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Supercondominio: a chi spetta l'approvazione dei bilanci?

  1. #1
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    Supercondominio: a chi spetta l'approvazione dei bilanci?

    Come noto, nei supercondomini, sono individuati un rappresentante di palazzina per ogni palazzina. Essi si riuniscono in assemblea ed hanno un novero di competenze su cui operare. Rientra tra queste l'approvazione dei Bilanci ? finali o preventivi


  2. #2
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    Come noto, nei supercondomini, sono individuati un rappresentante di palazzina per ogni palazzina. Essi si riuniscono in assemblea ed hanno un novero di competenze su cui operare. Rientra tra queste l'approvazione dei Bilanci ? finali o preventivi
    Per la gestione ordinaria SI, spetta ai rappresentanti approvare --> art 67 Dacc;

    - ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii

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  4. #3
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    Grazie Tullio. Sempre cortese.
    Non capisco però se l'approvazione dei bilanci sia considerata "gestione ordinaria delle parti comuni". Si tenga presente che l'approvazione del bilancio (ovvero il controllo delle spese, delle entrate, dei riparti, dei pagamenti, del Rendiconto Finanziario, della Nota Esplicativa) è l'atto in sé da porre in essere in assemblea. E' tale atto in quanto tale, che si deve capire se costituisce "gestione" e "ordinaria" (che poi il bilancio includa spese riferite alla gestione ordinaria e/o straordinaria, credo non abbia rilievo). Personalmente non mi sembra neanche rientrare nel concetto di "gestione" che mi sembra sia riferita alla amministrazione delle parti comuni

  5. #4
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    Grazie Tullio. Sempre cortese.
    Non capisco però se l'approvazione dei bilanci sia considerata "gestione ordinaria delle parti comuni". Si tenga presente che l'approvazione del bilancio (ovvero il controllo delle spese, delle entrate, dei riparti, dei pagamenti, del Rendiconto Finanziario, della Nota Esplicativa) è l'atto in sé da porre in essere in assemblea. E' tale atto in quanto tale, che si deve capire se costituisce "gestione" e "ordinaria" (che poi il bilancio includa spese riferite alla gestione ordinaria e/o straordinaria, credo non abbia rilievo). Personalmente non mi sembra neanche rientrare nel concetto di "gestione" che mi sembra sia riferita alla amministrazione delle parti comuni
    Non esistono altre norme di quelle che ho postato che ripeto nel testo completo dell'art. 67 Dacc;

    - Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.
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  6. #5
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    Infatti. Proprio di tale art. parlavo e ricercavo l'interpretazione dell'espressione "gestione ordinaria delle parti comuni". Se comprensiva o meno dell'approvazione del bilancio.
    Esisteranno casi, sentenze, dottrina, precedenti ?
    Qualcun altro ne sa qualcosa?

  7. #6
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    Infatti. Proprio di tale art. parlavo e ricercavo l'interpretazione dell'espressione "gestione ordinaria delle parti comuni". Se comprensiva o meno dell'approvazione del bilancio.
    Esisteranno casi, sentenze, dottrina, precedenti ?
    Qualcun altro ne sa qualcosa?
    Se avrei avuto delle sentenze, sicuramente le avrei postate, attendi chiarimenti da altri forumisti, io non posso aggiungere altro.
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  8. #7
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    Proprio di tale art. parlavo e ricercavo l'interpretazione dell'espressione "gestione ordinaria delle parti comuni". Se comprensiva o meno dell'approvazione del bilancio.
    Comprensiva dell'approvazione del bilancio.


    A mio avviso, il problema non risiede nell'interpretazione della norma, ma nella specifica gestione praticata dal tuo amministratore.

    Ci sono amministratori che all'interno del bilancio ordinario inseriscono anche un capitolo dedicato alle spese straordinarie, ragion per cui al termine di ogni esercizio questi amministratori (a ragione o a torto) presenteranno sempre e solo il rendiconto ordinario.

    Altri amministratori, invece, per ogni spesa straordinaria redigono un rendiconto straordinario per quella determinata spesa. Se per esempio durante un esercizio sono state effettuate tre opere straordinarie, questa tipologia di amministratori si presenterà in assemblea per ottenere l'approvazione sul rendiconto della gestione ordinaria più tre approvazioni sui tre rendiconti straordinari.
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  9. #8
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    Citazione Originariamente Scritto da albano59 Visualizza Messaggio
    Comprensiva dell'approvazione del bilancio.


    A mio avviso, il problema non risiede nell'interpretazione della norma, ma nella specifica gestione praticata dal tuo amministratore.

    Ci sono amministratori che all'interno del bilancio ordinario inseriscono anche un capitolo dedicato alle spese straordinarie, ragion per cui al termine di ogni esercizio questi amministratori (a ragione o a torto) presenteranno sempre e solo il rendiconto ordinario.

    Altri amministratori, invece, per ogni spesa straordinaria redigono un rendiconto straordinario per quella determinata spesa. Se per esempio durante un esercizio sono state effettuate tre opere straordinarie, questa tipologia di amministratori si presenterà in assemblea per ottenere l'approvazione sul rendiconto della gestione ordinaria più tre approvazioni sui tre rendiconti straordinari.
    Grazie Tullio e Grazie Albano.
    @Albano: mi permetto, in mera ottica costruttiva, di dissentire dalla tua considerazione. Queste le ragioni: l'approvazione del bilancio è l'atto giuridico in sé da porre in essere in assemblea e di cui si sta ricercando il soggetto che ne ha competenza (atto includente, tra l'altro, il controllo delle spese, delle entrate, dei riparti, dei pagamenti, del Rendiconto Finanziario, della Nota Esplicativa). Che poi il bilancio includa voci riferite alla gestione ordinaria e/o straordinaria, non ha rilievo rispetto alla individuazione del soggetto avente diritto a porre in essere tale atto giuridico.
    In altri termini occorre individuare la volontà di quale soggetto (ass.plenaria o ass.dei rappresentanti) è la volontà utile a compiere tale atto giuridico.
    (atto giuridico che comporta susseguenti obblighi ed effetti giuridici).

    Peraltro, e a conferma, il termine "gestione" (ordinaria, nel caso di specie) include le decisioni riferite alla fruizione della proprietà comune. E l'atto giuridico di approvazione del bilancio non è certo inquadrabile come decisione inerente la fruizione delle cose comuni.
    Ultima modifica di dutes; 10-10-2016 alle 14:42

  10. #9
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    Discussione molto interessante.
    Mi permetto di dire la mia opinione: partiamo giustamente dal termine "gestione" che nel senso letterale indica anche l'amministrazione di una cosa (fonte: dizionario enciclopedico Treccani).
    La gestione ordinaria delle parti comuni, quindi, è rappresentata anche dalla loro amministrazione, ergo dalle spese erogate e quindi dalla necessità di rendicontarle. Dal mio punto di vista, pertanto, non credo possano sorgere dubbi sul fatto che la gestione ordinaria, rispetto alla quale è competente l'assemblea dei rappresentanti riguardi anche l'approvazione del preventivo e del consuntivo che rappresentano documenti fondamentali nell'ambito della gestione stessa.
    Come ha fatto notare Albano, effettivamente qualche dubbio potrebbe sorgere laddove nel rendiconto fossero inserite voci attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, specie se non urgenti, atteso che rispetto ad essi l'assemblea dei rappresentanti non ha alcun potere.

  11. #10
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    Citazione Originariamente Scritto da avv. A. Gallucci Visualizza Messaggio
    Discussione molto interessante.
    Mi permetto di dire la mia opinione: partiamo giustamente dal termine "gestione" che nel senso letterale indica anche l'amministrazione di una cosa (fonte: dizionario enciclopedico Treccani).
    La gestione ordinaria delle parti comuni, quindi, è rappresentata anche dalla loro amministrazione, ergo dalle spese erogate e quindi dalla necessità di rendicontarle. Dal mio punto di vista, pertanto, non credo possano sorgere dubbi sul fatto che la gestione ordinaria, rispetto alla quale è competente l'assemblea dei rappresentanti riguardi anche l'approvazione del preventivo e del consuntivo che rappresentano documenti fondamentali nell'ambito della gestione stessa.
    Come ha fatto notare Albano, effettivamente qualche dubbio potrebbe sorgere laddove nel rendiconto fossero inserite voci attinenti ad interventi di manutenzione straordinaria, specie se non urgenti, atteso che rispetto ad essi l'assemblea dei rappresentanti non ha alcun potere.
    Grazie per l'intervento.
    In realtà, come spesso accade, il termine italiano viene declinato con significati giuridici specifici e diversi. In questo caso il termine "gestione", in materia condominiale, viene riferito alla "fruizione/uso/godimento" della cosa (comune).
    Conseguentemente, nella fruizione della cosa, non rientrerebbe la rendicontazione (attività contabile che non comprende, evidentemente, le attività di fruizione del bene)

  12. #11
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    Citazione Originariamente Scritto da dutes Visualizza Messaggio
    Grazie per l'intervento.
    In realtà, come spesso accade, il termine italiano viene declinato con significati giuridici specifici e diversi. In questo caso il termine "gestione", in materia condominiale, viene riferito alla "fruizione/uso/godimento" della cosa (comune).
    Conseguentemente, nella fruizione della cosa, non rientrerebbe la rendicontazione (attività contabile che non comprende, evidentemente, le attività di fruizione del bene)
    Mi permetto di dissentire. Sono pacifiche, al contrario, dottrina e giurisprudenza, nell'intendere con riferimento al condominio (e non solo, ma qui non è importante) che il termine gestione vada riferito all'amministrazione della cosa comune. Cito su tutti Branca (Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982), per la dottrina, e tra le tante, per la giurisprudenza, Cassazione 25/05/2016, n. 10865. Però, magari, esistono sentenze e pareri dottrinari discordanti. Se li conosce le sarei grato se li citasse (io non sono riuscito a reperirli), perché l'argomento mi pare davvero utile per un approfondimento in un prossimo articolo.

  13. #12
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    Provo a dire la mia opinione.
    L'art. 1130 dispone che l'amministratore deve:
    10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

    La Norma non fa differenza tra gestione ordinaria e straordinaria
    Per rendicontare io intendo rendere il conto di tutto quanto accaduto durante l'esercizio annuale e rendiconto sia le spese ordinarie che le spese straordinarie.

    A mio avviso la presentazione del rendiconto è un atto di amministrazione ordinaria in cui vengono solo elencate le spese ordinarie e straordinarie per cui è sufficiente l'approvazione dei rappresentanti di condominio.

    Diversa è l'APPROVAZIONE delle spese straordinarie elencate in rendiconto.
    E' per l'APPROVAZIONE e non per la RENDICONTAZIONE delle spese straordinarie che occorre convocare TUTTI i condòmini del supercondominio.
    Se c'è già stata un'assemblea straordinaria che ha approvato i lavori straordinari ed i relativi riparti, non occorre che TUTTI i condòmini approvino il consuntivo che riporta spese già approvate.
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  14. #13
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    Diversa è l'APPROVAZIONE delle spese straordinarie elencate in rendiconto.
    E' per l'APPROVAZIONE e non per la RENDICONTAZIONE delle spese straordinarie che occorre convocare TUTTI i condòmini del supercondominio.
    Se c'è già stata un'assemblea straordinaria che ha approvato i lavori straordinari ed i relativi riparti, non occorre che TUTTI i condòmini approvino il consuntivo che riporta spese già approvate.
    Concordo e provo a riassumere se ho ben compreso

    Inizio anno di gestione
    1. l'assemblea plenaria del supercondominio viene convocata in occasione di lavori straordinari (non necessariamente all'iniizio dell'anno di gestione) ed approva il preventivo dei lavori straordinari
    2. l'assemblea annuale dei rappresentanti approva il preventivo dei lavori ordinari

    Termine anno di gestione
    1. l'assemblea plenaria convocata se durante l'anno si sono svolti lavori straordinari approva il consuntivo dei lavori straordinari
    2. l'assemblea annuale dei rappresentanti approva il consuntivo dei lavori ordinari effettuati durante l'anno


  15. #14
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    Ho letto con attenzione i vari interventi e concordo con le conclusioni ma mi sorge spontanea una domanda in relazione ai lavori straordinari. Devono per forza essere approvati dall'assemblea plenaria? Non possono invece essere approvati dalle singole assemblee delegandone quindi l'esecuzione effettiva alla conferma da parte dell'assemblea dei rappresentanti? In questo modo verrebbe "evitata" una assemblea plenaria del supercondominio con notevole risparmio di tempo e denaro.

  16. #15
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    Le assemblee dei singoli condominio sono soggetti estranei alla gestione del supercondominio .


    I lavori straordinari sono deliberati dall'assemblea plenaria dei condomini del supercondominio .(art 67 disp art cc inderogabile )

  17. #16
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    Citazione Originariamente Scritto da Emme Elle Visualizza Messaggio
    Ho letto con attenzione i vari interventi e concordo con le conclusioni ma mi sorge spontanea una domanda in relazione ai lavori straordinari. Devono per forza essere approvati dall'assemblea plenaria? Non possono invece essere approvati dalle singole assemblee delegandone quindi l'esecuzione effettiva alla conferma da parte dell'assemblea dei rappresentanti? In questo modo verrebbe "evitata" una assemblea plenaria del supercondominio con notevole risparmio di tempo e denaro.
    il codice prevede la partecipazione dei rappresentanti all'assemblea soltanto per la gestione ordinaria, pertanto se l'assemblea deve decidere l'approvazione di lavori straordinari dovranno essere convocati tutti i condomini

  18. #17
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    Citazione Originariamente Scritto da avv. A. Gallucci Visualizza Messaggio
    Mi permetto di dissentire. Sono pacifiche, al contrario, dottrina e giurisprudenza, nell'intendere con riferimento al condominio (e non solo, ma qui non è importante) che il termine gestione vada riferito all'amministrazione della cosa comune. Cito su tutti Branca (Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982), per la dottrina, e tra le tante, per la giurisprudenza, Cassazione 25/05/2016, n. 10865. Però, magari, esistono sentenze e pareri dottrinari discordanti. Se li conosce le sarei grato se li citasse (io non sono riuscito a reperirli), perché l'argomento mi pare davvero utile per un approfondimento in un prossimo articolo.
    Grazie.
    Per quanto attiene alla dottrina non riesco ad individuare il Branca. Potresti pubblicare uno stralcio inerente il tema de quo?

    Ho ricercato la sentenza ma dalla massima, non riesco a capire come possa correlarsi al tema specifico di cui parliamo. Per caso hai a disposizione il testo integrale ? o un link ad esso?
    Questa al massima:
    Delibera dal contenuto generico e programmatico - Ammissibilità - Indicazione dell'argomento all'ordine del giorno - Necessità - Esclusione - Fattispecie.

    In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che abbia ad oggetto un contenuto generico e programmatico (quale, nella specie, la ricognizione del riparto dei poteri tra singoli condomini, amministratore ed assemblea) non necessita, ai fini della sua validità, che il relativo argomento sia tra quelli posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condomini e, comunque, costituenti possibile sviluppo della discussione e dell'esame di ogni altro punto all'ordine del giorno.

    Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016

    Dallo stesso sito ne risulta altra, con identici estremi. Non capisco. Ma anche questa non mi sembra cogliere nel segno

    Azioni rientranti tra le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 c.c. - Scelta del difensore e conferimento di procura - Delibera assembleare - Necessità - Esclusione.

    L'amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, non necessita di alcuna autorizzazione assembleare che, ove anche intervenga, ha il significato di mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo.

    Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 10865 del 25/05/2016
    Ultima modifica di dutes; 12-10-2016 alle 17:20

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