#1 Inviato 19 Luglio, 2016 Salve a tutti, abito in un complesso residenziale composto da 3 fabbricati, ciascuno con 10 unità immobiliari. I fabbricati hanno in comune il cortile, le strade di accesso ed il locale cantina. Ogni fabbricato ha una propria gestione condominiale. I proprietari dei fabbricati A e B sono propensi ad avviare una gestione unica delle parti comuni attraverso la creazione di un supercondominio, i proprietari della scala C no. Sono obbligati per legge a prendervi parte? Se si convoca un'assemblea per la creazione del supercondominio e loro non vi prendono parte, ha valore legale? In ultimo, le spese possono essere ripartite in parti uguali o si devono creare delle tabelle millesimali anche per il supercondominio?
#2 Inviato 19 Luglio, 2016 Il supercondominio esiste gia' visto che esistono parti in comune a tre distinti condominii.
#3 Inviato 19 Luglio, 2016 Salve a tutti,abito in un complesso residenziale composto da 3 fabbricati, ciascuno con 10 unità immobiliari. I fabbricati hanno in comune il cortile, le strade di accesso ed il locale cantina. Ogni fabbricato ha una propria gestione condominiale. I proprietari dei fabbricati A e B sono propensi ad avviare una gestione unica delle parti comuni attraverso la creazione di un supercondominio, i proprietari della scala C no. Sono obbligati per legge a prendervi parte? Se si convoca un'assemblea per la creazione del supercondominio e loro non vi prendono parte, ha valore legale? In ultimo, le spese possono essere ripartite in parti uguali o si devono creare delle tabelle millesimali anche per il supercondominio? Secondo la giurisprudenza praticamente consolidata di questa Corte (cfr, ad es., Cass. n. 2305 del 2008; Cass. n. 13883 del 2010; Cass. n. 17332 del 2011 e, da ultimo, Cass. n. 19939 del 2012), ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d'ingresso, l'impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l'alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l'obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. In altri termini, al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati" (Cass. 21 febbraio 2013, n. 4340).
#4 Inviato 19 Luglio, 2016 Ok. In merito alla suddivisione delle spese, quindi, parteciperemo tutti in parti uguali? Volevo inoltre chiedervi: per quanto riguarda le opere di manutenzione straordinaria (rifacimento pavimentazione viale d'ingresso ed installazione cancello), su 30 proprietari, qual è il numero minimo di presenti e favorevoli per approvare il preventivo di spesa e quindi l'inizio lavori? Grazie in anticipo per le risposte.
#5 Inviato 19 Luglio, 2016 Fatto salvo accordi unanimi o convenzioni le spese si dividono in millesimi di proprietà, ed in caso del supercondominio dovrà esserci una tabella generale per le cose in comune con gli altri stabili (cancello vialetti ecc ecc) Con 30 condomini in seconda convocazione dovranno essere presenti almeno 10 condomini rappresentanti almeno 1/3 del valore del SC, e per delibere però sarà necessario il quorum maggiore ovvero la maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno la meta del valore del SC (500 mlm), ovvero non sarà sufficiente il quorum costitutivo ma dovranno essere presenti più condomini.
#6 Inviato 19 Luglio, 2016 Scusate ma in questa situazione non sento parlare di comproprietà o comunione, presupposto essenziale alla costituzione del super condominio. Vivo proprio in un parco che ha questo problema. I condomini sono 4, e condividono viale di accesso, ma non essendo tale viale in comproprietà, ma frazionato tra 2 e gravato da servitù in favore degli atri 2, su di esso non si può istituire super condominio. -Quindi la domanda è: queste parti comuni lo sono per mero utilizzo, o risultano effettivamente in comproprietà dagli atti di vendita ?
#7 Inviato 19 Luglio, 2016 "I fabbricati hanno in comune il cortile, le strade di accesso ed il locale cantina "
#8 Inviato 19 Luglio, 2016 "I fabbricati hanno in comune il cortile, le strade di accesso ed il locale cantina " Peppe, anche da me è così. Ma gli atti di vendita chiaramente parlano diversamente (sono 4 particelle catastali adiacenti). Ovvio che il viale sia in comune, ma lo è perchè è gravato da servitù. Dunque non è così atuomatico fare un super condominio, anche perchè ti dico che uno degli altri 3 amministratori un anno fa voleva proprio crearlo e ci ha convocato per questo. E io sono dovuto andare li con il codice civile in mano a fargli fare una figuraccia.....
#9 Inviato 19 Luglio, 2016 Peppe, anche da me è così. Ma gli atti di vendita chiaramente parlano diversamente..Infatti se leggi la sentenza è scritto "se il titolo non dispone altrimenti", e nel vostro caso il titolo (atti di vendita) dispongono diversamente
#10 Inviato 4 Agosto, 2016 Mi inserisco in questa discussione, cercando un aiuto dal forum. La questione è: due edifici limitrofi, edificati su particelle diverse, usufruiscono entrambi, dell'ingresso pedonale, della scala, dell'ascensore e dell'ingresso carrabile, di proprietà di uno solo dei due edifici. Le domande sono: come si dividono le spese delle parti di cui usufruiscono entrambi gli edifici? Serve costituire un supercondominio con il suo amministratore, regolamento, C.F. autonomo e relativo conto corrente bancario? Le decisione sulla gestione degli impianti sopraindicati, sono prese dal solo condominio proprietario? Grazie per l'aiuto.....
