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Vendo: richiesta "pendenze"

  1. #1
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    Vendo: richiesta "pendenze"

    Salve a tutti,
    a breve rogiterò e lascerò l'appartamento.
    L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre (anche se il regolamento condominiale prevedeva massimo 60gg..); io me ne andrò giusto un paio di settimane prima.

    Il notaio mi sta chiedendo la dichiarazione dell'amministratore che io non abbia pendenze; considerando che ho pagato tutti i bollettini "ordinari", quali sorprese mi può riservare questa richiesta?

    Ad esempio: se ultimamente ci fosse stata una spesa straordinaria io dovrò pagare la mia parte? Mi sorge il dubbio poiché ancora non è stata approvata (né deliberata, ma magari era "urgente"..)
    Altro esempio: ho pagato tutti i bollettini ordinari che, suppongo, coprivano l'anno fiscale. Ancora non sono arrivati altri bollettini; dovrò comunque pagare l' "ordinario" fino alla data odierna? Ma come calcolarla, visto che il bilancio preventivo per quest'anno non è ancora stato votato?

    L'acqua calda e fredda è condominiale, sicuramente dovrò saldarla in base al contatore di oggi

    Grazie


  2. #2
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    Salve a tutti,
    a breve rogiterò e lascerò l'appartamento.
    L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre (anche se il regolamento condominiale prevedeva massimo 60gg..); io me ne andrò giusto un paio di settimane prima.

    Il notaio mi sta chiedendo la dichiarazione dell'amministratore che io non abbia pendenze; considerando che ho pagato tutti i bollettini "ordinari", quali sorprese mi può riservare questa richiesta?

    Ad esempio: se ultimamente ci fosse stata una spesa straordinaria io dovrò pagare la mia parte? Mi sorge il dubbio poiché ancora non è stata approvata (né deliberata, ma magari era "urgente"..)
    Altro esempio: ho pagato tutti i bollettini ordinari che, suppongo, coprivano l'anno fiscale. Ancora non sono arrivati altri bollettini; dovrò comunque pagare l' "ordinario" fino alla data odierna? Ma come calcolarla, visto che il bilancio preventivo per quest'anno non è ancora stato votato?

    L'acqua calda e fredda è condominiale, sicuramente dovrò saldarla in base al contatore di oggi

    Grazie
    Tu puoi richiedere all'amministratore una attestazione degli oneri condominiali pagati ed eventuali liti in corso, questa la potrai far allegare al rogito, se poi ci saranno altre spese non dichiarate e successive effettuate prima del rogito, dovranno essere a tuo carico, ma queste al momento neppure l'amministratore può prevederle:

    cc art 1130
    ...
    9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
    ...
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  4. #3
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    Tu puoi richiedere all'amministratore una attestazione degli oneri condominiali pagati ed eventuali liti in corso, questa la potrai far allegare al rogito, se poi ci saranno altre spese non dichiarate e successive effettuate prima del rogito, dovranno essere a tuo carico, ma queste al momento neppure l'amministratore può prevederle:
    .
    Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)?

    La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti)

  5. #4
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    Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)?

    La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti)
    Mettiti nei panni del compratore: a te farebbe piacere pagare delle spese, sia ordinarie che straordinarie, uscite dalla cassa condominiale nella tua, per esempio, nuova abitazione. Sulla liberatoria potrà essere scritto che hai saldato quanto dovuto fino al momento del rogito "salvo conguaglio a consuntivo", e ti metti d'accordo col compratore
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  6. #5
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    L'obbligo di spesa nasce nel momento in cui tale spesa si rende necessaria. L'urgenza rientra tra queste, se ratificata dall'assemblea. Il venditore è quindi tenuto a sostenerle a prescindere dal fatto che non sia più proprietario se la necessità di spesa è avvenuta PRIMA della data di rogito.

    Per fare un esempio, una spesa straordinaria di particolare entità approvata in assemblea dal venditore non può essere sottaciuta al momento del rogito, poichè l'obbligo di spesa (resasi necessaria prima del rogito stesso) lo obbligherebbe comunque a sostenerla. Sarebbe quindi opportuno che in casi come questo il venditore si mettesse d'accordo con l'acquirente, defalcando l'importo di tale spesa dal prezzo di vendita.

    In pratica potremmo trovarci di fronte a due scenari:

    1) Il venditore non comunica all'aquirente una spesa straordinaria deliberata, che prevede un importo a suo carico di € 10.000. L'appartamento viene venduto a € 100.000. L'amministratore chiederà al nuovo acquirente (il vecchio non è più proprietario) i 10.000 €. L'acquirente chiederà al venditore di risarcirlo di tale importo (anche per vie legali). Morale ... al venditore gli rimangono € 90.000 dalla vendita della proprietà;

    2) Il venditore comunica all'acquirente la spesa straordinaria deliberata, e detrae dall'importo di vendita i 10.000 €. L'appartamento viene venduto a € 90.000 e il nuovo acquirente sosterrà la spesa straordinaria deliberata.

  7. #6
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    1. Quindi anche se non sono state deliberate devo comunque pagare le spese già effettuate (ordinarie e straordinarie)?
    2. La delibera ha quindi effetto solo sulle spese non ancora effettuate (nel senso che se sono state deliberate le devo comunque pagare, anche se i lavori non sono ancora stati fatti)
    1. Se non sono state deliberate prima della firma del rogito, ma dopo, a te non competerà nulla, a te compete da pagare le spese ordinarie (già preventivate) sino alla data del rogito ed eventuali straordinarie approvate dall'assemblea (quando tu sei/eri condomino)

    2. non comprendo di quale delibera parli, comunque per chiarire, se la delibera per spese straordinarie è precedete al rogito, compete a te (salvo accordi con il compratore che se ne faccia carico), se dopo al rogito la spesa sarà a carico del compratore che aveva diritto di voto.

  8. #7
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    Mettiti nei panni del compratore
    No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute.
    Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€.

    A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario"

    Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi.

  9. #8
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    No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute.
    Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€.
    Suppongo che le "spese straordinarie" a cui fai riferimento siano "spese urgenti" perchè altrimenti qualsiasi spesa straordinaria prima di essere ripartita tra i condòmini deve essere approvata dall'assemblea. Le spese urgenti vengono pagate dall'amministratore se ci sono soldi in cassa (che evidentemente erano destinati ad altro) e solo successivamente l'assemblea ratifica la spesa e la ripartisce (solo se approvata). Quindi dovresti chiarire a cosa ti riferisci.

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    A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario"
    Avresti potuto non pagare e nessuno avrebbe potuto importelo. Ogni delibera deve essere inserita nel registro dei verbali e quindi non capisco come facesse l'amministratore "a non sapere". Peraltro qualsiasi decisione presa al di fuori dell'assemblea è illecita.

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    Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi.
    Vedi post #5

  10. #9
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    Scusate, mi sono espresso male perché la situazione qua è anomala (ed è uno dei motivi della mia dipartenza): io non voglio nascondere nulla al compratore, ma ho l'assoluta certezza della malafede dell'amministratore.

    Per questo devo tutelarmi da lui; vista la simpatia reciproca non vorrei che provasse ad addebitare oneri non dovuti. Capisco l'ordinario (interpoliamo e pesiamo), ma sullo straordinario dell'ultimo anno e mezzo,cioè dall'ultima approvazione del bilancio, mi può dire la qualunque e non so se è dovuto (perché non è stato deliberato, né a priori né a posteriori)

    Per rendere meglio l'idea: siamo più di 200 e il condominio è un grosso isolato. A volte ci sono spese straordinarie di decine di migliaia di euro che scopro solo leggendo il bilancio perché magari i lavori sono stati fatti a 200m dal mio appartamento e nemmeno me ne sono accorto..

  11. #10
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    Ma qualsiasi lavoro straordinario deve essere preventivamente deliberato e se tu eri presente hai partecipato alla votazione. Se eri assente avrai ricevuto il verbale a casa (presumo).

    Ad ogni modo qualsiasi spesa ti chiedesse è necessario che esista l'approvazione della stessa (se straordinaria) e la relativa ripartizione, altrimenti .... ciccia.
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  12. #11
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    Per rendere meglio l'idea: siamo più di 200 e il condominio è un grosso isolato. A volte ci sono spese straordinarie di decine di migliaia di euro che scopro solo leggendo il bilancio perché magari i lavori sono stati fatti a 200m dal mio appartamento e nemmeno me ne sono accorto..
    Non è possibile che ci siano spese straordinarie nascoste, fatto salvo non siano urgenti (--> art 1135 cc), le spese straordinarie vanno deliberate dall'assemblea a cui anche tu devi (o dovevi) essere convocato.

  13. #12
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    Citazione Originariamente Scritto da Dedalus Visualizza Messaggio
    No, non facciamone una questione "personale", altrimenti potrei rispondere: mettiti nei miei panni: pago spese straordinarie non deliberate che poi non vengono approvate in assemblea, e per le quali viene chiesto rimborso perchè fatte male o non dovute.
    Non credo nel conguaglio a posteriori: chi ha avuto ha avuto, perché non ti conviene mettere in mezzo l'avvocato per 500€.

    A me è successo uguale: nessuna spesa deliberata a livello di condominio, ma poi mi sono arrivati 350€ di rifacimento ingresso. La scala aveva deliberato dei lavori che l'amministratore non conosceva (o che aveva scordato..). Sue testuali parole: "se la veda con l'ex-proprietario"

    Quindi chiedevo lo "stato dell'arte" della procedura, magari c'è modo di assicurare gli interessi miei e del compratore senza finire a insultarsi.
    Invece trattasi proprio di questione personale. Tu fai il tuo dovere di venditore cercando di scaricare le spese già sostenute, magari portando avanti la tesi che senza preventiva deliberazione delle spese queste competano a chi entrerà e ratificherà, ed hai ragione. Il compratore protesterà perchè è stata effettuata una spesa straordinaria ed i lavori sono stati eseguiti PRIMA che egli acquistasse, e si opporrà al pagamento, magari accusandoti (se non lo fai) di avergli appioppato un appartamento "fallato", o se preferisci "difettoso", senza averlo avvertito, nelle parti comuni, ed ha ragione. Alla fin della fiera sia il tuo, che quello del compratore sarà sempre e comunque un ragionamento egoistico, ognuno porterà i propri motivi per esimersi sempre e comunque dalle spese, siano esse ordinarie o straordinarie e non potrebbe essere diversamente: vedi le migliaia di richieste identiche alla tua presenti nel Forum, che non saranno le prime nè le ultime
    Ultima modifica di alfonso.polizzi; 29-08-2017 alle 15:05

  14. #13
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    Dedalus, mi rendo conto delle perplessità; tuttavia altri hanno già spiegato in dettaglio come ci si deve comportare; è chiaro che ogni spesa già effettuata od anche solo deliberata potrà esercitare la sua influenza sulla determinazione del prezzo della compravendita, ed è giusto che sia così.
    Sono un amministratore, ed ho anche in antipatia qualcuno, ma né io né gli altri amministratori attribuiamo spese ad un condomino per questioni personali.

  15. #14
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    Citazione Originariamente Scritto da renfo Visualizza Messaggio
    Sono un amministratore, ed ho anche in antipatia qualcuno, ma né io né gli altri amministratori attribuiamo spese ad un condomino per questioni personali.
    Tempo fa imbucai a mano 200 lettere ai condomini spiegando alcuni problemi condominiali e lasciando i miei riferimenti. Tra le tante chiamate che ho ricevuto (si, siamo una piccola cittadina e non ci conosciamo fra noi) una mi stupì: "scusi, io sono d'accordo con lei, ma vorrei poter votare la revoca dell'amministratore senza metterci la faccia, in modo anonimo, perché sia io che alcune mie amiche -condomini- abbiamo paura di ritorsioni nel caso non venga raggiunto il quorum".

    Tragga lei le conseguenze sulle "questioni personali".

  16. #15
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    Molto semplicemente: a lei spetta il pagamento di tutti gli oneri condominiali per spese gia' regolarmente approvate fino al momento del rogito, mentre saranno a carico dell'acquirente del suo immobile tutte le quote condominiali a partire dalla data del rogito e le spese condominiali regolarmente deliberate a partire sempre dalla data del rogito. L'acquirente stesso ha diritto di chiedere all'amministratore una tale dichiarazione in modo da acclarare che lei abbia regolarmente pagato le spese condominiali per spese di sua competenza fino alla data del rogito

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da prologo arcangelo Visualizza Messaggio
    L'acquirente stesso ha diritto di chiedere all'amministratore una tale dichiarazione in modo da acclarare che lei abbia regolarmente pagato le spese condominiali per spese di sua competenza fino alla data del rogito
    Scusami ma ne abbiamo già discusso in una recente discussione, l'acquirente sino a che non è diventato condomino, ovvero dopo la firma del rogito, è un perfetto estraneo in condominio, per cui l'amministratore non è tenuto ne obbligato a rilasciare attestazioni a persone sconosciute anche per salvaguardare la Privacy dei condomini.
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  18. #17
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    Salve a tutti,
    a breve rogiterò e lascerò l'appartamento.
    L'anno fiscale si concludeva il 30 aprile e l'amministratore ha intenzione di presentare il bilancio a ottobre

    Salvo patti contrari, tu sarai interessato al condominio fino al termine della gestione attuale.
    30 aprile 2017 chiude la gestione di cui tu hai versato tutte le tue quote, sei sicuramente a conoscenza di spese extra.
    Conclusione: potresti trovarti sia a credito che a debito

    Ora stai versando rate della nuova gestione e solo ad aprile 2018 si saprà la tua situazione contabile, quel che è certo è che non parteciperai a spese straordinarie in quanto ad ottobre 2017 eventualmente le delibererà il nuovo condòmino

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