#1 Inviato 20 Agosto, 2015 Buongiorno. E' il mio primo intervento al Forum, e spero qualcuno mi sappia aiutare. Sto per vendere il mio appartamento : abbiamo fatto il preliminare ed a breve ci sarà il rogito. Nel corso degli anni passati non è stato interamente accantonato il TFR del custode che andrà in pensione tra tre anni. Io mi sono accordato con l'acquirente per pagare, come giusto, tutto quanto non accantonato di mia competenza, prima del rogito. Il problema è che al momento del rogito, per motivi che non sto qui a spiegare, l'importo da me dovuto della parte di TFR non accantonata non sarà ancora noto quindi non saprò cosa debbo pagare. Mi domandavi come ci si comporta in questi casi e come si può risolvere il problema. Grazie in anticipo.
#2 Inviato 20 Agosto, 2015 In questi casi ci si comporta come previsto dall'art 63 Dacc, ovvero l'amministratore probabilmente chiederà il pagamento al nuovo condomino, il quale potrà chiedere a te di versare quanto dovuto sino alla data del rogito, infatti sarete in solido debitori verso il condominio. L'amministratore potrebbe chiedere anche a te, ma di solito per comodità e praticità chiede al proprietario che in quel momento è il titolare dell'appartamento.
#3 Inviato 20 Agosto, 2015 Caro Tullio ti ringrazio della tua cortese risposta. Quanto tu dici mi era perfettamente noto. Ma la mia domanda era un po' diversa e forse io non son stato chiaro. Il preliminare prevede che tutto quanto da me dovuto al condominio sia saldato all'atto della consegna delle chiavi. Per il TFR, come ho accennato, non sarà possibile perché la cifra non è nota, ma nel contempo io voglio che l'acquirente sia garantito in qualche modo che questa cifra in un futuro sarà da me pagata, anche fosse solo per evitare discussioni all'atto dl rogito. L'art.63 purtroppo non garantisce assolutamente l'acquirente : se io divento irreperibile o comunque non rispondo alle richieste dell'acquirente successivamente al rogito, questo che fa per come funziona la giustizia in Italia e visti gli importi in gioco (400/500 euro ) ?
#4 Inviato 20 Agosto, 2015 Caro Tullio ti ringrazio della tua cortese risposta. Quanto tu dici mi era perfettamente noto.Ma la mia domanda era un po' diversa e forse io non son stato chiaro. Il preliminare prevede che tutto quanto da me dovuto al condominio sia saldato all'atto della consegna delle chiavi. Per il TFR, come ho accennato, non sarà possibile perché la cifra non è nota, ma nel contempo io voglio che l'acquirente sia garantito in qualche modo che questa cifra in un futuro sarà da me pagata, anche fosse solo per evitare discussioni all'atto dl rogito. L'art.63 purtroppo non garantisce assolutamente l'acquirente : se io divento irreperibile o comunque non rispondo alle richieste dell'acquirente successivamente al rogito, questo che fa per come funziona la giustizia in Italia e visti gli importi in gioco (400/500 euro ) ? Se la cifra per il momento è indefinita e indefinibile non credo sia possibile trovare una soluzione esatta, potresti anticipare un tot impegnandoti fin d'ora a versare la differenza nel caso non sia sufficiente, e nel caso sia abbondante, l'acquirente potrebbe impegnarsi a restituire il sovrappiù.
#5 Inviato 20 Agosto, 2015 ... Per il TFR, come ho accennato, non sarà possibile perché la cifra non è nota, ma nel contempo io voglio che l'acquirente sia garantito in qualche modo che questa cifra in un futuro sarà da me pagata, anche fosse solo per evitare discussioni all'atto dl rogito. L'art.63 purtroppo non garantisce assolutamente l'acquirente : se io divento irreperibile o comunque non rispondo alle richieste dell'acquirente successivamente al rogito, questo che fa per come funziona la giustizia in Italia e visti gli importi in gioco (400/500 euro ) ? L'accantonamento del TFR è una spesa di "esercizio annuale" per cui nel consuntivo annuale andava indicato nelle passività, pur non essendo stato incassato. Se l'amministratore ancora non sa quanto avrebbe dovuto essere noto ogni anno nei rendiconto, credo non abbia fatto bene il suo lavoro. In ogni caso il nuovo acquirente è responsabile in solido con il vecchio proprietario solo per le spese di esercizio dell'anno in cui ha acquistato e l'anno precedente. Al nuovo acquirente non potranno essere chieste le quote di accantonamento degli anni ancora precedenti. Poichè dopo la vendita il vecchio proprietario può anche dileguarsi o diventare nulla tenente, l'unica vera garanzia per l'acquirente è quella di trattenere una cauzione. A questo scopo è proprio il Notaio che lo può cautelare inserendo nel rogito che l'acquirente trattiene una cauzione di 1.000 euro a garanzia delle quote di TFR ancora non note a carico del venditore è che sarà conguagliato tutto non appena l'amministratore presenterà il rendiconto indicante le quote annuali di ammortamento TFR.
#6 Inviato 20 Agosto, 2015 Leonardo grazie. Tu mi hai fatto capire che la questione era mal posta. Mi spiego. Il nuovo proprietario nella faccenda non centra proprio perché sia per quest'anno (2015) che per il 2014 l'importo del TFR è stato accantonato. Il problema riguarda gli anni antecedenti ed al nuovo proprietario questi NON possono essere richiesti, quindi la questione è tra me ed il condominio non il nuovo proprietario che quindi può andare al rogito tranquillamente. Giusto ?
#7 Inviato 20 Agosto, 2015 Leonardo grazie. Tu mi hai fatto capire che la questione era mal posta. Mi spiego. Il nuovo proprietario nella faccenda non centra proprio perché sia per quest'anno (2015) che per il 2014 l'importo del TFR è stato accantonato. Il problema riguarda gli anni antecedenti ed al nuovo proprietario questi NON possono essere richiesti, quindi la questione è tra me ed il condominio non il nuovo proprietario che quindi può andare al rogito tranquillamente. Giusto ? Giusto, l'accantonamento è una spesa di esercizio e quindi ogni anno deve essere indicata la quota di accantonamento, indipendentemente che sia stata versata o meno. Al nuovo acquirente che rogita nel 2015 possono essere richieste solo le quote di accantonamento dell'esercizio 2015 e 2014. Per gli anni precedenti ne risponde il vecchio proprietario al quale il condominio dovrà rivolgersi, anche con azione legale. L'unico rischio è che le quote (non ricordo se dei 5 o 10 anni) siano andate in prescrizione o che il vecchio proprietario sia diventato nulla tenente, diventando di fatto impossibile per il condominio escutere il soggetto. In tal caso la quota del vecchio proprietario dovrà essere ripartita per millesimi di proprietà tra TUTTI i condòmini, compreso il condòmino nuovo acquirente.
#8 Inviato 20 Agosto, 2015 E' mia intenzione pagare tutto quello che debbo, prescritto o no, e quanto debbo pagare lo si saprà tra qualche mese, il tempo di fare l'assemblea, solo che il rogito ci sarà prima. Ed il mio problema era non avere intoppi al rogito. Ho inoltre letto che “... il mancato accantonamento del TFR per gli anni di attività del portiere.......obbliga ciascun condomino alla contribuzione limitatamente agli anni di proprietà del proprio appartamento.” Quindi a maggior ragione non può esser chiesto al nuovo proprietario e comunque non a lui solo. Pensi che sia comunque il caso di interpellare un avvocato o di dire all'acquirente di interpellarlo ? Hai qualche riferimento di sentenze in merito ? Grazie ancora.
#9 Inviato 20 Agosto, 2015 E' mia intenzione pagare tutto quello che debbo, prescritto o no, e quanto debbo pagare lo si saprà tra qualche mese, il tempo di fare l'assemblea, solo che il rogito ci sarà prima. Ed il mio problema era non avere intoppi al rogito. Per questo c'è, e credo sia stato fatto apposta l'art 63 Dacc, ed il Notaio sicuramente lo sa e saprà rispondere in caso di dubbi; - Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
#10 Inviato 20 Agosto, 2015 ...Ho inoltre letto che “... il mancato accantonamento del TFR per gli anni di attività del portiere.......obbliga ciascun condomino alla contribuzione limitatamente agli anni di proprietà del proprio appartamento.” Quindi a maggior ragione non può esser chiesto al nuovo proprietario e comunque non a lui solo... Infatti quello che dici è giusto. Il TFR per il periodi in cui sei stato proprietario spetta a te. L'art. 63, però, garantisce il condominio con la SOLIDARIETA' per due anni proprio perchè l'esercizio annuale può essere presentato fino a 180 giorni dopo la data di chiusura esercizio. Questo significa che il condominio incassa subito (relativamente ai due anni) dal nuovo proprietario il debito del vecchio ma il nuovo proprietario ha comunque il DIRITTO DI RIVALSA verso il vecchio proprietario. Per il nuovo proprietario il problema nascerebbe solo se il vecchio proprietario diventasse nulla tenente perchè non potrebbe più esercitare il suo diritto di rivalsa. SOLO in questo caso il nuovo proprietario rischia di dover pagare per intero le quote dell'esercizio in cui ha rogitato e quello precedente.
