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COND21

Tab. "A" o Tab. "B - scala" per ripartizione spese

Il quesito riguarda una palazzina a tre elezioni f.t. con n. 2 unita’ immobiliari a piano, ultimate ed abitate da alcuni decenni.

La parte di edificio ancora da completare è l’androne, il vano scala e l’ascensore. Tali parti, in comune a tutti i condomini, risultano al rustico e cioè senza pavimentazione nell’androne e nelle rampe scale e con una ringhiera in legno di cantiere.

E’ intendimento dei condomini rifinire tali zone mediante la collocazione di una ringhiera in ferro e di pavimentare con marmo i gradini e l’androne.

Considerato che l’art. 1124 del C.C. parla di manutenzione e ricostruzione delle scale, mentre in questo caso tali opere saranno eseguite per la prima volta, la domanda è:

le spese andranno ripartite in base alla Tab. “A” oppure in base alla Tab. “B-Scala”?

Grazie per le risposte.

Ciao, prima di tutto va letto cosa ci sia scritto, a riguardo, sugli atti di acquisto, poi, se lo avete, va letto cosa ci sia scritto sul regolamento di Condomino, che naturalmente cambia se è contrattuale o assembleare.

Appurato ciò, se nulla vi è scritto in riferimento ma avete già delle tabelle in uso, a mio avviso, deve essere usata la tabella B che avete già in uso.

Nel caso ancora non avevate tabelle, si ripartiva la spesa a seconda degli accordi che prendevate tutti insieme, oppure secondo le norme del Codice Civile ma, dal momento che già avete la tabella appropriata, mi pare evidente usare quella, anche perché una ripartizione diversa da essa dovrebbe essere decisa all'unanimità.

Ciao

Il quesito riguarda una palazzina a tre elezioni f.t. con n. 2 unita’ immobiliari a piano, ultimate ed abitate da alcuni decenni.

La parte di edificio ancora da completare è l’androne, il vano scala e l’ascensore. Tali parti, in comune a tutti i condomini, risultano al rustico e cioè senza pavimentazione nell’androne e nelle rampe scale e con una ringhiera in legno di cantiere.

E’ intendimento dei condomini rifinire tali zone mediante la collocazione di una ringhiera in ferro e di pavimentare con marmo i gradini e l’androne.

LA MIA OPINIONE:

E' una palazzina nata e rimasta così da decenni (non sappiamo i motivi) ed il costruttore non l'ha mai completata per cui è da ritenere che la palazzina sia stata acquistata così com'è, allo stato grezzo, senza pavimenti e senza ascensore.

 

L'art. 1124 parla di MANUTENZIONE e SOSTITUZIONE.

A mio avviso in questo caso non si tratta ne di fare manutenzione ne di sostituire ma di acquistare per la prima volta dei marmi, pavimenti ed ascensore.

Essendo un acquisto fatto per la prima volta ritengo vada ripartito tutto per millesimi di proprietà.

Ascensore e pavimenti non ci sono mai stati quindi almeno la prima volta bisogna acquistarli (per millesimi di proprietà) per diventarne comproprietari.

Quando ci sarà da intervenire facendo manutenzioni e sostituzioni si potrà usare la tabella B per scale ed ascensore.

Ciao, premesso che, in una situazione normale, sono d'accordo con Leonardo53 però va sottolineato che Cond21 non ci dice come e perché non sia stata completata la palazzina, come e cosa ci sia scritto sui rogiti di acquisto ma, ci dice chiaramente che hanno in uso due tabelle, la tabella A e la tabella B, perciò, salvo accordi sottoscritti da tutti, devono usare queste tabelle.

Per poter fare come dice Lanfranco (che tra l'altro io riterrei anche la cosa più logica proprio per la situazione esistente) ci deve essere, per forza, un accordo unanime, una delibera in cui ci sia scritto precisamente che TUTTI i condòmini approvano il riparto dei lavori x, y, z alla scala, all'androne ed alla ascensore con la tabella A dei millesimi di proprietà, oppure in parti uguali, oppure in un altro modo, quindi in deroga alla tabella B attualmente esistente.

Diversamente chiunque non fosse d'accordo con una ripartizione diversa dalla tabella B, a mio avviso, in sede di giudizio avrebbe, probabilmente, ragione.

Ciao

 

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Ascensore e pavimenti non ci sono mai stati quindi almeno la prima volta bisogna acquistarli (per millesimi di proprietà) per diventarne comproprietari.

Quando ci sarà da intervenire facendo manutenzioni e sostituzioni si potrà usare la tabella B per scale ed ascensore.

Leonardo, a prescindere dai lavori, loro già lo sono comproprietari, di quello che esiste e di quello che esisterà.

Ciao

Il costruttore non l'ha mai completato in quanto l'edificio è stato realizzato tra parenti e poi, successivamente, si sono assegnati gli appartamenti.

...ci dice chiaramente che hanno in uso due tabelle, la tabella A e la tabella B, perciò, salvo accordi sottoscritti da tutti, devono usare queste tabelle.

Ma non viene detto se c'è un regolamento contrattuale che indica cosa ripartire con una tabella e cosa con l'altra

 

Leonardo, a prescindere dai lavori, loro già lo sono comproprietari, di quello che esiste e di quello che esisterà.

Ciao

Sicuramente sono comproprietari di quello che esiste ma non di quello che esisterà.

Se l'edificio è nato senza ascensore, la prima installazione è un'innovazione suscettibile di uso separato e chi non vorrà utilizzare l'ascensore potrà addirittura non partecipare alla spesa.

 

Se i parenti hanno acquistato il terreno ed hanno dato mandato a un costruttore di costruire un edificio completo, poi rimasto grezzo perchè son finiti i soldi, mi pare evidente che per completare gli acquisti comuni mai fatti prima (marmi, portone ascensore, ringhiera) e di cui diventeranno comproprietari dovranno partecipare per millesimi di proprietà.

Il costruttore non l'ha mai completato in quanto l'edificio è stato realizzato tra parenti e poi, successivamente, si sono assegnati gli appartamenti.

......si sono assegnati gli appartamenti.........con le tabelle millesimali!!!

Sbaglio?

Se non sbaglio allora bisogna rispettarle, salvo accordo diverso sottoscritto all'unanimità.

 

Per Leonardo:

 

Sono d'accordo con te anche io per logica agirei così, indubbiamente però, credo, che se anche un solo condòmino (faccio un esempio) andasse in Tribunale (è solo un esempio e spero che non sia così per questa famiglia) per un riparto diverso da quello stabilito dalle tabelle in uso, secondo me, il giudice gli darebbe ragione.

Ciao

......si sono assegnati gli appartamenti.........con le tabelle millesimali!!!

Sbaglio?

Se non sbaglio allora bisogna rispettarle, salvo accordo diverso sottoscritto all'unanimità.

 

Per Leonardo:

 

Sono d'accordo con te anche io per logica agirei così, indubbiamente però, credo, che se anche un solo condòmino (faccio un esempio) andasse in Tribunale (è solo un esempio e spero che non sia così per questa famiglia) per un riparto diverso da quello stabilito dalle tabelle in uso, secondo me, il giudice gli darebbe ragione.

Ciao

Non sono le tabelle che stabiliscono cosa ripartire ma le indicazioni del regolamento riguardo alle tabelle.

Al momento della redazione tabelle l'ascensore ancora non c'era.

Se sul regolamento contrattuale è scritto che qualora si provvederà all'acquisto ed all'installazione dell'ascensore la spea sarà ripartita con la tab. B allora si ripartirà con la tab. B.

Se sul regolamento è scritto solo che con la tab. B si ripartiranno le spese di manutenzione ascensore, il discorso è diverso.

Prima occorre installare l'ascensore con la ab. A e poi si farà manutenzione con la tab. B

 

Occorre sapere se esiste un regolamento contrattuale e se è specificato cosa ripartire con ciascuna tabella.

Non sono le tabelle che stabiliscono cosa ripartire ma le indicazioni del regolamento riguardo alle tabelle.

Al momento della redazione tabelle l'ascensore ancora non c'era.

Se sul regolamento contrattuale è scritto che qualora si provvederà all'acquisto ed all'installazione dell'ascensore la spea sarà ripartita con la tab. B allora si ripartirà con la tab. B.

Se sul regolamento è scritto solo che con la tab. B si ripartiranno le spese di manutenzione ascensore, il discorso è diverso.

Prima occorre installare l'ascensore con la ab. A e poi si farà manutenzione con la tab. B

 

Occorre sapere se esiste un regolamento contrattuale e se è specificato cosa ripartire con ciascuna tabella.

Certamente un regolamento contrattuale, qualora ci fosse in questo Condominio, sicuramente decreterebbe in modo inequivocabile il modo di riparto ma se non ci fosse, le tabelle in uso rappresentano il classico consenso tacito, il cosiddetto metodo per "facta concludentia".

 

Tanto è vero che ce lo dice pure la Cassazione:

 

“la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).

 

 

Fonte /criterio-di-ripartizione-spese-approvato-per-facta-concludentia.1592#ixzz3Sg4cdsVUhttps://www.condominioweb.com/criterio-di-ripartizione-spese-approvato-per-facta-concludentia.1592#ixzz3Sg4cdsVU

https://www.condominioweb.com

 

Voglio dire se fino ad adesso hanno adottato le tabelle che ci sono anche se dovessero costruire accessori nella scala o il loro completamento che adesso non hanno per x motivi, un eventuale riparto diverso dalle tabelle potrebbe indurre uno dei condòmini a dire che il riparto deve continuare ad essere eseguito come fino adesso è stato fatto.

Questo è il mio puntino traballante, detto questo, per logica, sono d'accordo con te.

Ma metti caso che c'è qualcuno che si attacca a questo appiglio, secondo me, la fa franca.

Ciao

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