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  • 1 Post By Nicola L.

Un piccolo aiuto ...

  1. #1
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    Un piccolo aiuto ...

    Buongiorno a tutti, mi serve un piccolo aiuto da parte vostra per una situazione piuttosto incresciosa che si è venuta a verificare nel nostro condominio.
    Da circa un paio di anni un condomino per problemi economici gravi non riesce a pagare il condominio, il nostro amministratore attraverso i vari passaggi attribuitigli dalla legge ha provato a recuperare le somme ma ci ha messo al corrente della situazione solo quest'anno, all'annuale assemblea condominiale, o meglio ci ha messo al corrente del fatto che non solo il condomino moroso non ha finora pagato le sue quote ma dall'anno scorso , cioè dall'ultima assemblea effettuata in cui già si ravvisava la morosita' del condomino in questione , fino ad oggi i tentativi di recupero del credito hanno fatto salire notevolmente le spese tra avvocati ed decreti ingiuntivi peraltro infruttuosi.Così all'assemblea il nostro amministratore ci ha messo a conoscenza che 1) non ha ottenuto in questo modo il becco di un quattrino.....2) oltre il danno la beffa!!!! ci tocca ora pagare le spese del condomino moroso + le stellari spese legali che l'amministratore ha sostenuto finora x noi.....
    Ora vorrei dei chiarimenti se possibile su 2 punti :

    1)era dovere dell'amministratore informarci con una apposita assemblea della necessita' che il legale andasse avanti tramite decreti ingiuntivi rendendoci consapevoli dell'enormita' delle spese che avremmo dovuto affrontare ? perché x me nn ha molto senso che x recuperare 500 euro ora noi ce ne dobbiamo rimettere 3.000...... siamo solo un piccolo condominio, 5 proprietari in tutto, 6 unita' immobiliari.

    2)dato che l'amministratore in una seconda assemblea ( questa si che l'ha fatta!!!!) poco più di una settimana fa ha voluto mettere in chiaro i modi di recupero delle spese adottando la formula della quota fissa extra da ripartire tra i condomini ....mi chiedo e vi chiedo : è giusto utilizzare la divisione in parti uguali o i millesimi? lui ha utilizzato i millesimi , ma poiché siamo solo in 4 nel condominio ( 5 col condomino moroso) ci ritroviamo con una divisione assurdamente iniqua x uno di questi condomini, che ha quasi i 450 mm..... gli altri 3 hanno mm inferiori...12o....90....250....non sarebbe meglio utilizzare la divisione in parti uguali ?
    grazie anticipate e.....scusate lo sfogo!!!!!!!


  2. #2
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    Utente elite+ Amministratore di condominio L'avatar di Kurt Cobain
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    La regola dei millesimi è la regola generale, ogni altro riparto necessita dell'unanimità, unanimità necessaria per suddividere fra voi tutti il debito del moroso.

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  4. #3
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    grazie x la risposta KURT COBAIN, naturalmente la unanimita' non ci sara' mai perché chiaramente su 4 persone solo una è + danneggiata degli altri quindi saranno sempre 3 contro 1....e nn è cmq giusto, perché il debito è di terzi quindi non vedo la necessita' di utilizzare i mm in questo caso....e secondo lei il nostro amministratore avrebbe o no dovuto avvisarci con assemblea che stava ricorrendo tramite l'avvocato al decreto ingiuntivo nonostante la ricerca infruttuosa di beni pignorabili ? per una somma così misera ? avremmo potuto tranquillamente parlarne in assemblea e decidere di versare le somme del condomino senza oberarci delle spese legali.......

  5. #4
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    Utente elite+ Amministratore di condominio L'avatar di Kurt Cobain
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    Non conosco bene i fatti, ma reputo che dopo il primo tentativo infruttuoso.......................

  6. #5
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    Citazione Originariamente Scritto da Kurt Cobain Visualizza Messaggio
    Non conosco bene i fatti, ma reputo che dopo il primo tentativo infruttuoso.......................
    e...appunto....era inutile andare avanti.......secondo me queste spese se le dovrebbe accollare l'amministratore......che tra qualche giorno ricevera' cmq il nostro benservito...perché a questo punto preferiamo il detto del chi fa da se...etc etc...grazie ancora x la disponibilita'.

  7. #6
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    Sarebbe interessante sapere, a prescindere da tutto, come mai l'esito del D.I. è infruttuoso, perché se il condomino non paga - il Decreto Ingiuntivo è il titolo per la esecuzione immobiliare , e ne consegue il pignoramento dell'appartamento del moroso, basta farlo! L'amministratore per legge deve andare fino in fondo con il pignoramento del immobile e la esecuzione immobiliare. E si recuperano tutti le spese legali, se anticipate, e anche altri spese futuri qualsiasi legati alla esecuzione immobiliare ( notaio, perito etc,) . Di solito le spese, essendo di sicuro recupero, vanno anticipate anche dai professionaisti, visto che i compensi sono ricuperabili 100% e si va avanti fino alla vendita.

  8. #7
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    Citazione Originariamente Scritto da elena67 Visualizza Messaggio
    1)... era dovere dell'amministratore informarci con una apposita assemblea della necessita' che il legale andasse avanti ...

    2)... mi chiedo e vi chiedo : è giusto utilizzare la divisione in parti uguali o i millesimi? lui ha utilizzato i millesimi ...
    Per 1): l'amministratore ha il dovere di fornire, in sede di resoconto annuale, un quadro della situazione e, quindi, anche di informare in merito ad insolvenze e provvedimenti adottati.
    Lo avrebbe potuto fare anche prima, ma è a discrezione.
    La richiesta del D.I. è legittima da parte dell'amministratore ma, considerata l'entità delle cifre, ancor prima d'avviare il provvedimento, e questo non è un parlare a posteriori, sarebbe stato facilmente immaginabile un semplice bilancio tra costi e benefici; poi ovviamente ognuno agisce come meglio crede.
    Ritengo quindi che un confronto con i condomini, nel merito della questione, tramite assemblea straordinaria, avrebbe potuto rendere tutti consapevoli così da giungere alla condivisione di una scelta (qualunque essa avrebbe potuto essere) invece di ritrovarsi, dopo, con più complicazioni di quante ce potevano essere con un condòmino moroso (sempre valutando i mancati pagamenti).
    Volendo cercare delle attenuanti per le scelte fatte, probabilmente si tratta di poca esperienza.

    L'amministratore, se non lo ha fatto (ma lo potreste/dovreste chiedere voi), avrebbe dovuto rendervi edotti, come da dubbio già espresso, dell'evoluzione della pratica, ovvero del perché il D.I. non ha sortito effetto.

    Per 2): concordo che la spesa, trattandosi di voce relativa alla gestione generale (quantunque di entità straordinaria), vada ripartita per millesimi di proprietà.
    Ultima modifica di TechnicianAdmin; 10-08-2016 alle 00:13

  9. #8
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    Condomino moroso e ripartizione delle sue quote tra gli altri comproprietari: senza il consenso di tutti la decisione è nulla
    29/07/2011
    di Avv. Alessandro Gallucci






    In molte compagini condominiali è usuale imbattersi in una situazione di morosità di uno o più condomini. In queste situazioni, il fatto è notorio, divine estremamente difficile per l’amministratore garantire la normale erogazione dei servizi comuni. Ciò pur ipotizzando che tutti i conti siano in ordine e che il mandatario si sia mosso per il recupero del credito. I tempi della giustizia (ottenimento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. più eventuale procedura esecutiva) sono di gran lunga più lunghi rispetto alle scadenza che i fornitori di servizi (soprattutto quelli industriali, es. luce, gas, ecc.) impongono alla propria controparte.

    Che fare allora? Le soluzioni sono due ed in entrambi i casi necessitano del consenso degli interessati:

    a) l’amministratore può effettuare delle anticipazioni per coprire le momentanee mancanze di cassa. Si tratta d’una prassi spesso ricorrente ma che non vede il mandatario obbligato a comportarsi in tal senso, in quanto non esistono norme che gli impongano di anticipare somme di denaro nell’interesse del condomino;

    b) i condomini adempienti, nella prospettiva di evitare azioni giudiziali o peggio ancora il distacco di alcune utenze, possono decidere di anticipare le somme dovute dal condominio moroso, salvo poi ottenerne la restituzione al momento del pagamento (volontario o forzato) da parte di quest’ultimo.

    Tale ultima ipotesi, che spesso avviene nella pratica, è da considerarsi lecita se tutti i condomini (escluso il moroso, ovviamente) decidono d’accollarsi quella parte di debito. La decisione presa a maggioranza dall’assemblea, invece, è da ritenersi imprescrittibilmente nulla e come tale impugnabile da ogni condomino in qualunque momento. E’ questa la conclusione cui è giunto il Tribunale di Bari con la sentenza n. 1133 dello scorso 20 marzo. Nel caso di specie un condomino impugnava una deliberazione con la quale si decideva di dividere il debito di un moroso tra i restanti comproprietari. Il Tribunale barese, dichiarando quella delibera invalida, ha affermato che “ sul punto la giurisprudenza, ormai consolidata, ha statuito che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art.1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio , in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimeno del condomino moroso con la costituzione di un fondocassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. sez 2 sent. n.13631 del 5 novembre 2001)” (Trib. Bari 20 marzo 2011 n. 1133).

    In sostanza una cosa è la solidarietà che esiste solamente se tutti sono d’accordo, altra il rischio di vedere pignorati beni comuni. In quest’ultimo caso l’assemblea può intervenire decidendo di pagare quel debito. Ciò perché muta l’oggetto della deliberazione: non la somma dovuta dal condomino moroso in sé quanto piuttosto la salvaguardia dei beni comuni.
    Ciao
    andreao likes this.

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