore si mettesse d'accordo con l'acquirente, defalcando l'importo di tale spesa dal prezzo di vendita. In pratica potremmo trovarci di fronte a due scenari: 1) Il venditore non comunica all'aquirente una spesa straordinaria deliberata, che prevede un importo a suo carico di € 10.000. L'appartamento viene venduto a € 100.000. L'amministratore chiederà al nuovo acquirente (il vecchio non è più proprietario) i 10.000 €. L'acquirente chiederà al venditore di risarcirlo di tale importo (anche per vie legali). Morale ... al venditore gli rimangono € 90.000 dalla vendita della proprietà; 2) Il venditore comunica all'acquirente la spesa straordinaria deliberata, e detrae dall'importo di vendita i 10.000 €. L'appartamento viene venduto a € 90.000 e il nuovo acquirente sosterrà la spesa straordinaria deliberata.
#6 Inviato 29 Agosto, 2017 1. Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)?2. La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti) 1. Se non sono state deliberate prima della firma del rogito, ma dopo, a te non competerà nulla, a te compete da pagare le spese ordinarie (già preventivate) sino alla data del rogito ed eventuali straordinarie approvate dall'assemblea (quando tu sei/eri condomino) 2. non comprendo di quale delibera parli, comunque per chiarire, se la delibera per spese straordinarie è precedete al rogito, compete a te (salvo accordi con il compratore che se ne faccia carico), se dopo al rogito la spesa sarà a carico del compratore che aveva diritto di voto.
#7 Inviato 29 Agosto, 2017 Mettiti nei panni del compratore No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute. Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€. A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario" Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi.
#8 Inviato 29 Agosto, 2017 No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute.Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€. Suppongo che le "spese straordinarie" a cui fai riferimento siano "spese urgenti" perchè altrimenti qualsiasi spesa straordinaria prima di essere ripartita tra i condòmini deve essere approvata dall'assemblea. Le spese urgenti vengono pagate dall'amministratore se ci sono soldi in cassa (che evidentemente erano destinati ad altro) e solo successivamente l'assemblea ratifica la spesa e la ripartisce (solo se approvata). Quindi dovresti chiarire a cosa ti riferisci. A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario" Avresti potuto non pagare e nessuno avrebbe potuto importelo. Ogni delibera deve essere inserita nel registro dei verbali e quindi non capisco come facesse l'amministratore "a non sapere". Peraltro qualsiasi decisione presa al di fuori dell'assemblea è illecita. Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi. Vedi post #5
#9 Inviato 29 Agosto, 2017 Scusate, mi sono espresso male perché la situazione qua è anomala (ed è uno dei motivi della mia dipartenza): io non voglio nascondere nulla al compratore, ma ho l'assoluta certezza della malafede dell'amministratore. Per questo devo tutelarmi da lui; vista la simpatia reciproca non vorrei che provasse ad addebitare oneri non dovuti. Capisco l'ordinario (interpoliamo e pesiamo), ma sullo straordinario dell'ultimo anno e mezzo,cioè dall'ultima approvazione del bilancio, mi può dire la qualunque e non so se è dovuto (perché non è stato deliberato, né a priori né a posteriori) Per rendere meglio l'idea: siamo più di 200 e il condominio è un grosso isolato. A volte ci sono spese straordinarie di decine di migliaia di euro che scopro solo leggendo il bilancio perché magari i lavori sono stati fatti a 200m dal mio appartamento e nemmeno me ne sono accorto..
#10 Inviato 29 Agosto, 2017 Ma qualsiasi lavoro straordinario deve essere preventivamente deliberato e se tu eri presente hai partecipato alla votazione. Se eri assente avrai ricevuto il verbale a casa (presumo). Ad ogni modo qualsiasi spesa ti chiedesse è necessario che esista l'approvazione della stessa (se straordinaria) e la relativa ripartizione, altrimenti .... ciccia.
#11 Inviato 29 Agosto, 2017 Per rendere meglio l'idea: siamo più di 200 e il condominio è un grosso isolato. A volte ci sono spese straordinarie di decine di migliaia di euro che scopro solo leggendo il bilancio perché magari i lavori sono stati fatti a 200m dal mio appartamento e nemmeno me ne sono accorto..Non è possibile che ci siano spese straordinarie nascoste, fatto salvo non siano urgenti (--> art 1135 cc), le spese straordinarie vanno deliberate dall'assemblea a cui anche tu devi (o dovevi) essere convocato.
#12 Inviato 29 Agosto, 2017 No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute.Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€. A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario" Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi. Invece trattasi proprio di questione personale. Tu fai il tuo dovere di venditore cercando di scaricare le spese già sostenute, magari portando avanti la tesi che senza preventiva deliberazione delle spese queste competano a chi entrerà e ratificherà, ed hai ragione. Il compratore protesterà perchè è stata effettuata una spesa straordinaria ed i lavori sono stati eseguiti PRIMA che egli acquistasse, e si opporrà al pagamento, magari accusandoti (se non lo fai) di avergli appioppato un appartamento "fallato", o se preferisci "difettoso", senza averlo avvertito, nelle parti comuni, ed ha ragione. Alla fin della fiera sia il tuo, che quello del compratore sarà sempre e comunque un ragionamento egoistico, ognuno porterà i propri motivi per esimersi sempre e comunque dalle spese, siano esse ordinarie o straordinarie e non potrebbe essere diversamente: vedi le migliaia di richieste identiche alla tua presenti nel Forum, che non saranno le prime nè le ultime
#13 Inviato 29 Agosto, 2017 Dedalus, mi rendo conto delle perplessità; tuttavia altri hanno già spiegato in dettaglio come ci si deve comportare; è chiaro che ogni spesa già effettuata od anche solo deliberata potrà esercitare la sua influenza sulla determinazione del prezzo della compravendita, ed è giusto che sia così. Sono un amministratore, ed ho anche in antipatia qualcuno, ma né io né gli altri amministratori attribuiamo spese ad un condomino per questioni personali.
#14 Inviato 29 Agosto, 2017 Sono un amministratore, ed ho anche in antipatia qualcuno, ma né io né gli altri amministratori attribuiamo spese ad un condomino per questioni personali. Tempo fa imbucai a mano 200 lettere ai condomini spiegando alcuni problemi condominiali e lasciando i miei riferimenti. Tra le tante chiamate che ho ricevuto (si, siamo una piccola cittadina e non ci conosciamo fra noi) una mi stupì: "scusi, io sono d'accordo con lei, ma vorrei poter votare la revoca dell'amministratore senza metterci la faccia, in modo anonimo, perché sia io che alcune mie amiche -condomini- abbiamo paura di ritorsioni nel caso non venga raggiunto il quorum". Tragga lei le conseguenze sulle "questioni personali".
#15 Inviato 29 Agosto, 2017 Molto semplicemente: a lei spetta il pagamento di tutti gli oneri condominiali per spese gia' regolarmente approvate fino al momento del rogito, mentre saranno a carico dell'acquirente del suo immobile tutte le quote condominiali a partire dalla data del rogito e le spese condominiali regolarmente deliberate a partire sempre dalla data del rogito. L'acquirente stesso ha diritto di chiedere all'amministratore una tale dichiarazione in modo da acclarare che lei abbia regolarmente pagato le spese condominiali per spese di sua competenza fino alla data del rogito
#16 Inviato 29 Agosto, 2017 L'acquirente stesso ha diritto di chiedere all'amministratore una tale dichiarazione in modo da acclarare che lei abbia regolarmente pagato le spese condominiali per spese di sua competenza fino alla data del rogitoScusami ma ne abbiamo già discusso in una recente discussione, l'acquirente sino a che non è diventato condomino, ovvero dopo la firma del rogito, è un perfetto estraneo in condominio, per cui l'amministratore non è tenuto ne obbligato a rilasciare attestazioni a persone sconosciute anche per salvaguardare la Privacy dei condomini.
#17 Inviato 29 Agosto, 2017 Salve a tutti, a breve rogiterò e lascerò l'appartamento. L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre Salvo patti contrari, tu sarai interessato al condominio fino al termine della gestione attuale. 30 aprile 2017 chiude la gestione di cui tu hai versato tutte le tue quote, sei sicuramente a conoscenza di spese extra. Conclusione: potresti trovarti sia a credito che a debito Ora stai versando rate della nuova gestione e solo ad aprile 2018 si saprà la tua situazione contabile, quel che è certo è che non parteciperai a spese straordinarie in quanto ad ottobre 2017 eventualmente le delibererà il nuovo condòmino
#18 Inviato 13 Settembre, 2017 Sono riuscito a avere il bilancio (*) A fine luglio sono in attivo di più di 1000€ (per vari motivi, non approfondiamo). Io vendo a fine luglio, mentre l'assemblea di approvazione consuntivo e preventivo è all'inizio di ottobre. Nel preventivo c'è il totale da versare quest'anno suddiviso in varie rate: la prima rata è di 500€ e c'è scritto che scade due giorni prima del mio rogito, a fine settembre, I condomini, me compreso, riceveranno i bollettini solo con la convocazione dell'assemblea (quindi dopo la scadenza della prima rata). Visto che il preventivo non è ancora stato approvato, io sono tenuto a pagarla? (*) sto insistendo per avere il numero secco delle mie pendenze; mi risponde che "non capisco il bilancio" ma per ora si rifiuta di dirmi quando devo dare/avere e mi consiglia di andare nel suo ufficio "a parlarne"
#19 Inviato 13 Settembre, 2017 Di che bilancio parliamo? Il bilancio consuntivo che approverete ad ottobre va da dal 01/05/2016 al 30/04/2017, salvo errori, i dati sono definitivi a quella data. L'eventuale tuo credito o debito lo ritrovi come base nel bilancio preventivo che va dal 01/05/2017 al 30/04/2018. Tu hai venduto a fine luglio 2017 ma rogiti a settembre 2017. Dal conteggio che ti ha fornito l'amministratore a fine luglio sei a credito di 1000 euro. Ma questi 1000 euro sono il saldo a credito della precedente gestione o sono frutto del bilancio preventivo che è ancora da approvare? L'acquirente si farà carico di tutte le rate successive, a partire dalla prima rata successiva al passaggio di proprietà; ad ottobre parteciperà all'assemblea e delibererà l'approvazione del bilancio consuntivo 01/05/2016-30/04/2017 Nonché il bilancio preventivo 01/05/2017-30/04/2018, anche eventuali manutenzioni straordinarie di cui però non ti farai carico. Nel 2018 in occasione dell'assemblea annuale, si approverà il bilancio consuntivo 01/05/2017-30/04/2018 e saprai con certezza se i primi mesi di tale gestione di tua competenza (da maggio alla data del rogito) sei a credito o a debito. La prima rata di € 500,00 che scade prima del rogito, è a tuo carico ma non sei tenuta a versarla prima dell'approvazione del bilancio preventivo. Per cui se il ragionamento è giusto, attualmente sei a credito di € 1000,00 (gestione precedente) a cui sottrarrai € 500,00 (rate di tua competenza gestione in corso). Al termine della gestione in corso, con l'approvazione del rispettivo bilancio consuntivo, saprai se quei € 500,00 erano sufficienti o meno a coprire quanto di tua competenza relativamente alle spese di ordinaria amministrazione del periodo antecedente il tuo rogito.
#20 Inviato 13 Settembre, 2017 Comunque quella di andare al suo ufficio mi sembra la cosa migliore, vista la sua disponibilità dell'amministratore a fornire tutte le necessarie informazioni e delucidazioni
#21 Inviato 13 Settembre, 2017 Di che bilancio parliamo?Ma questi 1000 euro sono il saldo a credito della precedente gestione o sono frutto del bilancio preventivo che è ancora da approvare? Credito della gestione precedente La prima rata di € 500,00 che scade prima del rogito, è a tuo carico ma non sei tenuta a versarla prima dell'approvazione del bilancio preventivo. Ok , chiaro Grazie - - - Aggiornato - - - Comunque quella di andare al suo ufficio mi sembra la cosa migliore, vista la sua disponibilità dell'amministratore a fornire tutte le necessarie informazioni e delucidazioni L'ultima volta l'ho visto in tribunale. È capacissimo di dirmi "dai a me metà del tuo credito o anticipo l'assemblea a prima del rogito". Se non trovo testimoni da lui non ci vado. Le mie pendenze sono un numero ottenuto matematicamente e non sono trattabili: da una settimana sto sollecitando quel numero.
