Tratto di tubazione per lo scarico dei reflui condominiali in box privato - È una servitÙ?

[IRIS]

Nel mio condominio stiamo ancora discutendo (non abbiamo raggiunto l’unanimità dei consensi nelle precedenti assemblee) sull’approvazione di una tabella millesimale box.

Non ci troviamo infatti concordi sul fatto che il tecnico incaricato non ha applicato i medesimi coefficienti di detrazione di quella originaria.

Vi chiedo, pertanto, un tratto di tubazione per lo scarico dei reflui condominiali in box privato - è una servitù? Come tale ha quindi diritto ad una detrazione per servitù/gravami?

Grazie

[Giovanni Inga]

E' una servitù e non ha diritto a detrazioni.

Nel caso delle servitù si applicano gli articoli del c.c. dal 1027 e seguenti.

http://www.dirittoprivatoinrete.it/le%20servitu%20prediali.htm

[IRIS]

Non essendo un geometra mi sono probabilmente spiegata male.

Il tecnico incaricato ha introdotto un coefficiente di servitù passiva nel calcolo della nuova tabella millesimale (0,95 per l'esattezza) che alcuni condomini non ritengono adeguato, in quanto ritengono di aver diritto ad un maggiore coefficiente di riduzione della superficie utilizzata per il calcolo dei millesimi.

E' corretto?

[Giovanni Inga]

Che io sappia, il coefficiente di un box singolo dovrebbe essere di 0,5. E' possibile applicare una detrazione a tale valore ma francamente non saprei dirti di quanto.

Il tutto è lasciato alla valutazione del tecnico che vaglierà la tipologia di servitù presente.

[IRIS]

Che io sappia, il coefficiente di un box singolo dovrebbe essere di 0,5. E' possibile applicare una detrazione a tale valore ma francamente non saprei dirti di quanto.

Il tutto è lasciato alla valutazione del tecnico che vaglierà la tipologia di servitù presente.

Non posso che concordare con te.

Purtroppo i condomini interessati dalla servitù (tratto di tubazione per lo scarico dei reflui condominiali in box privato) reclamano una detrazione maggiore.

Se non raggiungiamo l'unanimità le nuove tabelle non possono essere approvate?

[Giovanni Inga]

Non è necessaria l'unanimità per l'approvazione delle tabelle millesimali.

Basta il quorum previsto all'art. 1136 c.c. II comma

[bilbetto]

Non è necessaria l'unanimità per l'approvazione delle tabelle millesimali.

Basta il quorum previsto all'art. 1136 c.c. II comma

Anch'io ero tentato di rispondere come te ... ma l'OP parla di "tabelle originarie" e quindi già esistenti. Si ricadrebbe nell'art. 69 dacc nel quale la modifica con le maggioranze da te indicate è possibile se è presente un errore o una variazione di 1/5 del valore di una singola u.i.

[Giovanni Inga]

Si potrebbe ipotizzare che l'errore ci sia stato non considerando che un box era gravato da servitù...

[IRIS]

Anch'io ero tentato di rispondere come te ... ma l'OP parla di "tabelle originarie" e quindi già esistenti. Si ricadrebbe nell'art. 69 dacc nel quale la modifica con le maggioranze da te indicate è possibile se è presente un errore o una variazione di 1/5 del valore di una singola u.i.

Sì, il caso è proprio questo.

Sono emersi dei box non accatastati che non figuravano nelle tabelle originarie.

[bilbetto]

Bene ... allora ha ragione Giovanni ... non serve l'unanimità, ma sarebbe opportuno comunque raggiungere un accordo ... non vorrei che ne venisse fuori una lite giudiziaria che non farebbe bene alle tasche di nessuno. Tra l'altro ... a pagare il rifacimento delle tabelle dovrebbero essere coloro a causa dei quali devono essere rifatte:

 

quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

[IRIS]

Bene ... allora ha ragione Giovanni ... non serve l'unanimità, ma sarebbe opportuno comunque raggiungere un accordo ... non vorrei che ne venisse fuori una lite giudiziaria che non farebbe bene alle tasche di nessuno. Tra l'altro ... a pagare il rifacimento delle tabelle dovrebbero essere coloro a causa dei quali devono essere rifatte:

 

quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Perfettamente d'accordo.

Tra l'altro dovremo modificare anche le tabelle proprietà generale che tengano conto degli incrementati millesimi box che si trova a detenere il condomino che aveva dei box non accatastati. L'amministratore, però, ritiene che questo incremento dei millesimi di propr. generale debba essere affidato nuovamente al tecnico con ulteriori oneri a carico del condominio.

Circa la questione di far ricadere l'onere sul condomino che non aveva accatastato i box, a mia precisa domanda, ho avuto risposta dall'amministratore che se ne discuterà in assemblea: intanto però, nel preventivato, l'ha addossato a tutti. Quindi bisogna che qualcuno si faccia forza ed affronti la questione onorario del tecnico (ad oggi già 700 euro per la sola tabella box)

[IRIS]

EPILOGO della riunione che doveva discutere sulle nuove tabelle e coefficienti di riduzione:

poiché si è scoperto che esistevano ulteriori box gravati dalla servitù in oggetto, i relativi proprietari coinvolti (ben 6), hanno realizzato di avere un vantaggio contro i restanti 4 box (che non avevano la servitù in parola, ma che si trovavano fuori del perimetro del palazzo e quindi reclamavano l'introduzione del coefficiente termico). Conseguentemente è stata approvata la nuova tabella box redatta da uno dei uno dei condomini utilizzando un coefficiente di riduzione per servitù passiva di circa il 16-17%. Lo stesso condomino è stato quindi incaricato dai 6 condomini in questione (contro i 4 dissenzienti), di redigere anche le nuove tabelle di proprietà generale, incrementate dei millesimi box. Ovviamente, abbiamo anche pagato il tecnico originariamente incaricato e che aveva svolto il suo lavoro.

La prassi è corretta?

Può un condomino senza alcuna qualifica professionale e con interesse in conflitto redigere una tabella che viene approvata, solo perché favorisce la maggioranza di coloro che poi devono approvarla?

Grazie ancora

[bilbetto]

Le tabelle millesimali le può redigere anche il salumiere sotto casa. Il motivo per cui normalmente le fa un tecnico è perchè risulta più credibile e in fase di approvazione assembleare può fornire tutti gli elementi per giustificare calcoli e coefficienti. Dal momento che le tabelle sono molto importanti per tutti (ripartizione spese e peso del voto in assemblea) credo sia indispensabile farle fare a chi sa perfettamente come calcolarle.

 

Ma ... naturalmente il voto finale è quello dato in assemblea. Se io fossi un tuo condòmino il fatto che nel vostro caso se ne occupi un “interessato” mi farebbe girare notevolmente gli zebedei. Prevedo un’assemblea di approvazione particolarmente turbolenta.

[IRIS]

Le tabelle millesimali le può redigere anche il salumiere sotto casa. Il motivo per cui normalmente le fa un tecnico è perchè risulta più credibile e in fase di approvazione assembleare può fornire tutti gli elementi per giustificare calcoli e coefficienti. Dal momento che le tabelle sono molto importanti per tutti (ripartizione spese e peso del voto in assemblea) credo sia indispensabile farle fare a chi sa perfettamente come calcolarle.

 

Ma ... naturalmente il voto finale è quello dato in assemblea. Se io fossi un tuo condòmino il fatto che nel vostro caso se ne occupi un “interessato” mi farebbe girare notevolmente gli zebedei. Prevedo un’assemblea di approvazione particolarmente turbolenta.

In realtà l'assemblea si è già tenuta: la maggioranza dei condomini presenti (6 su 4) ha votato approvando la tabella millesimale redata dal condomino in questione che favorisce i 6 condomini prevedendo coefficienti di riduzione per la servitù in oggetto in misura più ampia di quanto previsto dal tecnico incaricato (e comunque pagato dal condominio).

E' corretto?

Grazie ancora per i vostri suggerimenti

[bilbetto]

L’assemblea ha approvato delle tabelle che favoriscono la stessa maggioranza che le ha approvate. Se uno avesse voglia di andare fino in fondo dovrebbe impugnare la delibera e le tabelle appena approvate. È palese che siano state approvate illecitamente, ma sarà solo un giudice, preceduto da un mediatore, ad esprimersi nel merito.

[IRIS]

Grazie ancora del tuo riscontro (al momento l'unico).

Andare in giudizio? In Italia è improponibile per costi e tempistiche.

E se provassi a far ragionare l'amministratore, coadiuvata dagli altri 3 che come me risultano svantaggiati, su che cosa dovrebbe vertere il colloquio/lettera?

L'amministratore dovrebbe essere imparziale: temo però che in questo caso "per togliere le castagne dal fuoco" si sia tappato entrambi gli occhi.