#1 Inviato 15 Luglio, 2015 Buongiorno, vi chiedo consulenza in merito alla seguente situazione. Sono da poco diventata proprietaria di un piccolo negozio posto al piano terra di un condominio di 4 piani. Un paio di mesi fa ho ricevuto il consuntivo delle spese condominiali e mi sono resa conto che le spese vengono ripartire con un'unica tabella millesimale. Con quest'unica tabella l'amministratore ha imputato alla mia proprietà tutte le spese inerenti l'esercizio quindi anche le spese relative a luce e pulizia scale, spese ordinarie e straordinarie per la sistemazione del tetto ecc. Faccio presente che: - il mio negozio è posto al piano terra ed ha accesso diretto alla strada; - tra le parti comuni vi sono il tetto + atrii, corridoi e scale dal piano interrato al tetto; - accedo al negozio senza utilizzare l'ingresso del condominio di cui non possiedo neppure le chiavi; - non possiedo cantina o soffitta; - tutti i servizi (contatori ecc.) sono posti sulla facciata esterna del condominio. Ho provveduto a saldare quanto richiesto ma ho nel contempo chiesto all'amministratore chiarimenti. L'amministratore all'inizio ha sviato ed ora risponde di aver ereditato tale situazione 12 anni fa e che non può fare nulla per cambiarla... Ritengo ovviamente sbagliato dovermi fare carico di spese per servizi che non usufruisco. Come posso procedere per chiedere che vengano imputate le spese in modo corretto? devo chiedere che vengano redatte delle nuove tabelle millesimali? se sì a chi va fatta richiesta? all'amministratore o ai condomini? Quali sono le spese che mi dovrebbero competere? Vorrei anche ottenere il rimborso delle spese che ingiustamente mi sono state addebitate. E' possibile? Grazie! Elena
#2 Inviato 15 Luglio, 2015 Salvo titolo contrario sei proprietaria di tutte le cose elencate nell'art 1117 cc, tra cui le scale (spesa proporzionale all'altezza e/o come previsto dall'art. 1124 cc), tetto e atrio (spesa per mlm di proprietà), se non hai le chiavi non fa si che non sei proprietaria, e se ci fosse l'ascensore dovresti pagare le eventuali riparazioni come per le scale (art 1124 cc), in pratica in condominio non si paga perche si usa, si paga perchè si è proprietari anche non usando le parti comuni; Non risultando il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo. (Corte app. civ. Bologna, sez. II, 1 aprile 1989. n. 273)
#3 Inviato 15 Luglio, 2015 Grazie Tullio Ts, non vorrei essere stata fraintesa: vorrei pagare il giusto e non evitare di pagare. Vi è un'unica tabella millesimale con la quale vengono ripartite TUTTE le spese mentre, come mi confermi, almeno la spesa riguardante le scale (pulizia, luce manutenzione ordinaria e straordinaria???) dovrebbe essere ripartita in proporzione all'altezza. Come posso fare per far valere il mio diritto? 🤔
#4 Inviato 15 Luglio, 2015 Grazie Tullio Ts, non vorrei essere stata fraintesa: vorrei pagare il giusto e non evitare di pagare.Vi è un'unica tabella millesimale con la quale vengono ripartite TUTTE le spese mentre, come mi confermi, almeno la spesa riguardante le scale (pulizia, luce manutenzione ordinaria e straordinaria???) dovrebbe essere ripartita in proporzione all'altezza. Come posso fare per far valere il mio diritto? 🤔
#5 Inviato 15 Luglio, 2015 Quindi in assenza della tabella d'uso l'Amministratore DEVE applicare quanto disposto dal Codice Civile? E se questi non lo fa quale potere ho per far valere il mio diritto?
#6 Inviato 15 Luglio, 2015 Quindi in assenza della tabella d'uso l'Amministratore DEVE applicare quanto disposto dal Codice Civile? E se questi non lo fa quale potere ho per far valere il mio diritto?Esatto, i criteri dell'art. 1123 cc per poter essere modificati deve esserci un RdC Contrattuale oppure una delibera all'unanimità con 1000/1000; E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)
#7 Inviato 15 Luglio, 2015 Grazie della preziosa consulenza! Come posso far capitolare l'Amministratore? Lui dice di poter attribuire le spese esclusivamente in base all'unica tabella millesimale in suo possesso...
#8 Inviato 15 Luglio, 2015 Fatto salvo non esita un RdC Contrattuale oppure una convenzione alla quale tu sia d'accordo con tutti gli altri, proverei a far cenno all'amministratore dell'art 1123 cc e della sentenza che ho postato, facendogli capire che se non saranno ripartite le spese come devono essere divise, andrai per vie legali chiedendo anche la revoca per grave anormalità di gestione
#9 Inviato 15 Luglio, 2015 Grazie della preziosa consulenza! Come posso far capitolare l'Amministratore? Lui dice di poter attribuire le spese esclusivamente in base all'unica tabella millesimale in suo possesso... Sei diventata proprietaria da poco per cui nemmeno una delibera presa all'unanimità prime che tu acquistassi ha valore per te se la CONVENZIONE non è stata registrata in conservatoria dei Registri. Controlla sul tuo atto di acquisto che non si faccia riferimento ad un eventuale regolamento contrattuale registrato che imponga di ripartire TUTTE le spese per millesimi di proprietà. Se esiste un regolamento contrattuale ti devi attenere a quanto è indicato sul regolamento. Se non esiste regolamento contrattuale puoi impugnare il criterio in ogni tempo ma avresti dovuto impugnare il consuntivo entro 30 giorni dall'assemblea votando contro oppure entro 30 giorni dalla data di ricevimento verbale se eri assente. Se ormai non sei più nei tempi (e se non esiste regolamento contrattuale) comunica all'amministratore che se al prossimo consuntivo non ripartirà le spese con i criteri legali, voterai contro l'approvazione ed impugnerai la delibera.
#11 Inviato 15 Luglio, 2015 Ringrazio moltissimo dei preziosi consigli! Un saluto a Maia bassa. Ci ho fatto il "cavaliere di Savoia" nel 74
#12 Inviato 17 Luglio, 2015 Maia Bassa contraccambia :-) Sto preparando la comunicazione da inviare all'Ammistratore... ti tengo aggiornato. Buona giornata
#13 Inviato 27 Luglio, 2015 Vi aggiorno: raccomandata recapitata all'amministratore da 1 settimana (non è in vacanza!) ma ancora non si è fatto sentire... Spero risponda entro la settimana corrente...
#14 Inviato 31 Luglio, 2015 ciao a tutti, l'amministratore non ha ancora risposto e quindi la prossima settimana andrò a fargli visita. Nel contempo mi sono accorta che non esiste un Regolamento condominiale (il condominio consta di 10 appartamenti e/o negozi) e le tabelle millesimali generali (che non risultano contrattuali e neppure risultano depositate in conservatoria dei Registri) sono state fatte diversi decenni fa quando gli attuali appartamenti erano classificate quali soffitte e gli attuali negozi risultavano essere magazzini. Per le permute e le vendite è sempre stata utilizzata la "vecchia" tabella millesimale spostando solo i millesimi da una pm all'altra senza considerare quindi i vari coefficienti di calcolo. Come posso ottenere che venga redatto il Regolamento ed aggiornata la tabella millesimale generale? Visto che i miei vicini mi chiedono la cessione di una porzione di parte comune per poter installare un ascensore, pensavo di chiedere in contropartita la redazione di quanto sopra. Cosa ne pensate? Ovviamente sarei più contenta di ottenere Regolamento e tabelle millesimali senza per forza scambiarli con la cessione della parte comune...
#15 Inviato 31 Luglio, 2015 Normalmente il Regolamento di Condominio e le tabelle di partizione viaggiano assieme, per l'approvazione del RdC assembleare è necessario sia approvato in assemblea regolarmente convocata con il quorum previsto dal secondo comma dell'art. 1136 cc > delle teste presenti e favorevoli rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile, così è previsto dall'art 1138 cc; cc Art. 1138. Regolamento di condominio. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137. Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Per cui se sei capace puoi preparare tutto tu e portarlo in assemblea per la discussione ed eventuale approvazione, oppure proponi in assemblea di assumere un tecnico per la redazione del Regolamento e la creazione delle tabelle millesimali.
#16 Inviato 31 Luglio, 2015 Come ti ha detto con precisione Tullio, puoi provare a cimentarti con i primi calcoli, almeno per controllare se l'attuale tabella è completamente errata o "quasi regolare", introducendo anche una tabella "scale". Nel caso proporrai la redazione da parte di un professionista. Qui trovi tutti i coefficienti che ti possono servire, compresi preziosi riferimenti giurisprudenziali: http://www.condomini.altervista.org/CoefficientiMilesim.htm
#17 Inviato 28 Settembre, 2015 Vi aggiorno: deliberata in assemblea la revisione delle tabelle (generali e d'uso) + redazione del nuovo Regolamento :-) Grazie a tutti dei preziosi consigli e dell'incoraggiamento!
