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Terrazzo ad uso esclusivo trasformato in dependance: come calcolare la quota condominiale

  1. #1
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    Terrazzo ad uso esclusivo trasformato in dependance: come calcolare la quota condominiale

    Gentili amici, vivo in un condominio in cui gli ultimi piani del palazzo hanno la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo. In pratica dopo aver raggiunto l'ultimo piano con l'ascensore si pu˛ salire con la scala del palazzo ad una porta che consente l'accesso al lastrico solare le cui chiavi sono per˛ concesse al solo inquilino dell'ultimo piano.
    Ultimamente uno di questi "fortunati" inquilini ha praticamente trasformato la terrazza costruendo una struttura in alluminio che sembra una dependance. tutto il perimetro della terrazza Ŕ coperto da vasi enormi che contengono dei piccoli alberi che in ogni caso nascondono bene la struttura guardando dalla strada.
    Vorrei sapere come poter fare pagare delle quote condominiali idonee alla quadratura attuale della proprietÓ dell'inquilino in questione.
    Aggiungo che dall'atto di compravendita risulta questo uso esclusivo ed inoltre aggiungo che la suddetta struttura in alluminio penso risulti non in regola con il catasto.

    Grazie a quanti potranno aiutarci


  2. #2
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    se ha ampliato il volume o esteticamente lede il condominio, hai qualche ragione, ma da come descrivi non mi sembra sia il caso e ti confermo che per tale lastico solare ad uso esclusivo, i millesimi dovrebbero essere giÓ stati calcolati.

    Comunque, suggerisci all'amministratore una visita per evitare il sovraccarico possibile del solaio se di fatto ci sono grossi vasi.
    Diego Dimaraz likes this.

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  4. #3
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    Io vi seguo sempre con interesse e apprendo sempre un sacco di cose da voi. Quello che non capisco Ŕ come la legalitÓ a volte non esista. In pratica questa persona sul lastrico solare ha raddoppiato lo spazio del suo appartamento e deve pagare per un solo appartamento.
    Per quanto riguarda il sovraccarico ci interessa poco anche perchÚ se dovesse cedere il lastrico solare, cede sull'appartamento del diretto interessato.

  5. #4
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    capisco lo sfogo, ma la legalitÓ Ŕ come l'araba fenice. Se il signore ha ampliato il volume, una semplice denuncia al Comune fa scattare l'accertamento rtecnico, ma se si in condominio e c'Ŕ l'amministratore, basta tu invii a lui una raccomandata segnalando il fatto e chiedendo di essere informato di quanto fatto. Se invece non c'Ŕ nessuna violazione, il fatto che lui usi di tali spazi da lui acquistati, senza ledere i tuoi diritti, a te non deve dar fastidio. Hai diritto di ci˛ che hai acquisito, lasciando i desiderata nel cassetto, sino ad eventuale concretizzazione.

  6. #5
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    Ovviamente il suddetto condomino sembra non ledere alcun diritto ne mio nÚ degli altri vicini, ritengo per˛ che dato che ognuno di noi paga il condominio in base ai millesimi di cui siamo proprietari, il soggetto in questione debba pagare per i propri millesimi.
    Come hai giÓ accennato prima la terrazza Ŕ sicuramente giÓ inclusa, ma appunto Ŕ inclusa come terrazza non come appartamento.

    Chiederemo, come ci hai suggerito,un sopralluogo all'amministratore e ad un architetto suo consigliere.
    Grazie Camillo

  7. #6
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    se la trasforma in appartamento, l'amministratore avrÓ modo di accertare e denunciare il tutto.

  8. #7
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    "la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo"

    ad uso esclusivo o di proprieta' esclusiva ?

  9. #8
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    "la terrazza del lastrico solare ad uso esclusivo"

    ad uso esclusivo o di proprieta' esclusiva ?
    ciao
    Non giudicare a priori la mia domanda, ma sono curioso di capire.
    perchŔ fai questa domanda ? Conosci qualche caso di lastrico solare in condominio in proprietÓ esclusiva ? Personalmente non riesco a trovarne, ma probabilmente Ŕ un mio limite. Infatti, se svolge funzioni di copertura non pu˛ essere di proprietÓ esclusiva, salvo che tutta la colonna sottostante non sia di sua proprietÓ.

  10. #9
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    Se il condomino a cui Ŕ concesso da rogito e regolamento l'uso esclusivo del lastrico solare senza averne la proprietÓ (una mostruositÓ giuridica) edifica un manufatto volumetricamente consistente, ne risponde personalmente in termini di violazione di norme urbanistiche verso il Comune; vs. il condominio invece ricorre l'ipotesi di danno temuto per l'eventuale sovraccarico permanente delle strutture fisse, che possono produrre cedimenti e collasso del solaio ove si superassero i limiti ammessi dalla destinazione di progetto della struttura. E non Ŕ vero che sarebbe interessato solo lui in quanto unico sottostante: l'effetto domino avrebbe conseguenze sull'intera verticale.

  11. #10
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    Non giudicare a priori la mia domanda, ma sono curioso di capire.
    perchŔ fai questa domanda ? Conosci qualche caso di lastrico solare in condominio in proprietÓ esclusiva ? Personalmente non riesco a trovarne, ma probabilmente Ŕ un mio limite. Infatti, se svolge funzioni di copertura non pu˛ essere di proprietÓ esclusiva, salvo che tutta la colonna sottostante non sia di sua proprietÓ.
    certo che possono esserci anche lastrici solari di proprieta'' esclusiva .

  12. #11
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    certo che possono esserci anche lastrici solari di proprieta'' esclusiva .
    per l'uso esclusivo, concordo, proprietÓ esclusiva no. Ho solo chiesto un altro esempio, escluso il caso indicato. Naturalmente, sempre che si tratti di lastrico solare nel senso letterale del termine. Se mi fai un caso che giustifichi la tua affermazione.
    E' fondamentale la differenza fra proprietÓ esclusiva ed uso esclusivo, anche se spesso si tende a confondere. Il diritto reale di godimento che sottende le due posizioni Ŕ assai assai diverso.

  13. #12
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    nel mio condominio il costruttore si Ŕ riservato la proprietÓ di cinque appartamenti ubicati in vari piani e la proprietÓ esclusva del terrazzo che funge da copertura per lo stabile. Di fatto Ŕ propietario cedl terrazzo cosi come risutla da visura catastale F/5
    Ultima modifica di Vittorio60; 05-08-2014 alle 19:55

  14. #13
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    per l'uso esclusivo, concordo, proprietÓ esclusiva no. Ho solo chiesto un altro esempio, escluso il caso indicato. Naturalmente, sempre che si tratti di lastrico solare nel senso letterale del termine. Se mi fai un caso che giustifichi la tua affermazione.
    E' fondamentale la differenza fra proprietÓ esclusiva ed uso esclusivo, anche se spesso si tende a confondere. Il diritto reale di godimento che sottende le due posizioni Ŕ assai assai diverso.
    conosco personalmente ben due prorietari esclusivi di lastrichi solari situati in condominio . (ovviamente per motivi di privacy non posso fare i nomi )
    nessuna legge vieta la proprieta' esclusiva di un lastrico solare . il lastrico solare e' condominiale se non c'e' un titolo che dispone diversamente , quindi non c'e' nulla di misterioso nell'essere proprietari di un lastrico solare .

  15. #14
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    a Vittorio60 rispondo: che si Ŕ riservato la proprietÓ esclusiva che funge da copertura per lo stabile ho pi¨ di qualche dubbio, e probabilmente si Ŕ riservato l'uso esclusivo. Vorrei vede l'atto, non la visura catastale, o comunque l'elaborato planimetrico. I beni comuni in condominio sono individuati dall'art. 1117 cod.civ., e deve essere chiaro che la proprietÓ del lastrico solare, pur svolgendo la funzione di copertura per altri comunisti, Ŕ solo di costui.

    a pepe64 rispondo:
    Premesso quanto indicato a vittorio60, che i due abbiano l'uso esclusivo Ŕ di norma, ma che invece siano di proprietÓ esclusiva ho molti dubbi, se non altro, per il costo della manutenzione dello stesso. Se il lastrico solare Ŕ in proprietÓ esclusiva, pur svolgendo la funzione di copertura per i piani sottostanti di altri condomini, allorchŔ abbia bisogno di manutenzioni, il proprietario esclusivo dovra provvedere tutto a suo spese, mentre se avesswe, come di norma, l'uso esclusivo, la spesa sarebbe divisa in modo ben diverso. Dubito quindi, che avendo praticamente quasi gli stessi diritti, qualcuno si assuma oneri a titolo gratuito . Quasi tutti i proprietari dei piani sottostanti sarebbero favorevoli a tale situazione.

  16. #15
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    Condivido kla prima risposta di Camillo...ma per la questione "proprietÓ" di un lastrico solare ha ragione Peppe.

    Non esiste alcun impedimento giuridico che il lastrico solare sia "rogitato" in capo ad un solo proprietario...quindi nessuna "mostruositÓ giuridica".

    Il "penso risulti non in regola con il catasto" necessita di opportuna verifica...vai in Comune e chiedi ragguagli circa tale "veranda" che paragoni ad una depandance.
    In certe localitÓ non fÓ nemmeno volume (!!!)

    Qualora fosse abusiva e/o lesiva delle norme locali puoi fare denuncia e farla smontare, ma per evitare dissidi prima parlerei bonariamente con il proprietario.
    Questi pu˛ anche (se sussistono i presupposti/parametri) sanare la questione...ma dovrÓ corrispondere un adeguato compenso agli altri condomini e far ricalcolare a proprie spese le tabelle millesimali.

    LASTRICO SOLARE DI PROPRIETAĺ ESCLUSIVA: LE SPESE A CARICO DEL PROPRIETARIO TRANNE QUELLE DI COPERTURA

    Sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ.
    Pertanto, la clausola che ponga a carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di "manutenzione" ha una sua ragion d'essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e semprechÚ le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) lÓ dove viene a porne a carico dell'utente o proprietario esclusivo l'intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento.


    (Cassazione n. 2726/2002)


    http://www.anammi.it/lastrico_solare.htm
    Ultima modifica di Diego Dimaraz; 06-08-2014 alle 11:50

  17. #16
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    a Vittorio60 rispondo: che si Ŕ riservato la proprietÓ esclusiva che funge da copertura per lo stabile ho pi¨ di qualche dubbio, e probabilmente si Ŕ riservato l'uso esclusivo. Vorrei vede l'atto, non la visura catastale, o comunque l'elaborato planimetrico. I beni comuni in condominio sono individuati dall'art. 1117 cod.civ., e deve essere chiaro che la proprietÓ del lastrico solare, pur svolgendo la funzione di copertura per altri comunisti, Ŕ solo di costui.

    a pepe64 rispondo:
    Premesso quanto indicato a vittorio60, che i due abbiano l'uso esclusivo Ŕ di norma, ma che invece siano di proprietÓ esclusiva ho molti dubbi, se non altro, per il costo della manutenzione dello stesso. Se il lastrico solare Ŕ in proprietÓ esclusiva, pur svolgendo la funzione di copertura per i piani sottostanti di altri condomini, allorchŔ abbia bisogno di manutenzioni, il proprietario esclusivo dovra provvedere tutto a suo spese, mentre se avesswe, come di norma, l'uso esclusivo, la spesa sarebbe divisa in modo ben diverso. Dubito quindi, che avendo praticamente quasi gli stessi diritti, qualcuno si assuma oneri a titolo gratuito . Quasi tutti i proprietari dei piani sottostanti sarebbero favorevoli a tale situazione.
    puoi avere tutti i dubbi che vuoi ,ma nessuna norma o legge afferma che il lastrico solare deve essere per forza di proprieta' comune , di solito e' parte comune ma puo' essere anche di proprieta' esclusiva .

    - - - Aggiornato - - -

    Art. 1117. (1)
    Parti comuni dell'edificio.

    Sono oggetto di proprietÓ comune dei proprietari delle singole unitÓ immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

    1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;



    "e se non risulta il contrario dal titolo" ovvero una parte comune potrebbe anche non essere comune ma di proprieta' esclusiva .

  18. #17
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    Io sto parlando di lastrico solare con funzione di copertura a vani di condomini sottostanti.

    Ribadisco. Teoricamente hai ragione ed Ŕ possibile trattandosi di un diritto reale di godimento comunque negoziabile.
    I miei dubbi che l'atto sia in tali termini deriva dal fatto che Ŕ abbastanza irrealistico e poco conveniente per il proprietario esclusivo, se questo svolge funzioni di copertura, se non altro, solo per motivi economici senza vantaggi pratici se non minimi, che non giustificano il costo. L'uso esclusivo gli abbassa i costi di 2/3, con quasi gli stessi diritti.

    Se il lastrico solare non ha funzione di copertura per condomini ai piani sottostanti, Ŕ altra musica.

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